Договор участия в долевом строительстве образец бланк

В прошлом приобретатель недвижимости, находящейся на стадии строительства действовал в надежде на честность подрядчика, а это значит, что он практически не имел правовой защиты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и бесплатно!

С 2004 года отношения застройщика и клиента получили законодательную базу, благодаря такому регулированию снизилось количество махинаций, и у покупателя появилось больше шансов и гарантий на честность сделки.

Договор долевого участия – что это такое

ДДУ – это аббревиатура договора участия в строительстве, обозначающая инвестирование денег в возведение дома, он заключается в письменной форме между застройщиком и инвестором.

Важно: договор обязательно регистрируется государством, только после этого он считается заключенным.

Он является гарантом участия вкладчика в долевом строительстве, а также защиты его прав. Вообще суть договора, это возведение здания за счет средств инвесторов, которые после его сдачи имеют право на жилплощадь.

При подписании данного договора соблюдаются все законные нормы, так как он составляется согласно законодательной базе.

Сам процесс инвестирования происходит только после подписания документа и регистрации в государственных органах.

Законодательная база

Договор долевого участия регулируется несколькими нормативными актами:

• ФЗ 214 играет среди таких законодательных документов ключевую роль;
• Также можно выделить ФЗ 215, 122, 2300-1 и Градостроительный кодекс РФ;
• Кроме этого у застройщика должен иметься документ на разрешение строительства от муниципальных органов.

Важно: застройщик обязан опубликовать в официальных изданиях проектную документацию.

Также в обязанности застройщику вменяется ведение постоянной отчетности о расходовании средств и о состоянии дебиторской и кредиторской задолженностях.

Кроме этого все средства, полученные от вкладчиков, застройщик перед применением страхует согласно требованиям ФЗ 214.

Преимущества и недостатки ДДУ

Среди преимуществ доступно выделить:

• Строгую формулировку договора – четкое описание обязанностей сторон, детальные сведения об объекте и прочее;
• Обязательная государственная регистрация, блокирующая возможность двойной продажи;
• Финансовая ответственность, прописанная в договоре;
• Гарантия качества согласно закону ФЗ-214;
• Выгода приобретения жилья на стадии строительства, что обеспечивает экономию на 30 – 40%;
• Право выбора взноса средств частями или полной суммой, размера площади и ее планировки.

Несмотря на то, что данная схема является самой надежной, у нее существуют и недостатки:

• Документ не защищает вкладчика при банкротстве застройщика при долевом строительстве от последствий;
• Застройщик имеет право в одностороннем порядке регулировать проектную документацию;
• Получение налогового вычета в данном случае реально получить через 3 года после полной передачи квартиры дольщику.

Подводные камни и риски

Вкладывая средства в строительство даже при наличии гарантии в виде договора, инвестор изрядно рискует, так как может произойти:

• Замораживание строительства, а согласно ФЗ 214 инвестор, кредитор 3-й очереди;
• Обременение жилья в результате неисполнения застройщиком обязательств перед банком;
• Двойная продажа, произошедшая до регистрации ДДУ;
• Повышение цены по итогам строительства и сдачи в эксплуатацию жилья;
• Перенесение сроков сдачи объекта по уважительным причинам, что избавляет застройщика от выплаты компенсации.

Существенные условия договора

С первых строк договора должно быть понятно, между кем он заключен. Поэтому следует как можно подробнее описать, кто выступает в роли «застройщика».

Указывается следующая информация:

• полное официальное наименование компании-застройщика;
• дата и место ее регистрации;
• свидетельство о регистрации;
• свидетельство о внесении компании в ЕГРЮЛ.

Заключается договор только с той компанией, название которой значится в документах, разрешающих строительство, правоустанавливающем документе на землю и проектной декларации.

При заключении договора долевого участия в строительстве с посредником должен прилагаться документ, подтверждающий законность права на реализацию объекта.

Согласно уставу, от лица организации выступает генеральный директор, а значит, и договор должен быть подписан именно им.

Если документ визируется иным представителем компании, то это означает осуществление его деятельности по доверенности. Такой вариант может создать определенные сложности в случае возможных судебных разбирательств.

