Примеры оценки недвижимости по доходному подходу

Акт оценки автомобиля для нотариуса

• необходимость доставки авто;
• приезд оценщика на местонахождения машины;
• насколько данная модель востребована на российском авторынке;
• апгрейд, который был установлен прежним собственником. Его наличие приводит к более тщательному осмотру машины;
• рыночная цена на автомобили подобного рода, а также ее габариты влияют на размер госпошлины;
• в какое время проводилась экспертная оценка;
• передача документов заказчику экспертизы.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании

При получении ипотеки банк выдает кредит под залог приобретаемой квартиры. Если заемщик не сможет его погасить, квартира достанется банку. Банк должен быть уверен, что, продав эту квартиру, он вернет средства, которые предоставил заемщику.

Банки не выдают ипотеку без страховки на период кредитования. Страховка нужна на случай, если в квартире, находящейся в залоге у банка, произойдет пожар, взрыв бытового газа, затопление или другие происшествия, способные вызвать порчу квартиры. Страховая компания хочет определить справедливую сумму, которую ей придется выплатить банку.

Резюмируем, оценка нужна для определения окончательной суммы ипотечного кредита и размера страховых выплат. Для многих станет открытием то, что оценка влияет на сумму выдаваемой ссуды. Если квартиру оценят дешевле, чем требует за нее продавец, покупателю может не хватить выдаваемых банком денег. Банк не даст денег больше рыночной стоимости жилья.

Акт оценки имущества

• сертификат оценки;
• даты, характеризующие эти процедуры (дата начала и окончания оценки, срок действия отчета);
• сведения об объекте оценки;
• цель проведения;
• обзор рынка, к которому принадлежит объект;
• нормативно-правовые акты, по которым осуществлялась оценка имущества;
• методы, методология и оценочные процедуры, которые применялись;
• выводы о стоимости имущества;
• необходимые приложения (копии документов, фотографии, чертежи, таблицы);
• любые дополнительные сведения;
• подпись оценщика и печать оценочной компании.

В каких случаях проводят оценку квартиры?

Как ранее было уже указано, оценка недвижимости может проводится при самых различных манипуляциях с ней.

Примером назовем следующие моменты:

1. Оформление кредита. Для того чтобы можно было получить большой кредит в банке или ином финансовом учреждении довольно часто нужно представить список имущества и его оценочную стоимость. В дальнейшем имущество может рассматриваться как залог. В некоторых случаях оценка проводится специалистом кредитора.
2. Оформление ипотеки. Ипотечное кредитование в последнее время получило широкое распространение, так как позволяет приобрести собственное жилье при отсутствии нужной суммы. Для подтверждения платежеспособности указывается список движимого и недвижимого имущества, а также их подтвержденная стоимость.
3. Продажа или покупка жилья. Для того чтобы указанная сумма была обоснованной можно также заказать оценку. При проведении процедуры учитываются самые различные факторы, заключение эксперта может быть приложена к пакету документов.
4. Брачные контракты также составляются с учетом стоимости имущества.

Кроме этого отметим, что каждый владелец может заказать экспертную оценку для ее проведения практически в любое время.

Процедура оценки

При оценке недвижимости может определяться его следующая стоимость:

Рыночная.

Она определяется с целью получения достоверной информации об оптимальной и конкурентоспособной цене объекта недвижимости, по которой его необходимо выставлять на открытую продажу. Инвестиционная.

Эта стоимость определяется, исходя из инвестиционных целей, которые преследует владелец или владельцы объекта недвижимости.

Подобная цена не является реальной стоимостью недвижимости на открытом рынке, а лишь отображает целесообразность инвестиций.

• Кадастровая. Процедура определения кадастровой стоимости производится в строгом соответствии с требованиями законодательства. Ее данные необходимы для определения размера налоговых платежей и т.д.
• Ликвидационная. Данная цена рассчитывается, исходя из степени негативного влияния различных чрезвычайных обстоятельств на стоимость предмета исследования.

Далее о том, какие документы нужны для оценки недвижимости.

Особенности для отдельных банков

Банки предъявляют свои требования к оценке и организациям, оказывающим услугу. Рассмотрим подробнее условия лидеров ипотечного кредитования.

