* Что такое преимущественное право покупки комнаты в квартире и как его соблюсти

Часто у одной недвижимости имеется несколько владельцев. Они обладают некоторой долею или отдельной комнатой в этом объекте. Если один из собственников принимает решение о продаже своего имущества, то первоначально он должен предложить свою долю другим совладельцам. Это обусловлено тем, что у них имеется преимущественное право покупки. Им предлагается объект по определенной цене, по которой в случае отказа надо предлагать комнату или долю другим покупателям. Если цена снижается, то вновь придется обращаться к совладельцам о предложении выкупить часть квартиры.

Понятие преимущественного права

Оно представлено правом собственника комнаты или доли в квартире на приобретение другой части, продающейся совладельцем. Только при оформлении официального отказа данная недвижимость может далее предлагаться посторонним лицам.

Регулируется процесс использования преимущественного права покупки статьей 250 ГК. Поэтому владелец объекта перед его продажей другим лицам должен убедиться, что все его соседи по коммунальной квартире или совладельцы приватизированного объекта уведомлены о планируемой продаже, а также не хотят воспользоваться своим законным правом. Отказ желательно оформлять в письменной форме. Дополнительно у продавца должны иметься доказательства того, что он действительно передавал совладельцам уведомления о продаже своей части.

Возникающие проблемы

Люди, обладающие только частью одной недвижимости, практически всегда сталкиваются с определенными сложностями при продаже имущества. Это обусловлено тем, что у других совладельцев имеется преимущественное право покупки доли. К наиболее популярным сложностям и проблемам относится:

Создаются другими жильцами недвижимости препятствия для продажи комнаты. Например, они прямо заявляют потенциальным покупателям, что будут портить им жизнь, а при этом не желают самостоятельно выкупить долю.
Совладельцы отказываются принимать специальное уведомление о продаже имущества, поэтому приходится отправлять документ заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы обладать доказательством соблюдения требований законодательства.
Первоначально дольщики отказываются выкупать долю, но после обращаются в суд для оспаривания уже заключенной сделки с третьими лицами. Но если у продавца имеются доказательства извещения граждан, то суд не удовлетворит исковые требования.
Сразу несколько дольщиков могут выразить желание приобрести часть квартиры, а в такой ситуации продавец может самостоятельно выбрать, с кем именно будет заключена сделка.
Можно не уведомлять других совладельцев о продаже части, если имеется договоренность только с одним жильцом, что именно он выкупит долю.

Преимущественное право покупки доли в квартире с несовершеннолетним предполагает, что надо не только получить отказ от выкупа доли от его официальных представителей, но и оформить разрешение на продажу имущества от органов опеки. При этом не допускается, чтобы за счет этой сделки каким-либо образом были нарушены права ребенка.

О наболевшем

Ладно, оставим эту логику на совести нотариусов. Попробовал позвонить в опеку, узнать, что нужно и как быстро дадут такой отказ. Ответ — по телефону справок не даем, приходите в часы приема. Вероятно, контактный центр службы опеки нужен только, чтобы диктовать время приема. Поехал в приемный день, мне вручают список документов на двух листах, который надо собрать и продавцу комнаты, и соседке, которая дает отказ за ребенка, список похожий тому, который банки требуют для ипотеки.

Решили так же, как со вторым соседом отправить уведомление через нотариуса, чтоб не морочить голову с опекой. Нотариус сказала, звонить через 2 месяца. Через 2 месяца пришла квитанция нотариусу от второго соседа, от третьего ждем и ждем. Еще через месяц нотариус заявляет, что квитанция затерялась на почте, такое часто бывает. Надо писать заявление на почту, в течение месяца почта пришлет подтверждение о вручении письма адресату и получите заверенное заявление.

Еще почитать: Административные штрафы мвд узнать задолженность по фамилии

Как предотвратить риски?

Каждый человек, обладающий только некоторой частью недвижимости, должен хорошо разбираться в том, что такое преимущественное право покупки доли. В этом случае можно избежать ситуации, когда сделка по продаже имущества будет оспорена. Чтобы предотвратить разные риски, учитываются следующие моменты:

правильно и своевременно оповещаются другие собственники квартиры о планируемой продаже части объекта;
если с другими совладельцами у гражданина имеются хорошие отношения, то запрашивается письменный отказ;
если не желают владельцы квартиры писать отказ, то им отсылается уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении.

Только при наличии доказательств того, что продавцом не были нарушены права других жильцов, можно гарантировать, что сделка не будет оспорена в суде.

Этапы продажи

Первое, что нужно сделать перед тем, как начать подготавливать недвижимость к продаже – убедиться в том, что квартира приватизирована и право собственности на нее зафиксировано в Росреестре.

Внимание! Продать комнату, полученную по договору социального найма невозможно, а потому вначале владельцу необходимо будет приватизировать социальное жилье и только после, продавать его.

