Оформляем ранее возникшее право на недвижимое имущество. Новые порядки для «старых» объектов

• Главная
• Жилищное право

Согласно жилищному законодательству, жилая недвижимость относится к категории собственности, подлежащей обязательной регистрации. Учет жилья производится в едином регистрационном органе – Росреестре, который в 2020 г. пришёл на смену бывшему Госреестру недвижимости (ЕГРН).
Оформление жилья в собственность наделяет владельца всей полнотой юридических прав в отношении данной недвижимости. Гражданин может распоряжаться ею по своему усмотрению – продавать, дарить, завещать наследникам или сдавать внаём. Рассмотрим, что нужно для регистрации собственности на квартиру и как производится данная процедура.

Что даёт право собственности

Ещё сравнительно недавно, во времена СССР, в нашей стране не существовало собственности на недвижимости. Весь жилой фонд числился на балансе государства – местных властей, предприятий или ведомств. Жильцы получали право проживания на данной жилплощади на основании договора социального найма. Заключался данный договор на определённое время, либо бессрочно. Но, в любом случае, жилец не являлся полноправным собственником своей квартиры.

Институт соцнайма сохранился и до наших дней, он применяется к жилью, находящемуся в собственности муниципалитетов, госведомств и различных предприятий. При этом жилец муниципальной квартиры официально не считается её полноправным владельцем, а лишь владельцем с ограниченными правами. Так, он не имеет прав продать своё жильё, обменять его без согласия собственника, подарить или завещать по наследству. Единственно, на что он имеет законное право, это обеспечение своих прав на жилплощадь в рамках положений заключённого соглашения соцнайма.

Право оформления жилплощади в собственность наши граждане получили ещё в начале 90-х годов с принятием законопроекта о жилищной реформе. Данный закон позволил жильцам на льготных условиях оформлять занимаемое ими жильё в личную собственность. Льготные условия предусматривали бесплатную передачу жилища в собственность проживающим в ней лицам. Исключение составляли некоторые категории жилья, которые в соответствии со своим статусом не могли быть приватизированы. К примеру, в их число входили:

• Комнаты в общежитиях, принадлежащих учебным заведениям.
• Не подлежали приватизации и некоторые общежития, числящиеся на балансе предприятий.
• Ведомственное жильё, собственником которого были различные госструктуры – Вооружённые силы, МВД, ФСБ и т.д.
• Жильё, признанное аварийным.

Закон о приватизации муниципального жилья имел определённый срок действия, но неоднократно пролонгировался. Последний раз бесплатная приватизация была продлена до 2020 года. Несмотря на более чем четверть вековой возраст закона, далеко не все граждане, имеющие на это право, перевели своё жильё в собственность. Связано это, чаще всего с некими личными соображениями, с теми или иными плюсами-минусами.

Рассмотрим все преимущества и недостатки, что даёт оформление права собственности на жильё. Среди плюсов данной процедуры следует отметить:

• Основной плюс приватизации – это возможность получить в собственность квартиру, рыночная стоимость которой подчас достигает не одного миллиона рублей.
• Законный собственник вправе производить со своим жилищем весь спектр юридически-правовых сделок имущественного характера. Он может при желании подарить квартиру, обменять её на другое жильё, сдать её внаём по арендному договору, завещать её своим детям, внукам или иным наследникам.
• Собственник может, получив соответствующее разрешение в надзорных строительных учреждениях, произвести внутреннюю перепланировку квартиры по своему вкусу.
• Никто не имеет права выселить жильца из его собственной квартиры, либо изъять её. Исключение составляют предусмотренные законом ситуации, но и в этом случае гражданину обязаны выплатить реальную стоимость его недвижимого имущества.
• Собственник вправе зарегистрировать на своей жилплощади любого человека, а также, при желании, выписать его. При этом для произведения подобных действий достаточно будет исключительно одного его желания.

Но, вместе с приведёнными выше преимуществами, оформление квартиры в собственность влечёт за собой и ряд минусов. К ним следует отнести:

• Возможно увеличение платежей за коммунальные услуги. Во многих регионах часть расходов за ведомственное или муниципальное жильё берёт на себя предприятие или городской бюджет. Вследствие этого, стоимость коммунальных услуг для лиц, проживающих в квартире на основании договора соцнайма, бывает ниже, чем для частных собственников жилья,
• Лица, оформившие квартиру в собственность, несут всю ответственность за её поддержание в надлежащем состоянии. В частности, на их плечи ложиться и все расходы на проведение текущего и капитального ремонта. С этим связано нежелание многих жильцов оформлять квартиры в собственность. В 90% случаев жильцы, до сих пор добровольно отказывающиеся от приватизации, проживают в квартирах, относящихся к ветхому жилому фонду. В случае приватизации подобной квартиры, муниципалитет автоматически перекладывает расходы на ремонт такой предаварийной (а зачастую и откровенно аварийной, но не признаваемой таковой) жилплощади на её жильцов.