Легитимность ДДУ обеспечивают точные характеристики объекта недвижимости, включая кадастровый номер участка, строительный адрес объекта и номер приобретаемой квартиры.

С 2020 года в качестве обязательного введен пункт о финансовых гарантиях, посредством которых обеспечивается выполнение обязательств застройщиком.

Договор долевого строительства всегда содержит сведения о площади квартиры. Тем не менее, многие застройщики добавляют в ДДУ пункт, согласно которому при излишке квадратных метров дольщик обязан доплатить некоторую сумму, либо застройщик выплатит часть денег за недостающую площадь.

Хотя закон не воспрещает вносить дополнения в договор, но оба вышеописанных варианта нарушают права участника долевого строительства.

Как предусматривает Федеральный закон «О защите прав потребителей», если покупатель получает квартиру меньшей площади, то застройщик обязан пересмотреть цену и вернуть излишек.

Если же площадь квартиры оказалась больше, то дольщик не обязан ничего доплачивать, поскольку это вина застройщика.

Нередко застройщик пытается включить в договор пункт, согласно которому он имеет право на изменение проектной документации дома, в том числе этажности и планировки квартиры, без согласования с дольщиком.

Закон «О защите прав потребителей» и положения ФЗ №214 такое дополнение считают незаконным, поскольку покупатель должен располагать максимально подробной информацией о приобретаемом товаре.

Основа и пункты договора долевого участия

В данном документе обязательно должны быть пункты:

• Объект, который возводится на средства дольщиков и предоставляется в их владение после строительства, при этом должно быть точное описание с указанием всех параметров вплоть до наличия или отсутствия отделочных работ;
• Период строительства с обязательным указанием временных рамок – точной конечной датой;
• Стоимость договора – конкретная сумма, которую дольщик обязан внести в оговоренные сроки и в определенный способ за строящееся жилье;
• Срок гарантии, которая согласно закону, должна быть не менее 5 лет.

Важно: если в ДДУ исключен хотя бы один пункт, подписывать его не стоит.

Стороны и участники

Для подписания договора и дальнейшей регистрации должно быть две стороны:

1. Застройщик – строительная компания, взявшая на себя обязательства по строительству объекта, при этом она долина обладать:

• Разрешительной документацией на строительство;
• Свидетельством права собственности на землю, использованную для строительства.

1. Дольщик – который обязуется своевременно совершить оплату и использовать в дальнейшем полученное жилье исключительно для проживания.

Образец заполнения ДДУ.

Права и обязанности сторон

Застройщик обязуется:

• Передать инвестору квартиру согласно всем условиям договоренности и обеспечить его возможностью зарегистрировать имущество в собственность;
• Именно застройщик выступает гарантом на соответствие объекта всем требованиям дольщика и предоставляет гарантию не менее, нежели на период 5 лет.

Дольщик обязан:

• Своевременно финансировать строительство в рамках размера своей доли, полностью оплачивать регистрацию имущества и пломбирование приборов учета;
• Пребывать в необходимое время на всех требующих того мероприятиях;
• При обнаружении недочета в течение 3 лет сообщать об этом застройщику;
• В течение недели подписать акт при отсутствии претензий;
• При перепланировке квартиры дольщик обязан согласовывать с застройщиком.

Важно: все свое права и обязанности дольщика, он имеет право передавать, переуступать и прочее.

Ответственность

• Стороны ответственны друг перед другом за несоблюдение своих прав и обязанностей в связи, с чем должны выплатить нанесенный ущерб;
• Если срыв договоренностей произошел по вине третьей стороны, ответственность снимается;
• Стороны могут по обоюдному согласию расторгнуть договор в любое время и быть при этом в расходах равными;
• Обе стороны имеют право расторгнуть договор за срыв договоренностей касательно оплаты, сдачи работы и не подписания акта приема-сдачи на безосновательной основе.

