Особенности покупки квартиры, полученной по наследству, подводные камни

Текущее состояние рынка недвижимости показывает, что покупка квартиры по наследству чревата рисками для будущего собственника. Злоумышленники используют разные схемы, итогом которых является потеря не только жилья, но и потраченных за него денег.

В мошеннической комбинации могут быть задействованы посредством сговора сразу несколько лиц. Поэтому предстоящую сделку нужно тщательно готовить. Недвижимость проверяется в части обременений, принадлежности. Непременно предварительно заказывается выписка из ЕГРН, справка из ЖЭКа о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Данный материал даст представление об основных приемах, находящихся в распоряжении мошенников. Дополнительные нюансы имеет именно оформленное наследство. В самом конце приводится ряд рекомендаций, которые помогут не стать жертвой квартирного обмана.

Стоит или нет приобретать наследственное имущество

Покупатель принимает для себя решение по недвижимости самостоятельно в зависимости от характеристик, стоимости квартиры. Существуют и риски, о которых не нужно забывать.

Прежде всего, необходимо убедиться, что на квартиру оформлено свидетельство о наследстве и новые права на нее зарегистрированы через Росреестр. Кстати, когда наследников несколько, встает вопрос о приобретении лишь доли в квартире. Далеко не все решаются на такой шаг.

Когда продаваемая жилплощадь была объектом наследства по завещанию, нельзя гарантировать того, что оно не будет отменено. При таком варианте сделка с недвижимостью с большой вероятностью впоследствии признается недействительной.

Поэтому наследственные квартиры имеют на вторичном рынке особый статус. И для того, чтобы себя обезопасить целесообразно принять меры предосторожности. Тогда прогнозируются сценарии дальнейшего развития событий.

Принципы наследования, риски покупки

Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.

В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.

Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.

При отсутствии завещания имущество передается людям, входящим в близкое окружение умершего. В зависимости от степени родства гл. 63 ГК РФ разделяет их на восемь очередей. Преимущественное право имеют наследники первой ступени: супруг, дети, а также родители.

Когда в свидетельстве о наследстве присутствуют все представители первой линии, то поводов для беспокойства нет, и сделка пройдет быстро и успешно. Однако существует такая деталь.

В документе от нотариуса иногда указываются не все дети наследодателя. Копия паспорта умершего человека, даст мало информации, поскольку родители вправе не вносить в него сведения о детях. Поэтому достоверно проверить, есть ли у наследодателя еще дети, не представляется возможным – это главный риск.

Когда собственность наследуется лицами из второй и последующих очередей преемников, нужно быть готовым к тому, что выявить родственников, которые не указаны в свидетельстве и имеют право на имущество, нереально. Соответственно, риски при покупке такой квартиры заметно возрастают.

И в этом также таится один из рисков для покупателей. Письменная воля умершего имеет приоритет перед наследованием по закону. И обязательно удостоверяется у нотариуса, выступающего своеобразным гарантом легитимности сделки.

Бывают ситуации, когда покойный составил завещание, находясь в неадекватном состоянии в связи с проблемами с психикой, которое визуально сложно определить.

В таком случае родственники умершего обращаются в суд с исковым заявлением о признании завещания недействительным и часто добиваются отмены сделок по имуществу.

Соответственно наследование происходит по закону и признается право собственности на спорный объект за истцом, о чем суд выносит решение.

Дополнительные важные детали:

1. В тексте завещания могут быть не указаны обязательные наследники (иждивенцы, нетрудоспособные дети и родители). Между тем, они получат не менее 50% от части имущества, полагающейся им по закону.
2. Составлено несколько вариантов документа, причем о последнем стало известно позже и в нем указан иной перечень приемников на имущество.
3. Завещание спрятано умершим, а нотариус узнал о смерти наследодателя спустя годы (особенно если он находился в другом городе, селе). О его наличии не было известно родным покойного и все унаследовано по закону изначально.

Предлагаем ознакомиться: Договор на покупку дров

Учитывая изложенное, необходимо тщательно проверить документы на квартиру. А также полезным станет обращение в нотариальную палату региона. Там имеются сведения о предыдущих завещаниях покойного, если таковые имелись.

Но и тут вероятны опасности. Ведь завещание может быть составлено и за пределами страны. Помимо этого, в некоторых ситуациях его удостоверяет не нотариус. Поэтому о волеизъявлении покойного становится “неожиданно” известно спустя продолжительное время.

В наибольшей группе риска оказываются объекты, сроки вступление в наследство по которым составляют меньше 3 лет.

Что может ожидать покупателя:

• Появление наследников, пропустивших шестимесячный срок, заявивших о своих правах.
• Возможны притязания лиц, пропустивших установленные сроки, которые имеют права на долю наследства в обязательном порядке.
• Наследодатель мог дать распоряжение относительно лиц, за которыми закреплено право проживать в квартире, а продавцы могут умолчать об этом факте.
• Есть риск признания продавца недостойным наследополучателем уже после продажи недвижимости.
• Наследство оформлено без выделения супружеской доли.
• Завещание признается недействительным по разным причинам.

По прошествии 3 лет с момента наследования риски значительно снижаются. Сроки исковой давности, распространяющиеся на наследственные дела, составляют именно 3 года. Крайний срок для оспаривания права собственности на наследственную квартиру составляет 10 лет со времени смерти наследодателя. Но, согласно судебной практике, уже спустя 3 года претензии сторонних лиц резко снижаются.

Недвижимость, унаследованная продавцом по завещанию, имеет свои риски. Многие покупатели считают, что при наличии завещания риски меньше, чем при наследовании по закону.

Риски приобретения имущества по завещанию:

• Завещание могут оспорить существующие наследники по закону.
• Наличие завещательного отказа, согласно которому определенному лицу предоставляется право проживания в квартире, которое сохраняется даже если право собственности перешло другому лицу (покупателю).
• Есть наследники обязательной доли, которые могут претендовать на нее даже при наличии завещания.
• Признание наследника недостойным.

