Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

Введение

Отказ в регистрации

Список оснований отказа в регистрации недвижимости, закреплен первым пунктом двадцатой статьи N122ФЗ от 21.07.97.О прекращении Госрегистрации заявителю посылается уведомление, в котором он информируется о факте, причинах отказа в пятидневный срок . Указанное почтовое отправление направляется по указанному в заявлении или требовании пристава адресу или в электронной форме – по указанному электронному адресу.

Отказ может быть обжалован любым заинтересованным лицом в районном или арбитражном суде.

Определение и основные моменты

Отказ в Госрегистрации – это заключение регистратора о том, что поданных для регистрации документов недостаточно, или содержание таких документов не содержит достаточных оснований для регистрации собственности на недвижимость.

Основания

В Госрегистрации отказывается в случаях, когда:

1. Право на заявляемый объект не подлежит госрегистрации.
2. Заявитель не имеет права на подачу заявления о госрегистрации.
3. Содержание и (или) форма прилагаемых к заявлению документов или оно само не законны.
4. Признан недействующим акт органа госуправления, самоуправления, по которому устанавливалась собственность на данную недвижимость.
5. Выдавшее документы лицо распоряжаться недвижимостью, о которой идет речь, не имеет права.
6. Правообладатель не представил регистратору документы об иных юридически значимых действиях с недвижимостью, права на которые заявлены на регистрацию, совершенных после совершения правовых последствий регистрируемой сделки.
7. Регистратору представлен не полный комплект документов.
8. Выявлено противоречие заявленных и ранее зарегистрированных прав.
9. Если заявлено о Госрегистрации права на участок земли, который по федеральным законам не может находиться в частной собственности, или по документу, выданному на него до введения Земельного кодекса в действие, правовые основания пользования таким участком не могут быть точно определены.
10. Возможен отказ в госрегистрации ипотеки, если объект ипотеки, содержание документов о ней не соответствует федеральному законодательству.
11. В Госрегистрации долевого участия в строительстве вправе отказать, если уже зарегистрирован иной договор по данному объекту, или не представлен требуемый в таких случаях договор поручительства.

В Госрегистрации собственности согласно вступившему в силу акту суда можно отказать только, если:

1. Представленные документы незаконны.
2. Выдавшее их лицо не имеет права распоряжаться недвижимостью, о которой идет речь.
3. Правообладатель не представил регистратору документы об иных юридически значимых действиях с недвижимостью, права на которые заявлены на регистрацию, совершенных после совершения правовых последствий регистрируемой сделки.
4. Заявитель, обязанный предоставить необходимые для регистрации документы, их не предоставил.
5. Заявленные права не соответствуют уже зарегистрированным.
6. Если объект не учтен в Госкадастре, в принципе не может быть передан в частную собственность, или в Госкадастре нет сведений об участке, где он расположен (кроме случаев, когда таких сведений не требуется).

По требованию пристава в Госрегистрации недвижимости может быть отказано лишь на основаниях, указанных в статье двадцатой N122ФЗ от 21.07.97.

По заявлению обеих сторон сделки рассмотрение заявления о Госрегистрации может быть прекращено, если еще не внесены соответствующие записи в регистрационные документы. Если Госрегистрация производится приставом-исполнителем на основе судебного решения, она может быть прекращена также только судебным актом. Если она производится приставом по его инициативе, она может быть прекращена только по его требованию.

При отказе в Росреестре недвижимости регистратором внесенная за это пошлина не возвращается. При отказе от Госрегистрации по инициативе сторон заявителям возвращается половина пошлины.

Если отказ в Госрегистрации права на недвижимость суд признал необоснованным, процедура Госрегистрации выполняется без повторной подачи заявления, на основании этого решения и ранее помещенных в дело документов.

Обжалование: процедура оспаривания

Если регистратором отказано в Госрегистрации права на недвижимость, заявитель подает в суд того района, где нахождится недвижимость. Если заявитель – юридическое лицо, его руководитель подает заявление в арбитражный суд региона по месту жительства. Для этого необходима копия решения об отказе.

