Как сейчас обманывают покупателей квартир : Общество Newsland – комментарии, дискуссии и обсуждения новости.

Рынок недвижимости

Риелторы
Купля-продажа

Опубликовано на сайте: 17 июля 2008 г. 12:03 Публикация в газете: №29 (704) от 17 июля 2008 г.
Вы хотите купить, обменять, продать квартиру или совершить еще какую-то сделку на рынке недвижимости? Времени, чтобы заниматься этим самостоятельно, категорически нет. Решено: обращаетесь в риэлтерское агентство. Там вам обязательно предложат заключить некий письменный договор на оказание услуг, подтверждающий серьезность ваших взаимоотношений. Вот о нем мы сегодня и поговорим. Как договориться, чтобы потом не было обидно за досадные ошибки?

Договариваемся

О чем

Договор с агентством недвижимости – основной документ, регламентирующий отношения клиента и фирмы. Что там должно быть обязательно прописано, и на что обратить особое внимание при его заключении?

1. Наименование сторон. 2. Предмет договора. 3. Обязательства сторон. 4. Ответственность сторон. 5. Стоимость услуг и порядок расчетов. 6. Порядок расторжения договора. 7. Сроки исполнения обязательств. 8. Дополнительные условия.

Кто

Как проверить надежность риэлтора?

Что нужно сделать для проверки агентства недвижимости на надежность:

Заказать выписку из ЕГРЮЛ. Хорошая компания работает официально. Если она не зарегистрирована в ИФНС, есть риск, что это черные риэлторы.
Проверить регистрацию в Едином реестре риэлторов. Лицензирование сейчас осуществляется в добровольном порядке, и наличие лицензии повышает шанс на то, что агентство работает нормально.

Самый важный момент – содержание договора. Взаимоотношения клиента и риэлтора зависят именно от него. Стоит обратить внимание об ответственности агента: если там указано, что он не отвечает за последствия сделки, при этом предоставляет юридическое сопровождение, от сотрудничества с ним лучше отказаться.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?

Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Предмет договора

Предмет договора – это то, о чем стороны договорились. Например, клиент хочет продать свою квартиру и купить другую. Значит, в договоре именно это условие и должно быть указано: продажа с дальнейшей покупкой. И тогда агентство действительно отвечает и за продажу, и за покупку.

Или агентство обязуется оказать какую-либо риэлторскую услугу: найти покупателя на имеющуюся квартиру, подобрать квартиру для ее последующего приобретения клиентом, найти подходящий вариант обмена жилья или оказать юридическое либо какое-то иное сопровождение сделки и т. д. Все это четко должно быть прописано, весь комплекс услуг, связанных с этими обязательствами.

Таким образом, правильно сформулированный предмет договора позволит клиенту четко обозначить круг обязанностей агентства.

Более подробно все должно быть отражено в обязательствах сторон.

Расторжение договора

Клиент может в любое время отказаться от исполнения договора при условии оплаты агентству как исполнителю фактически понесенных им расходов. Однако отказ как клиента, так и риэлтора от исполнения договора возможен лишь до момента наступления срока исполнения соответствующих обязательств. В противном случае клиент должен оплатить ту часть услуги, которой он воспользовался.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Важно указать в договоре в каких случаях и на каких основаниях стороны могут расторгнуть договор, какие последствия при этом наступают, предусмотрены ли штрафные санкции и если да – какие именно.

Комментарий
Вероника Панкова:
Нередко какие-либо «страшилки» могут быть спрятаны в этих условиях. Есть компании, которые заключают очень грамотные договоры, но там может затаиться, например, фраза, что в случае расторжения договора по инициативе клиента, он обязан уплатить штраф в размере 5-10 тыс. долларов. Подписали – и забыли. По какой-то причине клиент нервничает, приходит в агентство и заявляет, что хочет расторгнуть договор. Вот тогда-то и наступают штрафные санкции, о которых он успел забыть или вообще не знал, поскольку невнимательно читал договор.

Ответственность риэлтора

Ответственность риэлтора за чистоту сделку наступает лишь в том случае, если с ним заключен договор на юридическое сопровождение сделки, либо эта услуга указана в риэлторском договоре. На практике такое встречается крайне редко.

Риэлторская деятельность подчиняется Закону о защите прав потребителей. Конкретно в ст. 29 указано, что клиент, получивший некачественную услугу, вправе требовать:

Бесплатного устранения недостатков.
Соразмерного уменьшения стоимости работы.
Возмещения понесенных им расходов вследствие устранения недостатков.

Таким образом, если сделку оспорило третье лицо, а риэлтор отвечает за юридическую чистоту по договору, взыскать с него стоимость его услуг можно. Стоимость квартиры, уплаченная продавцу, обычно взыскивается с него же.

