Можно ли изменить вид разрешенного использования арендуемого земельного участка?

Понятие целевого назначения

Все существующие земли делятся по категориям согласно государственной стратегии землепользования. В ходе оценивания выявляются и фиксируются качества земель, их плодородность, наличие растительности, состав грунтов. При этом некоторые территории находятся под государственной охраной, поскольку представляют собой ценные для науки и экологии территории.

Таким образом, если земля принадлежит к категории, установленной государством, должен соблюдаться режим эксплуатации, прописанный в законе. Понятие категории земель, а также их целевого предназначения – тождественны, поэтому используются оба обозначения. Чтобы объединить основные категории землепользования, был создан специальный классификатор.

Категории земель

В Земельном кодексе РФ установлено 7 категориальных групп земель, основным критерием которых является возможная деятельность. Среди них выделяются:

• населенные пункты (предназначенные для образования поселений);
• наделы сельхозназначения;
• специальные – на них обычно строятся объекты энергетической сферы и промышленности, проводятся коммуникации и организуются меры по
• обеспечение государственной безопасности;
• природные зоны, охраняемые властями;
• лесные угодья;
• водный фонд;
• запасные территории.

Для застройки выбираются участки, подлежащие категории «населенные пункты»
Последняя категория объединяет в себе невостребованные гражданами и юридическими лицами земли. То есть, при потребности они могут задействоваться для всех нужд, и обычно не передаются гражданским лицам. Некоторые категории нужно рассмотреть подробнее, поскольку с ними не все так однозначно.

Земли населенных пунктов

Данная категория участков создана для проживания человека и размещения соответствующей инфраструктуры. Она имеет определенные границы, которые отличают ее от иных земель. Так, на подобных землях могут располагаться многоэтажные дома или индивидуальные жилые здания, рекреационные зоны, применяемые в целях отдыха и туризма, а также спортивной деятельности.

Промышленные здания и объекты административного назначения, сооружения коммунального хозяйства и учреждения, занимающиеся снабжением населения, как продовольственным, так и иным, также предусмотрены для нахождения на таких участках. Также назначением подобных земель могут быть:

• размещение объектов электроснабжения;
• формирование транспортных инфраструктурных элементов;
• проведение коммуникационных соединений, в том числе объектов связи;
• открытие, развитие ЛПХ и т.д.

Населенный пункт отличается наличием транспортной развязки, коммуникаций и электроснабжения
ВРИ никак не сказывается на возможных формах собственности, ведь на участках, которые предполагают постоянное проживание людей, могут соседствовать федеральные, приватные и муниципальные объекты. Отдельные строения на земле не переводят всю территорию в категорию для населенных пунктов. Из этого следует, что если на ней даже находятся дома и производственные помещения (на удаленных предприятиях, в лесных зонах и на фермах), их нельзя считать частью города или поселка, пока не будет принято решение о включении соответствующего участка в такую территорию.

Земли сельхозназначения

Круг применения ограничен только сельскохозяйственными работами, при этом сами земли должны располагаться вне населенных пунктов. Основной их функцией является производство сельскохозяйственной продукции и обеспечение мероприятий, которые для этого необходимы.

Всего законом установлено две подкатегории: сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья, причем, несмотря на обозначенное разделение, все они обеспечивают нормальное ведение соответствующего производства.

Земля сельхозназначения располагается вне населенных пунктов и используется только по назначению

К сельскохозяйственным участкам относят предназначенные для земледельческих мероприятий или животноводства. Это пашни, а также сенокосы, пастбища для скотины, участки с деревьями для защиты посевов от ветра и некоторые другие земли. Особыми считаются земли, прошедшие процедуру мелиорации. Ведь чтобы они получили требуемые свойства, проводился ряд мероприятий касательно осушения, восстановления плодородия и других факторов.

Несельскохозяйственные угодья предназначены по большей части для вспомогательных сооружений, в числе которых автомобильные дороги, водоемы и прочие объекты, которые помогают наладить нормальную сельскохозяйственную деятельность.

Смотрите также: Самые популярные в Подмосковье участки для строительства загородного дома.