Но, помимо варианта с приватизацией уже имеющейся во владении граждан жилой собственности, может быть ещё несколько ситуаций с оформлением в собственность квартир. К примеру – регистрация прав собственности на свежеприобретённую квартиру в новостройке, либо при покупке жилья в ипотеку имеет свои нюансы. Ниже постараемся разобраться в порядке регистрации жилой недвижимости в той или иной ситуации.

Ранее возникшие права на недвижимое имущество: почему необязательное необходимо

Несмотря на то, что закон не требует от граждан регистрировать ранее возникшие права на недвижимое имущество, отсутствие записи об объекте в ЕГРН в последующем может стать серьезной проблемой:

1. В случае продажи или обременения объекта, его придется ставить на учёт в реестре. Правда это можно сделать одновременно с регистрацией такого перехода/ограничения/обременения. Простыми словами, если вы захотите сдать помещение (землю, дом и т.д.), которым владеете по старым документам, в аренду, либо подарить, продать, иным образом распорядиться — вам все равно придется столкнуться с Росреестром. И тут начинается интересное:

• прежние документы могут быть утрачены или сильно повреждены;
• выясняется, что была сделана, но не узаконена перепланировка (или реконструкция);
• при уточнении границ изменилась площадь земельного участка и т.д.

Решение указанных неприятностей требует времени, что, как минимум, влечет риск срыва планируемой сделки, а как максимум — необходимость доказывать, что недвижимость — ваша.

1. Бывает, что на ранее учтенной земле строится объект ИЖС. Чтобы узаконить такую постройку, необходимо иметь оформленные права на землю, что в свою очередь требует разработки межевого плана и проведения кадастрового учета. Потом может выясниться, что на таком участке в принципе нельзя было строить или нужно было получать дополнительные согласования от ведомств, ответственных за особые территории (санитарная зона, охранная зона и др.). В связи с этим лучше заняться земельным вопросом перед строительством, чтобы предупредить появление описанных проблем.
2. Наконец, вариаций правоустанавливающих документов на недвижимость старого образца великое множество, что облегчает мошенникам работу по их подделке и обращению в Росреестр с псевдоактом для регистрации вашего права на себя. Регистратор предупреждает посетителей своего официального портала, что запись в ЕГРН направлена на снижение рисков мошеннических действий с недвижимым имуществом.

Порядок оформления права собственности при бесплатной приватизации квартиры

Одним из наиболее часто применяемых вариантов регистрации квартиры в собственность является приватизация муниципального жилья. Основным условием для бесплатной приватизации является наличие у гражданина правоустанавливающего документа, свидетельствующего о законности его проживания по указанному адресу. С юридической точки зрения, документ скрепляет договорённость, достигнутую между жильцом и муниципалитетом о предоставлении ему для проживания данной жилплощади.

При этом жилец не имеет права самостоятельно распоряжаться полученной для проживания жилплощадью. В частности, он не имеет права заключать какие-либо сделки имущественного характера с данной квартирой, в том числе продавать, дарить или сдавать арендаторам. Кроме этого, в договоре соцнайма прописываются и иные пункты, касающиеся эксплуатации предоставляемой жильцу квартиры. Например, он обязан:

• Не нарушать при эксплуатации квартиры жилищно-коммунальных норм, определённых жилищным законодательством РФ.
• Содержать жильё в соответствии с требованиями СЭС, то есть соблюдать чистоту и порядок.
• При причинении жилью повреждений по вине нанимателя, он обязан устранить их за свой счёт.

Правом приватизировать муниципальное жильё обладают лишь те граждане, что были прописаны в данной квартире, и, кроме этого, также указаны в договоре соцнайма. Прежде всего, это сам наниматель, или, как его именуют официально – ответственный квартиросъёмщик, и члены его семейства. Согласно семейному законодательству, к ним официально относятся:

• Официально супруг, брак с которым оформлен в органах ЗАГСа.
• Дети супружеской пары.
• Дети, проживающие с ответственным квартиросъёмщиком, если он разведён.
• Прочие родственники, живущие с ним на законных основаниях.
• Нетрудоспособные граждане, проживающие с квартиросъёмщиком и находящиеся на его попечении.