Есть еще один момент – сертификация. До 2002 года она была обязательной, сейчас – добровольная. Если агентство числится в Гильдии риэлторов и получило лицензию, при этом в договоре указана ответственность за юридическую чистоту, взыскать с него компенсацию будет проще.

Есть и другие варианты:

Ответственность несет нотариус, если договор обязательно удостоверяется по закону.
Отвечает страховщик, если покупатель приобрел страховку от утраты права собственности.
Отвечает регистратор, вносивший запись о предыдущем собственнике, если покупатель лишается недвижимости.

Для взыскания компенсации придется обращаться в суд, но можно попробовать урегулировать проблему мирным путем, направив досудебную претензию.

Нужен договор купли-продажи?

Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответственность сторон

Этот пункт не относится к обязательным условиям. Хотя и очень важен. Ответственность сторон должна, прежде всего, соответствовать обязательствам и рекламным обещаниям риэлторской компании. И если фирма гарантирует что-то и этого не сделает, значит, она должна нести ответственность. Например, фирма в рекламе дает гарантию, что застрахует сделку, значит, это и должно быть зафиксировано в договоре. Или во всеуслышание обещает, что в случае утраты клиентом права собственности на приобретенную недвижимость выплатит полную стоимость квартиры – и это тоже должно быть отражено в договоре.

Либо просто в случае невыполнения обязательств наступает такая-то ответственность. Она может быть материальная, в виде выплаты денежных средств. Или компенсационная – в виде оказания бесплатных услуг. Например, услуг на рынке аренды. Скажем, в рекламе обещано: если человек вселился в найденную компанией квартиру, а договор по какой-то причине расторгнут досрочно, фирма бесплатно подбирает другое жилье. И это должно быть отражено в договоре.

Куда жаловаться, если возник конфликт с агентом

1. К руководству фирмы, а если там не поймут, – в конфликтную комиссию компании, которая обязательно существует во всех сертифицированных фирмах. Кстати, наличие такой процедуры в компании – один из признаков надежности.

2. В Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской ассоциации риэлторов (тел. 786-76-90).

3. В суд общей юрисдикции или независимый Третейский суд участников рынка недвижимости. Для обращения в Третейский суд необходимо согласие обеих сторон конфликта. Решение Третейского суда имеет ту же силу, что и решение суда общей юрисдикции, но споры в нем рассматриваются быстрее, а пошлины меньше. Такой суд также есть в Московской ассоциации риэлторов.

Напоследок

Договор в риэлтерской деятельности является основой основ, однако клиенты зачастую подписывают этот документ не читая, полностью полагаясь на добросовестность и компетентность фирмы. А зря. Можно угодить в неприятную ситуацию. Поэтому главный совет: внимательно прочитайте, что вам предлагают подписать. Не стоит создавать себе проблему там, где ее можно предупредить. И если у вас возникли вопросы, не стесняйтесь, задавайте их. Можете привлечь в качестве консультанта знакомого юриста. Нередко агентства настаивают на том, что имеющийся у них текст договора неизменен, но право клиента состоит в том, чтобы заключить договор на подходящих ему условиях. Или выбрать другое агентство.

Многие агентства после совершения сделки изымают у клиента договор на оказание услуг. В этом случае при возникновении проблем, например, при судебном разбирательстве, ему вряд ли удастся доказать, что он имел дело именно с этим агентством и на каких условиях.

Откровенно о недвижимости

Уловки риэлторов: сделка сорвалась- агенство не отвечает?

Автор: Источник:
Как избежать ловушек, заключая договор с посредниками в деле купли-продажи жилья, и не заплатить огромные комиссионные за халтуру? Вместе с юристами Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) разбираем истории, приключившиеся с читателями «КП». Ситуация: Когда гарантия… ничего не гарантирует О своих неприятностях рассказывает наш читатель Дмитрий С. (сразу отметим: его случай — вовсе не редкость, так попадают многие, подтверждают в КонфОП): — Я обратился в крупное агентство. Заключили договор о подборе квартиры (не менее 5 вариантов) и организации сделки. С меня сразу взяли половину платы за услуги, взамен выдав гарантийное письмо: агентство вернет такую же сумму, если не выполнит обязательства. Третья по счету квартира понравилась, и я подписал акт «Подтверждение цены» — о готовности купить жилье по указанной стоимости. А вскоре оказалось, что продавец планировал альтернативную сделку, она сорвалась, а потому и наша накрывается. Риэлтор заявил, что агентство свои обязательства выполнило, т. к. я одобрил одну из квартир, а за то, что продавец отказался, фирма не отвечает… Мы изучили договор Дмитрия, гарантийные письма агентства и другие документы с известным адвокатом, членом правления КонфОП Дианой СОРК. Уловка № 1 Сразу бросается в глаза, насколько коротко и неопределенно в договоре, заключенном с Дмитрием, охарактеризовано необходимое клиенту жилье. Агентства часто используют стандартные фразы, скажем: «Одно- или двухкомнатная квартира в Подмосковье по цене до 4 млн. руб.». При этом у покупателя-то есть конкретные пожелания по району (Подмосковье — ближнее или дальнее), типу дома, этажности, наличию инфраструктуры и т. д. Риэлторы же развязывают себе руки: на словах обещают найти то, что нужно по всем параметрам, а на деле могут подсунуть несколько заведомо не подходящих покупателю вариантов. Предъявить претензию и добиться возврата денег за некачественные услуги по подбору жилья, увы, не удастся: ведь общие условия, прописанные в договоре, соблюдаются. СОВЕТ: Максимально подробно и обязательно письменно указывайте признаки квартиры, которую хотели бы купить, — район, тип дома и т. д. Можно перечислить все прямо в договоре либо в специальной заявке на подбор жилья — приложении, ссылка на которое делается в договоре. Не доверяйте стандартным кратким фразам в сочетании с устными обещаниями риэлторов.