Смотрите на эту же тему: Что такое «детская ипотека»? Условия выдачи льготной детской ипотеки под 6 процентов

Сбербанк

У Сбербанка есть собственный перечень оценочных организаций, который вы найдете на его сайте. Банк не имеет права навязывать определенного оценщика, поэтому в требованиях к отчету есть оговорка. Можно заказать оценку у организации или лица не из этого списка, но оценщик должен удовлетворять требованиям банка к оценочным организациям.

Основные требования Сбербанка к процедуре:

• Оценка невозможна без очного осмотра и идентификации объекта оценщиком.
• Повышенные требования к фотографиям (цветные, качественные, демонстрирующие объект со всех сторон, в том числе окружение, виды из окон, места для подключения сантехнического оборудования, все имеющиеся дефекты и т.д.).
• Обязателен анализ рынка в сегменте, к которому относится объект с приведением ссылок на источники информации (телефоны агентов, ссылки на страницы в Интернете).

ВТБ-24

Втб24 имеет собственный перечень оценщиков, которым доверяет. Подобно Сбербанку он разрешает воспользоваться услугами оценщиков не из списка, но трудно сказать, к чему это приведет, и будет ли принят такой отчет.

На сайте банка есть ссылка на партнерский сервис, где можно заказать оценку. Втб24 обещает, что процедура не займет более 1-2 дней.

Газпромбанк

Газпромбанк имеет свой список доверенных организаций и документ с требованиями к отчету об оценке, который напоминает требования Сбербанка. Оценки для Газпрома отличается указанием точных сроков:

1. Срок с даты осмотра до даты составления Отчета не должен превышать 3 месяца.
2. Анализ рыночных цен, касающийся расположения и сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект, должен быть проведен не ранее 9 месяцев до даты оценки.

Обычно оценку объектов недвижимости заказывают для вторички. Для новостроек она требуется редко, поскольку застройщик уже имеет несколько банков-партнеров, в которых можно взять ипотеку. А вот при рефинансировании ипотеки, взятой на новостройку, вам придется делать оценку, даже если с момента покупки прошло совсем немного времени. Если вы столкнулись с такой необходимостью, хочется пожелать вам терпения в подготовке документов и удачи в поиске грамотного и недорогого оценщика.

Документы для оценки недвижимости

Необходимо представить следующие документы для оценки недвижимости:

1. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие у гражданина законных прав на объект.
2. Документы на землю. К ним относятся правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, план участка, расчет ставки налога, расчет размера арендной платы (если участок находится в аренде).

Далее поговорим о том, конкретно какие документы нужны для оценки квартиры? Их достаточно большое количество.

Документы необходимые для оценки квартиры:

1. Правоустанавливающие сведения. Если собственников несколько, то сведения представляются каждым.
2. Паспорт, либо иной документ, подтверждающий личность гражданина, заказавшего услугу.
3. Документ, подтверждающий личность собственника (если оценку заказывает гражданин, не являющийся владельцем квартиры). При наличии нескольких владельцев представляется документ каждого из них.
4. Технический паспорт.
5. Данные о существующих обременениях (например, ипотечные обязательства).

Офисных помещений

Если необходимо произвести оценку офиса, нужно подготовить следующие сведения:

1. Правоустанавливающие сведения.
2. Документы, выданные БТИ. К ним относится технический паспорт (либо выписка из него), экспликация, поэтажный план.
3. Данные по обременениям (при их наличии).
4. Документы на землю.
5. Данные о затратах, произведенных в рамках содержания объекта недвижимости (налоги, коммунальные платежи, страховые выплаты и т.д.).
6. Дополнительные документы (разрешения на перепланировку, сметы по проведенным ремонтным работам и т.д.).

Зданий

А какие документы нужны для оценки дома или здания?

Необходимо предъявить:

1. Документы, подтверждающие право собственности.
2. Данные из БТИ. К ним относится технический паспорт (либо выписка из него).
3. Справка, содержащая сведения о начальной балансовой, об остаточной стоимости объекта.
4. Документы, подтверждающие права владельца на земельный участок.
5. Кадастровый план.
6. Данные по обременениям.
7. Охранное свидетельство (если оцениваемое здание относится к памятникам архитектуры, является объектом культурного и исторического наследия).

Паспорт собственника (либо заказчика оценки и собственника, если услугу оценки заказывает не владелец здания).

Данный пункт относится только к физическим лицам.