Приобретение квартиры, которая была получена в наследство, влечет за собой некоторые риски. Обычно это связано с тем, что наследник еще не вступил в наследство либо при появлении спорных ситуаций. Существуют следующие группы неожиданных моментов, которые отличаются принципом передачи недвижимости:

1. Получение законных прав на недвижимость без завещания до трех лет.
2. Получение законных прав на недвижимость без завещания более трех лет.
3. Получение недвижимости согласно завещанию.

Многие юристы считают, что приобретение унаследованной недвижимости, которая находится в собственности у продавца менее трех лет, является наиболее рискованным. Причинами этого являются установленные сроки исковой давности, получение прав наследования, а также поступления отказа от завещания. В суде наиболее часто рассматриваются исковые заявления в первоначальные два года владения имуществом умершего от лица того, кто будет наследовать. Позднее решение проблем обосновано следующими нюансами:

• обновление утерянной документации со стороны других претендующих лиц;
• неоконченные судебные дела, касающиеся распределения частей имущества;
• неосведомленность наследников о смерти наследодателя.

Важной причиной для позднего вступления в наследство можно назвать ситуации, которые блокируют подачу документов кандидатов на владение имуществом:

• продолжительное лечение в медицинском учреждении;
• проживание или отъезд в другую страну;
• отбывание наказания в тюрьме;
• служба в армии.

Обобщенные риски при покупке недавно унаследованной квартиры представляют собой следующее:

• претенденты на наследство первой очереди подали документы в соответствующую организацию для получения своей доли имущества;
• нечестные продавцы не оповестили покупателя о присутствующих обременениях на недвижимости (например, оформленная завещателем ипотека, которую правопреемник будет обязан выплачивать);
• гражданин, который получил наследство, признан негодным для владения имуществом согласно заявлениям определенных лиц;
• супруг/супруга выявил требование о получении по закону своей части.

При составлении завещания наследодатель позволяет претендовать на свое имущество только определенному кругу лиц, максимально исключает появление спорных моментов. Образование конфликтов бывает очень редко. Причинами их является неточное разделение жилья между наследниками либо упущенное упоминание в завещании о гражданах, являющихся наследниками первой очереди. Появление таких ситуаций может быть когда угодно, в связи с чем существуют конкретные риски при приобретении квартиры, унаследованной по завещанию:

1. Оспаривание завещания родственниками. Каждый участник первой очереди наследников имеет право подать иск о признании сделки по разделу наследства недействительной. Оспорить завещание можно при следующих факторах:

• недееспособность наследника;
• составление завещание происходило в нетрезвом состоянии или состоянии шока;
• наследодатель был подвержен давлению со стороны иных лиц.

1. Присутствие завещательных отказов. Продажа квартиры не исключает появление завещательных отказов. Продавец с корыстными намерениями может утаить появление каких-либо обременительных факторов.
2. Существование других претендентов на недвижимость. Наследники первой очереди, а также лица, находящиеся на попечении у умершего наследодателя (инвалиды, пенсионеры), вправе после продажи квартиры претендовать на часть имущества вне зависимости от подписанного завещания.
3. Получивший наследство признан недостойным владельцем жилья. Основываясь на представленных доказательствах, в судебном порядке производится вынесение решения.

Образование рискованной ситуации значительно уменьшается, если приобретать унаследованную квартиру, находящуюся в собственности более 3 лет. Максимально исключается появление претендующих лиц на имущество покупателя, так как окончен срок исковой давности. В редких случаях наблюдается утаивание гибели инициатора завещания.

Риски при покупке квартиры, полученной в наследство

Законодательство говорит о том, что наследование имущества происходит в рамках двух механизмов: в силу закона или завещания. От того, на каких условиях досталось имущество, во многом зависит комплекс мер предосторожности для покупателя.

Главным образом риски обусловлены появлением новых наследников, ошибками в документах, различными уловками, изобретаемыми мошенниками. Вот краткое описание возможных проблемных моментов.

Наследник получил недвижимость по закону

Потенциально имеется несколько ситуаций, заслуживающих пристального внимания. Допустим, не все наследники одной очереди сразу обратились к нотариусу за вступлением в свои права. При этом продавцом является только один из граждан. В этом случае для подстраховки необходимо выявлять других родственников.

Существуют еще наследники, получающие собственность умершего по праву представления. Они также по закону вправе претендовать на продаваемую квартиру.

Проблема в том, что даже нотариус не всегда имеет представление о составе ближайшего окружения умершего человека. Направленные им запросы в архивы, паспортные столы, ЗАГСы, не имеют эффекта.

Квартира досталась по завещанию

Выше уже описывалась ситуация с недействительностью письменного волеизъявления наследодателя. Существуют и другие предостережения, заставляющие покупателя квартиры быть начеку.

Так, не нужно забывать о праве на обязательную долю в наследстве. Им наделены нетрудоспособные ближайшие родственники наследодателя, его иждивенцы.

Часть имущества таким лицам, полагается вне зависимости от того, упомянуты ли они в завещании. В случае мошенничества законные приемники заявляют свои права на спорную недвижимость со значительным опозданием.

Условиями волеизъявления может быть предусмотрен завещательный отказ. К примеру, наследник должен обеспечить проживание в квартире обозначенным в завещании лицам. При ее продаже такое условие сохраняются.

Наконец, возможна и такая ситуация. Наследодатель составил завещание, но до него до поры до времени никто не знает. После смерти происходит распределение имущества по закону, однако затем появляется приемник и заявляет свои права. Такой субъект, запросто отсудить квартиру у покупателя.

Перед совершением сделки нужно установить все детали наследования. Формой защиты от возможного предъявленного иска будет справка об отсутствии завещания. Ее может выдать официально нотариус, курировавший наследственное дело.

