Межевание и кадастровый учет — нужны ли на даче?

Отсутствие технического плана

Важно не путать технический план с паспортом — последний не является эквивалентом плана.

Оформление техплана стало необходимым для строящихся объектов лишь с 2020 года. Если дом был построен раньше, то этот документ может отсутствовать. Между тем, именно технический план служит для фиксации координат дома и внесения данных в кадастровый учет.

Первое, что нужно сделать, если дом не отмечен на общедоступной кадастровой карте — проверить данные кадастрового учета по строению. Для этого достаточно посмотреть содержание раздела 5 выписки из ЕГРН. Отсутствие этого раздела означает, что в кадастре нет сведений о техплане.

Быстро получить выписку из ЕГРН можно не выходя из дома, на сайте официального сервиса ЕГРН.Реестр — достаточно знать точный адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. Выписка из ЕГРН придет на электронную почту и будет заверена ЭЦП Росреестра.

При отсутствии техплана нужно будет заказать его у кадастрового инженера.

Важно проверить специалиста по землеустройству:

1. Попросить предъявить оригинал квалификационного аттестата, и попросить его копию.
2. Уточнить действительность аттестата на сайте Росреестра в разделе «Реестр кадастровых инженеров», чтобы не заказать услуги у специалиста с отозванной лицензией.

Кадастровый номер

По п. 2. Ст. 8 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (дальше – ФЗ-218), сведения, которые вносятся в кадастр недвижимости, описывают недвижимый объект таким образом, чтобы можно было выделить его среди ряда других (индивидуализировать), прописываются характеристики, которые касаются:

• категории земельного участка;
• определения границ участка, уточнения координат местоположения;
• наличия строений или реконструкций объектов на территории.

Какие данные отображает кадастровый номер

Кадастровый номер (далее – КН) отображает информацию, которой можно описать земельный участок.

По п.5 Приказа Минэкономразвития от 4 апреля 2011 г. N 144 он содержит следующую информацию:

• номер квартала кадастра;
• разделители «:»;
• номер, под которым зарегистрирован объект в ЕГРН.

Запись осуществляется в десятичных числах, в виде арабских цифр. КН каждого участка уникальный и не повторяется.

КН выглядит следующим образом:

КО:КР:КК:НЗУ

КО – округ по кадастру; КН – район по кадастру; КК – квартал, состоит обычно из 6–7 цифр; НЗУ – номер земельного участка или номер квартального объекта, если дело касается КН постройки.

Основания получения кадастрового номера

По ст. 14 ФЗ-218 зарегистрировать объект в государственном кадастре лицо вправе на основании поданного заявления и:

• акта государственного или муниципального органа, в соответствии с предоставленной им законами РФ компетенцией;
• договора купли-продажи или другой договоренности, предметом которой выступает право собственности на недвижимое имущество, сделка должна соответствовать нормам законодательства;
• свидетельства о приватизации;
• справки о получении наследства (свидетельства);
• решения суда;
• других актов государственных органов, выданных в рамках законов, действующих в местности издания таких актов;
• документации, подготовленной инженерами – плана межевания, технического плана, акта обследования, карты-плана местности (далее – КП);
• схем с размещением участка на карте кадастра, если осуществляется государственный учет территории, с целью предоставить ее человеку для эксплуатации бесплатно;
• других бумаг, которые позволяют определить, что лицо имеет право на землю.

Так, получить КН вправе лицо, фактически обладающее землей на законных основаниях или по праву прецедента. Если земельный участок (далее – ЗУ) незаконно захвачен, зарегистрировать его не удастся, но попробовать легализовать право на эксплуатацию допустимо.

Вам также может быть интересно: как приобрести земельный участок у государства.

Законное право владеть участком дает факт наличия следующих прецедентов:

1. Если выделение ЗУ наступило во времена СССР, гражданами, скончавшимся на данный момент. Если бумаги утрачены, и переоформление надела не производилось.
2. Лицо приобрело ЗУ до того, как земельное законодательство РФ обрело законную силу, а документы не были переоформлены.
3. Если земля перешла по устному распоряжению наследодателя.
4. Если органы власти устно позволили пользоваться объектом.

Наличие подобных обстоятельств дает право гражданину зарегистрировать надел. В остальных случаях такая возможность предоставляется только при наличии официальных правоустанавливающих бумаг.

Как присваивают кадастровые номера

В ФЗ О Государственном кадастре недвижимости (далее – ФЗ ГКН) прописаны правила оформления КН на ЗУ. Так, в п. 3 ст. 5 ФЗ ГКН указано, что порядок межевания ЗУ и присвоения КН регулируется отдельным НПА, а именно Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2015 № 877 (далее – Приказ).

КН дается если:

• происходит регистрация объекта в реестре кадастров;
• в ЕГРН включаются данные о ЗУ, ранее состоявшем на учете, в порядке ст. 45 ФЗ ГКН.

