Рыночный налог на недвижимость: сколько заплатят владельцы апартаментов и что делать тем, кто платить не может. Миллион рублей – это не шутка!

Что учитывается при расчете налога на апартаменты

Приступая к исчислению налога на апартаменты, нужно учитывать следующие особенности:

• Это не дом, комната или квартира, это «иные помещения», согласно статье 401 НК.
• К апартаментам не применяется налоговый вычет. Общая стоимость недвижимости не уменьшается на кадастровую цену 20 (10) квадратных метров квартиры. То есть, согласно статье 403 НК, налогооблагаемой базой будет цена всех апартаментов, без вычета.
• На федеральном уровне льготы по налогу на апартаменты не предусмотрены. Но их могут принять местные власти, об этом следует узнавать на сайте УФНС вашего региона. Например, в Москве применяются уменьшающие коэффициенты, то есть льготы по налогу на апартаменты есть.
• Налоговой базой, согласно статье 406 НК, может служить кадастровая или инвентаризационная стоимость недвижимости. Поговорим об этом подробнее в следующих разделах статьи.

Кадастровая стоимость прописана в ЕГРН, налог рассчитывается, исходя из суммы, которая должна быть указана на 1 января года, выступающего налоговым периодом. Если местные власти не успели принять соответствующий нормативный акт, то за налоговую базу берется инвентаризационная стоимость объекта.

Важно

Налог на апартаменты во многом зависит от того, что именно прописано в свидетельстве о праве собственности на такую недвижимость. Кроме того, важно, где располагаются апартаменты.

Вся правда об апартаментах: во сколько обойдется коммуналка, налог и ипотека

Чем больше на рынке появляется апартаментов, тем более живой интерес этот формат вызывает у потребителя. И тем больше слухов и стереотипов возникает относительно этого вида жилья. Эксперты

развенчивают самые распространённые мифы про апартаменты.

Невозможно прописаться

Прописка в Москве, как и на всей территории Российской Федерации, канула в Лету больше 10 лет назад. Сейчас нужно говорить о регистрации, которая бывает постоянной и временной сроком на пять лет с дальнейшей пролонгацией. С временной регистрацией вам не удастся встать в очередь на жилье и на биржу труда или получить ИНН. Но можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад и школу при наличии мест.

Так вот, в апартаментах возможна лишь временная регистрация на пять лет, правда, не во всех, а только в тех, что имеют статус гостиницы. Такие проекты на рынке есть, например, Башня «Федерация» от компании Potok, МФК YE’S от ГК «Пионер» (в Санкт Петербурге), МФК «Водный» и «Фили Град» от MR Group и др.

«Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». —

А во-вторых, его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания, имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем. Согласно закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда. Причем, нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда вы сможете получить вожделенную регистрацию в ваших апартаментах».

Высокие коммунальные платежи

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие.

Повышенный налог на недвижимость

Налог на апартаменты тоже выше налога на квартиры и составляет 0,5% от расчетной стоимости апартамента, против 0,1% для квартиры. Однако расчетная база для налога на апартаменты ниже в 1,44 раза, чем на квартиры.

Источник: «Метриум Групп»

Реальные суммы налогов на квартиры и апартаменты нагляднее всего посмотреть на примере ЖК «Фили Град», в составе которого есть и квартиры, и апартаменты. Результаты расчетов налогов будут следующими:

*Стоимость на квартиры и апартаменты указана на момент старта продаж.

Источник: «Метриум Групп»

Однако, если посчитать разницу в стоимости однокомнатных апартаментов и квартиры, то увидим, что она составляет 1 845 000 руб. При этом сумма переплаты налога равна 11 978 руб. Таким образом, проживая в апартаментах, собственник будет переплачивать 11 978 руб., но при этом сэкономит почти 2 млн. рублей на покупке. Если разделить 1,8 млн руб. на сумму переплаты за налог, то мы увидим, что данная сумма покрывает переплату клиента по налогу за апартамент на 154 года. Иными словами, этой экономии хватит для компенсации переплаты как минимум на два поколения собственников.

