Вторичный рынок: рост цен на жилье в Москве выше инфляции
За 2020 год средняя стоимость вторичного жилья в Москве выросла на 4,6%: с 192 357 руб. за кв. м в IV квартале 2020 года до 201 297 руб. за кв. м в IV квартале 2020 года. При этом в целом по стране за 2020 год средняя стоимость «квадрата» выросла на 6%.
При сравнении среднемесячных цен в декабре 2018-го и декабре 2017-го рост составил 7,6%. Таким образом, рост цен на вторичное жилье в столице оказался выше инфляции, которая, по данным Росстата, равнялась 4,3% по итогам года.
Главные события 2020 года на московском рынке жилья
Лучшее из недорогой вторички Москвы
В I–III кварталах 2020 года повышение цен было достаточно плавным: в I квартале рост по отношению к IV кварталу 2020 года составил 0,4%, во II квартале по отношению к I — 0,6%, а в III — 1,2%. Пик роста пришелся на IV квартал 2018-го: стоимость кв. м вторичного жилья в Москве за этот период поднялась на 2,4%.
Domofond.ru
Важно понимать, что представленные цифры отражают данные о ценах предложения, а суммы при совершении сделок могут отличаться.
Документы для покупки квартиры в 2020 у продавца
- Правоустанавливающие — документы о праве собственности продавца на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи (при приватизации), свидетельство о праве на наследство и т.д. В необходимых случаях к договору должен быть передаточный акт.
- Если в квартире проведена перепланировка, то технический паспорт и разрешение на перепланировку, выданное уполномоченной организацией. Для выявления перепланировок при осмотре рекомендуем всегда требовать у продавца технический паспорт на квартиру.
- Если квартира в долевой или совместной собственности нескольких лиц, каждый собственник должен предоставить указанный в пункте 1 документы.
- На квартиры, купленные до июля 2020 года продавец предоставляет свидетельство о собственности на квартиру — подтверждающий право собственности документ.
- В 2020г. продавец подтверждает свой статус собственника выпиской из ЕГРП. В этой выписке продавец должен быть указан в качестве собственника. Срок действия выписки – момент ее выдачи.
- Паспорт продавца. При продаже квартиры не собственником, должна быть доверенность.
Этот минимальный комплект документов в 2020г. позволяет идентифицировать продавца в качестве собственника квартиры, а так же получить сведения о наличии арестов, запретов, споров по выбранной квартире.
То есть этот пакет документов позволяет оценить «техническую» возможность «гос регистрации сделки»: при отсутствии противоречий в этих документах, на основании вашей сделки с продавцом гос регистрация перехода права собственности на квартиру может состояться.
Основной риск при покупке недвижимости — возможность утраты собственности по суду в результате признания текущей или одной из предыдущих сделок недействительными.
Сам по себе приведенный выше минимальный пакет документов для покупки квартиры в 2020 не выявляет и не устраняет пороки предыдущих сделок и пороки в текущей сделке.
Пороки в текущей сделке выявляются и устраняются, при возможности их устранить, на этапе подготовки вашей сделки по покупке квартиры.
Суд может признать сделку недействительной по причинам, прямо указанным в Гражданском кодексе Российской Федерации, в частности:
- в случае нарушения закона при совершении сделки,
- в случае «порока воли» стороны сделки.
Нарушения закона могут быть самыми разными. Так, при покупке квартиры необходимо соблюдать требования к форме и процедуре совершения сделок. Например, нарушения при приватизации — не учтены интересы отсутствующего лица, или допущены нарушения интересов несовершеннолетних. Требования по таким нарушениям заявляются спустя годы, и даже десятилетия.
Другое нарушение: согласно статье 35 Семейного кодекса РФ для продажи недвижимости приобретенной в браке необходимо нотариальное согласие другого супруга. Не редко продавец скрывает, что квартира приобретена в браке и является совместной собственностью.