Уловка № 2

Принимая деньги от клиента, агентство выдает документ с солидным названием — «гарантийное письмо». Казалось бы, чего надежнее: риэлторы дают письменную гарантию, что вернут плату, если не выполнят всех обязательств. А теперь читаем документ внимательно. — Дословно в письме говорится не о ВОЗВРАТЕ уплаченных клиентом денег, а о «ВЫПЛАТЕ клиенту денежных средств» агентством, — поясняет Диана Сорк. Таким образом, гарантийка никак не подтверждает, что гражданин оплатил услуги риэлторов! Поэтому, с одной стороны, клиент лишается возможности добиться возврата своих денег — например, в случае досрочного отказа от услуг агентства. С другой стороны, фирма вообще может сделать финт ушами и… повторно потребовать плату. Кстати, гарантийное письмо, не упоминающее о получении денег от клиента, — элементарный способ ухода агентства от налогов. СОВЕТ: Оплачивайте услуги риэлторского агентства только при условии выдачи вам финансового документа строгой отчетности — квитанции или ордера. В таком документе обязательно должны быть указаны факт перечисления вами денежных средств и основание: плата за соответствующие услуги.

НА ЗАМЕТКУ «Минус» некоторых крупных риэлторских агентств — типовые договоры, которые предлагаются всем клиентам подряд. Причем, как правило, эти документы — со стандартными, очень краткими формулировками (чем это чревато — см. «Уловку № 1»), а попытки подкорректировать, уточнить, детализировать договор сотрудники фирм встречают в штыки. Что делать: если категорически не хотят изменять договор, настаивайте, чтобы в нем просто сделали ссылку на другой документ — дополнительное соглашение, приложение к договору. А уже в этом акте уточняйте свои требования.

Уловка № 3

Агентство берет аванс за квартиру, чтобы передать продавцу; в подтверждение выдает своему клиенту-покупателю расписку. Риэлтор заполняет ее на бланке, правда, фирменную печать не ставит (конец рабочего дня, под рукой не оказалось и т. п.), но зато «оформляет еще более надежно» — указывает в расписке, что лично принял деньги, и добросовестно пишет свои паспортные данные.
Подвох в том, что, во-первых, в лаконичной расписке не конкретизируется, кому именно и за какую квартиру должны быть переданы деньги: попробуй потом, покупатель, докажи, что хотел приобрести другое жилье! Во-вторых, по расписке, выданной гражданкой-риэлторшей от своего имени, она одна и должна отвечать в случае чего. Агентство-то здесь не фигурирует! Так что, если Татьяна Петровна, принявшая деньги, вдруг исчезнет — хотя бы элементарно уволится, — то искать ее придется самостоятельно, а с риэлторской фирмы взятки гладки. СОВЕТ: В расписке, квитанциях, любых других документах, выдаваемых вам риэлторами, обязательно должно быть указано, что все действия (подбор квартиры, прием денег, их передача другим лицам и т. д.) совершаются АГЕНТСТВОМ в лице его сотрудника — риэлтора, агента такого-то. Также непременно указывается основание, подтверждающее полномочия конкретного сотрудника на соответствующие действия: как правило, это доверенность от агентства — пишутся ее реквизиты, в том числе дата выдачи. Если действие совершает непосредственно гендиректор агентства — например, заключение основного договора на оказание услуг, — то помечается, что он действует на основании учредительных документов фирмы (обычно — устава ООО).
Перейти в форум «Всё о недвижимости»

Подписка на рассылку анонсов новых статей портала

Смотрите также: