Как изменить назначение объекта капитального строительства

Правовой аспект

Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по строительству, эксплуатации, противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам. Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. Эта задача реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией. В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

Изменение целевого назначения помещений — когда и зачем, как происходит

У каждого объекта недвижимости есть свое целевое значение, тоесть он предназначен для конкретного способа эксплуатации. Можно выделить различные виды, группы или подгруппы целевого использования помещения.

Как проходит целевое изменение помещений?

Целевое назначение бывает не только у самого здания, сооружения или строения, и у отдельных помещений в них. Это все обусловлено разнообразными законодательными, строительными, нормативными, эксплуатационными, инженерными, пожарными и прочими требованиями, которые предъявляются к всевозможным видам целевого использования здания при проведении в них какой-либо деятельности.

Перепрофилирование (изменение) целевого использования объекта предполагает переоборудование здания под тот вид деятельности, который изначально не предусмотрен его нормативно-технической и инвентаризационной документацией. Проведение переоборудования помещения со сменой целевого профиля проводится, основываясь на распорядительный документ органа исполнительной власти, на ведомственной территории которого расположен ведомственный объект. Чтобы получить этот документ нужно подготовить и после согласовать пакет проектно-технической документации с уполномоченными службами, где должно быть обосновано необходимость смены профиля сооружения без ущерба для него самого, зданий которые могут к нему примыкать, населения, так же с учетом концепции развития городских территорий.

Офис

Результатом выполнения услуги является: Разрешение на смену целевого значения помещения — в Москве, чаще всего, это распоряжение Префекта либо Главы Управы, или же решение специальной Межведомственной комиссии, которая работает на уровне округа или города (в зависимости от типа объекта, его первичного и последующего назначения).

На подготовку документации, согласования и в конечном итоге получение соответствующего разрешения уходит от двух до восьми месяцев. На этот срок влияет действующий на период перепрофилирования регламента рассмотрения и подготовки соответствующих документов, и от финансовой состоятельности заказчика этой услуги.

Самый распространенный вид перепрофилирования — это перевод жилого помещения в нежилое, и в дальнейшем использование этого помещения в коммерческих или некоммерческих целях.

Рынок недвижимости

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Что значит «помещение свободного назначения»?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает «помещение свободного назначения»? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на стадии проектирования. Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром. Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

Помещение свободного назначения: описание, классификация

У каждого объекта недвижимости есть то или иное целевое назначение. Эта характеристика определяет и метод его эксплуатации. При несоответствии помещения виду деятельности предприятия, его нерентабельности, смене арендатора или владельца возникает необходимость изменить функциональное назначение площади.

Целевые группы

Их существует достаточно много. К группам целевого назначения относят нежилые и жилые объекты, коммерческие центры, складские терминалы, торговые комплексы, образовательные, медицинские учреждения, общественные здания и прочее. Целевое использование может присваиваться не только в целом сооружению, но и отдельным площадям внутри него.

Правовой аспект

Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. Эта задача реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией.

В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор.

Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще.

Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Что значит “помещение свободного назначения”?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает “помещение свободного назначения”? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на стадии проектирования.

Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром.

Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:

Помещение свободного назначения класса “премиум”. Оно представляет собой новое современное здание, которое располагается от административных сооружений, транспортной развязки или станции метро в шаговой доступности. Высота потолка таких помещений – 4-6 м. В них большие окна, установлены современные системы охраны и пожарной сигнализации, предусмотрены подземный гараж и открытая стоянка. Такого рода помещение свободного назначения в Москве предназначается обычно для офисов коммерческих банков и холдингов. Их аренда достаточно затратна.
Помещение свободного назначения класса “люкс”. Такие площади находятся в сооружениях, которые располагаются в исторической части города. В связи с этим внешний вид постройки выдерживается в соответствии со стилем и архитектурой присутствующих рядом объектов. В таких помещениях сделан качественный и современный ремонт, установлено видеонаблюдение и пожарная сигнализация.
Площади класса “стандарт”. Они находятся в постройках советского времени. В них сделан хороший ремонт. Высота потолков в этих помещениях – не больше 3.5 м. Однако даже при наличии признаков современности в них просматриваются черты советской эпохи. Это, в частности, тесный лифт, невысокий потолок, нефункциональная планировка, недействующие балконы и так далее. В сооружениях такого плана, как правило, размещаются небольшие офисы. Сдача в аренду осуществляется по отдельным площадям.
Помещение класса “эконом”. Оно располагается в жилом сооружение, имеет отдельный вход. Как правило, арендуют такие площади владельцы небольших магазинов, предприятия, занимающиеся социально-бытовой деятельностью – парикмахерские, мелкие мастерские, приемные химчисток.