В сравнительной выше таблице приведены реальные площади квартир и апартаментов, которые не совпадают. Для «чистоты эксперимента» рассмотрим расчет налога на одинаковые площади, например, в МФК «Водный», где продаются только апартаменты. Сравним размер будущего налога на эти помещения с возможным налогом на квартиру (если бы вместо апартаментов в комплексе продавались квартиры).

Источник: «Метриум Групп»

Более высокие ставки по ипотеке

Существующие программы кредитования апартаментов разработаны практически индивидуально под каждый такой объект, то есть ипотека на апартаменты – пока еще не массовый продукт. Например, банк «Зенит», являющийся партнером компании MR Group, разрабатывает сейчас специальную программу по ипотеке для апартаментов в МФК «Водный» и ЖК «Фили Град».

Разница в ставке на приобретение квартиры или апартаментов может отличаться в пределах 1-2%, и колеблется сегодня в диапазоне 13-16%, а то и вовсе не имеет повышающих коэффициентов. К примеру, ВТБ 24 предлагает оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и на квартиры.

«Банки пока осторожничают и закладывают более высокий процент по ипотеке на апартаменты прежде всего потому, что у них нет опыта работы с таким залогом, — поясняет Мария Литинецкая. —

Ведь если заемщик перестанет погашать такой кредит, то банку придется принимать недвижимость на свой баланс и заниматься ее реализацией. А предположить спрос и скорость реализации им достаточно сложно, опять же в связи с отсутствием практики. Как только с этим продуктом на рынок выйдут ведущие банки, то и остальные подтянутся. Тогда условия, должны стать мягче».

Проблемы с записью ребенка в школу и детский сад

Для людей, имеющих временную регистрацию, действуют те же правила записи детей в детский сад и школу, что и для обладателей постоянной регистрации, с одним лишь условием: при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, их заявки рассматриваются после заявок жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. При этом нужно понимать, что в хорошую школу ВСЕГДА хочет поступить больше детей, чем может принять учреждение. И действительно желающие поступить как-то решают эту проблему.

Проблемы с медицинским обслуживанием

Получение полиса ОМС и постановка на учет в районной поликлинике при наличии временной регистрации происходят без каких-либо проблем.

Нет социальной инфраструктуры

Наличие инфраструктуры в первую очередь необходимо девелоперу для коммерческого успеха проекта. «Высокая конкуренция в сегменте апартаментов, которую мы сегодня имеем, толкает застройщиков на создание более комфортной среды, — говорит Мария Литинецкая. —

Девелоперы уделяют все больше внимания проработке концепции и качественных характеристик проекта, выделяют конкурентные преимущества проекта — как по отношению к другим комплексам апартаментов, так и по отношению к квартирам. От того, как застройщик поработает над концепцией, будет зависеть успех. Очевидные сдвиги в развитии сегмента апартаментов уже заметны, что мы и видим на примере новых проектов».

Например, в ЖК «Фили Град» (Береговой проезд, вл. 5) предусматривается строительство двухуровневого подземного паркинга и детского сада. Нижние этажи комплекса отведены под бутики, кафе, минимаркет и фитнес-центр.

Концепция МФК «Водный» (Головинское шоссе, вл. 5) подразумевает нахождение всей необходимой инфраструктуры в пяти минутах ходьбы от дома. Первая очередь строительства включает офисные помещения и торговый центр с галереей бутиков, гипермаркетом, многозальным кинотеатром, ресторанами. Вторая очередь – жилую часть с апартаментами. Проектом предусмотрено также строительство детского сада, фитнес-центра, аптеки, стоматологии, салона красоты и детского центра развития. Придомовая территория «Водного» будет благоустроена и озеленена, также на ней планируется строительство детских площадок и зон отдыха. При этом сам комплекс находится в районе с уже сложившейся развитой инфраструктурой.