Риски для покупателя

Приобретение жилья, которое продавец получил по наследству, влечет для покупателя определенные риски. Это связано с наличием других претендентов на имущество, а также особенностей условий оформленного завещания.

Появление других наследников

Появление других претендентов на квартиру в практике встречается довольно часто. После того как стороны произвели окончательный расчет, позже, даже через год, может выясниться, что имеются и другие правопреемники у покойного собственника. Такая ситуация может быть обусловлена тем, что в процессе оформления сделки не были изучены достаточно хорошо все имеющиеся документы, а также не истребована вся необходимая информация.

Нередки случаи, когда продавец умышленно вводит в заблуждение как покупателя, так и других претендентов на имущество. Иногда права других получателей попросту не учитываются при оформлении сделки. Такие ситуации создают риск того, что договор будет аннулирован. В таких ситуациях, как правило, возникают проблемы с возвратом денежных средств и человеку приходится решать вопрос в судебном порядке.

Наличие завещательного отказа

Наличие завещательного отказа также может повлечь за собой определенные проблемы для покупателя жилья.

Такое волеизъявление предусматривает наличие отдельных обязательств, которые возлагаются на наследника. Они выражаются в необходимости выполнить определенные действия в пользу других лиц. В отношении квартиры это чаще всего право проживания.

То есть покупатель, не зная о наличии завещательного отказа, вынужден будет использовать помещение совместно с другим лицом. Причинами такой ситуации является невнимательность покупателя при заключении договора, а также умышленные действия со стороны продавца.

Возможные мошеннические схемы и уловки аферистов

Приемы обмана, манипуляций периодически совершенствуются мошенниками. Есть те, которые уже существуют много лет, и описаны в прессе, на телевидении. К сожалению, еще попадаются доверчивые граждане, обмануть которых не составляет особого труда.

Вот лишь несколько иллюстраций, показывающих, как действуют дельцы на рынке недвижимости. Противостоять их натиску бывает тяжело, но существуют эффективные способы защиты.

Тайный жилец

Заключая сделку по продаже квартиры, авантюристы не указывают в договоре сведения о тех лицах, которые имеют право проживать на жилплощади. В результате, покупатель недвижимости, ранее доставшейся по наследству, получает дополнительные трудности.

В первую очередь, возникают проблемы с выселением, снятием с регистрационного учета нежелательного гражданина. Кроме этого, незначительно возрастает бремя по коммунальным платежам.

Есть один простой метод борьбы с рассматриваемой схемой. Перед подписанием договора нужно взять справку из ЖЭКа, управляющей компании о составе лиц, зарегистрированных в квартире. Подойдет и выписка из домовой книги.

Сделка по доверенности

Распространенным приемом является отчуждение жилой недвижимости не собственником, а его представителем. Действует он на основании доверенности. И здесь нужно обратить внимание на несколько важных деталей.

Поскольку предметом соглашения является квартира, доверенность должна быть нотариальной. При этом обязательно воочию увидеть оригинал документа. Ведь злоумышленники могут сделать так копию, что она будет напоминать оригинал, выданный нотариусом.

Далее детально обращается внимание на перечень полномочий. И это основной момент. Когда в полной мере не были оговорены права представителя, вероятны такие последствия.

По ст. 183 ГК РФ ответственность за совершение сделки без полномочий или с их превышением возлагается на представителя. В мошеннической схеме он делит полученные деньги с собственником квартиры и исчезает. В результате обманутому покупателю крайне трудно восстановить справедливость.

Вдруг откуда ни возьмись

Злоупотреблять своими правами могут недобросовестные наследники, входящие в одну очередь. Вот типичный пример.

Два гражданина, допустим, дети от разных браков, вступили между собой в сговор. Один из них получил в наследство квартиру и продал ее. Другой же наследник позднее обратился в суд о восстановлении сроков для вступления в свои права.

В результате операцию по купле-продаже суд объявляет недействительной. Деньги наследники делят пополам, быстро тратят, и возвратить их, зная работу приставов, затруднительно.

Черные риелторы

По законодательству завещать свое имущество можно любому человеку, необязательно входящему в круг родственников владельца собственности. Этим зачастую пользуются злоумышленники. Смысл их действий предельно прост.

Вначале они заставляют оформить завещание на квартиру в свою пользу. В качестве убеждения используется обещание денежного вознаграждения или пожизненного содержания. В основном в группу риска попадают пожилые люди и граждане, злоупотребляющие алкоголем, либо наркотиками.

Преступники способствуют ускорению наступления смерти наследодателя. Причем действуют они так, что внешне незаметно признаков проявления насилия – алкоголь, наркотики.

Дальше все предсказуемо. Доставшаяся мошенникам квартира продается, однако другие наследники умершего ставят завещание под сомнение. В результате сделка по отчуждению недвижимости признается недействительной. Здесь также маловероятно, что потерпевший получит от аферистов назад свои деньги.

На что покупатель унаследованного жилья должен обратить особое внимание

В обоих случаях при приобретении наследственной жилплощади есть опасность в дальнейшем столкнуться с претензиями со стороны родственников скончавшегося наследодателя. Это происходит в тех случаях, когда в результате оформления наследства нарушаются их права. В некоторых случаях изощренные мошенники могут даже пойти на то чтоб подделать завещание.

ВНИМАНИЕ !!! Продажа жилья может осуществлять по генеральной доверенности во всех этих ситуациях следует обратиться к нотариусу и юристу они помогут разобраться в том достоверны ли документы или нет. Пусть обращение к этим специалистам потребует некоторых дополнительных затрат, но обезопасить от крупных денежных потерь в дальнейшем.

Некоторые страховые организации предлагают возможность застраховать сделку по приобретению унаследованной квартиры от возможных последствий, то есть в случае появления нежданных наследников расходы ложатся на страховщиков.

Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:

1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.

Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено.

Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.

Когда суды на стороне покупателя

Неудивительно, что если продается квартира, приобретенная по наследству, у иных изначальных претендентов на имущество возникает желание вернуть недвижимость в свою пользу. Поэтому встречаются различные уловки, законные и не очень.

Между тем, суды часто встают на сторону покупателей, надлежащим образом исполнивших свои обязательства по договору. На этот счет имеются разъяснения от Верховного Суда РФ.

Добросовестные приобретатели, кто они

Нормы ГК РФ, касающиеся права собственности, содержат термин «добросовестный покупатель». Согласно ст. 302 имущество может быть истребовано у такого физического или юридического лица в том случае, когда было изначально известно о том, что продавец не имел право отчуждать его или собственность выбыла из распоряжения владельца помимо его воли.

Пленумы Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 38 совместного Постановления № 10/22 от 29.04.2010 г. о

Применительно к недвижимости ключевую роль играют данные из ЕГРН. Когда суд выяснит, что у продавца не было полномочий отчуждать квартиру или она является предметом судебного спора, вторая сторона не получает статус добросовестного приобретателя.

Если объявился новый наследник

Речь идет о такой ситуации. Предположим, гражданин упустил сроки обращения к нотариусу, однако суд восстановил ему время для вступления в права.

На этот момент квартира, являющаяся предметом наследования, уже продана. Как поступить в такой ситуации подсказал Верховный Суд РФ. В пункте 42 Постановления Пленума № 9 от 29.05.2012 г. № 12 указано, что опоздавший наследник вправе рассчитывать лишь на денежную компенсацию.

Она определяется исходя из рыночных цен, действовавших на момент открытия наследства. При этом деньги платит не покупатель, а продавец квартиры.

Покупка унаследованной квартиры

Перешедшая наследникам недвижимость может выступать объектом любой сделки, наравне с другой собственностью.

Если предстоит покупка квартиры по наследству, то потребуется изучить весь перечень документов, которые есть у продавца на руках, а также потребовать дополнительную информацию, при необходимости. В остальном процедура происходит стандартно. Собственник и покупатель представляют нужные документы, проверяется их достоверность, происходит подписание соответствующего договора, регистрируется право собственности нового владельца.

Какие меры стоит предпринять покупателям

Универсальные советы, которые помогут избежать неприятностей, обозначить тяжело. Ведь все зависит от конкретной ситуации и согласованных условий предстоящей сделки.

Впрочем, на некоторые моменты все же стоит обратить внимание. Если это сделать, можно сильнее подстраховаться от обмана, со стороны злоумышленников.

Совершение сделки с учетом десятилетнего срока

Чем дольше квартира находится в распоряжении наследника, тем меньше вероятность того, что договор на продажу будет оспорен. В идеале жилье должно принадлежать продавцу 10 и более лет.

Связано это с тем, что согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Однако в любом случае обращение в суд должно иметь место не позднее 10 лет с того момента, когда лицо узнало о нарушении прав.

В практике встречались случаи, когда другой наследник не оспаривал сделку по продаже квартиры в течение 6 -7 лет. К примеру, гражданин отбывал наказание в местах лишения свободы.

Анализ чистоты объекта: изучаем документы

Разумеется, необходимо досконально проработать имеющуюся информацию по квартире. В первую очередь проверяется свидетельство о праве на наследство. Внимание уделяется кругу лиц, обозначенному в нем.

Дальше объектом проверки будет выписка из ЕГРН. Из нее видны не только текущий собственник, но и наличие залогов или арестов по недвижимости. Их существование значительно осложнит заключение договора.

Желательно изучить кадастровый и технический паспорта на квартиру. Вполне возможно, что наследником сделана перепланировка, не отраженная в документах.

Только реальная цена

Рекомендуется подбирать вариант недвижимости с объективной рыночной стоимостью. Заниженная цена, становится одной из причин поставить совершенную операцию под сомнение в суде.

Чтобы узнать положение дел на рынке обращаются к риелторам. В ряде ситуаций пригодится письменное заключение специалистов о реальной цене квартиры. Его допустимо использовать в качестве доказательства в суде.

Некоторые продавцы настаивают на том, чтобы в договоре была указана заниженная стоимость объекта недвижимости. Это делается для уменьшения НДФЛ от продажи. Таких схем желательно избегать.

Ведь при возможном признании сделки купли-продажи недействительной, новый владелец жилья в качестве реституции получит именно сумму, прописанную в договоре. Налицо явный убыток.

Перечень документов

Оформление сделки купли-продажи квартиры невозможно без наличия определенных документов. С учетом особенностей статуса наследственного жилья, помимо основных, потребуются и дополнительные сведения. При этом их большая часть предоставляется продавцом.

В такой перечень входят следующие документы:

1. Паспорта сторон сделки.
2. Свидетельство о наследственном праве на продаваемую квартиру. Его предоставляет собственник.
3. Свидетельство или выписка из ЕРПН о государственной регистрации права на квартиру. Эти документы можно получить в Росреестре.
4. Кадастровый паспорт на квартиру.
5. Выписка из ЕГРП, которая подтверждает отсутствие ареста, залога и других ограничений на квартиру.

Несмотря на то, что к договору могут быть приложены и заверенные копии документов, для сторон правильным будет представить оригиналы для сверки.

О сроках давности

Существует еще один потенциальная проблема для покупателя квартиры. И связана она все с той же исковой давностью.

Прописанные в законодательстве стандартные три года отсчитываются с того момента, когда остальным наследникам стало известно об ущемлении их прав.

Это может произойти спустя много лет после кончины наследодателя по объективным обстоятельствам.

Некоторые из уважительных причин:

• проживание в другой стране;
• отбывание наказания в местах лишения свободы;
• отсутствие связи с близкими родственниками вследствие переезда в другой город или страну;
• подтверждение факта родственных отношений по суду спустя годы.