Классификация

Помещение свободного назначения класса «премиум». Оно представляет собой новое современное здание, которое располагается от административных сооружений, транспортной развязки или станции метро в шаговой доступности. Высота потолка таких помещений – 4-6 м. В них большие окна, установлены современные системы охраны и пожарной сигнализации, предусмотрены подземный гараж и открытая стоянка. Такого рода помещение свободного назначения в Москве предназначается обычно для офисов коммерческих банков и холдингов. Их аренда достаточно затратна.
Помещение свободного назначения класса «люкс». Такие площади находятся в сооружениях, которые располагаются в исторической части города. В связи с этим внешний вид постройки выдерживается в соответствии со стилем и архитектурой присутствующих рядом объектов. В таких помещениях сделан качественный и современный ремонт, установлено видеонаблюдение и пожарная сигнализация.

Помещение свободного назначения (ПСН)

При открытии своего дела в большинстве случаев приходится арендовать здание или отдельно небольшое помещение.

Как раз таки участок, который будет сдан в аренду и им будет пользоваться лицо, является помещением свободного назначения.

Это вид коммерческой недвижимости, без которой вряд ли бы развивался малый бизнес.

Что такое помещение свободного назначения, или его еще называют ПСН, а также для каких целей оно используется, разберемся в данной статье.

Что относится к помещениям свободного назначения?

К помещению свободного назначения можно отнести следующее:

нежилые объекты;
жилые помещения;
коммерческие центры;
складские помещения;
торговые комплексы;
медицинские, образовательные учреждения;
общественные здания
прочие виды.

Выделить определенную группу из ПСН легко, т.к. такое помещение может быть задействовано в любых целях. Как раз таки важным критерием является то, что ПСН используется по назначению, для определенных целей.

Целевая установка присваивается не только помещению в целом, но и отдельной части любого здания (например, небольшая комната в здании).

Классификация ПСН

ПСН в недвижимости можно классифицировать следующим образом в зависимости от предназначения помещения:

Помещение свободного назначения класса «люкс». Такие здания дорогие, т.к. располагаются в исторических частях города. Здесь необычная архитектура и стиль, ремонт помещений сделан качественно и в современном стиле. Зачастую помещение уже снабжено камерами видеонаблюдения, охранной системой и пожарной сигнализацией.
Помещение свободного назначения класса «премиум». Сооружения такого типа располагаются рядом со всеми необходимыми человеку местами: административные сооружения, автобусные остановки, станции метро и пр. Эти помещения современного типа, высота потолков составляет 4-6 метров, имеются системы видеонаблюдения, охраны, пожарной сигнализации, надземная и подземная парковки и прочие удобства. Аренда таких зданий затратная и в большей степени предназначена для коммерческих организаций.
Помещение свободного назначения класса «стандарт». Эти здания напоминают эпоху советского времени. Высота потолков — не более 3,5 метров, сами помещения оборудованы старыми вещами (тесные лифты, нецелесообразная планировка, старый ремонт). Зато аренда намного дешевле. В большей степени такие помещения арендуется по отдельным комнатам.
Помещение свободного назначения класса «эконом». Располагаются в жилых домах, имеется отдельный вход. Такие помещения небольшого размера и предназначены для малого предпринимательства. Это могут быть небольшие магазины, предприятия, какие-либо мастерские, парикмахерские и пр.

Псн с точки зрения законодательного оформления

Любое помещение, которое арендуется, требует законодательного закрепления. В соответствии с нормами закона помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

по строительству здания и его эксплуатации;
санитарно-эпидемиологическим нормам;
противопожарной безопасности.

В связи с тем, что в большинстве случаев помещения сдаются необорудованные, с некачественным ремонтом, то арендатору приходится все менять. А для этого должна быть разработана проектно-техническая и инвентаризационная документация.