У покупателя такой квартиры возникает реальный риск получить длительные судебные разбирательства по оспариванию сделки другим супругом. Супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, может требовать признать сделку недействительной в течение года (статья 35 Семейного кодекса РФ).
Если будет суд, скорее всего покупатель такую квартиру потеряет. Аналогичные ситуации могли быть в предыдущих сделках с этой квартирой. Причем, истечение года с даты предыдущих сделок не гарантирует от возможного судебного иска.
Гарантировать собственность покупателя на случай сокрытия продавцом сведений о браке может только страхование титула собственника недвижимости.
Проверка квартиры перед покупкой существенно снижает такие риски.
Изменение цен на квартиры разной комнатности
На фоне общего роста цен на вторичку на 4,6% наибольшую положительную динамику продемонстрировали двухкомнатные квартиры. Средняя стоимость в этом секторе рынка в расчете за объект поднялась на 11,8% — с 10 377 494 рублей в IV квартале 2020 года до 11 605 246 руб. в IV квартале 2020 года. «Однушки» подорожали: на 10,7% — в IV квартале 2020 года они стоили 7 764 573 руб. Трехкомнатные квартиры в расчете за объект подорожали в среднем на 5,4%, до 16 688 942 руб.
Все квартиры, цена за кв. м, руб. | Цена за 1-комнатную квартиру, руб. | Цена за 2-комнатную квартиру, руб. | Цена за 3-комнатную квартиру, руб. | |
IV квартал 2020 г. | 192 357 | 7 013 562 | 10 377 494 | 15 838 474 |
IV квартал 2020 г. | 201 279 | 7 764 573 | 11 605 246 | 16 688 942 |
Динамика | 4,6% | 10,7% | 11,8% | 5,4% |
Лучшие и худшие районы Москвы
У каких метро больше всего выросли цены на жилье в 2018?
Вступившие в силу законы о недвижимости в 2020 году
Закон о защите участников долевого строительства.
Закон о публично-правовой вступил в силу в августе 2020 года. Статьи закона, вносящие изменения в закон о банкротстве, вступили в силу в январе 2020 г.
Помимо уточнения и регулирования банкротства застройщика, закон обязал руководителей, главных бухгалтеров и участников строительных компаний, владеющих не менее 25% долей в капитале, соответствовать перечню требований, касающихся судимости за экономические преступления, дисквалификации и т.д.
Сделки с земельными участками, имеющими неустановленные границы.
Закон №447-ФЗ указывает, что с 01.01.2018 года все сделки с участками, имеющими неустановленные границы, отменяются. Однако сам закон, в свою очередь, был отменен законом №361-ФЗ. Запрет на сделки с земельными наделами без установленных границ в самых общих чертах содержится только в распоряжении правительства РФ.
Поэтому на данный момент (январь 2020 г.) закона, запрещающего куплю-продажу земли без установленных границ, нет.
Динамика цен в административных округах
Изменение цен на вторичное жилье существенно различается в зависимости от расположения. Максимальный рост зафиксирован в ВАО — на 6,7%, с 166 585 руб. до 177 711 руб. за кв. м. Минимальный, на 3,2%, — в ЮЗАО (до 207 988 руб.) и ЗАО (до 241 383 руб.). Снижение цен отмечено только в самом дорогом Центральном округе: за кв. метр на вторичном рынке в ЦАО теперь просят на 1,9% меньше, чем год назад: цена предложения снизилась с 395 073 руб. до 387 411 руб.