Какие нововведения произошли в порядке осуществления долевого строительства вы можете посмотреть тут:

Пределы ответственности сторон договора

При заключении договора долевого участия в строительстве важно четко знать пределы ответственности сторон:

1. Иногда застройщик, пользуясь неосведомленностью дольщика, вписывает в договор пункт, по которому его ответственность за срыв указанных сроков наступает лишь при наличии его собственной вины. Это является прямым нарушением ФЗ №214.
2. Расширение списка форс-мажорных обстоятельств. По закону к таковым относятся стихийные бедствия, войны, террористические акты. Застройщик может добавить к перечню принятие правительством новых законов, низкую зимнюю температуру и прочее.
3. Застройщик может попытаться минимизировать собственную ответственность при сдаче объекта за счет условия, по которому разрешение на ввод объекта в эксплуатацию означает его соответствие договору. То есть исключается сама возможность претензий со стороны дольщика. Следует знать, что это абсолютно разные понятия и любые недочеты в квартире должны быть устранены застройщиком на основании ФЗ №214, либо дольщик должен получить денежную компенсацию.
4. Весьма значимый момент договора – это срок, когда обязательства дольщика перед застройщиком считаются выполненными. Строительная организация чаще всего определяет этот срок, как момент поступления денег на ее счет. Однако, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента внесения денег в банк, и он не несет ответственности за дальнейшие действия банковских организаций.

Составление договора

Важно: бланк договора является типовым для всех участников, и индивидуальные изменения выполнить практически невозможно.

В теле договора кроме основных пунктов, к которым относятся:

• Детальное описание объекта;
• Цена договора;
• Срок передачи объекта;
• Гарантии от застройщика.

Образец договора долевого участия в строительстве.

Должны присутствовать еще и такие пункты:

• Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщиком;
• Порядок корректировки цены, лучше, чтобы она была неизменной, но если увеличивается площадь стоит прописать порядок взноса дополнительных средств;
• Указать максимально допустимого количества сдачи объекта государственной комиссии;
• Сроки устранения недочетов, указанных дольщиком;
• Данные о форме управления будущим домом;
• Данные относительно срока, цены и порядка оформления имущества в собственность.

Кроме этого в документе:

• Должна указываться ссылка на законодательные акты, которыми руководствовались составители;
• Все данные и реквизиты застройщика и дольщика;
• Подписи сторон и дату заключения договора;
• Регистрацию в государственных органах.

Расчеты по соглашению

Согласно правилам, внесение денежных средств происходит перед регистрацией ДДУ, между внесением денег и регистрацией может пройти немало времени, до нескольких месяцев, так как застройщик подает в государственные органы уже подготовленный пакет из нескольких сотен договоров.

Важно: именно в этот момент и может произойти один из пунктов риска для дольщика – двойная продажа имущества, в таком случае претендентом на жилье остается тот дольщик, с которым был подписан договор первоначально, а второй через суд может вернуть свои средства и проценты за использование средств.

Как продать квартиру в долевой собственности — читайте инструкцию здесь.

Между тем согласно законодательству, застройщик не имеет право требовать деньги наперед до регистрации ДДУ, за такое привлечение средств он может быть оштрафован до 1 млн. рублей по каждому договору отдельно.

Чтобы заполучить деньги заранее застройщики прибегают еще к таким схемам, как вексельный расчет, ПДДУ, договоры займа и прочее. Как проводится расчет неустойки по ДДУ вы можете прочесть в этой статье.

Страхование ДДУ

Чтобы сократить число мошенничества, и обмана со стороны застройщика Правительство ввело новые правила с 2014 года.

Важно: теперь все договора дольщиков обязательно должны быть застрахованными.

Согласно новым правилам эту процедуру доступно сделать:

• В страховой организации, которая должна быть масштабной с большим штатом сотрудников, обладать лицензией не менее 5 лет и оборотными средствами от 400 млн. рублей;
• В банке, который должен обладать лицензией на право выдачи гарантий, уставным капиталом от 200 млн. рублей, от 5 лет деятельности в данном секторе, оборотными средствами от 1 млрд. рублей.

При этом регистрации подлежат только договора со страхованием.

Страховой документ оформляется на 2 года, что значительно дольше, нежели сам срок передачи жилья в собственность дольщику.

Стоимость такой услуги фиксированная, и составляет 1% от суммы сделки.

При этом не все риски страхуются, к примеру: страховка не распространяется на:

• Получение разрешения на строительство незаконным путем;
• Дополнительные сроки сдачи объекта, выходящие за рамки страхового периода;
• На споры в суде с третьими лицами по поводу прав собственности;
• Нарушения условий договора и законодательной базы, приведших к недействительности документа;
• Решение госорганов о прекращении или приостановлении строительства.