В заявлении указываются основания, по которым регистратор обязан был, по мнению заявителя, зарегистрировать права собственника, какие нормативные акты регистратор нарушил своим отказом.

Параллельно подобная жалоба может быть подана в прокуратуру по месту нахождения недвижимости. Следует отметить, однако: если отказ в Госрегистрации оформлен на основании судебного решения, он уже не может быть обжалован.

Нюансы и особенности

Право собственности на приобретенный земельный участок может быть зарегистрировано, даже если в отношении данного участка имеется незавершенный судебный спор о его границах.

Безопасная продажа

При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

• Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
• Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
• Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
• Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Отказ в прописке

Согласно №5242-1ФЗ регистрация граждан в РФ имеет характер уведомления, она отражает лишь факты прибытия и отбытия физлиц в указанные в регистрационных документах места. Однако при внимательном анализе необходимых для регистрации действий и документов можно сделать вывод, что во многих аспектах народ не видит особой разницы между советской «пропиской» и российской «регистрацией», называя и то, и другое одним словом – прописка.

Основания и причины

Анализ причин и оснований, которые необходимы для регистрации граждан, опровергают декларацию законодателя о ее полностью уведомительном характере. Например, гражданин решил уведомить государство о своем пребывании в определенном помещении. Здесь перед ним возникают сразу два препятствия.

По указанному заявителем адресу должно находиться помещение, признанное в установленном порядке «жилым». То есть сообщить о своем месте жительства в хозпостройке (сарае), палатке, самостоятельно сооруженной землянке или бараке из подсобных материалов, вагончике гражданин в принципе не может, даже если в житейском смысле они вполне пригодны для жилья.

В любом случае, первое, что потребуется от владельца любого сооружения, которое он соорудил – документы на участок, где оно возведено. В них, или в общих для какого-либо массива аналогичных объектов на данной территории документах, должно быть указано, на каких правах даются такие участки, разрешено ли на них строить здания.

Например, на участках, выделенных под огороды, какие-либо постройки в принципе исключены. Тем более никто не разрешит поселиться и что-нибудь построить на выбранном произвольно гражданином «свободном» участке в лесу, степи, тундре, на горном склоне. Узаконить право на такой участок можно лишь в порядке его законного приобретения. В противном случае заинтересованные лица вправе ставить вопрос о сносе строения на нем и выселении проживающих в нем людей.

Узаконить выделение участка непросто. Если имеется в виду поселиться в каком-либо месте, что называется, «с нуля», задача будет по карману и возможностям, а также по затратам времени, разве что очень инициативным и настойчивым гражданам, имеющим возможности добиться принятия решения о выделении участка в соотвествующем органе власти. Проще приобрести участок у гражданина, уже имеющего на него какие-либо права.

Однако, если это права «советского» типа (например, в незапамятные права дедушка владельца получил этот участок под дачу от профкома), на его приобретателя вначале лягут заботы о приватизации участка продавцом, а уже затем купли продажи у него и оформления собственности. Это не просто, учитывая хотя бы, что, получив деньги, продавец может утратить всякий интерес к дальнейшему оформлению участка.

Придется дважды вывозить на участок за свой счет геодезистов, оплачивать им съемку и изготовление чертежей, получать от всех соседей согласие о границах. Некоторые соседи при этом вообще могут отсутствовать. Например, человек забросил участок и отбыл в неизвестном направлении. Уладить вопрос о границах с ним реально будет только путем подделки документов.

Допустим, первый вопрос решен, участок оформлен. На садово-огородных участках домики стоить разрешено. В последние годы была разрешена регистрация граждан в таких постройках. Чтобы иметь право на ее получение, первым делом надо заказать в БТИ техпаспорт вашей постройки. Сотрудники этого учреждения после внесения оплаты обмерят ваш дом и составят нужные чертежи. По ним можно уже конкретно сказать: почему он пока для жизни официально не пригоден.

Осталось признать домик пригодным для проживания. В населенных пунктах РФ решение об этом принимает специальная комиссия, возглавляемая одним из замов руководителя местного самоуправления. Непосредственно в комиссию обращаться не стоит: однозначно последует отказ, поскольку оснований признать ваше сооружение технически непригодным для постоянного проживания более чем достаточно.