Аренда и продажа помещения свободного назначения

В 2020 году, а также и ранее у арендатора была и есть возможность не только арендовать здание, но и купить его. Следует разобраться с каждым понятием:

Аренда помещения в большинстве случаев сдается на длительный срок. Если в договоре предусмотрено изменение внешнего вида помещения, его внутренних составляющих, то арендатор имеет право сделать ремонт и иные работы.
Продажа помещения — это более серьезный вид сделки, т.к. перед куплей-продажей необходимо ознакомиться со всей документацией. Делать это рекомендуется с уполномоченным на это лицом, чтобы оно могло объяснить все нюансы. Одним из таких важнейших является следующий: в договоре при покупке здания должен быть пункт, где написано, что имеется возможность вывести помещение из жилого фонда в нежилой.

Вывод

Расшифровка ПСН — это помещение свободного назначения, что значит любое недвижимое имущество, которое может быть предоставлено физическим или юридическим лицам и пр.

Помещение свободного назначения — это особый вид имущества, который имеет свои нюансы, разнообразие назначений этих сооружений. Такая форма является удобной для большого круга лиц.

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период. При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства. Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

Площадь ПСН

Обзор рынка помещений свободного назначения затрудняется их многофункциональностью. Их нельзя четко классифицировать, отнеся к тому или иному типу площадей, поскольку в каждой конкретной ситуации цель и способ использования будут определяться непосредственно арендатором.

Девелоперам не выгодно заранее устанавливать конкретные характеристики помещений свободного назначения, ограничивающие назначение того или иного пространства. Это означало бы, что, прежде чем сдать ту или иную площадь в аренду, нужно выполнить соответствующую перепланировку, отделочные работы и пр.

Тем не менее, практичные деловые люди охотно покупают или берут в аренду помещения свободного назначения. Это объясняется тем, что в каждом случае арендаторы, как правило, уже имеют определенный набор сформулированных требований к техническим характеристикам ПСН. Прежде чем воспользоваться услугой аренды помещений свободного назначения от собственника, они тщательно изучают весь пакет услуг (цена, порядок оплаты, площадь, коммуникации и т. д.). Следует отметить, что чаще всего арендодатели стремятся к тому, чтобы сдаваемые ими помещения были квалифицированы как офисы продаж или магазины, поскольку в этих случаях арендная ставка становится на порядок выше.

Чем выгодна аренда помещений свободного назначения

Перечислим некоторые аргументы в пользу того, чтобы арендовать ПСН для начала собственного бизнеса:

·универсальность
(в таких зданиях или помещениях можно разместить склад или офис, административное учреждение или магазин, причем, при желании, можно комбинировать различные виды товаров и услуг);
оснащенность
(как правило, ПСН уже имеют все необходимые для работы коммуникации – предпринимателю нужно лишь завезти необходимое оборудование и мебель);
широкий выбор локаций
(можно подобрать ПСН в любом районе, максимально охватывающем целевую аудиторию);
·ценовое разнообразие
(каждый предприниматель может найти ПСН по средствам, поскольку цены определяются, в основном, географическим расположением и метражом);
комплексный подход
(при необходимости можно арендовать дополнительные площади в том же здании, которое уже используется, или в соседних с ним объектах недвижимости);
выгода
(снять ПСН в аренду от собственника обходится значительно дешевле, чем приобретение даже самой малой площади в собственность).

При необходимости изменить вид нежилой недвижимости, то возникают вопросы – куда обращаться, с чего начать, как быть с правоустанавливающими документами и пр.

Что это такое и зачем нужно?

Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.

Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:

Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.

В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.

При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).

Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса.

Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219, предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.

Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.

От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.

Помещение свободного назначения – Что это такое? Описание и функции

статьи

Начнем с того, что в законодательстве нет термина «Помещение свободного назначения» (ПСН). Это термин, скорее, риэлторский, относящийся к коммерческой недвижимости. ПСН означает, что на этапе строительства помещение не было определено под какую-либо конкретную цель (офис, торговый павильон, аптека, склад, развлекательный центр и проч).

В данной статье мы подробно разберем особенности помещений свободного назначения и насколько они могут быть использованы под гостиницы.

Что значит помещение свободного назначения

Итак, ПСН – это помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации. Цель такой универсальности – расширить возможности последующего использования помещения.

