Большинство людей желают решить вопрос, связанный с приобретением недвижимости. Однако зачастую нет достаточного количества денег для покупки жилья в новостройках, поэтому оптимальным решением становится выбор квартиры на вторичном рынке. Здесь всегда можно подыскать квартиру, стоимость которой будет ощутимо меньше в сравнении с новым домом.
Вторичное жилье – что это?
Представляет собой недвижимость, которая прошла процедуру государственной регистрации собственности. Под это понятие подпадают объекты, находящиеся в собственности частных лиц либо принадлежащие муниципалитетам.
Важно – муниципальное вторичное жилье никто не имеет права продавать, поскольку данная недвижимость юридически не является собственностью проживающих на данной жилплощади людей. Однако они наделены правом приватизации жилья и уже после этого, выступая в качестве собственника, могут реализовать ее на рынке недвижимости.
Единственная отличительная черта новостроек от вторичного жилья – зарегистрированное право собственности и свидетельство о праве собственности, которое уже получено «на руки» непосредственно собственником.
Самое название «вторичка» означает, что недвижимость уже была в собственности, а, следовательно, последующий переход права будет вторым по счету.
Риски
Приобретая квартиру в новостройке на стадии строительства, есть риск того, что строительная компания обанкротится и стройка не будет завершена. В этом случае нельзя забрать свои деньги обратно. Предвидеть это нереально. Практика показывает, что довольно часто строительные компания затягивают сроки сдачи жилья, и покупатели с этим ничего не могут поделать. Конечно, этот риск правительство пытается свести на нет, рассматривая законы об обязательном страховании застройщиков от банкротства. Но риск все равно есть, и даже штрафы за задержку не останавливает застройщика затягивать сроки. Выбирая между новостройкой или «вторичкой», нужно помнить об этих рисках. Но если застройщик пользуется доверием и имеет авторитет, то риск приобретения у него жилья резко снижается.
Однако на рынке вторичного жилья тоже имеют место риски. Они связаны с оформлением договора купли-продажи. Этот договор может быть расторгнут в судебном порядке после того, как покупатель заплатил все деньги. Также бывают случаи, когда появляются третьи лица с законным правом собственности на недвижимость. В таком случае договор купли-продажи вновь может быть расторгнут, а сделка будет признана недействительной. В таком случае вы потеряете свои деньги и останетесь без квартиры. К счастью, все эти риски можно нивелировать с помощью грамотного юриста, но его услуги могут быть недешевыми.
Что лучше выбрать?
Самый распространенный вопрос людей, желающих приобрести квартиру – что выбрать – первичное или вторичное жилье? Существует базовый набор показателей, согласно которым осуществляется выбор, рассмотрим их подробнее ниже:
Стоимость
Известный факт, что цена 1-ого квадратного метра в строящемся доме напрямую зависит от стадии его возведения. Ранний этап диктует меньшую цену, а далее цена квадратного метра будет увеличиваться по мере строительства.
Цена квартир на «вторичке» в домах аналогичного сегмента, которые находятся в пределах одного района с новостройкой, будет всегда выше в сравнении с «первичкой».
Временной фактор
Зачастую с момента подписания документов о долевом участии до момента фактического предоставления жилой площади может пройти от 3-х месяцев – когда жилплощадь приобретается непосредственно перед этапом сдачи объекта, до 1,5 лет – если договор оформляется на «нулевом цикле». Вторичный сегмент предоставляет возможность получить ключи от жилплощади сразу после совершения сделки.
Финансовые затраты
Доминирующая часть недвижимости новостроек передается в так называемом «черновом варианте», то есть с бетонными стенами. В итоге – затраты на ремонт подобного жилья будут существенно выше в сравнении с «вторичным», даже если ему требуются капитальные ремонтные работы. Но при одинаковых условиях, общая сумма вложений при приобретении жилплощади во вновь построенных домах будет гораздо меньше.
Свобода выбора
Самая привлекательная, доступная по цене и ликвидная недвижимость в возводящихся объектах подлежит реализации еще на первоначальных этапах застройки. В результате это приводит к тому, что к моменту завершения возведения, как правило, для приобретения остаются внушительные жилплощади, более дорогие либо те, у которых есть определенные недостатки, к примеру, непрезентабельный вид из окна.
