Ипотека под залог имеющегося жилья

Можно ли брать ипотеку под залог имеющейся квартиры? Какая ипотека выгоднее: целевая или нецелевая? Какие факторы влияют на установление процентной ставки?

Для банка нет различия в формулировках – залог приобретаемой или имеющейся собственности предоставляет клиент, в любом случае – это ипотека. Для заемщика предлагаются существенные различия в условиях и тарифах. Сегодня мы поговорим про ипотеку с залогом приобретаемой собственности.

Как избежать внесения первоначального взноса – узнаем в конце статьи.

Что такое ипотека и с чем ее едят

Для начала нужно понимать, что ипотека – это любой кредит, который выдается под залог собственности заемщика.

Любой кредитор готов сотрудничать только с таким клиентом, который докажет свою надежность, а также предоставит гарантии того, что основной долг вместе с начисленными процентами будет возвращен вовремя и в полном объеме.

Для классического кредитования (потребительское заимствование) в качестве доказательства надежности принимается проверка платежеспособности. Конечно, никто не застрахован от форс-мажорных ситуаций, но, в целом, если клиент принес справку, доказывающую высокий официальный заработок, который получает в течение длительного периода, то планируется, что доход будет не менее стабильным в течение всего времени кредитования.

Кредит на сумму более нескольких миллионов – обязательство посерьезнее простого потребительского займа. Одной справкой о доходах кредитора не «умаслишь», ему нужно быть уверенным, что долг с лихвой будет возвращен. Поэтому такое обязательство выдают под залог чего-то ценного у клиента. В основном, из жилья в залог больше всего ценится квартира.

Ипотека может быть целевой или нецелевой. Рассмотрим основные условия.

Целевая или нецелевая: вот в чем вопрос

Объяснять суть этих двух понятий не надо – исходя из названия уже все ясно. Единственное – целевая ипотека также может быть под залог имеющейся в наличии у заемщика недвижимости или залогом будет выступать приобретаемая собственность.
Какая программа подойдет мне? В первую очередь все зависит от того, на что Вы собираетесь брать такую крупную сумму средств и есть ли у Вас или у Ваших близких наличная квартира для залога.

Целевая классическая ипотека подойдет:

• Если Вы – молодая или многодетная семья, военный или молодой специалист;
• хотите приобрести собственное жилье и не можете предоставить в залог наличную недвижимость.

Залогом станет покупаемая квартира, плюс перечисленной категории зачастую предлагаются льготные условия, а молодым семьям не нужно искать деньги для первоначального взноса – можно использовать средства материнского капитала.

Ипотека с залогом имеющейся квартиры в банке подойдет:

• Если Вы решили улучшить жилищные условия, но не хотите подчиняться конкретным целям банка (обычно ипотеку дают под конкретных застройщиков);
• одновременно с этим имеете в собственности (или таковая есть у Ваших близких) квартиру или дом;
• собираетесь потратить деньги на другие цели: вложить деньги в бизнес, рефинансировать долги, купить автомобиль.

Выгодность той или иной программы зависит от целей заемщика. Да, возможно, классическая ипотека подразумевает более низкие ставки. Зато придется:

• искать деньги на первоначальный взнос. Сумма рассчитывается в процентах от полной стоимости приобретаемой недвижимости. В среднем, это 20-30%. То есть, 30% стоимости жилья Вам нужно обязательно заплатить в начале;
• программы банков «заточены» на определенных застройщиков;
• льготные условия касаются определенных жилых комплексов, то есть выбор заемщика в приобретаемом жилье ограничен;
• живых денег получатель не увидит.

Предлагаю рассмотреть условия ипотеки с залогом имеющейся собственности, одновременно такой кредит является альтернативой целевому без внесения первоначального взноса, а также потребительскому, только с более привлекательными условиями.

Лучшие предложения ипотеки под залог недвижимости от российских банков

Сегодня не все банки готовы выдавать целевые займы под залог той недвижимости, которая была приобретена заемщиком ранее. Выбирая кредитную организацию, следует в первую очередь обратить внимание на крупных игроков рынка, которые, как правило предлагают более выгодные для клиентов процентные ставки и сроки кредитования. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо рассчитать сумму переплаты по предлагаемой банком процентной ставке.

Наиболее востребованными и выгодным на сегодняшний день считаются предложения таких российских банков:

Сбербанк. Этот банк реализует как целевые, так и нецелевые кредитные программы под залог недвижимости заемщика. Получить нецелевой кредит можно под 15,5-16,25% на срок до 20 лет. Первый взнос составит 20% от стоимости приобретаемого жилья. При этом максимальная сумма займа будет равна 60% от стоимости недвижимости, которая передается в залог, но не может превышать 10 миллионов рублей. В случае согласия клиента застраховать не только недвижимое имущество, но также жизнь и здоровье, можно рассчитывать на снижение процентной ставки по ипотеке на 1 пункт.