Дело в том, что, если в проектной документации указать конкретное целевое назначение, то и строить придется в соответствии с требованиями к заявленному типу помещений, с соблюдением соответствующих пожарных, санитарных и других норм.

Если же указать в качестве назначения ПСН, то требования к помещению будут носить общий характер, а при сдаче такого помещения в аренду или его продаже собственнику не надо будет делать перепланировку, чтобы помещение соответствовало заявленному целевому использованию. Иными словами, все заботы по перепланировке, отделке помещения будут не на девелопере, а на арендаторе или новом собственнике, если они займут помещение под конкретные цели.

Сторонники ПСН считают, что основное преимущество данного вида недвижимости – универсальность. Для этого ПСН делаются с открытыми планировками – условно говоря, под любой будущий запрос.

Однако зададимся вопросом: так ли уж универсальны ПСН, если каждая конкретная деятельность требует соблюдения своих норм и правил? Иными словами, перепланировка и капитальное переоборудование будут, скорее всего, неизбежны, особенно если речь идет о передаче помещения под гостиницу.

Для этого потребуется проектная документация и согласование проекта в ряде инстанций:

Архитектурно-планировочное управление;
Роспотребнадзор;
Пожнадзор;
Москомнаследия и др.

По целевому назначению:

торговая: магазины, супермаркеты, гипермаркеты, торговые центры, павильоны, аптеки, автосалоны и др.;
складская: склады, складские помещения и др;
«общепит»: рестораны, кафе, бары и др.
;
индустрии сервиса: пункты бытового обслуживания, салоны красоты, обменные пункты, парикмахерские, фитнес-центры, интернет-кафе и др.
;
гостиничного и рекреационного назначения: гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и др).

По функциональному назначению

(в зависимости от технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать помещение как самостоятельный объект)

основные;
вспомогательные;
обслуживающие;
коммуникационные;
технические.

Итак, если помещение зарегистрировано, к примеру, с целевым назначением «детский центр», то для переоборудования его под помещение другого назначения (например, «магазин») потребуется приведение его в соответствие с нормами для нового вида недвижимости, а также внесение изменений в документацию.

Кроме того, технические сложности могут возникнуть при смене функционального назначения помещения. К примеру, кухня (функциональное назначение) в кафе (целевое) должна соответствовать всем требованиям законодательства: быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой и др.

ПСН, по замыслу девелоперов, подходит под любые виды недвижимого имущества. Правда, пользоваться им эффективно получится только после того, как оно будет переоборудовано арендатором или новым собственником под конкретные цели.

Псн и гостиницы

Несмотря на то, что рынок недвижимости предлагает достаточно много ПСН в том числе под гостиницы, давайте посмотрим, насколько приобретение такого помещения будет оправданным без кардинальной перепланировки.

Для примера обратимся к гостиничным требованиям. Возьмем такую «мелочь», как минимальная ширина коридора. В частности, она должна быть достаточной для того, чтобы, при необходимости, в коридоре могли разойтись комфортно гость и тележка хаускипинга.

А есть ведь еще такие вещи, как разведение потоков разных гостей (постояльцев и тех, кто пришел на мероприятие), гостей и персонала (отдельный вход, лифты), расположение «под одной крышей» помещений различного назначения: номерного фонда, ресторана, фитнес-центра и др.

Подробно об особенностях проектирования гостиниц, а также действующих нормах и правилах в «гостиничной» сфере мы писали в статьях «Планы гостиниц: планировка, чертежи типовых проектов» и «Нюансы строительства гостиницы: утверждение проектной документации»

Говоря о недвижимости под гостиницы, можно провести аналогию с банками: учреждения, проводящие операции с ценностями, должны соответствовать множеству критериев: расположение помещений относительно друг друга и их предназначение, материал для изготовления окон и дверей др.

Как правило, ПСН не соответствуют таким требованиям, а банки предпочитают приобретать помещение, специально построенное под эти цели.

ПСН для мини-гостиниц и хостелов

До недавнего времени мини-гостиницы и хостелы еще имели законодательную «лазейку» на размещение в многоквартирном доме. В частности, часть 2. ст. 23 Закона от 30 марта 1999 г.

№ 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» говорит о том, что «…предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается». Следовательно, «гостиничники» делали вывод о том, что, по крайней мере, малое средство размещения вполне можно разместить в жилом помещении.