Ставки налога на кадастровую стоимость апартаментов

Как гласят статьи 406, 378.2 НК, ставка налога на апартаменты, если налоговой базой выступает кадастровая стоимость объекта, составляет 0,5%. Однако, чтобы применять такую ставку, апартаменты должны отвечать следующим критериям:

• Недвижимость не может располагаться на территории административно-делового или торгового центра.
• Кадастровая стоимость не может превышать 300 миллионов рублей!
• Назначение апартаментов, согласно выписке из ЕГРН и документам технического учета, не должно предусматривать размещение здесь коммерческих объектов, например, офиса или магазина.

Если апартаменты не отвечают хотя бы одному из указанных требований, налоговая ставка поднимается до 2% от кадастровой стоимости (статья 406 НК).

Напомним, что ставка в отношении жилых помещений, согласно все той же статье 406 НК, составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости. Так что апартаменты в любом случае обходятся владельцам существенно дороже.

Важно

Местные власти могут сами устанавливать ставки налогов на апартаменты, однако только в пределах, которые указаны в статье 406 НК — ставку нельзя обнулить или повысить более чем в три раза.

Общие сведения

Если ранее апартамент были чем-то редким и очень дорогим, то теперь эта недвижимость набирает популярность. Преимущество этого вида собственности заключается в более низкой стоимости, в отличии, например, от обычных квартир. Но собственники все равно сталкиваются с дополнительными тратами, особенно при оплате коммунальных услуг и налогов.

Налог на недвижимость с 2020 года платится по новым правилам. Был внесен ряд изменений, которые коснулись порядка расчета, процентных ставок и много другого. К примеру, при налогообложении любой недвижимости будет использоваться ее кадастровая стоимость, которая, как известно, более приближена к рыночной.

Кроме того, процентные ставки на обычную квартиру зависят от цены и поэтому варьируются от 0,1% до 2%. Налог на так называемые апартаменты в 2020 году имеет более высокие ставки от 0,5%. Это связано с их высокой стоимостью. Несмотря на это, в законодательных актах нет такого понятия, как апартаменты. Поэтому к ним относят некоторые виды недвижимости, обладающие соответствующими характеристиками.

В частности, налог на апартаменты подразумевает оплату таких видов собственности:

• апартаменты гостиничного типа;
• спорткомплексы;
• объекты общественного питания;
• торговые центры и т.д.

Только для гостиниц применяется процентная ставка в 0,5%. Налог на всю остальную недвижимость рассчитывается со 2% ставкой.

Ставки налога на инвентаризационную стоимость апартаментов

Если налоговой базой выступает не кадастровая, а инвентаризационная стоимость апартаментов, то ее нужно будет умножать на коэффициент-дефлятор, учитывая при этом долю налогоплательщика в праве собственности всего объекта недвижимости.

Напомним, что коэффициенты-дефляторы устанавливаются каждый год приказом Минэкономразвития РФ. Ведомство учитывает уровень инфляции в стране и устанавливает такие коэффициенты для различных типов налогов, в том числе на имущество граждан.

В 2020 году в нашей стране установлены следующие коэффициенты-дефляторы:

• НДФЛ, который касается иностранцев, работающих по патенту у физлиц — 1,729.
• ЕНВД в части корректировки базовой доходности по разным видам деятельности — 1,915.
• УСН для корректировки размеров предельного дохода с целью использования упрощенной системы налогообложения — 1,518.
• Налог на имущество физлиц, рассчитывающийся по инвентаризационной стоимости — 1,518.

Разумеется, нас больше всего интересует именно последний коэффициент, на который нужно будет умножить инвентаризационную стоимость апартаментов. Напомним, что коэффициенты-дефляторы меняются ежегодно!

Далее, в зависимости от цены апартаментов, нужно применять следующие ставки налога:

1. 0,1% — цена объекта не больше 300 тысяч рублей.
2. 0,1% и 0,3% при цене от 300 до 500 тысяч рублей.
3. 0,3% и 0,5% при цене от 500 тысяч рублей и выше.

Статья 406 НК допускает, что налоговые ставки могут быть дифференцированными и зависеть от места расположения апартаментов, их вида и кадастровой стоимости.

Важно

Если апартаменты включены в список объектов статьи 378.2 НК, то налоговой базой может быть исключительно кадастровая стоимость.