В иске о восстановлении срока для принятия наследства все факторы детально описываются со ссылкой на представленные доказательства. Суд им дает оценку при вынесении окончательного решения.

Даже если срок исковой давности упущен, судья все равно обязуется принять дело к своему рассмотрению. И когда вторая сторона не укажет на пропуск времени, дело будет рассмотрено по существу выдвигаемых требований.

Стоит ли вообще приобретать жилплощадь у гражданина-наследника?

За последнее время в области недвижимости участилось появление мошеннических операций. Распространенным обманом среди продавцов является подделка завещания. Для опровержения или подтверждения достоверности документа необходимо обратиться к юридическому специалисту.
Также на рынке недвижимости существуют так называемые «черные риелторы». Чаще всего они принуждают пожилого человека оформить завещание на свое имя, после чего ликвидируют наследодателя. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо с осторожностью подходить к процессу покупки имущества, которое досталось по наследству.

Наиболее частой мошеннической схемой можно назвать перепродажу одного и того же жилья. Обманщики ориентируются на то, что люди всегда будут хотеть сэкономить, а также на отсутствие необходимых юридических знаний.

По мнению «черных риелторов», многочисленная продажа имущества последнему покупателю окажется «благоприятной». Изъять у него квартиру будет практически нереально. Но на самом деле это не так.

Рекомендуется подать запрос в БТИ и получить необходимую документацию на недвижимость. В этом случае вы будете владеть всеми сведениями о квартире и удостоверитесь, что приобретается она у владельца.

Договор купли-продажи необходимо читать очень внимательно и не спешить при его изучении. Соглашение должно включать в себя всю информацию об имуществе. Помощь специалиста в решении сложившейся проблемы, который будет подсказывать на протяжении всего процесса, считается полезной.

Как передавать денежные средства продавцу:

1. После подписания соглашения, перед государственной регистрацией имущества, оплачиваете наличными.
2. По факту совершения регистрации квартиры оплачиваете наличными.
3. Оплачиваете при помощи банковской ячейки.

Перед предоставлением денежных средств необходимо:

1. Удостовериться, заглянув в домовую книгу, нет ли в квартире прописанных лиц, выселение которых невозможно без одобрения соответствующих государственных органов.
2. Проверить, нет ли таких жильцов, которые обладают правом пожизненного проживания на указанной территории.
3. Уточнить о наличии нотариально заверенного одобрения сделки купли-продажи со стороны супруги/супруга продавца квартиры.

Учитывая вышеприведенные нормы законодательства, покупатель унаследованного жилья может опасаться следующих угроз:

1. Если появились наследники после покупки квартиры, совершенную сделку купли-продажи могут оспорить через суд. Субъекты, которые по уважительным основаниям не смогли унаследовать жилье на протяжении 6 (шести) месяцев, вправе восстановить срок вступления в соответствующие права через суд.
2. Если при наследовании жилплощади были нарушены права определенных субъектов на обязательную долю, данные лица также могут обратиться в суд, чтобы защитить свои законные интересы.
3. Продавец квартиры действовал недобросовестно, скрыв от покупателя наличие завещательного отказа, оформленного в пользу конкретного лица, обладающего правом проживания на территории данного помещения.
4. В судебном порядке продавца унаследованной жилплощади могут признать недостойным правопреемником (наследником). Это может произойти уже после купли-продажи жилья.
5. Когда совершалась процедура наследования, было нарушено право жены/мужа умершего наследодателя на супружескую долю, предусмотренное статьей 1150 ГК.
6. Завещание, составленное гражданином-наследодателем, или отдельные распоряжения, включенные в данное завещание, могут признать недействительными на основаниях, предусмотренных статьей 1131 ГК.

Общий срок давности, на протяжении которого заинтересованные субъекты вправе оспорить наследование через суд, устанавливается нормами статьи 196 ГК:

• стандартный срок – 3 (три) года. Отсчет данного срока начинается с момента установления факта нарушения права (пункт 1 статьи 200 ГК);
• максимально допустимый срок – 10 (десять) лет. Он отсчитывается с момента нарушения соответствующего права.

Риски покупателя унаследованной недвижимости предопределяются течением трехлетнего срока давности. Таким образом, подводные камни при покупке квартиры у наследника можно условно разделить на угрозы, актуальные для приобретателя до окончания срока давности, и опасности, существующие после завершения трехлетнего периода.

Риски покупателя жилплощади, полученной продавцом по наследству, наиболее высоки на протяжении трехлетнего периода, отсчитываемого от момента открытия соответствующего наследства (дня ухода наследодателя из жизни). Возможные угрозы могут быть обусловлены следующими обстоятельствами:

• наличие завещательного отказа, правом на который можно воспользоваться на протяжении 3 лет с момента открытия наследства (пункт 4 статьи 1137 ГК);
• общеобязательный шестимесячный срок для вступления в наследство, а также возможность его восстановления в случае пропуска (при наличии у правопреемника уважительных причин);
• трехлетний стандартный срок давности для подачи заинтересованными лицами исков, оспаривающих результаты наследования.

Очевидно, что первые 12 месяцев, отсчитываемые с момента вступления продавца в наследство, являются для покупателя унаследованной квартиры наиболее опасными. Оформление соответствующих прав, регистрация собственности и другие сопутствующие процедуры в совокупности могут затянуться на год. Затягивание времени может быть вызвано возобновлением сроков вступления в наследство, восстановлением утраченных бумаг, судебными спорами о разделе активов.

Если с момента принятия продавцом наследства уже минуло три года, риски для покупателя, перечисленные выше, ощутимо уменьшаются, хотя и не исключаются полностью. Важно знать, что срок давности для подачи судебного иска, предусмотренный статьей 196 ГК, отсчитывается с момента установления заинтересованным лицом факта нарушения собственных прав.

