Сегодняшняя ситуация такова, что разными стадиями оперативной работы, разработкой, другими оперативно-следственными действиями, охвачено 10-20% возводящих дома застройщиков – непосредственных участников российского стройкомплекса.
Не все эти проверки приведут к необратимым проблемам у застройщиков, но если уж органы проверяют, значит на то у них есть определенные основания. Не случайно статистика показывает, что более 55% обанкротившихся компаний строительной отрасли, обращали в течение предшествовавшего банкротству полугодия на себя внимание правоохранительных органов.
Далее в материале мы попунктно подробно расскажем, как на самом деле эффективно проверять застройщика. Несложными действенными алгоритмами проверки пользуются и агентства недвижимости, и профессиональные фирмы. Придерживаясь определенного «чек-листа», есть вероятность, что вы и сами сможете проверить застройщика. Поделимся профессиональными секретами процесса — узнаете тонкости, выберете наиболее удобный по ситуации способ. Главное — исключите возможность собственного участия в группах риска беспечных дольщиков!
Изначально надо определиться в основных параметрах проверки надежности застройщика. Понять главные вопросы относительно экономической деятельности застройщика. Юристам и практикующим экономистам составить перечень значимых критериев легко. Остальным предлагаем воспользоваться практическим списком наиболее важных моментов. Список не исчерпывающий, однако, ответы на его вопросы создают однозначное представление о законности и добросовестности работы застройщика.
- Аффилированность. Взаимозависимости. Руководства фирмы
- Судебные процессы. Количество судопроизводств и характер заявленных исков
- Несоблюдение застройщиком ФЗ
- Невыполнение сроков, обязательств
- Финансовая характеристика деятельности застройщика
- Предпосылки к банкротству, заблаговременная оценка рисков.
- Страхование, обеспечение рисков строительства дома, ЖК
- «Слабости» проекта — возможные отрицательные перспективы строительства дома, жилого комплекса
- Контроль актуальности, реальные отзывы покупателей
- Надежность, безопасность, специфика, особенности месторасположения стройки
- Динамика работ, оценка и сравнение скорости и объемов застройки жилого комплекса
Итоговый общий список важнейших вопросов «чек листа» при проверке надежности оказался немаленький. Искать ответы на них мы будем вместе с Вами. Для непосвященного человека задача непростая.
Многие застройщики прилагают определенные усилия, скрывая данные, усложняя их поиск на просторах интернета, ограничивая, делая непростым и закрывая доступ к информации.
Почему именно проверить застройщика самому не просто?
Ответ есть. Конечно же, многие сейчас могут «сёрфить», умеют пользоваться поисковыми системами вполне неплохо. Проблема с закрытостью немалой части информации. Она хранится в открытом доступе без индексации поисковыми системами. То есть, поисковый робот не отображает эти страницы по запросу пользователя. Получается, что если не знать точные адреса подобных страниц и ресурсов, нужную информацию, материал найти практически невозможно.
Облегчить работу могли бы специализированные платные системы поиска и хранения. К таким ресурсам можно отнести: «Мое Дело» «Бюро», Контур, «Фокус», Такском «Досье» и ряд других. Но, оплачивать не дешёвый доступ к таким ресурсам ради разового использования, да еще и учиться ими пользоваться, не слишком целесообразная затея.
Проверка руководителей компании застройщика – этап 1
Это проверка не только ее связи, но и получение большей информации о представляющих компанию руководителях, учредителях, собственниках. Порой, только сведения о руководителях, их связях, финансовой, хозяйственной деятельности, истории выполненных работ становятся определяющим фактором при принятии решения о покупке квартиры у данной компании.
Общая методология поиска этой информации будет аналогичной проверке любого юридического лица, и с трудностями получения основных сведений покупателю придется столкнуться примерно с теми же.
Риски при покупке квартиры
Приобретение квартиры связано с определенными рисками. Даже, если они кажутся минимальными, все же придется проверять их тщательно. Стоит особо обращать взор на такой параметр, как степень готовности дома.