Пример расчета налога на апартаменты для физических лиц

Чтобы вам был понятен принцип расчета налога на апартаменты, приведем простой пример. Допустим, у нас есть апартаменты площадью 50 квадратных метров в Москве. Расположены они в апартамент-комплексе. Кадастровая стоимость установлена в размере 7 миллионов рублей.

Недвижимость принадлежит в долях следующим лицам:

• Мать, не пенсионерка, работает — 1/3 часть.
• Отец, инвалид 2 группы — 2/3 части.

В апартаментах также проживает несовершеннолетняя дочь указанных лиц, которая ни одной частью недвижимости не владеет и поэтому налог не платит. Льгот у семьи нет, согласно закону №51, размеры налоговой ставки установлены на уровне 0,5% от кадастровой стоимости.

Считаем долю отца = 7 миллионов рублей * 2/3 = 4,67 миллиона рублей. Он должен заплатить 4,67 миллиона рублей * 0,5% = 23,35 тысячи рублей.

Считаем долю матери = 7 миллионов рублей * 1/3 = 2,33 миллиона рублей. Она должна заплатить 2,33 миллиона рублей * 0,5% = 11,5 тысячи рублей.

Итого семье нужно будет заплатить 34,85 тысячи рублей налога на апартаменты.

Напомним, что, если бы бралась инвентаризационная стоимость апартаментов, ее нужно было бы умножить на коэффициент 1,518, действующий в этом году. В остальном расчеты такие же.

Москва в четыре раза снижает налог для владельцев апартаментов

Столичные власти заявили о снижении ставки налога на апартаменты, находящиеся в структуре торгово-офисных центров, с 2 до 0,5%. Об изменениях в налоговом законодательстве на заседании президиума правительства Москвы рассказал глава департамента экономической политики и развития Максим Решетников, передает корреспондент «Росбалта».

По словам чиновника, законопроект снижает ставки по налогу на имущество граждан в отношении нежилых помещений, используемых для проживания, так называемых апартаментов. «Использование апартаментов носит некоммерческий характер, и потому логично, что ставки их налогообложения будут приближены, но не приравнены, к ставкам налогообложения жилой недвижимости — квартир», — отметил глава ведомства.

Так, по словам Решетникова, в настоящее время ставка налога на апартаменты составляет 2% от кадастровой стоимости. Законопроект устанавливает пониженную ставку 0,5% за первые 150 кв. м площади апартаментов площадью до 300 кв.м. На оставшуюся площадь будет действовать стандартные ставки для торгово-офисной недвижимости: в 2015 году – 1,2%, в 2020 году – 1,3%, в 2020 году – 1,4%, в 2018 году – 1,5% от кадастровой стоимости.

«При этом ставка 0,5% от кадастровой стоимости будет действовать только в отношении одних апартаментов площадью не более 300 кв.м», — подчеркнул чиновник. В отношении вторых и следующих апартаментов и апартаментов площадью свыше 300 кв. м будут действовать стандартные ставки для торгово-офисной недвижимости. В настоящее время понятие «апартаменты» отсутствует в российском законодательстве. «Поскольку не всегда можно определить, является ли помещение пригодным для жилья, предлагается такой порядок установить», — заявил Решетников.

Для идентификации апартаментов, облагающихся налогом по пониженной ставке, будет создан специальный реестр апартаментов. Пониженные ставки будут установлены в отношении апартаментов, отвечающих следующим критериям: нежилое помещение расположено в здании, которое включено в реестр апартаментов; помещение расположено в здании, которое включено в перечень торговых и офисных объектов; площадь не превышает 300 кв.м; по адресу помещения не зарегистрированы юридические лица; помещение не используется для предпринимательской деятельности; по помещению нет зарегистрированных договоров аренды; кадастровая стоимость 1 кв. м помещения не ниже 100 тыс. рублей.

Московская мэрия намерена обратиться в Мосгордуму с просьбой принять поправки на следующей неделе в первом и окончательном чтении, чтобы чиновники профильных ведомств и налоговая успели принять решения и проинформировать москвичей.