Как уже говорилось ранее, максимальный срок, на протяжении которого заинтересованное лицо вправе оспорить наследование или отчуждение жилплощади путем купли-продажи, составляет 10 лет. Десятилетний период отсчитывается с момента ухода гражданина-наследодателя из жизни или, как вариант, с момента совершения гражданином-ответчиком неправомерного деяния, обусловившего подачу иска. Таким образом, проблемы у покупателя унаследованной недвижимости могут появиться и после истечения трехлетнего периода.

Если жилплощадь наследовалась продавцом по завещанию, для покупателя также существуют определенные риски. Прежде всего, такие угрозы могут предопределяться нарушением вышеупомянутых законодательных норм ГК, согласно которым активы наследуются по завещанию. Однако опасности, обусловленные завещанием, часто недооцениваются покупателями унаследованных квартир.

Предлагаем ознакомиться: Взяли машину в автокредит и просрочили платеж Как происходит арест авто

Считается, что завещание подразумевает дополнительные гарантии для покупателя жилплощади, полученной продавцом по наследству, поскольку оно ограничивает круг потенциальных претендентов (наследников), распределяет активы между указанными субъектами, ускоряет оформление наследства/собственности и, как правило, снижает вероятность споров между правопреемниками. Однако риски для гражданина, купившего квартиру у наследника по завещанию, всё же возникают по следующим причинам:

1. Отсутствие в завещании четких распоряжений относительно правопреемников и причитающихся долей.
2. Наследодатель может ограничиться указанием завещательного отказа в завещании, что допускается первым пунктом 1137 статьи ГК, или, как вариант, лишением определенных правопреемников права на наследование, что разрешается 1119 статьей ГК.

Таким образом, если действующее завещание не содержит четких распоряжений гражданина-наследодателя по поводу распределения активов, оно может, наоборот, создать дополнительные основания для оспаривания результатов наследования и, как следствие, признания купли-продажи недействительной.

Приобретателю унаследованной жилплощади стоит обратить внимание на следующие возможные риски:

1. Завещание могут оспорить через суд, признав его недействительным по иску заинтересованного субъекта (например, одного из правопреемников актуальной очереди). Можно доказать, что наследодатель составил данную бумагу, являясь недееспособным, временно не отдавая себе отчета в происходящем (из-за аффекта, стресса, опьянения) или пребывая под воздействием (физическим, психологическим).
2. Гражданин-наследодатель указал дополнительные распоряжения в собственном завещании. Типичный пример – вышеупомянутый завещательный отказ, позволяющий конкретному субъекту проживать в наследуемом жилье. Отчуждение жилплощади не приведет к аннулированию данного права, что обусловит появление нежелательных соседей у нового обладателя квартиры.
3. Наличие у определенных субъектов обязательных долей в унаследованной жилплощади, что предусматривается 1149 статьей ГК. Правопреемников данной категории нельзя лишить наследства – даже при наличии завещания они могут получить 50% от наследства, полагающегося им по нормам закона.
4. Правопреемник, указанный гражданином-наследодателем в завещании, также может быть признан недостойным получателем наследства, что допускается первым пунктом 1117 статьи ГК. Подобный риск, кстати, очень сложно предусмотреть заранее.

Специалисты рекомендуют воздержаться от приобретения унаследованного жилья, если имеется минимум одно из следующих обстоятельств:

• по документации на жилплощадь возникли вопросы и неоднозначные, спорные моменты;
• продавец унаследованной квартиры достиг преклонного возраста (70 лет и более), но отказывается документально подтвердить собственную дееспособность;
• помимо самого продавца, в реализуемом жилье зарегистрированы другие субъекты;
• недвижимый актив реализуется на основании доверенности, а с его реальным собственником не получается установить контакт;
• продавец владеет унаследованной недвижимостью на протяжении периода, не превышающего 3 (трех) лет.

На что обращать внимание при покупке или продаже наследственной недвижимости

На вопросы портала kn.kz отвечает специалист по недвижимости «Центрального агентства недвижимости» г. Караганды Ольга Качкан.

— Ольга, стоит ли покупать квартиру или дом, которые продавец получил в наследство?

— Здесь нельзя в целом однозначно утверждать, стоит или нет. Нужно рассматривать конкретную ситуацию в конкретной сделке. Прежде чем покупать любую квартиру, а тем более наследственную, необходимо изучить все возможные риски для покупателя. В первую очередь необходимо ознакомиться с документами и историей квартиры, да и наследство наследству рознь.

Основным же риском такой сделки является ограниченные возможности выявить всех потенциальных наследников данного объекта. О таких потенциальных наследниках не то, что риелтор или юрист, не всегда и близкие родственники могут знать. Гарантировать на 100% отсутствие рисков не сможет никто.

— И что же тогда делать? Какой совет Вы могли бы дать потенциальным покупателям и продавцам наследственной квартиры?

— Одним из действий уменьшающим риски при оформлении сделок с наследственной недвижимостью является получение нотариального заявления от наследников. В нем наследники, продающие недвижимость, обязуются рассчитаться с неожиданно объявившимися наследниками самостоятельно и за свой счет, не допуская потерю квартиры покупателем.

Также важно в договоре купле-продаже указывать только реальную цену.

— А что если на продажу выставляется квартира, в которой право на наследство оформлено через суд? Отражается ли это на цене или времени продажи объекта?

— Сделки с недвижимостью, где правоустанавливающими документами является решение суда, в том числе по восстановлению сроков вступления в наследство, не является чем-то особенным. Наоборот, решение суда является подтверждением того, что вопрос с наследниками закрыт, и можно быть спокойными. На цене и времени продажи данный аспект не отражается. Но каждый случай индивидуален.

Адвокат Шолпан Исмаилова дает совет продавцам наследственной квартиры делать вовремя оценку объекта.