ВТБ24. Специализируется на выдаче именно нецелевых займов под залог имеющейся недвижимости. Процентные ставки по таким кредитам составляют 15,5%, а срок не может превышать 20 лет. Максимальная сумма займа ограничивается половиной стоимости залогового имущества и не может превышать 5 миллионов рублей. Первый взнос не требуется. Обязательное требование банка ВТБ24 – наличие представительства банка в населенном пункте, где находится квартира или дом, передающиеся в залог. Для многих клиентов важным преимуществом становится возможность оформить ипотеку даже, если залоговая недвижимость оформлена на близкого родственника – мужа, жену, родителей. Для этого потребуется их письменное согласие, заверенное у нотариуса.

Альфабанк. В отличие от ВТБ24, Альфабанк, напротив, ориентируется на выдачу целевых ипотечных займов под залог имеющейся недвижимости клиента. Минимальная процентная ставка составляет 12,5% при максимальной жизни кредита в 25 лет. Первоначальный взнос не может быть меньше 30%. Сумма обычно определяется на уровне 70% от стоимости залога, указанной в акте независимой оценки, однако не может быть меньше 300 тысяч рублей.

Россельхозбанк. Очень активно практикует выдачу и целевых, и нецелевых займов под залог недвижимости заемщика. В случае если клиент выбирает вариант целевого займа, процент по ипотеке составит от 13,5% до 16%, а максимальный срок кредитования устанавливается на уровне 30 лет. Сумма займа должна лежать в диапазоне 100 тысяч – 20 миллионов рублей, и рассчитывается она как 70% от оценочной стоимости жилья. Если заемщик выбирает нецелевой займ, сумма, которую банк готов ему выдать устанавливается на уровне половины стоимости залога и не может превышать 10 миллионов рублей. Снижается в этом случае и максимальный срок погашения кредита — до 10 лет. Важной особенностью предложений от Россельхозбанка можно считать повышение процентной ставки на 3,5 пункта в случае отказа клиента застраховать не только недвижимость, но и жизнь и здоровье.

Райффайзенбанк. Эта кредитная организация также предлагает и целевые и нецелевые займы. Целевой кредит под залог квартиры или дома, находящихся в собственности заемщика, выдается под 12,5% на срок до 25 лет. Максимальная сумма займа устанавливается на уровне 85% стоимости жилья. Жители Москвы могут оформить такую ипотеку на сумму от 800 тысяч до 26 миллионов рублей, в то время как для представителей других регионов минимальная сумма устанавливается на уровне 500 тысяч. Первоначальный взнос по целевому займу может составлять минимум 15% от стоимости приобретаемой недвижимости. Нецелевые займы выдаются под 17,5% и выдаются максимум на 15 лет. Сумма определяется как 60% от рыночной цены недвижимости и лежит в диапазоне 800 тысяч – 9 миллионов рублей.

Каким должен быть залог для ипотеки

Соответствие установленным требованиям банка является одной из важнейшей составляющей получения ипотеки на выгодных условиях (и получения, в целом).
Чтобы кредитор был уверен в минимальной рискованности сделки со своей стороны – предоставляемая квартира в залог должна быть прежде всего ликвидной. То есть, такая собственность должна иметь спрос на рынке. Как многие знают, «ходовыми» квартирами на рынке являются однокомнатная или двухкомнатная квартира со стандартной планировкой. То есть, не приветствуются слишком дорогие особняки с дизайнерским ремонтом.

Важно! Квартира должна располагаться в многоэтажном жилом доме городской постройки.

Важно наличие всех инженерных коммуникаций и их работоспособность.

Кстати! Квартиру на первом или последнем этаже могут не одобрить залогом или дать под такую недвижимость меньшую сумму. Связано это с риском затопления жилья.

Состояние квартиры должно быть удовлетворительным, хотя бы с минимальным ремонтом. Кроме того:

• не приветствуются незапланированные планировки в квартире;
• не рассматриваются квартиры в деревянных домах;
• жилье должно быть приватизированным, иначе собственником квартиры является государство, а не заемщик.

Какие-либо дополнительные критерии следует уточнять уже у кредитора. Хотя мы и рассмотрели, в основном, все требования к залогу.

Актуальность вопроса

Залоговый статус ипотечного жилья подразумевает ограничение возможности должника (покупателя) распоряжаться приобретенной квартирой в течение всего срока действия кредитного договора с банком, то есть до момента окончательного погашения всех обязательств по целевой жилищной ссуде. Чтобы законно совершить какую-либо правовую сделку с жилплощадью, находящейся в залоге по условиям действующей ипотеки, владелец квартиры (заемщик) должен заручиться согласием кредитора (залогодержателя).