Банки при взятии на себя обязательств по страховым гарантиям берут кроме процентов в качестве платы еще и залоговое ценное имущество застройщика.

Их гарантии длятся еще 2 года после передачи жилья.

Схема долевого строительства. Фото: sat-dev.ru

Сроки строительства и сдачи объекта

Особого внимания требуют сроки, прописанные в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома:

1. Срок ДДУ – его действие должно заканчиваться только после выполнения обязательств обеими сторонами.
2. Конкретная дата получения дольщиком объекта недвижимости по акту – довольно часто застройщик указывает годовой квартал, когда дольщик должен получить ключ от квартиры. Это вполне законно, но крайне неудобно для участника долевого строительства.

Если компания не выполнит своих обязательств, то дольщик на основании ФЗ №214 может расторгнуть договор и подать судебный иск по истечении двух месяцев с момента завершения назначенного срока.

Сделать это можно по истечении двухмесячного срока после окончания квартала, в котором дом должен был сдаваться согласно условиям договора.

Гарантийный срок – по закону застройщик несет ответственность за квартиру в течение пяти лет, а за инженерное и технологическое оборудование – три года. Любое сокращение этих сроков является незаконным.

Расторжение соглашения

Расторгнуть договор доступно как по требованию одной из сторон, так и по обоюдному согласию.

При этом если застройщик является инициатором в связи с тяжелым положением фирмы, он обязан вернуть дольщикам все средства вместе с моральной компенсацией.

Также он имеет право расторгнуть договор при нарушении пунктов ДДУ, например, отсутствие своевременного платежа.

При этом разрыв соглашения может произойти только после письменного обращения к дольщику и через 20 дней после истечения этого обращения.

Дольщик также вправе разорвать договор при тяжелых финансовых обстоятельствах или из-за несоблюдения застройщиком пунктов договора, например, срыв сроков сдачи объекта.

При этом дольщик обязан в письменной форме обратиться к застройщику и ждать ответа в течение 10 дней, при отказе с противоположной стороны в удовлетворении требований можно подать в суд иск с обоснованными объяснениями своего решения.

Таким образом, договор может быть расторгнут:

• По обоюдному согласию;
• В одностороннем порядке;
• По судебному решению.

Основания и порядок расторжения договора

Расторжение ДДУ возможно при неисполнении обязательств одной из сторон. Подача искового заявления в суд возможна по истечении двух месяцев после указанного в договоре срока.

При этом следует обратить внимание на размер неустойки, выплачиваемой дольщиком, если расторжение договора долевого участия произошло по его инициативе.

Ее величина может варьироваться от 1 до 15% от общей стоимости объекта. Иных наказаний для дольщика законом не предусмотрено.

Если ДДУ расторгнут по вине застройщика (просрочка исполнения обязательств, строительство некачественного жилья и т.п.), то никакие штрафные санкции к дольщику применяться не могут.

Если в договоре долевого строительства отсутствует хотя бы один из положенных законом пунктов, он не считается заключенным. То же касается и отсутствия регистрации ДДУ в Росреестре.

Регистрация документа

Важно; все договора без исключений, начиная с 2014 года должны подлежать обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Данной регистрацией может заниматься любая сторона, но обычно ее выполняет застройщик.

Данной процедурой занимается отделение Росреестра по месту адреса объекта, при этом необходимо подать следующие документы:

• Разрешение на возведение дома;
• Строительный план;
• Декларация;
• Учредительные документы организации;
• Договор страхования;
• Заявление на регистрацию.

В момент подачи документов, сотрудник учреждения дает расписку с полным перечнем полученных бумаг и датой получения.

На регистрационный процесс отводится 10 рабочих дней. За регистрацией может подойти любая сторона договора с распиской.

Содержание договора долевого строительства

Для участия в долевом строительстве нет необходимости знать о терминах и определениях ДДУ, о наличии разрешения на строительство, о законности выделения земельного участка и других обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. Эти обстоятельства столь существенны, что факт их наличия не подвергается сомнению. Их отсутствие – повод для применения совершенно иных норм действующего законодательства.