Лесной и водный фонды

Если земля официально причислена к таким природным объектам, то использование ее в хозяйственных целях действительно разрешено, но не более того, что предусматривает категориальная принадлежность. Так, на лесных территориях обычно ведется лесоустроительное зонирование, заключающееся в выборе участков для вырубки и для восстановления. После проведения согласования и разделения зон, получившие разрешение компании или лица вправе производить рубку древесины.

На проведение каких-либо масштабных действий в лесной зоне требуется специальное разрешение

Водный фонд объединяет в себе участки, где присутствуют искусственные и природные водоемы. Благодаря таким землям организуется полноценный водозабор, строятся электростанции и прочие сооружения, призванные наладить жизнедеятельность человека. Как гласит закон, земли водного фонда обычно не могут принадлежать человеку, поскольку вода, как и иные природные ценности и недра, принадлежит всем гражданам России.

Как определяется вид разрешённого использования земельного участка

Вариант допустимого применения земли предопределяется на основе классификатора, утверждённого приказом 540 Минэкономразвития 1 сентября 2014 года. До того момента применялось градостроительное регламентирование правил по пользованию земельными участками и возможность возведения строительных объектов. Иначе говоря, собственник территориального надела сам определял вид допустимого пользования ЗУ посредством подачи заявки в соответствующий компетентный орган. После этого принималось решение о внесении изменений по отношению данной земли.

Виды разрешенного использования

Категория земли – это не основной способ выражения сферы ее использования, ведь разрешенное использование земельного участка – это просто разделение территории, размещенной в определенных границах. Как правило, по признаку целевого применения действует разделение на три типа:

• основной;
• условно-разрешенный;
• вспомогательный.

Основные

Эти ВРИ были введены не так давно в измененном классификаторе, а под общим названием объединяются следующие подвиды:

• зоны сельского хозяйства;
• используемые в возведении домов (ИЖС либо рассчитанные на большое количество квартир);
• предназначенные для работы предпринимателей;
• рекреационные (заповедники, парки и т.д.);
• производственные зоны;
• создание транспортной инфраструктуры;
• обеспечение защищенности страны;
• охраняемые на федеральном или региональном уровнях;
• лесные зоны;
• водные объекты;
• используемые общественностью.

Разделение наделов по назначению достаточно широкое

Заявление

В отдельных комитетах выдаются бланки для заполнения. Тогда нужно заполнить все пункты без исключения. Администрацию предстоит убедить в том, что не будет нарушаться законодательство, если выполнить изменение вида разрешенного использования земельного участка. 2020 год в этом плане не является исключением. В заявлении отображается следующая информация:

• Уникальный кадастровый номер.
• Расположение участка.
• Категория земли.
• Указание на документы, являющиеся основанием для получения права собственности или аренды.
• Разъяснение причин и целей изменения ВРИ.

Также в заявлении можно отметить то, что на соседних участках данный вопрос был решен положительно (если, конечно, этот факт имеет место). Нужно упомянуть о том, что порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка будет реализован лишь с согласия иных пользователей.

Применение участка с нарушением ВРИ

Поскольку земли находятся под государственной защитой, пользователи и владельцы должны вести свою деятельность на них согласно разрешенных направлений. Таким образом, применяется понятие нецелевого использования земли, к которому можно отнести эксплуатацию земли не так, как это предполагает ее категория, либо же если рекомендации властей выполняются не полностью.

Кроме этого, граждане и предприятия, пользующиеся участками, должны ухаживать за ними и не допускать ухудшения состояния. Как правило, для этого проводится рекультивация и иные мероприятия для улучшения качества земли. За то, что субъект хозяйственной деятельности не выполняет требования закона, он получит достаточно крупный штраф в качестве наказания.

Для сохранения своих плодородных свойств земля требует ухода

Отказ

Результаты публичных слушаний могут влиять на принятие решения уполномоченным органом по заявлению об изменении ВРИ. Есть два варианта:

• Если это может привести к тому, что положения земельного регламента и градостроительного кодекса не будут исполняться, то, возможно, заявитель получит отказ.
• Если документация представлена не в полном виде, то заявление вернут, но право подачи останется при предъявлении недостающих бумаг.