— Полученная в наследство недвижимость должна быть оценена по стоимости на момент ее приобретения наследником, чтобы к ней не применили стоимость, определенную госорганами, которая нередко бывает ниже, из-за чего приходится платить больший налог, — говорит эксперт. — При продаже полученной в наследство недвижимости, период владения которой составляет менее одного года, разница между ценой реализации и оценочной стоимостью облагается налогом по ставке в 10 процентов. Однако из-за того, что некоторые граждане пропускают сроки оценки, к их имуществу применяется цена, определенная госорганом, вследствие чего с них в ряде случаев требуют большую сумму налогов. Во избежание таких ситуаций рекомендуется проводить оценку имущества до его продажи и не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи такого имущества. В противном случае оценка не будет принята. Заключение об оценочной стоимости должно быть произведено на дату возникновения права собственности на дату регистрации в органах юстиции. Оценку необходимо произвести не позднее 31 марта года, следующего за годом реализации такого имущества. Если вы в свое время пропустили эту дату, то применяется оценочная стоимость, определенная уполномоченным государственным органом в сфере регистрации права недвижимое имущество.

Как взять ипотеку на первичное жилье? >>>

Советы покупателям

1. Покупайте наследованное имущество хотя бы по истечении трех лет с момента регистрации собственника. Три года — срок исковой давности для оспаривания сделки.
2. Указывайте в договоре купли-продажи только реальную цену. Это важно, если вдруг договор признают недействительным.
3. Выбирайте нотариальную форму сделки, так как, согласно судебной практике, покупатель в этом случае признается добросовестным владельцем, что дает ему больше шансов отстоять свою правоту.
4. При наличии возможности воспользуйтесь титульным страхованием. Оно даст дополнительную защиту и возместит ваши убытки, если вдруг договор купли-продажи будет расторгнут.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Так стоит ли покупать наследственную квартиру?

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Перед тем как решиться на приобретение унаследованной недвижимости, необходимо учесть все возможные риски, а также насторожиться, если возникают следующие ситуации:

1. Прежний хозяин, выступающий в роли наследодателя, умер менее трех лет назад. Безусловно, при возникновении неожиданных проблем по отношению к покупателю и продавцу возможно опровержение проведенной сделки. Также предварительно это условие позволяет обезопасить себя от негативных последствий в процессе приобретения наследственного жилья.
2. Отсутствует возможность лично контактировать с владельцем квартиры. Такое условие является подозрительным, а если есть и доверенность сомнительного происхождения, по которой совершает все действия доверенное лицо, то это вдвойне опасно.
3. Наследником не произведено снятие с регистрационного учета прежде проживающих граждан, себя в том числе.
4. Если продавец в возрасте 70 лет и старше не предоставляет справку, подтверждающую его дееспособность. Частым основанием для отмены проведенного соглашения является поставленный диагноз, который лишает работоспособности.
5. От владельца имущества поступает отказ в предоставлении документов, подтверждающих ясность и законность договора.

Предлагаем ознакомиться: Наследование неприватизированной квартиры после смерти собственника в 2020 году

Проверка объекта недвижимости необходима в любом случае. Если поручить ее юристам, то информация будет полной и достоверной. Обязательно нужно оговорить схемы расчетов. Они отличаются от степени безопасности и документального подтверждения.

Квартиру желательно тщательно осмотреть. И присутствие человека, понимающего в строительстве станет только плюсом.

При наличии серьезных, но устранимых дефектов, речь может идти о хорошем торге. Главное чтобы не было самовольной перепланировки квартиры. Вот еще несколько важных подсказок.

Чем больше объект находится в собственности у человека, тем лучше. Когда жилплощадь уже несколько лет в распоряжении наследников, они имеет полное право ее продать. Появляется добросовестный покупатель, который приобретает квартиру и переоформляет ее на себя.

Однако бывает так, что спустя 5-7 лет выходит из тюрьмы один из сыновей покойного и обращается в суд за защитой его нарушенных прав как наследника. Не исключено, что он вступил в сговор с продавцом. В такой ситуации, бывший заключенный вполне способен добиться восстановления себя в правах и признать сделку недействительной.

Но если наследник-продавец владел недвижимостью на законных основаниях больше 10 лет, никто не сможет поставить сделку под сомнение. Это следует из ч. 2 ст. 196 ГК РФ.

Проверка должна проходить по нескольким направлениям. В первую очередь досконально изучаются правоустанавливающие документы по недвижимости. Выписка из ЕГРП, техпаспорт и то же свидетельство о праве на наследство.

Дополнительно получают информацию по продавцу. Некоторые покупатели настаивают на предоставлении справок об отсутствии факта учета в психиатрическом или наркологическом диспансере. И в этом есть смысл, поскольку снижается риск оспаривания сделки ввиду проблем с дееспособностью.

Имеет смысл проверить владельца недвижимости на предмет банкротства физического лица и исполнительных производств. При наличии кредиторов, нужно подумать, брать или нет наследственную квартиру. Ведь они также получат возможность оспорить сделку должника.

Когда продавец предлагает за свою недвижимость цену, явно уступающую рыночной, это уже рождает поводы для раздумий. Ведь квартира может иметь существенные скрытые недостатки, плохих соседей. Да и сам дом может входить в разряд аварийных.

Но есть и другая сторона медали. Продавцы стремятся обозначить в договоре минимальную сумму с целью уменьшить платежи по НДФЛ. Как правило, разница оплачивается наличными.

Однако, если в сделке замешаны мошенники, теоретически возможно вернуть только сумму, указанную в договоре. Об остатке денег можно забыть.

О сроках давности

Заявить нотариусу о своих правах на имущество родственника наследник имеет законную возможность в течение шести месяцев. Однако суд может восстановить этот период, когда человек не знал о смерти наследодателя, представив убедительные доказательства.

Согласно ст. 1152 ГК РФ Время на обращение с иском составляет те же полгода, но с момента появления у приемника сведений о смерти наследодателя. Бывают случаи когда это происходит через 3 или 10 лет после погребения, и часто судья признает причину такого неведения уважительной.