Однако 1 октября 2020 года вступает в силу закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации», запрещающий в многоквартирном доме организацию гостиниц и оказание гостиничных услуг.

Правовые последствия нового закона («или-или»):

Закрытие гостиницы или хостела, расположенного в жилом помещении;
Продолжение деятельности, если помещение приобретет статус нежилого. Это возможно, если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Представляется, что на фоне этих законодательных изменений внимание к помещениям, изначально имеющих статус нежилых (а к ним относятся в том числе Помещения свободного назначения), возрастет.

Возможно, спросом «под гостиницы» будут пользоваться как раз ПСН на первом этаже многоквартирных домов или бизнес-центров.

Посмотрим, к примеру, что предлагает сейчас для гостиниц (в том числе) рынок недвижимости.

«Свободное назначение, Москва, ЮАО, р-н Нагатино-Садовники, Скай Форт жилой комплекс; от 150 до 542 м², от 300 000 до 1 084 000 ₽/мес. Помещение расположено на первом и втором этаже с отдельным входом со стороны проходной улицы. Имеются противопожарные установки, высокомощные вытяжки, зальная планировка, панорамное остекление. Идеально подойдет под кафе/ресторан, кальянную, фитнес, банк, также возможно под магазин, салон красоты, кондитерскую, мед.центр, аптеку, цветы и т.д».

Как видим, в подробном описании уже отсутствует упоминание гостиницы, несмотря на то, что в кратком описании объекта недвижимости гостиницы присутствуют «наравне» среди прочих видов недвижимости.

«Свободное назначение (B+), 377 м² в бизнес-, Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Солянка, 1/2С1, 377 м², 1 439 009 ₽/мес. Помещение угловое, расположенное со стороны двора дома и отлично просматривается сразу с 2 улиц, Забелина и Солянка. Площадь составляет 377 м2 в трех уровнях. Площадь первого этажа – 141 м2, антресоли первого этажа – 84 м2 и подвала 152 м2. Высота потолка в подвале – 5 метров. На помещение выделяется до 200 кВт электрической мощности, есть место для установки вентиляции с выводом на крышу здания. Непосредственная близость метро Китай-город и парка Зарядье обеспечивают высокий, интенсивный пешеходный трафик и будущих клиентов ресторана…»

В этом объявлении также подробное описание рассчитано не на гостиницу.

Кстати, анализ объявлений, в которых предлагается ПСН на первом этаже, показал, что помещения гораздо чаще предлагаются под хостелы, чем под гостиницы. При этом даже в тех объявлениях, в которых указываются гостиницы как один из возможных вариантов, в подробном описании указываются «не-гостиничные» цели использования помещения как наиболее приоритетные (ресторан, офис и др).

Целевое назначение нежилого помещения

Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

аптекой;
магазином;
офисом;
стоматологическим кабинетом;
библиотекой;
развлекательным центром и т.п.

Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

Изменение целевого назначения нежилого помещения

Объекты, которые подходят под кафе магазин офисное помещение и другое относятся к нежилым. Они не ограниченны в использовании, как жилые т.е. более многофункциональны.

Важно знать, что для использования помещения определенного вида существуют свои ограничения, другими словами рамки. Правообладатель может сам лично изменить целевое назначение своего нежилого помещения, т.е. вместо магазина организовать офис или другое, арендатору же необходимо обратиться за согласием к правообладателю. Для изменения целевого назначения нежилого помещения необходимо для начала выяснить, для каких целей использовалось помещение, его назначение, чтобы на начальном этапе определить круг организаций с которыми необходимо будет в дальнейшем согласовать «акт согласования», затем обратиться в отдел по управлению архитектуры и градостроительства администрации города с заявлением в котором указывается, для чего будет использоваться нежилое помещение, с необходимыми документами собственности на упомянутое раннее помещение а также приложить к документам подготовленный по установленной форме проект перепланированного желаемого объекта в случае если переустройство или перепланировка необходимы для изменения целевого назначения, указанное заявление рассматривается в течении 45 дней, после этого выдается «акт согласования», который необходимо подписать всеми сторонами прежде всего администрацией, санэпидемстанцией, коммунальными службами и другими необходимыми организациями в зависимости от дальнейшего рода деятельности объекта недвижимости. Далее необходимо внести изменения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, а именно обратиться в БТИ, вызвать техника, для осмотра помещения, после этого будут внесены изменения в технические и кадастровые документы, с заявлением вправе обратиться собственник-он же правообладатель на объект недвижимости или другое лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). На основании представленных документов в Управление Федеральной Регистрационной службе, будут внесены все соответствующие поправки в реестр.