Как показывает практика, отказ основания изменения вида разрешенного использования земельного участка может иметь следующие причины:

• Заявление подписано лицом, которое не может инициировать данную процедуру.
• Представлены не все документы.
• Документы повреждены, что служит основанием их непринятия.

Причины можно разделить на следующие группы:

• Исправимые. Тогда заявитель может снова подать заявление после устранения недочетов.
• Неисправимые. В этом случае единственной инстанцией, которая может изменить отказ, является судебный орган.

Процедура изменения категории

Законодательство допускает перевод земли из одной категории в другую, если для этого есть основания, а деятельность не будет угрожать состоянию почвы. Для этого следует подготовить документы:

• удостоверение личности заявителя (им может быть любой человек, законно владеющий или использующий участок);
• доверенность (применяется, если интересы собственника или пользователя представляет другой человек);
• заверенное нотариусом согласие иных владельцев, подтверждающее возможность изменений;
• кадастровые документы, обычно это технический паспорт и план;
• выписка из реестра недвижимости касательно лица, владеющего или пользующегося участком и основных характеристиках территории;
• документ, доказывающий законность права владения (таковым может быть арендный договор, договор купли-продажи, дарственная, документы о наследовании и др.);
• заявление.

Наличие основания на изменение категории земельного участка и всех необходимых документов ускорят процесс

Декларация

Этот документ нельзя путать с заявлением, так как цели у них разные. В заявлении выражается просьба об изменении ВРИ, в то время как в декларации данный вопрос уже решен, а соответствующее разрешение — получено.

Подается в кадастровый учет декларация. Изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит путем отражения в документе следующих моментов:

• Названия организации-адресата.
• Данных о собственнике или об арендаторе.
• Сведений об участке (в частности, категория земли).
• Просьбы о внесении изменений.
• Подтверждения согласия со стороны соседей.
• Даты и подписи.

Особенности объединения участков

Часто граждане имеют в собственности несколько отдельных участков, которые вполне реально объединить между собой, проведя соответствующую процедуру. Но нужно учитывать, что они должны иметь смежные границы, находясь рядом друг с другом. На каждую единицу должен быть план, в котором уточнены границы, а также ее нужно зарегистрировать в кадастре как отдельный участок.

Кроме того, в отношении земли действуют ограничения касательно максимальной площади, а к местонахождению предъявляется требование в виде одного кадастрового квартала. Кроме этого, потребуется одинаковая категориальная принадлежность, и что самое важное – ВРИ также должны совпадать. Если же собственников несколько, от них также потребуется согласие на действие в виде объединения участков.

Из документов гражданину потребуются:

• заявление, в котором описана просьба провести объединение;
• кадастровые бумаги, подтверждающие официальную информацию участка;
• выписка из госреестра на право собственности;
• письменно оформленное согласие собственников на процедуру совмещения земель.

Вся процедура начинается как раз со сбора вышеописанной документации, которая подается кадастровому инженеру, разрабатывающему план совмещения территорий. Далее готовые бумаги отправляются в Росреестр или передаются сотрудникам МФЦ, где по ним корректируется госреестр, формируются обновленные документы касательно права собственности и измененная кадастровая документация.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Существует определенная последовательность внесения изменений в виды допустимого применения земли:

• Сбор документов, необходимых для проведения процедуры, которые необходимо оформить, найти или восстановить заранее: Документы на участок земли;
• Личные документы;
• Любые приложения и дополнительная документация, которая может быть применена для принятия решения;
• Убедитесь в администрации поселения, что существует постановление муниципалитета о том, что в отношении указанного участка земли допустимо проводить изменение ВРИ (Для получения этих сведений обратитесь в администрацию муниципального образования).

Имейте в виду, что обращаться в администрацию необходимо лично со всеми подготовленными бумагами, данными и заявлением. Если заявитель желает воспользоваться услугами представителя, то должен предоставить последнему доверенность с подписью и печатью нотариуса. При этом в доверенности должен быть прописан перечень возможностей и ограничения в ответственности представителя.

Знайте, что после подачи документов в администрацию, сотрудник, принимающий бумаги и заявление, должен выдать расписку с перечнем прилагаемых документов и описанием заявления. Проверьте, есть ли дата и подпись сотрудника администрации в расписке.