Поэтому, при совершении сделок с наследственным имуществом, нужно учитывать и такой вариант развития событий.

От покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться, если:

• Наследство «свежее», менее трех лет.
• Объект продается по доверенности, и нет связи с собственником.
• В квартире есть зарегистрированные лица.
• Продавец пожилого возраста, и отказывается предоставлять справки, подтверждающие его дееспособность.
• Есть вопросы и спорные моменты в документах на недвижимость.

Подробное описание проблем и решений

Часто можно столкнуться со следующими рисками при покупке квартиры, полученной по наследству:

• Наследодатели перестали жить со своими супругами давно, но официального оформления развода не последовало. Члены семьи не сразу узнали о смерти и посетили нотариуса, как только смогли.
• Дети наследодателя умирают, и других близких родственников не имеется. Тогда имущество будет переходить к тем, кто составляет вторую очередь. Но есть внуки, которые также узнали о смерти бывшего владельца имущества. Они имеют право предъявить свои претензии.
• Когда наследодатель умирает, появляются наследники, уже давно включенные в завещание. Либо, наоборот, его не признают законным самые близкие родственники. Начинается оспаривание с организацией судебных заседаний.

И эти ситуации – лишь самые простые и распространённые. Подобных сложностей существует гораздо больше. Надо быть готовым к подобным сюрпризам, если планируется приобрести квартиру, полученную именно по завещанию.

Согласно закону, наследники должны объявить о своём намерении получить имущество по завещанию, максимум, через 6 месяцев после того, как бывший владелец скончался. Но некоторые категории граждан не успевают заявить о своих правах за это время. Например, если их лишили свободы, послали в длительную служебную командировку.

Есть и другие моменты, имеющие значение. Закон устанавливает некоторые «приоритеты» при решении вопросов, связанных с наследством. Некоторые категории граждан при любых обстоятельствах могут рассчитывать на долю в имуществе. Это касается:

1. Детей в возрасте до 18 лет.
2. Родителей, ставших нетрудоспособными.
3. Любых родственников-иждивенцев.

О порядке расчёта

Расчёт с продавцом проводится в трёх вариантах:

• Передача наличных после подписания договора, до завершения государственной регистрации.
• Оплата наличными после того, как пройдёт государственная регистрация.
• Использование банковских ячеек при передаче и приобретении наследственных объектов.

Последний вариант может похвастаться самым высоким уровнем безопасности для покупателей. С продавца рекомендуют брать расписки, когда передача денег завершается. Главное – проверить всю информацию относительно объекта перед тем, как завершать сделку. Это касается прописанных по адресу граждан, категорий лиц с пожизненным проживанием, официального согласия супруга на проведение сделки.

Хорошо, если есть возможность привлечь специалиста в этом направлении.

Покупка бывшего наследства: допустимый риск

Стоит ли риск получаемых результатов? Окончательное решение остаётся за покупателями. Есть несколько проверенных советов, позволяющих избежать проблем. Всего их три.

1. Занижение цены в договорах с наследованием недопустимо, ни при каких обстоятельствах. Иначе велика вероятность, что сумма компенсаций уменьшится. И это – самый лёгкий вариант.
2. Использование схем «титульного страхования». Тогда возмещение всех затрат станет обязанностью страховщиков, даже в случае утраты.
3. Если объект имеет цену на 20-30 процентов ниже рыночных показателей – стоит проявить бдительность. Проверять надо всю полученную информацию, вне зависимости от заверений продавца. Это касается и унаследованной недвижимости.
4. Приобретение квартиры на основании доверенности

Наследство и нотариусы

Об участии нотариуса в наследственных делах рассказывает нотариус г. Алматы Алтынай Макешева.

— К какому нотариусу нужно обратиться для ведения наследственного дела — по месту жительства или к любому?

— Вы можете обратиться к любому нотариусу по месту регистрации наследодателя. Однако нужно успеть обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Если вы пропустите этот срок, то придется восстанавливать пропущенный срок через суд.

— Может ли случится так, что одно и то же наследственное дело ведут разные нотариусы?

— Нет, это исключено, так как существует 2 вида проверки:

1) Сервис «Проверка наследственных дел» на сайте ЕНИС (Единой нотариальной информационной системы).

2) Центральный модем, при помощи которого нотариус может проверить, кто из его коллег уже открыл наследственное дело.

— Когда завещатель умирает, то оповещает ли об этом нотариус наследников (если есть завещание) или наследники сами должны обратиться к нему?

— Нотариус оповещает всех наследников через средства массовой информации путем подачи объявления о том, что открылось наследство после смерти наследодателя.

— Какова стоимость услуг нотариуса при ведении наследственного дела и в чем состоит работа нотариуса в случае оформления квартиры по наследству?

— Стоимость услуг нотариуса варьируется от количества наследственной массы и наследников, так как нотариус взимает за каждое поданное заявление и выданное свидетельство о праве на наследство отдельно.

Работа нотариуса состоит из многих действий:

• открытия наследственного дела;
• установления круга наследников;
• проверки их законных прав на наследство и дееспособности;
• подачи объявления в СМИ, составлении и разнообразных запросов в уполномоченные государственные и негосударственные органы, банки второго уровня, коммерческие организации;
• проверки наследственной массы;
• на юридическую чистоту, обременения и притязания третьих лиц;
• составления и выдачи свидетельств о праве на наследство;
• формирования и подшивки архивного наряда наследственного дела;
• дачи показаний в суде в случае спора;
• выдачи дубликата свидетельств о право на наследство.

— Есть ли единая база удостоверенных завещаний?

Есть Центральный модем, при помощи которого нотариус может проверить имеется ли нотариально удостоверенное завещание.

Как накопить на квартиру: расчеты, советы экспертов >>>