Необходимость оценки недвижимости и направление использования результатов оценки

Общая информация

Оценка стоимости квартиры как услуга представляет собой определение рыночной цены права собственности, а также прочих вещных прав на недвижимость.

Регламентируется данный вид деятельности Федеральным законом (ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки (ФСО) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки».

Агентства, специализирующиеся на оценке недвижимости учитывают все особенности квартиры, которая находится у них в работе и для получения максимально объективного результата применяют три основных подхода:

• затратный;
• доходный;
• сравнительный.

Чем больше подходов используют профессионалы, тем более точным окажется результат оценки.

Порядок проведения оценки

Этапы проведения оценки не зависят от целей и оцениваемого предмета. Не имеет значения, является ли заказчиком оценки сторона судебного разбирательства или ее проводят в силу судебного определения – отличаться будут лишь основания для проведения оценки. В остальном общий порядок оценочных мероприятий идентичен и состоит из 5 этапов:

1. Получение от заказчика задания, собеседование, определение целей оценки, установление имущественных прав и даты, на которую проводится оценка.
2. Заключение договора и составление оценочного плана: согласование источников информации, методик оценки, расчет расходов и обсуждение стоимости услуг оценщика.
3. Сбор и анализ информации для оценки: анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременениях, изучение технической и эксплуатационной информации, качественных и количественных характеристик, осмотр объекта и изучение его особенностей. По закону допустима оценка недвижимости для суда без выезда на объект.
4. Анализ полученной информации, применение оценочных методов и расчет итоговой стоимости.
5. Оформление отчета об оценке: внесение в него данных о примененных методах, использованной информации, источниках ее получения, выводы оценщика.

Предлагаем ознакомиться: Налог от продажи квартиры, полученной по наследству в 2020 году

Когда это необходимо?

Чаще всего оценить квартиру может потребоваться в следующих ситуациях:

• если квартиру планируется использовать в качестве залогового объекта;
• если собственник собирается продать квартиру;
• если происходит решение тех или иных имущественных споров;
• для вступления в права наследства;
• при декларировании имущества;
• для подписания договора страхования.

Помимо этого, оценка может потребоваться при необходимости оценки ущерба, причиненного квартире (к примеру, если вы были затоплены соседями) с целью получения компенсации через исковое заявление в суд. Потребуется данная процедура и при разделе имущества.

Поскольку процедура оценки квартиры очень непростая и требующая определенного уровня знаний и квалификации, не стоит пытаться осуществить ее самостоятельно. Более разумным и правильным решением окажется обращение к профессиональным оценщикам. Это позволит узнать реальную стоимость жилья.

Ретро-оценка: дата определения оценочной стоимости

Особенность судебных разбирательств состоит в том, что с момента возникновения юридически значимого события до момента вынесения решения могут пройти годы. В связи с этим факты, возникающие с момента возникновения предмета спора и до его разрешения, не имеют значения.

Проще говоря, если супруги подали заявление о разделе имущества в январе 2020 года, то компенсация будет рассчитываться по цене делимого имущества, действующей именно в январе 2017 года.

Предлагаем ознакомиться: Чего не имеет права делать родитель

Прирост или падение стоимости таких активов для разрешения спора не будут учитываться. Потому оценку в рамках судебного разбирательства желательно проводить на момент возникновения спора между сторонами, независимо от даты оценочных действий.

Для ее проведения можно использовать лишь метод сравнения, анализируя стоимостный показатели аналогичных объектов недвижимости, выставленных на продажу в оговоренный период.

Если речь идет о пятилетней давности, применить этот метод сложно, ведь поиск актуальной информации часто не представляется возможным. Потому, если у оценщика нет собственной базы предложений на рынке недвижимости, оценка может оказаться необъективной.Альтернативный метод – применение индекса текущих цен для расчета цены в прошлом. Но федеральные стандарты оценки не позволяют оценщику использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

На практике оценщик мог бы вычислить объективную цену, но оформить это документально далеко не всегда возможно. Отчет, фигурирующий в качестве доказательства, подвергнется тщательной проверке, а любые нарушения могут предопределить исход разбирательства.

Один из наиболее распространенных случаев назначения независимой оценочной экспертизы в рамках судебного разбирательства – оспаривание кадастровой стоимости. Связано это с несовершенством механизма определения кадастровой стоимости, в рамках которого применяется метод массовой оценки, не позволяющий учитывать индивидуальные особенности объекта.