Нередко случается так, что у компании, обладающей хорошим имиджем, имеется вся документация на жилье, которое вы собираетесь приобрести, но дом на самом деле не достроен до конца. В таких случаях крайне необходимо узнать все нюансы постройки дома, обратившись к застройщику.
Случается, что с тех или иных причин он все же не даст вам необходимой информации, то в таком случае стоит приехать непосредственно на участок и поговорить с рабочими.
Важно зарегистрироваться на форуме (в большинстве случаев форумы посвящают новостройкам). Там будут обсуждаться самые разные вопросы, и возможно тот, который интересует вас
Общение на форуме с дольщиками дает вам возможность узнать те эвентуальные проблемы, которые очень часто связывают с новыми постройками.
Приобретая жилье, надо акцентировать взор на наличие такого параметра, как аккредитация новостройки в банке. Бывают ситуации, когда проект не кредитуется вовсе. Клиент в таком случае должен понимать, что у застройщика имеются определенные проблемы. Оптимальный вариант, это когда проект получает кредит не от одного банка, а кредитуется собственно объект недвижимости, причем несколькими банками.
Репутация застройщика также немало важна. Перед тем как иметь дело с определенным застройщиком, следует убедиться в наличии не одного построенного ним дома.
Проверка состояния и финансовой устойчивости компании – этап 2
Это, самая непростая часть проверки надежности застройщика. Некоторое количество данных для анализа и составления представления о финансовой устойчивости застройщик публикует непосредственно в проектной декларации на строительство объекта.
Но, по причине того, что информация в декларациях неполная и обобщенная, сделать какой-либо вразумительный вывод на их основе крайне затруднительно.
Как правило, дополнительные источники и БД с ограниченным доступом, о которых рассказано выше, дают еще информацию. О конкретном жилом комплексе или, наоборот, о финансовых показателях компании — застройщика. Но, анализируя эти данные необходимо учитывать, имеются ли у застройщика другие виды хозяйственной деятельности, помимо строительства данного объекта. В зависимости от отношения руководства и стратегии ее развития, тогда уже возможно сделать хотя бы некоторые предположения и выводы.
Как проверить надежность застройщика
Проблемы с долгами перед бюджетом, статусом земли и сроками строительства может иметь даже крупный застройщик. Эти неприятности лишь затягивают сроки сдачи объекта, но не указывают на наличие серьезных проблем с надежностью. В крайнем случае, вы получите свой дом через несколько лет, после смены компании-инвестора. По закону новый застройщик, выкупивший вашу площадку, обязан раздать квартиры на старых условиях.
По-настоящему серьезным сигналом, указывающим на явные проблемы с надежностью контрагента, является отказ предоставить клиенту следующий набор документов:
- свидетельство о регистрации компании — без него не работает ни один легальный бизнесмен;
- комплект учредительных документов, на основании которых вы можете проверить организационно-правовую форму компании и оценить степень ответственности ее учредителей перед клиентами;
- свидетельство о постановке на налоговый учет — при отсутствии документа проверять компанию-застройщика дальше уже не нужно, перед вами откровенные мошенники;
- выписку из Росреестра о праве собственности на строительную площадку — у надежного контрагента с землей все в порядке, поэтому ему нечего скрывать;
- бухгалтерские отчеты за 3 года и заключение аудитора, проверяющего прошлогодний баланс — эти бумаги пригодятся профессионалам, которых можно нанять, чтобы проверить объект со всех сторон.
Застройщик не может отказать покупателю в получении этих документов, на этом настаивает 20 статья 214-ФЗ. Если он начинает юлить, рассказывая об отложенной подаче документов в Росреестр, конфиденциальности учредительных и бухгалтерских документов, проблемах с получением свидетельства ОГРН — ищите нового контрагента. У строительной компании, в надежности которой нет никаких сомнений, найдется не только весь комплект документов, но и заверенные нотариусом выписки из Росреестра и других баз данных.