В иных случаях, например, при неофициальном («гражданском») браке, мужчина и женщина признаются семьёй подчас только по решению судебных органов. При разводе бывшие супруги, занимающие одну и ту же жилплощадь, не теряют свои права на часть приватизированного жилья, невзирая, кто из них по договору является ответственным квартиросъёмщиком.

При подаче заявления о приватизации, следует помнить, что по закону не подлежит передаче в собственность жильё, принадлежащее учебным заведениям, госструктурам и предприятиям. Прежде всего, это касается студенческих, рабочих и военных общежитий. Кроме того, нельзя оформить в собственность жильё, признанное жилищной комиссией аварийным. Не подлежит приватизации и квартиры, на которых свыше полугода «висит» задолженность по оплате ЖКХ.

Также следует учитывать, что возможность бесплатной приватизации предоставляется единожды в жизни. То есть, если данный гражданин ранее уже получал бесплатно некую муниципальную жилплощадь, повторно стать участником приватизации у него не получится. Либо ему, согласно статье №15 нормативов Комитета РФ по ЖКХ, придётся официально расторгнуть заключённый ранее приватизационный договор. В этой ситуации человек должен либо отказаться от числящейся на нём жилой недвижимости, передав её обратно на баланс муниципалитета, либо оплатить её полную рыночную стоимость.

Для процедуры бесплатного оформления в собственность муниципальной квартиры, потребуются такие документы:

• Техпаспорт квартиры, полученный в бюро техинвентаризации. В нём должны быть в графическом виде отображены основные параметры жилья – расположение комнат и подсобных помещений, их площадь. Данный документ предоставляется в 3-х отксерокопированных экземплярах.
• Экспликация – письменное пояснение к представленным в техпаспорте чертежам. Изготовляется также в 3-х экземплярах.
• Справка из жилуправления о составе проживающей в данной квартире семьи.
• Выписка из кадастровой палаты.
• Паспорта всех лиц, участвующих в приватизации, и их ксерокопии.
• Метрики каждого несовершеннолетнего ребёнка, проживающего в квартире, с ксерокопиями.
• Соглашение соцнайма, заключённый между жильцом и муниципалитетом.
• Ордер на жильё и две ксерокопии.
• Чек об уплате госпошлины.

Также имеются некоторые нюансы, связанные с пакетом документации. В ситуации, когда ордер выдан после 1998г., то потребуется предоставить распоряжение о его выдаче. В случае, когда после 1992г. гражданин менял место проживания, то с каждого места жительства следует представить справку Ф-№9 о его неучастии до этого в приватизации. В ситуации, когда один из обитателей квартиры, имеющих право участвовать в приватизации, по какой-либо причине отказывается участвовать в процедуре, отказ необходимо заверить в нотариальном порядке. Когда гражданин, прописанный в муниципальной квартире, скончался после 2 000г., следует к пакету документации приложить справку о смерти.

Порядок регистрации в собственность новой квартиры

Несколько по другому будет выглядеть оформление права собственности на приобретённую квартиру. Перед подачей заявления в органы Росреестра, следует собрать полный комплект сопутствующей документации. В него входят:

• Заявление с требованием зарегистрировать право собственности на данную недвижимость.
• Паспорт нового собственника квартиры и его ксерокопия.
• Справка из ЖЭУ или ТСЖ о числе проживающих в квартире людей.
• Правоустанавливающий документ на жильё. Он показывает, на каком основании данный гражданин стал владельцем квартиры. К числу правоустанавливающих документов причисляют купчая, дарственный договор, завещание, договор обмена жильём.
• Когда квартира получена в наследство, потребуется предоставить нотариально заверенный отказ прочих наследников от своей доли в данной недвижимости.
• Если оформляемое в собственность жильё находится в залоге, например при оформлении ипотечного кредита, потребуется получить разрешение на регистрацию у залогодержателя.
• Квитанцию об оплате государственного сбора.
• Кадастровый паспорт жилища.
• Техпаспорт жилья из БТИ.
• Экспликация недвижимости.

Здесь перечислен стандартный набор бумаг, требуемый для регистрации квартиры в органах Росреестра. В зависимости от ситуации данный список может меняться. Поэтому следует заранее осведомиться о перечне необходимых бумаг в территориальных регистрационных инстанциях. Когда жилище приобретено на вторичном жилищном рынке, то предоставлять кадастровый паспорт, техпаспорт и экспликацию вовсе не обязательно. Они потребуются при оформлении в собственность квартиры, купленной в новостройке.