Чтобы пройти комиссию, надо вначале найти специализированную организацию, которая подготовит обоснование для вашего заявления о придании зданию статуса жилого. Специалисты подготовят необходимые чертежи и расчеты, укажут вам, что надо доделать или переделать для достижения нужного результата. После чего снова заказать техпаспорт уже пригодного для жилья здания.

Следует отметить, что признает здание пригодным для проживания та же комиссия, которая в других случаях признает дома непригодными для этой цели. А непригодность жилья для проживания обычно влечет за собой, по российским законам, выселение граждан из аварийного жилья и предоставление им благоустроенной квартиры. Что, понятно, никакой местной администрации не нужно. Поэтому приготовьтесь, что такой документ вы получите лишь, если соблюдете последние градостроительные стандарты, и убедите администрацию, что в ближайшие десятилетия перед ней вы такой вопрос не поставите.

Понятно, что выбранная вами организация-посредник потому и специализируется на решении таких вопросов, что за немалые суммы способна подготовить убедительные аргументы для комиссии. После получения документов о признании помещения жилым останется пройти последний этап – получение разрешения от пожарника МЧС. После чего вашей постройке будет присвоен адрес, и можно будет подавать паспорт на прописку.

Один нюанс – вся процедура в обычном порядке занимает годы. Чтобы обращаться в многочисленные организации при ее прохождении, необходим, как минимум, паспорт. А он, как известно, без прописки не действителен. В том числе для подачи заявления в суд. Если вы намерены выполнять вышеперечисленные действия в городе, где уже живете на иных основаниях, хорошо.

Если вы приехали в данный населенный пункт, чтобы построить жилье и поселиться в нем, вначале надо получить на каких-либо основаниях «временную прописку». Не утрачивая при этом права на прописку постоянную в другом регионе РФ, где на вас продолжают начисляться квартплата и коммунальные платежи… Временную прописку можно получить только с разрешения собственника или нанимателя жилья.

Последние в ее оформлении ограничены установленными в данном регионе санитарными нормами. То есть, для выдачи вам согласия на прописку собственник или наниматель должен будет сначала получить разрешение на это коммунальной организации или наймодателя. Его право не дать такое разрешение можно оспаривать лишь в случае, если у заявителя есть основания для поселения согласно ЖК, СК, договору найма, поднайма.

Алгоритм оспаривания

Если отказ в регистрации обусловлен одной и перечисленных выше причин, оспаривать его в суде практически невозможно хотя бы по соображениям подсудности. Нельзя подать заявление об оспаривании прописки в жилом помещении, которое по документам просто не существует. Тем более человеку, который не зарегистрирован в данном городе.

Возможность оспаривать отказ в регистрации возникает лишь, когда у заявителя есть законные основания требовать ее. Эти основания те же, что установлены для вселения ГК, ЖК, СК – приобретение жилья в собственность, в наем, как члену семьи и приравненным к нему лицом. Алгоритм действий по ним такой же, как по другим гражданским делам:

Подсудность

Заявление пишется в суд района, где необходима регистрация.

Заявление

1. Название суда.
2. ФИО адрес заявителя.
3. Название органа самоуправления, адрес, ФИО паспортиста.

Заявитель сообщает, в течение семи дней после прибытия в новое место жительства на основании (договора, как член семьи) он предоставил ответчику нужные для регистрации документы. Однако в установленные сроки решение о регистрации должностным лицом (ФИО) принято не было. В соответствии №5242-1ФЗ просит признать отказ в регистрации недействительным.

Образец заявления о признании незаконным отказа можно скачать тут.

Сроки

Должностное лицо обязано выдать мотивированный отказ в регистрации в 5 дней с момента получения его заявления о регистрации.

Пошлина составляет триста рублей.

Документы

1. Письменный отказ зарегистрировать заявителя (если есть).
2. Доказательства обращения к ответчику (расписка секретаря в получении документов, уведомление о получении ценного письма).
3. Копии документов, устанавливающих право вселения по указанному адресу.
4. Копия жалобы.
5. Копия квитанции.