Заявление рассматривается в двух вариантах:

• Если есть необходимость проведения общественных слушаний, то период рассмотрения составит 2 месяца;
• Если нет необходимости в публичных слушаниях, то срок сокращается до 1 месяца.

Знайте, что не существует федерального законодательства, в котором определен факт необходимости взимания государственной пошлины за смену ВРИ. Однако, если в муниципалитете принято решение о формировании размера пошлины за данную услугу с целью внесения средств в бюджет, то это не является незаконным.

Далее следует получение результата после подачи заявления. После рассмотрения специальной комиссией всех документов, которые представляет заявитель, глава администрации муниципального образования принимает решение разрешить или запретить изменение ВРИ в отношении конкретного участка земли. Чтобы получить письменное решение любого характера, приезжайте в администрацию, предъявите сотруднику паспорт или доверенность (если применялись услуги представителя), заберите решение.

Учтите, что отказное решение должно содержать полный текст мотивации, на основании которой глава администрации отказал заявителю. Если собственник участка уверен, что отказом администрация нарушила его права, то с письменным решением обратитесь в суд.

Если решение положительное, то сведения в Росреестр подает администрация поселения, изменения вносятся в ЕГРН.

После этого следует внесение изменений в ЕГРН, это происходит в период 15 суток, но не более. Течение срока начинается с момента передачи администрацией документов в Росреестр. Такой порядок действий осуществляется в рамках межведомственного взаимодействия. После внесения изменений в ЕГРН собственник участка должен получить об этом сообщение в срок не позднее 5 суток. Информационное письмо отправляется по указанному собственником земли адресу.

Если владелец не оповещен об изменении запись в ЕГРН в отношении участка, отправляйтесь в Росреестр лично и подайте заявление о внесении изменений в ЕГРН. 3 суток нужно сотрудникам ЕГРН для отправления запросов в местные органы исполнительной власти, затем, еще 5 суток для уведомления владельца земли об изменениях.

Знайте, что после изменения ВРИ стоимость земельного участка может сильно измениться, чаще всего в сторону увеличения. Это может привести к сильному увеличению суммы земельного налога. Если владелец считает, что кадастровая стоимость участка после смены ВРИ неоправданно завышена, то эту ситуацию можно оспорить в Росреестре или в порядке судебного разбирательства.

Коротко о главном

Государственный классификатор видов разрешенного использования земельных участков регламентирует то, какую деятельность можно вести человеку на конкретных территориях. Работа в направлении, не предназначенном для конкретного участка, будет преследоваться по закону, поскольку таким образом нарушается нормальный режим пользования землей и снижается ее ценность в будущем.

За нарушение правил землепользования может быть назначен штраф или даже отобраны права на владение или разрешение на землепользование, что могут провести через судебную инстанцию. Закон оговаривает возможность дополнения или изменения ВРИ по заявлению, к котором необходимо приложить ряд документов. Таким образом, без согласований невозможно возвести жилое здание на сельхоз участке или начать выращивать пшеницу на запасных землях.

Использование земли не по назначению грозит штрафом

Чтобы установить, возможно ли производить определенные действия на земельном наделе, следует проверить ВРИ земельного участка, используя единую базу государственного кадастра. При ухудшении состояния участка будет применяться наказание, поскольку каждый владелец земли и землепользователь обязаны поддерживать ее хорошее состояние.

Еще немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – сейчас еще можно «проскочить» с самостроем, или государство уже не обманешь?

Оценок 0
Прочитать позже

Алгоритм действий

Если планируется изменение вида разрешенного использования земельного участка собственником, применяется следующий алгоритм действий:

1. Получение выписки из кадастра.
2. Уточнение вопроса о возможности изменения ВРИ.
3. Определение с видом необходимого использования в соответствии с рекомендованным списком.
4. Получение решения главы района.
5. Подача документов о внесении сведений в кадастр.
6. Получение кадастрового паспорта с новым ВРИ.
7. Получение документов в Росреестре.

Данный процесс может начать только собственник или арендатор надела. В последнем случае изменение условно разрешенного вида использования земельного участка будет возможно, если срок аренды на момент обращения составит не менее 5 лет.