Важнейшими положениями ДДУ являются:

• данные сторон;
• цена и порядок расчётов;
• технические характеристики предмета договора;
• права и обязательства сторон;
• сроки, этапы, формы участия;
• способы разрешения конфликтных ситуаций;
• причины и порядок для судебного выяснения отношений.

Каждый застройщик по своему опыту и сложившейся практике формулирует вариант приемлемого ДДУ. Имеет значение город, регион строительства, региональное законодательство, особенности нормативной документации компетентных организаций в области экологии, санитарии, технической и пожарной безопасности.

Особенностью договора долевого строительства является требование его государственной регистрации. Считается, что договор заключён только с момента его госрегистрации.

Договор устанавливает срок сдачи жилого строения и сроки передачи жилых помещений дольщикам. Значение имеет процедура передачи квартир. Акт приёма-передачи жилого помещения «трансформирует» участие дольщика в реальное право владения недвижимостью в новостройке.

По своей сути, договор ДДУ – способ длительной (растянутой по времени) оплаты возможности получить в своё владение недвижимость.

При этом существенно для подавляющего большинства дольщиков:

• гражданин получает в своё владение недвижимость;
• обязанность платить на нём остаётся довольно продолжительное время;
• недвижимость обременена обязательством владельца.

В некоторых случаях это не имеет никакого значения для положений договора долевого строительства, но при задержках оплаты и нарушении своих обязательств дольщик может рисковать остаться ни с чем.

По многим причинам застройщик включает в текст договора положение об авансе, о платежах после госрегистрации договора и отдельно разделяет платежи дольщика от платежей кредитных организаций, выдающих заём дольщику.

Закон о долевом строительстве

Процесс долевого строительства полностью регулируется Федеральным законом ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов…». С юридической точки зрения долевым строительством является строительство городского жилья на деньги физических и юридических лиц (а не самого застройщика). Поэтому гражданин, который покупает квартиру на этапе строительства, фактически выкупает не квадратные метры, а право требовать квартиру по завершению стройки и ввода дома в эксплуатацию.

Договору долевого участия в ФЗ-№214 посвящена отдельная статья №4, состоящая из 11 пунктов и регулирующая некоторые моменты, касающиеся правовых отношений между застройщиком и дольщиком. К примеру, в пункте 1 говорится о том, что застройщик обязан построить многоквартирный дом в определенные сроки и передать жилье покупателю после ввода дома в эксплуатацию. Дольщик должен выполнить обязательства по выплате денег за квартиру в установленные сроки и в установленном размере, а затем принять квартиру. В пункте 3 статьи 4 освещается очень важный момент: ДДУ в обязательном порядке регистрируется в органах Росреестра.

А в пункте 4 обозначается, что соглашение должно содержать описание предмета договора, сроки передачи жилья дольщику, стоимость ДДУ, а также срок гарантии на построенный объект.

Вопросы регулирования процесса долевого строительства и действия ДДУ обговариваются в еще нескольких статьях указанного закона:

1. Статья 5 ФЗ-№214 регламентирует все вопросы, касающиеся стоимости сделки. В ней указано, что цена заключенного договора не может меняться в будущем вне зависимости от сложившихся обстоятельств. Еще статья регулирует стоимость, порядок выплаты и ответственность за нарушение обязательств.
2. Статья №6 строго обязует строительную компанию указывать конкретные сроки передачи жилья покупателю и не нарушать этих сроков.
3. В статье №8 описывается алгоритм передачи жилья покупателю.
4. Статья №7 регламентирует вопросы, касающиеся выполнения гарантийных обязательств застройщиком. Если качество постройки не соответствует государственным нормам, придется вернуть деньги дольщику. Даже после сдачи объекта долевого строительства, у застройщика могут оставаться обязанности по обслуживанию сданного дома до определенного срока.
5. В статье №9 рассматриваются вопросы, касающиеся расторжения ДДУ.
6. Статья №11 затрагивает вопросы переуступки прав, если вы решили продать еще недостроенную квартиру (такое часто встречается при инвестировании проектов с целью получить долю прибыли от перепродаж квартир на этапе строительства).