Если собственник не желает тратить время на приватизацию, он имеет законное право совершить обмен, однако для этого ему нужно будет обращаться в муниципалитет с просьбой одобрить обмен и составлять специальный договор.

Можно ли обойти преимущественное право покупки?

Существуют определенные уловки, позволяющие не получать от других граждан отказ и не присылать им уведомление о продаже части недвижимости. К основным таким способам относится:

Оформление договора дарения, а не продажа на основании договора купли-продажи. Преимущественное право покупки действует исключительно при продаже доли, а не дарении. Каждый человек имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, поэтому он без сложностей и возможности оспаривания может подарить долю любому человеку. Но если будут иметься у совладельцев доказательства, что дарственной прикрывается возмездная сделка, то она признается по суду притворной на основании ст. 170 ГК.
Увеличение стоимости части недвижимости. В договоре продажи может указываться высокая цена, но фактически объект передается по другой стоимости. Такие сделки являются мошенническими, поэтому если обнародуются их нюансы, то они признаются ничтожными.
Оформление сделки с помощью залога. Например, продавец комнаты оформляет кредит у покупателя, для чего составляется официальный документ. По этому договору в качестве залога предоставляется часть недвижимости. Далее пишется отступная, в результате чего кредитор отказывается от денег, а продавец передает ему за это свою недвижимость. Но при использовании такой схемы придется регистрировать официально как договор залога, так и контракт об отступном.

Такие уловки обычно используются, если между жильцами одной недвижимости имеются действительно плохие отношения, поэтому граждане пытаются воспользоваться своим преимущественным правом покупки, чтобы насолить совладельцу недвижимости.

Документы

Любой вид сделки должен сопровождаться определенным пакетом документов, подтверждающих законность и чистоту сделки.

Документы при продаже комнаты в коммунальной квартире:

справка о прописанных/выписанных гражданах;
уведомление соседям о продаже комнаты (обязательно нужно указать в содержании техническую информацию об объекте и его стоимость);
договор купли-продажи;
выписка из БТИ;
правоустанавливающие документы;
кадастровый паспорт;
разрешение от супруга/супруги;
разрешение от ООП (если есть дети младше 18 лет).

Пакет документов может быть дополнен, в зависимости от того, каким образом будет совершена продажа. Возможно также понадобится предварительный договор купли-продажи или дарственная.

Правила оповещения граждан

Если владелец доли в одном объекте решает продать свою недвижимость, то им выполняются следующие действия:

на основании статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки имеется у всех остальных совладельцев, поэтому первоначально доля по определенной стоимости предлагается им;
далее составляется уведомление в письменном виде, в котором содержится информация о планируемой продаже имущества;
в документе указывается, по какой цене планируется совершить сделку;
может предлагаться по этому документу рассрочка или другие возможности, позволяющие другим владельцам квартиры выкупить долю;
на основании данного уведомления остальные собственники недвижимости составляют отказ или заключают сделку.

Если просто отказываются граждане принимать уведомление, оно отправляется им по почте, причем дополнительно придется оплатить уведомление о вручении, чтобы у продавца имелись доказательства выполнения требований законодательства. При таких условиях оповещение обладает юридической силой даже при условии, если адресат отказывается от получения письма.

Через 30 дней после отправки уведомлений можно начинать продавать долю посторонним лицам, если совладельцы не изъявили желания приобрести ее самостоятельно.

Способы отправки уведомления

Целесообразно отдавать документ лично под роспись. Но на практике часто встречаются ситуации, когда между владельцами одной недвижимости имеется слишком много разногласий. Но даже при таких условиях не допускается игнорировать преимущественное право покупки доли в квартире. Уведомление может отправляться разными способами:

отправка телеграммы;
отправка документа с помощью нотариуса;
самостоятельно отправка ценного письма.

В любом случае придется оплачивать услуги уведомления о вручении документа. Обязательно сохраняются платежные документы, подтверждающие отправку документа. Именно эти документы являются доказательствами во время судебных разбирательств.

Какие сведения содержатся в уведомлении?

Заблаговременное оповещение о сделке гарантирует соблюдение требований законодательства по отношению к преимущественному праву покупки доли в квартире. Образец такого уведомления можно изучить ниже.

Обязательно в этот документ вносятся следующие данные:

адрес квартиры;
сведения о размере имеющейся доли;
стоимость, по которой продается имущество;
непосредственное предложение воспользоваться своим правом и выкупить часть объекта;
указывается, что если не будет принято данное предложение, то доля будет продана третьим лицам;
внизу прописывается просьба составить отказ или согласие в письменном виде;
ставится дата составления уведомления и подпись заявителя.