С уважением Никитин Олег.

Нежилое помещение свободного назначения

Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?

Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.

Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.

С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.

Что означает помещение свободного назначения?

13 Август, 2010 — 16:46

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик.

В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%.

В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение.

В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта. Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор .

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Шанс для неликвида

Первые этажи жилых домов никогда не были престижными. Однако после того как в стране разрешили приватизацию, а бизнес стал быстро развиваться, иметь квартиру на первом этаже в доме на оживленной улице оказалось очень даже выгодно.

Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель.

Освобожденную же квартиру он переводил в статус нежилого помещения. Интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает и сейчас. Правда, пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 гг. Но в данный момент, после небольшого кризисного затишья, по словам Ю.

Тараненко, отмечается увеличение количества таких обращений. На то есть свои причины. «Сегодня нежилое помещение может быть на 50–100% дороже аналогичной по метражу квартиры, находящейся в этом же доме.

Перевод объектов из жилого фонда в нежилой дает шанс неликвидной квартире, расположенной на первом этаже, выходящей окнами на проезжую часть», — объясняет эксперт.

Практика показывает, что затраты по переводу могут составить 30–40 тыс. долл., а весь процесс — занять от двух-трех месяцев до полутора лет.

Стоит ли овчинка выделки, зависит от квартиры и ее местоположения. Например, жилье на первом этаже с окнами на улицу прекрасно подходит для магазина. В этом случае перевод, по мнению Д.

Колокольникова, стоит усилий: в удачном месте ставка аренды для торгового помещения может быть в пять — семь раз выше, чем плата за съем квартиры. Эксперт также приводит в пример особняки и исторические здания, которые, по его словам, пользуются большой популярностью в плане перевода в нежилой фонд. Он называет это невосполнимым ресурсом, который всегда будет ликвиден и востребован.

Уязвимое положение

ПСН встречаются во всех районах Москвы, а также за пределами МКАД. Все они абсолютно разного качества. Отдельно стоящие здания, которые можно отнести к этому сегменту, чаще расположены в новых районах, к примеру в Митине, Жулебине, Солнцеве. В центре столицы квадраты наиболее дорогостоящие и востребованные.

«Размер арендных ставок зависит от месторасположения, площади и трафика. Традиционно запад Москвы более популярен, восток — менее. В целом размер арендных ставок может колебаться от 300 до 700 долл./кв. м, в ряде случаев до 1 тыс. долл./кв. м», — приводит данные Ю. Тараненко. Ставка аренды также зависит от назначения площадей.

Так, по словам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, стоимость больше на ПСН, которое можно использовать в качестве торгового, соответственно, на них и спрос выше. В случае приемлемого месторасположения сдача в аренду подобных помещений под офисы не позволяет получить сопоставимый по уровню доход.

Формируют спрос на этот сегмент разные игроки рынка. Среди них — предприятия сферы услуг, фирмы, ориентированные на продажу специализированных товаров (приборы, оборудование, товары для ремонта и строительства), которые требуют наличия шоу-рума и т. п. Это основные арендаторы таких помещений.

Пешеходный трафик не является определяющим для подобного бизнеса, поскольку привлечение клиентов идет за счет рекламы. Площади ПСН выставляют также на продажу. Цена определяется теми же факторами, что и при аренде. По словам Ю. Тараненко, для отдельно стоящих зданий площадью 1–3 тыс. кв.

м можно ориентироваться на стоимость продажи помещений в малых торговых центрах, которая колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. долл./кв. м, для первых этажей жилых домов она выше — от 3,5 до 5,5 тыс. долл./кв. м. В кризис сегмент оказался наиболее уязвим, что многие объясняют именно отсутствием четкой концепции использования этих помещений. По данным Д.

Как изменить цель территории?

Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.

Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.

По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.

Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23 , то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

Затем следует подготовить:

правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
техпаспорт;
экспликацию, поэтажные планы;
справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.

Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).