Проверить застройщика на банкротство — этап 3
Столь-же важным фактором, наличие которого должно присутствовать при проведении проверки надежности застройщика является наличие предпосылок (пусть даже гипотетических на каком-то этапе) к банкротству компании.
К огромному сожалению, никакой обязанности о сборе или предоставлении таких данных по законодательству Российской Федерации не существует ни у застройщика, ни у какой-либо уполномоченной организации.
С юридической точки зрения, учитывая презумпцию невиновности, это как раз вполне обоснованно. Ведь то, что какой-либо из субъектов хозяйственной деятельности, контрагентов или тот же дольщик подал иск о признании застройщика банкротом до вынесения приговора суда, по сути, не является основанием для преждевременных предположений и домыслов.
Однако, некоторых покупателей или инвесторов такая информация может несколько насторожить и бывает вполне полезной.
Впрочем, даже при наличии доступа к платным ресурсам, потрудиться при поиске подобной данных придется не мало. Не во всех ресурсах они обновляются своевременно.
В каждой из подобных систем допускается выбрать только отдельно взятые хорошо представленные именно в ней показатели.
И, далеко не факт, что эти данные вообще имеются. Большое число застройщиков в этом отношении, слава Богу, положительны. Но есть и исключения.
Как не надо проверять застройщика при покупке новостройки
Помимо документальной части, существует ряд субъективных показателей успешности застройщика, на которые категорически нельзя ориентироваться. Это может быть:
- Реклама — статус крупного застройщика с большим объемом продаж не дает никакой гарантии, что эти самые продажи не идут себе в убыток. На рынке существует огромное количество примеров, когда застройщики, лидирующие по объемам сделок, на деле оказывались банкротами.
- Наличие завершенных проектов — кризис в стране спровоцировал снижение инвестиций в застройку. Если раньше этот сегмент рынка активно развивался, то сейчас в большинстве регионов наступила стагнация. Вполне может оказаться, что выбранный застройщик, имея хорошую репутацию в прошлом, сейчас работает себе в убыток.
- Уставной капитал — сумма на счету у застройщика при регистрации юридического статуса не означает ровным счетом ничего и может быть потрачена в любой момент.
- Чистота документов — покупатель имеет право запросить определенный перечень документов, но в большинстве случаев не может объективно интерпретировать информацию, которая в них отражена. Также надо учитывать, что застройщики осторожно дают допуск к бумагам. Чаще всего из них покупатель может узнать, что компания имеет статус юридического лица, но не более того.
- Рейтинг — система жилищного рынка России не подразумевает наличия каких-либо объективных рейтингов. Фактически они носят мифический характер и не несут объективной информации. Часть таких рейтингов составляется seo-специалистами на базе наиболее популярных интернет-запросов, часть – собственно пользователями, не обладающими, впрочем, всей полнотой данных о компании.
- Отзывы — наличие массы положительных отзывов не гарантирует их правдивости. В интернет-маркетинге сегодня существует целое направление, когда при помощи вбросов от несуществующих аккаунтов компания-застройщик получает плюсы практически на всех известных порталах страны. Помимо этого, на персональных страницах многих сайтов включена премодерация комментариев, и весь негатив просто не попадает на широкое обозрение.
Проверить документы застройщика на соответствие ФЗ — этап 4
Также показательным является факт всестороннего, они частичного соответствия политики и действий фирмы требованиям Федерального законодательства, касающихся страхования, обновление и публикации открытых данных о строящемся объекте. Некоторые застройщики по разным причинам не всегда полностью соблюдают даже эти, казалось бы, основополагающие и достаточно важные постулаты.
Такой безответственный подход тоже может быть «звоночком» такой громкости, насколько действительно в компании — застройщика уважают права покупателя своих квартир.
Перечень таких обязательно публикуемых данных время от времени меняется, в соответствии с изменениями в законодательных актах Российской Федерации, но его обязательно должен соблюдать любой уважающий своих клиентов заказчик.