Основным условием выступает необходимость продажи имущества исключительно по той цене, которая указана в уведомлении. Если все совладельцы отказываются от покупки, то далее можно продавать по этой цене. Если не может продавец найти покупателей, то он не может просто снижать цену. Для этого снова им составляются уведомления, где указывается более низкая стоимость. Если кто-то из совладельцев соглашается выкупить долю, то составляется с ним договор. Преимущественное право покупки квартиры позволяет увеличивать долю уже существующих владельцев недвижимости.

С какими трудностями можно столкнуться?

Продажа комнаты в коммуналке может сопровождаться рядом неудобств и трудностей, которые могут повлиять на процесс продажи жилья.

В частности, дискомфорт может быть вызван следующими особенностями продажи коммунального жилья:

Если некоторые комнаты квартиры используются на основании договора социального найма. Продавец обязан оповестить о своем намерении муниципальную службу дома и только после получения отказа от данной государственной структуры совершать продажу недвижимости.
Если один из владельцев является несовершеннолетним, то отказ должны подписать его родители или опекуны. Также обязательно этот отказ должен быть утвержден Органами опеки и попечительства.
Владелец в возрасте 14 – 18 лет вправе самостоятельно принимать решение, подписывать отказ или нет. Его законные опекуны/родители обязаны также подтвердить подписью решение своего чада. Если между ребенком и его родителями возникнет конфликт, получение отказа может занять много времени.
Некоторые совладельцы могут проживать по другому адресу и даже в другом регионе, а потому на получение от них отказа потребуется значительно больше времени и усилий.
Довольно часто совладельцы с целью понижения стоимости комнаты отказываются принимать письмо с извещением, тем самым, не давая владельцу коммунальной комнаты продать жилье.

Ответственность за нарушение прав

Нередко граждане, являющиеся владельцами доли в недвижимости, просто игнорируют преимущественное право покупки комнаты в квартире, которое имеется у других совладельцев. Это приводит к нарушению прав граждан.

Основным негативным последствием такого нарушения выступает возможность оспорить сделку. Так как у продавца не будет доказательств своевременного предоставления уведомления другим совладельцем, то сделка оспаривается. Гражданину придется вернуть полученную от покупателя сумму средств, после чего выполнить процедуру на основании требований законодательства.

Обязательно ли требовать отказ?

Если имеются между совладельцами хорошие отношения, то желательно попросить написать отказ, если граждане не желают выкупать часть недвижимости.

Отказ не требуется, если отправляется уведомление по почте, так как все равно у отправителя имеются доказательства выполнения требований законодательства. Надо подождать ответа в течение 30 дней. Если он отсутствует, то все равно можно заниматься продажей доли третьим лицам.

Другие нюансы

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире или приватизированном объекте используется наиболее часто, но оно существует и в других сферах. К ним относится:

При аренде. Если какой-либо объект сдается в аренду, то лица, проживающие в этой квартире, после выставления жилья на торги, имеют приоритет в качестве покупателей. Это обусловлено тем, что жилые помещения уже обжиты этими гражданами.
Для муниципального объекта. Если муниципалитет выставляет на торги строение, в котором живут граждане на основании договора соцнайма, то людям предоставляется аналогичное жилье на прежних основаниях или преимущественное право выкупа объекта. Поэтому жильцы обладают правом участвовать в аукционе с другими лицами, а также могут воспользоваться своим преимуществом перед другими участниками. Поэтому если они соглашаются с выкупом, то аукцион просто не проводится, так как с ними напрямую заключается сделка.
Для арестованного имущества. Если какой-либо объект арестовывается и конфискуется за долги, то оно продается на торгах. В аукционе может участвовать должник, который дополнительно имеет право выкупить его напрямую без торгов.

Основной целью такого права выступает возможность людям, которые уже пользуются имуществом, стать его полноправными собственниками.

Продажа комнаты в — коммуналке: подводные камни

Советская эпоха уже 20 лет как канула в прошлое, но ее пережиток — коммунальные квартиры — вполне себе здравствует. Например, в Москве и Питере их счет идет на десятки, а то и сотни тысяч. Неудивительно, что рынок комнат в коммуналках довольно активный, они пользуются неплохим спросом. Но процесс их реализации имеет свои особенности.

Но подать иск мало. Соседу придется также внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента по субъекту РФ сумму, уплаченную вашим покупателем за комнату, сборы и пошлины, а также другие суммы, положенные покупателю для возмещения расходов, понесенных им при покупке комнат ы подп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума ВС от 10.06.80 № 4; Апелляционное определение Мособлсуда от 26.03.2013 № 33-3615/2013 . Это обстоятельство охлаждает пыл даже самых настырных.

27 Июн 2020 stopurist 365

Поделитесь записью

Сколько времени занимает замена прав через госуслуги
Как списать долги по кредиту перед банком
Номатив Потребления Элеткроэнергии Для Ветеранов Труда
Штраф за управление тс без водительского удостоверения