Незавершенного строительства

Требуется собрать следующие данные:

1. Свидетельство собственника, если данное свидетельство уже оформлено.
2. Документы по земельному участку.
3. Разрешение на строительство.
4. Проектная документация.
5. Справка, в которой отражается информация о стадии строительства. В документе указывается уровень готовности основных конструктивных элементов объекта.
6. Балансовая справка (для юридических лиц).

Кто делает

Рынок завален предложениями услуг по оценке квартир. Организации, проводящие оценку, делятся на три типа:

1. Компании;
2. Независимые экспертные юрлица;
3. Частные лица, оформленные как ИП.

У многих банков есть списки аккредитованных компаний, которым они доверяют. Лучше заказывать оценку у одобренных организаций. Наряду с «белыми» у банков есть и «черные списки» недобросовестных оценщиков.

Перед заказом процедуры кандидатура выбранного оценщика согласуется с банком. Если оценщик или его отчет не устроит банк, вам придется заказывать и оплачивать процедуру снова.

При выборе оценщика, зарегистрированного как ИП, проверьте его полис страхования ответственности. Он должен быть оформлен не менее чем на 300 тыс. рублей. Полис гарантирует выплаты в случае причинения ущерба заказчику оценки в результате нарушения правил и стандартов оценочной деятельности.

Смотрите на эту же тему: Условия выдачи военной ипотеки в [y] году

Акт осмотра и акт оценки квартиры

Документы для оценки квартиры включают в себя обязательные виды актов.

Акт осмотра квартиры – это документ, который составляется по итогам проведения осмотра объекта недвижимости.

В данном документе фиксируется состояние объекта на момент проведения процедуры, указывается все произведенные изменения.

Акт осмотра квартиры часто составляется при чрезвычайных ситуациях (для фиксирования факта затопления, разрушения и т.д.), при вселении в новый дом (для фиксирования возможных нарушений в строительстве со стороны застройщика), при проведении сделок.

Акт оценки квартиры – это документ, в котором указывается рыночная стоимость объекта, актуальная на момент осмотра. Акт оценки является вторым обязательным документом в вышеперечисленных случаях наступления чрезвычайной ситуации или обнаружения нарушений со стороны застройщика.

Он позволяет определить конкретную величину денежных затрат, которые потребуется произвести собственнику с целью устранения существующих проблем.

Документ должен быть составлен по единой, установленной законом форме, и содержать всю необходимую информацию об объекте недвижимости (цель оценки, адрес объекта, характеристика района, описание всех деталей объекта, указание рыночной цены и т.д.).

Необходимость оценки квартиры или жилого дома может быть вызвана следующими причинами

• Оформление залога (ипотека);
• Проведение сделок с квартирами, которые затрагивают имущественные интересы несовершеннолетних детей (для органов опеки);
• Нотариальное оформление наследства;
• Решение имущественного спора в суде;
• Совершение сделки купли-продажи;
• Внесудебный раздел имущества между супругами или наследниками;
• Подтверждение рыночной стоимости недвижимого имущества заявителя при подаче заявления на получение въездной визы в некоторые страны;
• Выкуп жилья, принадлежащего государству или муниципальному образованию.

«Центр независимой экспертизы и оценки» выполняет отчеты по оценке для следующих банков: Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк, Хлынов, Норвик, Связьбанк, Совкомбанк, Промсвязьбанк, Дортрансбанк, Россия, АкБарс, РосКап (ДомРФ), ДельтаКредит (Росбанк), УБРиР, Райффайзенбанк.

Где брать? Куда подавать?

Акт оценки объекта недвижимости может быть составлен только профессиональными оценщиками.

Подобные специалисты могут быть приглашены из агентств недвижимости, либо из специальных бюро оценки.

Акт должен составляться на специальном бланке с печатью организации, проводящей процедуру оценки.

Подается акт по месту назначения. В случае судебных разбирательств по объекту недвижимости он подается в суд, в случае оформления ипотеки – в банк.

Перечень возможных правоустанавливающих документов

При оформлении ипотеки могут понадобиться дополнительные документы правоустанавливающего характера:

• свидетельство о праве наследования, открытое завещание, которое является основополагающим документом для вступления в права преемника и оплаты государственной пошлины;
• данные о других долевых владельцах (степень родства с заявителем, пол, возраст);
• сведения о произведенном ремонте и отделке помещения (чеки, использованные материалы, действия и субъекты их выполняющие);
• фактическое место проживания граждан в определенных обстоятельствах;
• фотоматериалы, которые чаще всего предоставляются профессиональным оценщиком.