Поскольку кадастровая стоимость определяет размер налога на недвижимость, сумма в декларации часто бывает существенно завышена. Это ущемляет интересы граждан, поэтому ст. 24.18 ФЗ № 135 и ст. 22 ФЗ № 237 от 03.07.2016 позволяют оспаривать результаты кадастровой оценки в специальной комиссии либо сразу в суде.

Такого рода споры подсудны арбитражным судам. Иск в арбитражный суд о перерасчете кадастровой стоимости здания можно подать в течение всего срока действия кадастровой оценки, до момента внесения в ЕГРН сведений об очередной переоценке.

Чаще всего основанием для оспаривания выступает определение рыночной стоимости. Собственник, как правило, заказывает рыночную оценку у независимого эксперта и с отчетом о ее результатах подает исковое заявление в суд.

Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости здания можно посмотреть ниже.

Если по результатам независимой оценки рыночная стоимость окажется существенно ниже, чем кадастровая в ЕГРН, это вызовет сомнения у судьи, и он назначит новую независимую экспертизу оценки объекта.

Не исключено, что ее результаты будут отличаться от результатов оценки, заказанной собственником, на 20-50%. Учитывая это, важно прибегать к услугам авторитетных, проверенных оценщиков.

Методы

Оценка стоимости квартиры включает в себя проведение следующих процедур:

• оценки рыночной стоимости квартир;
• оценки кадастровой стоимости квартир;
• оценки стоимости квартир независимыми экспертами.

Рыночная

Процедура оценки рыночной стоимости квартиры во многом схожа с оценкой любых других объектов недвижимого имущества. Она производится в соответствии с определенными стандартами, которые были разработаны обществом оценщиков в тесном сотрудничестве с международными союзами.

Оказывать определенное влияние на результаты оценки могут самые разнообразные факторы. Прежде всего, речь идет о таких значимых моментах, как:

• местоположение квартиры;
• состояние жилого дома;
• функциональные характеристики квартиры.

Ни для кого не является секретом, что в каждом населенном пункте есть свои популярные и непопулярные районы. И тот факт, в каком конкретно районе расположена квартира, во многом зависит ее рыночная стоимость.

Соответственно, недвижимость в элитных районах будет оценена гораздо выше, нежели недвижимость в отдаленных заводских районах.

Имеет значение и то, имеется ли рядом с домом, в котором расположена квартира, лесо-парковая зона или водоем, а также какие объекты инфраструктуры наличествуют в непосредственной близости. Заинтересуют оценщика и следующие моменты:

• удаленность от метро и автобусных остановок;
• когда в последний раз проводился капитальный ремонт дома;
• из какого материала выполнены стены и перекрытия дома;
• в каком году дом сдан в эксплуатацию;
• этажность дома.

Ничуть не меньшее внимание будет уделено и состоянию квартиры.

Кадастровая

Оценка кадастровой стоимости квартиры осуществляется в несколько этапов.

Этап 1

Производится факторный анализ, выявляющий основные ценообразующие моменты. Среди основных факторов, которые учитываются при проведении кадастровой оценки можно выделить:

• уровень развития транспортной инфраструктуры;
• уровень развития производственной инфраструктуры;
• уровень развития инженерной инфраструктуры;
• состояние окружающей среды;
• инженерно-геологические условия;
• историческая или архитектурная ценность застройки, в которой располагается квартира.

Этап 2

Выделяются кластеры на территории субъекта Российской федерации, по которым выделяются тестовые объекты. И уже по выделенному тестовому объекту определяется аналитическая зависимость, имеющаяся между ценами сделок на квартиры и основными ценообразующими факторами.

Этап 3

С учетом тестовых объектов кластера производится окончательный расчет удельных показателей кадастровой стоимости квартиры. И, соответственно, производится кадастровая оценка.

Оценка независимыми экспертами

Независимая экспертиза стоимости квартиры в последнее время пользуется высоким спросом.

Она может потребоваться в тех случаях, когда собственник не согласен с теми результатами оценки, которые были произведены ранее.

Пригодится проведение данной процедуры в случае нанесения квартире ущерба и в ряде других ситуаций.

Акт, который выдается оценщиком по завершении работы, представляет собой официальный документ. Его можно с полным правом использовать в суде.

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

• Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
• Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
• Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
• Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
• Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
• Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т.д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

• Экологическая обстановка района;
• Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
• «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
• Материалы, использованные при строительстве здания;
• Количество этажей;
• Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

• Ее площадь,
• Количество комнат,
• Планировку,
• Этаж, на котором находится квартира,
• Состояние отделки и коммуникаций,
• Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей.

В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2-5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25-30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

В каких случаях производится перерасчет?