Квартира, приобретённая по договору ипотечного кредитования, официально не считается собственностью её владельца. Соответственно, он не имеет права распоряжаться её как полноправный хозяин. Она по факту находится в залоге у кредитора вплоть до окончательного погашения ипотечной задолженности. Лишь после этого покупатель вступает в права владения и вправе зарегистрировать право собственности на данное жильё.

Отказ в проведении регистрации

Отказ может последовать лишь после заморозки процесса. Причем государственная пошлина возврату не подлежит. Чтобы этого не случилось, необходимо устранить вышеуказанные основания приостановки. Если осуществить это быстро, то процедура регистрации займет мало времени.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!

Регистрация новой квартиры

В последние годы широко распространилась практика распродажи квартир ещё до того, как они будут введены в эксплуатацию. А во многих ситуациях продаются квартиры, которые даже ещё не начали строить. Однако, согласно юридическим нормам, пока дом не принят жилищной комиссией, и не получил разрешения на ввод в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на приобретённую квартиру просто невозможно.

Поэтому соглашение о покупке ещё не построенной квартиры официально называются не договором купли-продажи, а договором долевого участия в строительстве. Эта бумага не предоставляет покупателю право собственности на несуществующий ещё объект, а как бы гарантирует получение такого права в будущем, когда дом будет построен и сдан. Для вступление в право собственности потребуется зарегистрировать квартиру в органах Росреестра на имя владельца. В противном случае гражданин не будет де-юре считаться полноправным собственником приобретённой недвижимости. Он не сможет не только продать или обменять своё свежеприобретённое жилище, но даже прописаться в нём.

Чтобы оформить собственность на квартиру в новом доме, следует соблюсти такие условия:

• Дождаться завершения возведения жилого дома, в котором вами была куплена квартира.
• Жилищная комиссия должна дать «добро» на ввод жилья в эксплуатацию.
• Застройщик должен сдать необходимый комплект бумаг для госрегистрации постройки.

Часто возникающие задержки в оформлении связываются, как правило, с несвоевременной подачей документов, или с их неукомплектованностью. При наличии же всех бумаг, регистрация жилья в новостройках происходит без лишних проволочек. Условно все действия, предшествующие регистрации, можно разбить на несколько шагов:

1. Получение разрешения от соответствующей комиссии разрешения на введение жилища в эксплуатацию. Данный документ подтверждает, что после проверки специалистами приобретённое вами жильё было признано полностью пригодным для постоянного проживания и соответствующим всем жилищным нормативам и строительным стандартам.
2. Проведение замеров с целью установки фактической площади квартиры. Дело в том, что реальный размер построенной жилплощади может значительно отличаться от указанного в рекламном проспекте, или даже в строительном плане. В ситуации, когда реальная площадь жилища окажется меньше указанной в договоре долевого строительства, то покупатель вправе потребовать от застройщика возврата разницы в денежном выражении.

Зарегистрировать жильё в собственность человек может несколькими способами:

• Самостоятельно произвести всю процедуру по сбору нужных бумаг и подаче их в регистрационные инстанции.
• Доверить проведение всего процесса непосредственно застройщику.
• Воспользоваться услугами специальных юридических фирм.

Каждый из данных вариантов имеет свои преимуществ и недостатки. В последнее время многие фирмы-застройщики занимаются оформлением продаваемых квартир. С клиента никаких денег в данном случае не берётся – всё это производится в виде бесплатного бонуса. Но даже, если вам не повезло, и застройщик не предоставляет подобных услуг, есть возможность обратиться за услугами в специальную юридическую фирму. За определённую плату специалист, по роду своей деятельности занимающийся жилищными вопросами, сможет оказать всестороннюю помощь в сборе необходимого пакета документов, а также произвести всю процедуру по регистрации права собственности на квартиру.

Когда вы не желаете тратить деньги на наём профессионального юриста, и имеете достаточно сил и времени на хождение по инстанциям, можете попробовать пройти весь процесс самостоятельно. К сожалению, большая часть населения страны недостаточно «подкована» в юридическом смысле, чтобы самостоятельно и без ошибок подготовить все бумаги и подать их в регистрационные органы. В последнее время, для удобства граждан открылись специальные центры по оказанию госуслуг.

Но не все граждане знают, как оформить квартиру в собственность в МФЦ. Для этого необходимо всего лишь подать документацию вместе с ходатайством в нужное окно. В каждом МФЦ имеется справочная, где предоставляют необходимую консультацию о порядке подачи различных заявлений. После приёма пакета собранных бумаг, в течение месяца происходит их рассмотрение и, при положительном решении, выдача свидетельства о регистрации права собственности на жилую недвижимость.