Нередко бывает и так, что заемщик оказывается не в состоянии своевременно выплачивать ипотеку, регулярно допуская возникновение просрочек при внесении банку ежемесячных кредитных платежей.

Если просроченный долг по непогашенной ипотеке накапливается, а ситуация с платежеспособностью заемщика не улучшается, кредитор вправе реализовать залоговое жилье, получив соответствующее разрешение через суд.

Надо отметить, что покупка квартиры, пребывающей в залоге по невыплаченной ипотеке, становится очень выгодным и удобным способом решения жилищного вопроса. Между тем, сама процедура купли-продажи жилья, находящегося в залоговом обременении, имеет множество нюансов, в которых потенциальному покупателю ипотечной недвижимости следует очень хорошо ориентироваться. Речь идет о ключевых особенностях такой сделки, её правовых последствиях, преимуществах, недостатках, рисках. Следует также иметь в виду, что специфика реализации какой-либо сделки в отношении недвижимости с обременением может потребовать учета самых разных обстоятельств (например, возможные претензии должника на материнский капитал, который ранее использовался для погашения жилищной ссуды). Рассмотрим более детально, как купить квартиру, если она в ипотеке у продавца.

Какие банки дают залоговые кредиты

Практически каждый банк занимается целевым ипотечным кредитованием. Пользователями таких услуг зачастую являются молодые и многодетные семьи.

Нецелевая ипотека с залогом квартиры только набирает популярность у населения. Но уже на данном этапе бесцелевая программа имеет высокий спрос у клиентов, ведь многим удается даже заработать на этом. По этой причине все чаще появляются на рынке подобные предложения, а по уже существующим снижаются ставки и увеличиваются возможные кредитные лимиты.

Ипотека с залогом квартиры в Сбербанке

Нецелевое предложение предусматривает и другие объекты залога, но выгоднее всего как по условиям заимствования, так и по условиям обслуживания будет предложение с залогом квартиры. Под такое обеспечение дадут:

• кредитными деньгами до 60% от цены залога;
• 60% не должны быть больше 10 млн. р. (это лимит кредита);
• стоимость кредита от 12,5%;
• возврат долга осуществляется на протяжении срока, сопоставимого с оформленной ссудой, но не превысит 20-ти лет.

При этом получить кредит без подтверждения дохода вполне реально, но только тем, у кого открыт зарплатный счет в банке.

Бесцелевая ипотека с залогом квартиры в ВТБ

Других объектов залога программа от банка ВТБ не предусматривает. С таким обеспечением дадут:

• кредитные средства на сумму, не превышающую половину стоимости залога;
• половина не может превысить кредитный лимит в 15 млн. р.;
• стоимость ссуды от 11,1%;
• срок возврата долга не может превысить период в 20 лет.

Без подтверждения доходов ипотека будет выдана только зарплатным клиентам, но перед оформлением банк тщательно проверит поступления на карту.

Ипотека от Райффазенбанка

Под залог квартиры можно получить и целевую, и бесцелевую.

Если заемщик намерен покупать недвижимость или проводить ремонтные работы – можно поинтересоваться условиями целевой программы. Но нужно понимать, что банк в обязательном порядке затребует подтверждение использования кредитных средств.

В этом смысле бесцелевая программу лучше, с обеспечением квартиры предложат:

• кредитный лимит до 9 млн. р.;
• стоимость ссуды начинается с 11,99%;
• устанавливаемый период возврата долга не может превысить срок в 15 лет.

Подтверждение дохода обязательно для всех.

Кредит от Восточного экспресса

Бесцелевая программа нацелена на выдачу максимального лимита – до 30 млн. р. При этом залогом может выступать не только квартиры.

Под обеспечение недвижимостью установят:

• стоимость от 9,9% (величина почти как скидки в супермаркетах);
• банк сообщает о максимальной стоимости – 26%;
• период возврата может достигнуть 30-ти лет.

Подтверждение доходов для физических лиц, не являющихся участниками программы с открытым зарплатным счетом, является обязательным.

Нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости

Банки выдают кредиты под залог имеющейся недвижимости не только для приобретения жилья. Особенность нецелевой ипотеки в отсутствии необходимости отчитываться перед банком за расходование средств. Деньги можно использовать на строительство дома, для ремонта, открытие бизнеса и т.д.

Нецелевой заем под залог недвижимости целесообразно брать тогда, когда нет возможности получить крупную сумму по потребительскому кредиту из-за недостаточной платежеспособности. При прочих равных условиях кредитор будет отдавать предпочтения кредитам с обеспечением, чем и является залог недвижимого имущества. При этом процентные ставки значительно ниже, чем при типовой ссуде, либо максимальная сумма кредита превышает порог при стандартном потребкредите.