Так, по ст. 21 ФЗ ГКН лицо подает заявление о регистрации в орган учета или в МФЦ по месторасположению ЗУ (в рамках округа). Сделать это можно лично, по почте или через представителя.

При личном обращении человек должен подтвердить личность – предъявить паспорт. Представителю нужно показать оригинал нотариально заверенной доверенности.

Что нужно сделать, чтобы получить кадастровый номер – порядок действий

Чтобы зарегистрировать ЗУ, заявитель осуществляет такие шаги:

1. Первым делом нужно собрать правоустанавливающие бумаги.
2. На основании свидетельства о праве собственности или пользования лицо обращается в геодезическую фирму для получения справок о межевании территории, расположенную по месту нахождения ЗУ, где подает заявку на межевание. Узнайте, что делать, если при межевании территории участок оказался больше.
3. После этого лицо с полученными документами на ЗУ, заявлением и паспортом обращается в орган регистрации или МФЦ, чтобы присвоить КН. Также нужно не забыть об уплате госпошлины.

Межевание

Межевание ЗУ производится инженером, который по заявке заинтересованного лица проводит замеры, отделяет границы, проводит регистрацию координат. По результатам работ инженера изготавливаются документы на ЗУ, которые потом должен подать на регистрацию владелец. По ст. 37 ФЗ ГКН результатом работы инженера являются:

• план межевания;
• технический план;
• акт обследования.

Лицо может самостоятельно выбрать специалиста, им может быть работник частной организации или ИП.

Перечень документов для МФЦ

При постановке ЗУ на учет гражданин подает пакет документов, состоящий из:

• плана ЗУ;
• акта о согласовании границ с третьими лицами;
• устанавливающего права документа заявителя – свидетельства о правах собственности, о получении наследства, договора купли-продажи и т. д.;
• паспорта заявителя;
• заявления, которое можно написать по образцу на бланке или попросить помощи специалиста;
• квитанции об уплате госпошлины – важно следить, чтобы выплата была произведена по реквизитам органа обращения;
• доверенности при необходимости.

Заявитель должен подготовить копии и оригиналы документов. Оригиналы предъявляются для подтверждения подлинности копий и тут же возвращаются владельцу.

Госпошлина

Госпошлина платится перед подачей пакета документов. Размер выплаты зависит от вида предоставляемой госуслуги.

Вот суммы пошлины для физических и юридических лиц за получение кадастрового паспорта:

• выписки – 400 р. (1200 р.);
• плана – 800 р. (2400 р.).

В электронном виде получить вышеуказанные документы гражданам можно по меньшей стоимости – за 150 р., а организациям – за 300 р.

Сроки получения КН

По ст. 17 ФЗ ГКН регистрирующему органу дается 10 рабочих дней со дня подачи документов заявителем.

Если дело касается регистрации адреса, изменения ЗУ по п.14.1ч.2ст.7 ФЗ ГКН, то данные вносятся не позднее 3 рабочих дней.

Вычислить кадастровый номер, если он неизвестен

Чтобы узнать КН через Росреестр, нужно знать адрес проверяемого участка.

Получить КН можно у сотрудника отделения Росреестра или через сайт заказать справку ЕГРП. Помимо КН, есть возможность получить историю собственников, узнать сведения о правах третьих лиц, о подлинных владельцах.

Обычно этот метод используется, если лицо желает проверить недвижимость перед покупкой.

Техническая ошибка

Если техплан есть и был зарегистрирован, но дома нет на кадастровой карте, то вероятна опечатка сотрудника при внесении информации в кадастровый реестр. Потребуется подать заявление в Росреестр для уточнения информации. Это можно сделать и через МФЦ.

Если технический план у вас есть, но раздел 5 в выписке ЕГРН отсутствует — скорее всего, он не был зарегистрирован в органе регистрации прав (Росреестр). Нужно будет пройти процедуру регистрации техплана. Важно иметь в виду, что требования со временем меняются и старый документ могут не принять.

Установленный срок постановки на кадастровый учет земельного участка

В 2020 году срок постановки на кадастровый учет земельного участка изменился. Если ранее период составлял 18 дней при личной подаче документов и вдвое больше через МФЦ, то сегодня время рассмотрения сократилось до 10 и 12 суток соответственно.

Время рассмотрения заявок по постановке на кадастровый учет представлено в таблице:

Уменьшение сроков является большим плюсом для собственников участков. Также положительно сказывается и одновременное оформление права собственности, и постановка на кадастровый учет. Раньше эти процедуры были строго раздельными.

Образец паспорта гражданина РФ

Когда начинается отсчет после межевания

Различные способы подачи документов предусматривают отличающиеся периоды начала процедуры:

Таким образом, срок постановки на кадастровый учет земельного участка зависит от способа подачи документов, загруженности персонала и другими причинами, но при этом регулируется законодательством и имеет четкие рамки.