Выбор жилплощади на «вторичке» предоставляет большую свободу выбора среди аналогичной в определенном сегменте.
Потенциальные риски
При покупке вторичного жилья они сопряжены с вероятностью расторжения договора через суд. Либо возможна ситуация, когда возникает право пользования квартирой у 3-их лиц после факта реализации недвижимости. Существует вероятность встретить мошенников, которые тщательно скроют важнейшие факты, касающиеся объекта сделки, а уже после ее завершения обратятся в суд для расторжения.
Однако данные риски можно предотвратить при взвешенном и профессиональном подходе в оценке истории жилья. Для этого следует поручить решение столь ответственного вопроса квалифицированным специалистам, которые скрупулезно проверят чистоту сделки. В действительности – «лучше синица в руках, чем журавль в небе», поскольку вероятность совсем не получить оплаченную недвижимость гораздо хуже.
При приобретении жилья в новом доме риски в большинстве своем сопряжены с работой самого застройщика. Важно – невозможно предугадать вероятное банкротство либо затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию. На текущий момент законодательная база в России не способна в полной мере защитить покупателей в сегменте новостроек.
Аспект доходности
Факт – цена одного кв. метра в новом доме увеличивается прямо пропорционально возведению объекта. В случае рационального инвестирования средств в первичное жилье, есть возможность получения до 30% годовых. Недвижимость на «вторичке» увеличивается в цене вместе с общими тенденциями в отрасли. Она способна приносить реальные деньги в случае сдачи ее в наем, однако уровень дохода рассчитать невозможно, так как каждое жилье требует индивидуальной оценки.
Размер ипотечных ставок
Важно – не все кредитные учреждения осуществляют кредитование первичного жилья. Зачастую застройщик аккредитовывает строящийся объект в нескольких коммерческих банках, что создает определенные неудобства для покупателей.
«Новая квартира»
Рынок новостроек гарантирует юридическую чистоту жилья, предоставляет возможность реализовать ремонт в полном соответствии с желаниями покупателей, а также наслаждаться осознанием того, что они действительно первые хозяева. Более того, вновь возведенный дом – залог новых и исправных коммуникаций, инженерных систем, с которыми в «несвежих» домах могут возникать ощутимые трудности.
Свидетельство о праве собственности
Неоспоримое преимущество приобретения недвижимости на рынке вторичной недвижимости – возможность приступить к процедуре прописки сразу после получения «на руки» свидетельства о праве собственности. В соответствии с действующим российским законодательством, в случае переезда прописку следует оформить в срок не позднее двух недель.
При приобретении жилья в новостройке аналогичное свидетельство можно получить не раньше, чем через 3 месяца с момента сдачи жилого дома. Существуют ситуации, когда по факту дом уже полностью возведен, жильцы въехали в квартиры, однако ввиду определенных обстоятельств, застройщик не имеет возможности официально «сдать» объект. Результат – юридически дом не зарегистрирован в соответствующих госорганах, что ведет к множеству сопутствующих трудностей, включая и прописку.
Вторичное жилье как объект инвестиций
При принятии решения о покупке недвижимости на рынке вторичного жилья, стоит оценить будущее, и рассмотреть варианты последующей ее реализации. Если стоит задача получить доход за счет увеличения стоимости квартиры, то и сам объект должен быть стоящим – хороший и благополучный район либо центр города. Важно – популярность, а соответственно и стоимость такого объекта будет всегда выше среднего уровня на рынке.
Если есть желание купить недвижимость на вторичном рынке для последующей сдачи в наем 3-им лицам, то лучше всего рассмотреть варианты в спальных районах либо неподалеку от крупных ВУЗов.
Оформляем договор купли-продажи. Как сделать это правильно, как избежать ошибок
Договор составляется в удобной для продавца и покупателя форме. Его бланк берется в МФЦ, у работника нотариальной службы. Можно распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно.