Поскольку под рыночной стоимостью понимается та стоимость, по которой покупатель приобретает право собственности на объект недвижимости, существуют ситуации, в которых приходится для получения более актуальной информации производить перерасчет рыночной стоимости.

Так, например, проведение данной процедуры потребуется в том случае, если в инфраструктуре района произошли существенные изменения. Строительство новой транспортной развязки, новых торговых центров и пр. могут существенно повлиять на рыночную стоимость жилья.

Потребуется перерасчет оценки и в том случае, если с момента проведения процедуры прошло существенное количество времени.

Учитывая изменения на рынке недвижимости и износ здания, в котором располагается квартиры, вряд ли показатель стоимости квартиры остался на прежнем уровне.

Для чего определяется стоимость

Понятие стоимости нельзя четко определить, но надо понимать, что цену объекта недвижимости создают 4 фактора:

• спрос на недвижимость
• его полезность
• ограниченное число предложений по отношению к объекту
• его отчуждаемость

Отчуждаемость – это возможность продать, заложить, подарить объект недвижимости, когда этот объект не связан обязательствами, которые могли бы ограничить ваши права на него.
Участниками деятельности по оценке недвижимости являются оценщик (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) и заказчик услуг (физическое или юридическое лицо). Все права и обязанности сторон четко прописаны в ст.ст.14 и 15 закона «Об оценочной деятельности». На основании данного закона, единственным документом, который предусматривает основания для оценки и подтверждает отношения с оценщиком, является договор.

Ст.8 федерального закона от 29.07.1998 N135 ФЗ устанавливает обязанность определить стоимость объектов недвижимости, когда они частично или полностью принадлежат Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а также когда возникает спор по вопросу стоимости объекта оценки. В статье приводятся случаи, когда необходима оценка недвижимости. Необходимость оценки недвижимости возникает при:

• купле-продаже или аренде объекта
• акционировании предприятия
• кадастровой оценке
• для определения налогооблоожения недвижимых объектов (например, здания или земельные участки)
• кредитовании под залог
• страховании
• внесении объекта недвижимости в виде вклада в уставной капитал предприятия или организации
• привлечении инвестиционных вложений
• вступлении в права наследования
• разрешении имущественных споров
• при ликвидации предприятия, организации
• для расчета налоговой суммы на объекты недвижимости
• при других действиях, которые связаны с реализацией права на недвижимость.

Процесс оценки объектов недвижимого имущества заключен в определении стоимости прав владельца на имущество. Для покупателя необходимо понимать, какова ценность для него данного объекта недвижимости и почему. Оценка объекта недвижимости важна для тех объектов, которые активно обращаются как самостоятельный товар на рынке, то есть, когда их покупают, продают, сдают в аренду :

• комнаты и квартиры
• помещения и здания для офисов, магазинов, кафе загородные
• дома с участком земли
• участки земли, предназначенные под строительство
• складские и производственные помещения

Частные случаи

Оценка доли

Оценка доли в квартире – задача, достаточно непростая даже для профессионалов. Существует два основных способа оценки:

1. Если установлено конкретное жилое помещение, которое принадлежит собственнику, то оценка производится конкретно взятого помещения. Это более простой вариант.
2. В некоторых случаях доля собственника в квартире определяется в процентном соотношении. В этой ситуации производится оценка квартиры в целом, и из общей суммы выделяется стоимость той доли, которая подлежит процедуре оценки.

Разные виды оценок

Как уже говорилось, оценка может быть разной. Выше приводился пример рыночной оценки жилья.

Бывает, что нужно вывести стоимость объекта в условиях вынужденной продажи. Допустим, нужно вернуть денежный долг залогодержателю (банку). Это значит, что продать объект необходимо в ограниченный срок. В этих случаях к уже рассчитанной базовой стоимости квартиры опять применяют специальные формулы и коэффициенты, которые учитывают эластичность спроса по цене, время экспозиции объекта, периоды начисления процентов банка и прочее. И в этом случае наша трехкомнатная квартира будет стоить на 9 процентов меньше — 7 199 000 тенге.

Это не все особенности. Если покупка квартиры происходит через банк, то оценщиков просят делать другую оценку: с использованием понижающих коэффициентов. Так банки страхуются от кредитных рисков.

В 2010 году в одном из крупных казахстанских банков для определения залоговой стоимости квартиры были следующие понижающие коэффициенты: Алматы — 50, Астана — 50, Атырау — 40, Караганда — 30 и т.д.

В примере с квартирой в Караганде, банк примет объект в качестве залога для кредитования по цене на 30% меньше рыночной, то есть за 5 523 000 тенге.