Строение отмечено на карте в другом месте

Чаще всего такая ситуация — следствие ошибки землеустроителя при составлении техплана. К сожалению, придется заново заключить договор с кадастровым инженером для подготовки исправленного плана. Новый документ нужно будет зарегистрировать, а затем проверить результат на кадастровой карте.

Важно помнить о том, что изменения в карту могут быть внесены спустя несколько дней.

Должен ли застройщик ставить дома на кадастровый учёт

Статья 16 214-ФЗ, регулирующая отношения застройщика и дольщика в процессе долевого строительства, включает в себя положение, обязывающее застройщика ставить дом на кадастровый учёт в соответствии с нормами 218-ФЗ.

После введения многоэтажного жилого дома в эксплуатацию он должен быть зарегистрирован. Соответствующие данные вносятся в гос. кадастр недвижимости, после чего новостройке присваивается уникальный номер, записывающийся в базу данных Единого гос. реестра недвижимости (ЕГРН).

Кадастровый учёт дома позволяет застройщику зарегистрировать права на построенное недвижимое имущество. Став полноправным владельцем дома, застройщик сможет затем распоряжаться имуществом и продавать квартиры новым жильцам.

Что важнее — кадастровая карта или выписка ЕГРП?

Важно знать о том, что публичная кадастровая карта служит для наглядности представления регистрационных данных. Сам по себе факт наличия или отсутствия дома на карте не является доказательством в суде, но может послужить поводом для запроса судом информации в Росреестре в виде выписки.

Получить достоверную выписку из базы данных Росреестра по любому дому можно на сайте ЕГРН.Реестр. Заказать информацию в сервисе можно онлайн в любое время. Официальная выписка придет на вашу электронную почту в виде документа, заверенного ЭЦП. Стоимость услуги зависит от вида выписки и колеблется от 200 до 350 рублей. Никакие документы не требуются, нужно будет заполнить адрес и кадастровый номер объекта.

Как поставить дом на учет?

Если выяснилось, что дома нет на учете, то жильцам нужно самостоятельно обращаться сначала в муниципалитет, а если дело там не решится, то писать заявление в прокуратуру.

В первом случае порядок действий таков:

1. Подать заявление в муниципалитет, который выдавал разрешение на строительство вашего дома.
2. Дождаться ответа и дальше действовать по обстоятельствам.

Единой формы такого обращения нет, в письме нужно указать только такую информацию:

• Название строительной компании, ее физический и юридический адрес.
• Адрес дома, дата ввода в эксплуатацию.
• Просьба поставить на учет дом в кадастре.
• Дата и подпись, контактные данные.

Отправляйте в мэрию 2 письма, один экземпляр, с подписью и печатью о том, что обращение принято, оставляйте себе. Это нужно как подтверждение того, что обращение в муниципалитет было.

Сроки рассмотрения обращения – один месяц, отсчет начинается с даты регистрации входящего обращения.

Через 30 дней на почту должно прийти письмо, в котором указано, что:

1. Дом поставлен на учет в Кадастровой палате.
2. Дом не могут поставить на учет, и указано по какой причине.

Отказать могут законно. Например, если не хватает каких-то документов: нет технического паспорта, свидетельства о вводе дома в эксплуатацию.

Если отказ, по мнению заявителей, незаконный, то нужно сначала обратиться за консультацией к юристу, так как только он может сказать, действительно муниципалитет ведет себя непорядочно, или это только возмущение жильцов. И если первое правда, то нужно писать заявление в прокуратуру или обращаться в суд.

В заявлении в прокуратуру нужно указать такую информацию:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 391-70-75 (Москва)

+7 (812) 305-27-75 (Санкт-Петербург)

8 (800) 550-97-45 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

• Когда и кем был сдан дом в эксплуатацию.
• Когда было обращение в мэрию для регистрации дома в кадастре.
• Когда пришел отказ, почему причина его незаконна (с ссылками на законодательные акты, которые были нарушены).
• Требование разобраться в сложившейся ситуации.
• Дата и подпись заявителей.

К заявлению приложите такие документы:

• Копия обращения в мэрию.
• Копия письма с отказом.

Обращение будут рассматривать в течение месяца, а об итоге уведомят письменно или по телефону.

Подведем итоги

Вопрос о том, почему моего дома нет на кадастровой карте, имеет несколько ответов. Причины обычно связаны с отсутствием техплана или недостоверностью учетных данных. Неточности кадастрового учета можно исправить через регистрацию актуального технического плана и устранение технических ошибок.

Для составления или исправления технического плана обязательно следует привлекать только квалифицированных специалистов.

При расхождениях между данными Росреестра и публичной кадастровой карты приоритет имеют сведения, указанные в выписке из ЕГРН.

Текст: Наталья Петракова