Как взять ипотеку под залог: краткая инструкция

Не буду напоминать, что ипотека под залог собственной квартиры обязательство, которое будет сопровождать заемщика десятилетиями, а систематическое неисполнение договора вполне может привести к утрате квартиры, если с кредитором нельзя договориться.

Поэтому серьезно нужно подходить не только к оформлению, но и самому выбору кредитной программы. Ну, а о том, из чего складывается инструкция по оформлению ипотеки с имеющимся объектом – я расскажу прямо сейчас.

Этап 1. Выбор банка и программы

Из своей практики скажу – большинство бед заемщиков из-за безалаберного отношения к выбору кредитной программы. Не нужно кидаться только в свой зарплатный банк или выбирать кредитора по принципу «ближе к дому – лучше».

Рассмотрите все возможные варианты банковского кредитования, обязательно просчитайте каждый из них. Поинтересуйтесь программами небанковского кредитования от надежных кредиторов.

Этап 2. Подача анкеты и документации

Зачастую кредиторы принимают обращения клиентов в онлайн-варианте. Хотя многие даже крупные банки такой возможности заемщику не предоставляют.

После рассмотрения банком анкеты выносится решение по ссуде. В случае положительного – нужно посетить офис со всей документацией: паспортом, вторым документом подтверждения личности и справками о доходе. Для залога понадобится факт наличия права собственности и основание его получения. Кроме того потребуют:

• технический паспорт;
• справка о количестве прописанных на жилой площади;
• состояние уплаты коммунальных платежей.

Этап 3. Оценка залога

После предоставления основного пакета документов проводится оценка стоимости.

Не критично, если Вы заранее заказали экспертную оценку. Но помните: актуальность такого документа не превышает 6-ти месяцев.

Оценщиком может выступать как банк, так и специализированная компания. На реальность результата в случае оценки банком можно не рассчитывать. В свою угоду кредитор максимально занизит стоимость, чтобы в случае чего увеличить свою прибыль в несколько раз.

Помните! У Вас никто не отбирал право выбора независимой компании.

Этап 4. Решительный

После тщательного рассмотрения документов и заемщика – кредитор устанавливает окончательные условия. Обговаривает с заемщиком тарифы, если стороны согласны – подписывается договор займа и залога. Последний – удостоверяется в обязательном порядке в органах Росреестра. Без этого сделка не считается завершенной. Кроме того, банки выдают деньги только после фактической регистрации.

Этап 5 . Получение денег и выплата долга

Выдача денег осуществляется, как правило, в виде безналичного перевода. Для этого создается специальный счет, а большинство банков для удобства своих клиентов выпускают к нему дебетовую карту.
Платежи по расчету с долгом должны вноситься регулярно строго в соответствии с графиком платежей. Любая задержка или оплата неполного обязательного платежа приводят к начислению пеней и штрафов.

Кстати! Штрафные санкции обязательно прописываются в кредитном договоре. Внимательно ознакомьтесь еще на стадии подписания документов.

Как получить ипотеку без первого взноса: три законных способа

Чтобы получить классическую ипотеку под залог квартиры без необходимости искать деньги на первый взнос – нужно очень постараться. Я предлагаю 3 способа, позволяющих сделать это.

Интересуйтесь льготными программами

К сожалению, на дату написания статьи основную льготную программу отменили. Несмотря на это, каждый банк нацелен на смягчение условий для определенных групп заемщиков. Таким клиентам предлагаются и ставки ниже, и условия обслуживания поприятнее. А молодым семьям закрыть первый взнос можно деньгами с материнского капитала.

Акционные программы

К таким предложениям нужно обязательно присматриваться. В основном, подобные кредиты характерны для крупных банков, вроде Сбербанка, ВТБ или РСХБ.

Суть такой ипотеки в том, что кредиторы при сотрудничестве с определенными застройщиками, предлагают низкие ставки для квартир в домах своих партнеров.

Минусом такой ипотеки является безальтернативность для заемщика. Выбрать застройщика и жилой комплекс ему не удастся.

Помощь финансовых брокеров

Эти компании знают свое дело и помогут подобрать любой займ, даже кредит с залогом без первоначального взноса. Главное в этом деле – найти надежного партнера.

Кстати! Нецелевая ссуда с залогом является хорошей альтернативой простой ипотеке и первый взнос для нее не понадобится.

Оказать помощь в получении такого кредита могут и специализированные финансовые компании. К примеру, ➥ «С залогом» готово кредитовать с максимальным лимитом суммы, при этом ипотечная программа предусматривает ставки ставка от 9,5% годовых. Льготная программа тоже есть, и она предусматривает заимствование средств с годовой ставкой в 6,5%.