Административные округа | IV квартал 2020 г., руб./кв. м | IV квартал 2020 г., руб./кв. м | Динамика |
ВАО | 166 585 | 177 711 | 6,7% |
ЮВАО | 156 106 | 166 492 | 6,7% |
СЗАО | 196 781 | 209 627 | 6,5% |
САО | 188 221 | 199 784 | 6,1% |
ЮАО | 166 501 | 176 672 | 6,1% |
СВАО | 174 753 | 184 360 | 5,5% |
ЗАО | 233 901 | 241 383 | 3,2% |
ЮЗАО | 201 469 | 207 988 | 3,2% |
ЦАО | 395 073 | 387 411 | -1,9% |
Выгодно ли вкладывать в недвижимость в 2020
В связи с новыми законодательными инициативами на рынке недвижимости ожидаются серьезные изменения. Поэтому вопрос о том, выгодно ли вкладывать в недвижимость в 2020 году, необходимо рассматривать с разных точек зрения. Если вы раздумываете над покупкой жилья на первичном или вторичном рынке в ближайшие полгода, наша статья будет вам полезна.
В момент покупки инвестор хочет быть уверен, что он выбрал правильный момент. Если это так, после приобретения недвижимость будет только расти в цене. Владелец квартиры может повысить стоимость своего актива — сделать ремонт. Это еще один плюс недвижимости. Есть и нюансы, которые могут привести к расходам: страхование, расходы на содержание, налоги. Многое зависит от самого объекта, его ценности и востребованности на рынке аренды и купли-продажи недвижимости.
Динамика спроса и предложения
После двух лет лидерства двухкомнатных квартир в структуре спроса и предложения их сменили однокомнатные: за 2020 год доля спроса на «однушки» выросла до 38,7%, а предложения — до 34%.
Двухкомнатные квартиры теперь занимают 36,3% в общем числе запросов. Доля двухкомнатных квартир во всем предложении сократилась до 29,7%.
Доля спроса на трехкомнатные квартиры тоже уменьшилась: до 20,6%, а предложения – до 25,5%.
Станции метро Москвы, где аренда подорожала в 2018-м больше всего
Почему упала кадастровая стоимость земли в Подмосковье и Новой Москве?
Процедура регистрации при покупке по ипотеке
Если жилье приобретено за счет заемных средств или в ипотеку, порядок оформления прав на такой объект — стандартный, но квартира будет выступать для финансовой организации залогом.
Владелец получает право полноценного распоряжения имуществом после полной выплаты суммы задолженности банку.
До этого момента объект находится в обременении, его невозможно продать или сдать в аренду без согласия учреждения, предоставившего денежные средства.
Стандартный список документов для Росреестра при покупке в ипотеку дополняется кредитным договором и закладной.
Обременение снимается в трехдневный срок после погашения заемщиком обязательств перед банком, для этого потребуется повторное посещение Управления ФРС или МФЦ.
Аренда жилья: наем «трешек» сильно подорожал, ставки на «однушки» не изменились
Средняя стоимость аренды квартиры в Москве в расчете за объект выросла на 2,5%: с 49 775 руб. в IV квартале 2020 года до 51 038 руб. в IV квартале 2018-го.
Если в 2020 году максимальный рост демонстрировали «однушки» (на 4,3%), то в 2018-м лидируют трехкомнатные квартиры. Средняя ставка найма «трешки» в Москве выросла на 18,3%, до 106 845 руб. к концу года. Возможно, за год с рынка ушли наиболее доступные предложения этого сегмента. Втрое меньше оказался рост цен на двухкомнатные квартиры: их аренда подорожала на 6,5%, до 49 555 руб. в месяц. Однокомнатные квартиры незначительно подешевели: на 0,1%. В IV квартале 2020 года средняя стоимость аренды «однушки» в Москве составила 34 711 руб.
Все квартиры, руб. за квартиру в месяц | 1-комнатные, руб. за квартиру в месяц | 2-комнатные, руб. за квартиру в месяц | 3-комнатные, руб. за квартиру в месяц | |
IV квартал 2020 г. | 49 775 | 34 739 | 46 527 | 90 326 |
IV квартал 2020 г. | 51 038 | 34 711 | 49 555 | 106 845 |
Динамика | 2,5% | -0,1% | 6,5% | 18,3% |