Важно, чтобы в заполненном документе были следующие важные сведения:
- сведения об обеих сторонах сделки. Здесь указывается ФИО каждой стороны, их прописка, данные из паспорта;
- стоимость покупаемого жилого объекта. Важно: если покупатель приобретает дом с земельным участком, то ему стоит указать отдельно стоимость земельного участка, жилого строения, расположенного на нем;
- сведения о приобретаемом жилье. В договор вписывают адрес, общую площадь, назначение;
- главные характеристики приобретаемой жилплощади;
- отсутствие или наличие на приобретаемом объекте обременений;
- согласие супруга на сделку;
- отсутствие или наличие в покупаемом жилом объекте не выписанных из него родственников.
Важно: если жилье находится в долевой собственности, то договор заверяют у нотариуса.
Анализ цен
Для сравнения цен возьмем рынок недвижимости российской столицы.
Московский первичный рынок в большинстве своем состоит из современных объектов уровня «бизнес», что составляет в общей массе почти 40% предложения. Из этого количества почти половина приходится на сегмент «элит», который соответствует всем современным требованиям в вопросах архитектуры и технического оснащения.
Объекты среднего уровня занимают около 29% рынка, а «эконом» – около 5%.
Рынок вторичной недвижимости в основном предлагает жилье класса «эконом» – 39%, средний класс – чуть больше 31%, «бизнес» – почти 29%.
Большинство экспертов в области недвижимости сходятся во мнении, что невозможно осуществить сравнение цен, не принимая во внимание специфику качества самого жилья.
В целом сейчас можно смело говорить о том, что новые дома однозначно дороже жилой площади на «вторичке». Итог – средняя цена за квадратный метр на рынке новых домов составляет чуть больше 206 тысяч рублей, а на «вторичке» – чуть более 180 тысяч рублей.
Например, продажа 2х-комнатной квартиры с «несвежим» ремонтом около 50 квадратов в стандартном блочном доме в центре столицы принесет от 11 до 12 миллионов рублей. Этой суммы вполне хватит на приобретение комфортабельной и просторной 2х-комнатной квартиры в районе 3-его транспортного кольца. Площадь новой квартиры может колебаться около 80 квадратов. В новых домах ближе к МКАДу вполне можно купить 3х-комнатную или скромную 4х-комнатную квартиру. В ЖК «Царицыно» за сумму от 11 до 12 миллионов рублей можно купить трехкомнатную квартиру в 120 квадратных метров.
Что значит тип объявления вторичка
Существует мнение, что вторичная недвижимость – это квартира в панельном доме, низкого качества, в общем далекое от идеала жилье. Да, безусловно, на рынке есть и такие предложения, но в настоящее время все больше и больше появляется ликвидных, заслуживающих внимания покупателей объектов. Новые дома, построенные не более 5-10 лет назад, комфортабельные, качественные и уютные квартиры – все это качественная вторичная недвижимость, доступная сегодня многим покупателям.
Рекомендуем прочесть: Межевание земельного участка для чего это
Юридическая чистота жилья
Выбирая, какую квартиру купить – новостройку или «вторичку», нужно еще помнить о том, что вторичное жилье может иметь “темное прошлое” в истории. А вот новостройки юридически всегда чистые, и можно не беспокоиться о том, что объявится какой-нибудь родственник продавца с правами на вашу квартиру. Единственный риск связан с возможной потерей денег при строительстве жилья на стадии котлована. Но в случае возникновения проблем у застройщика, связанных с проведением инженерных сетей или документацией, это просто отодвинет срок сдачи объекта. Вероятность, что застройщик станет банкротом, мала. Скорее всего, он вообще будет застрахован от банкротства. Впрочем, бывают вообще печальные случаи, когда по какой-либо причине застройщик замораживает объект, и тогда люди, купившие в недостроенном доме квартиры, не получают их и не могут вернуть деньги обратно.
Инфраструктура и благоустройство
Также при покупке квартиры в новостройке есть шанс попасть в часть города с плохо развитой инфраструктурой. Обычно застройщик сдает в эксплуатацию изначально жилой дом, и только спустя годы вокруг него появляются магазины, школы, детские сады и другие объекты. Поэтому, покупая такое жилье, необходимо понимать, что первое время придется ездить за продуктами. Хотя если новострой возводится в центре города, то там стоимость квартиры будет очень высокой.
Еще один минус – отсутствие благоустройства. Квартира в новом доме – это бетонная коробка даже без инженерных коммуникаций. Здесь нет ничего, поэтому придется вкладывать деньги и силы в благоустройство.