Проверяем соответствие строительства заявленным темпам – этап 5
Наконец, сама стройка. По ФЗ 214 привлечение денежных средств дольщиков может начинаться еще на совсем начальных стадиях. Как же покупателю разобраться, соответствует ли темпы строительства графикам и уложится ли строительство в заявленные сроки или стройка будет затягиваться и, не дай Бог, вообще приостановится?
Очень неоднозначный вопрос, ответ на который можно получить, только обладая полной картиной происходящего с финансированием объекта и происходящим внутри самой компании. Поскольку такой инсайд практически невозможен, приходится анализировать только доступную
Здесь уже не обойтись без специалиста, досконально знающего специфику производства при возведении жилья.
На строительстве объекта происходит сложная увязка сроков возведения конструкций, монтажа оборудования, отделки, подключения и разводки инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства, пусконаладочных работ, и каждый вид работ «тянет» на свои индивидуальные финансовые и временные показатели, сочетание которых и учитываются при анализе и проверке соответствия темпам производства работ непосредственно на объекте.
Что проверяется у застройщика
Выделяют несколько способов как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство.
Репутация на рынке
У любой коммерческой организации есть сложившаяся деловая репутация в своем сегменте рынка. Добросовестные коммерсанты считают ее немаловажным активом и стремятся честно заработать и поддерживать положительный образ своего бизнеса.
В наше время информационной доступности проверить репутацию и информацию о застройщике можно несколькими способами:
На специализированных интернет-форумах изучить отзывы дольщиков о данном застройщике
При этом внимание надо обратить не на эмоции в них, а на конкретные факты нарушения законодательства и договорных обязательств.
Если у данного застройщика есть сданные дома, то поинтересоваться у его жителей об имевшихся нарушениях условий их ДДУ. В интернете в базе решений Арбитражного суда проверить наличие открытых дел или вынесенных решений с участием застройщика в качестве ответчика. Или в его отношении начата процедура банкротства. На официальном сайте Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительных производств в отношении строительной организации как должника. Получить выписку из ЕГРЮЛ на официальном сайте налоговой инспекции
Эта информация предоставляется бесплатно обо всех юридических лицах. Из нее можно узнать о дате регистрации юрлица, о состоянии ликвидации, реорганизации или исключения из реестра юрлиц.
Проектная документация
Изучив репутацию строительной организации, можно приступать к анализу проектной документации. Это позволит понять правомочность деятельности руководства компании, ее платежеспособность, возможность завершения строительства.
Вся проектная документация должна быть размещена на сайте застройщика и предоставляться интересующимся лицам по первому требованию в его офисах.
Разрешение
Застройщик обязан именно на этот объект получить разрешение на строительство, которое выдается до начала строительства
В разрешении необходимо обратить внимание на следующие данные:
- дату окончания действия разрешения;
- наличие даты выдачи, подписи должностного лица и печати уполномоченного органа местной власти;
- наименование юридического лица, которому выдано разрешение. Оно должно быть одинаковым с названием застройщика.
Проектная декларация
Декларация должна быть размещена на сайте строительной организации до заключения первого договора долевого участия. Это самый интересный для будущего дольщика документ. В нем содержится вся информация о строящемся доме:
- тип здания, коммерческое название комплекса, кем и когда проводились инженерные изыскания, различные экспертизы;
- разрешение на возведение многоквартирного дома;
- о праве застройщика на участок земли под домом;
- перспективные планы благоустройства территории;
- месте нахождения стройки, характеристиках здания, общей площади, этажности, материале;
- сроки завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
- об обеспечении обязательств застройщика и о банке для открытия счетов эскроу при участии в долевом строительстве;
- договоры, по которым привлекаются денежные средства инвесторов (кроме ДДУ).
Государственная экспертиза
Застройщик обязан перед началом строительства получить заключение экспертизы о соответствии проектной документации. Проводят такие экспертизы надзорные и контрольные структуры государственной власти в области строительства. Результаты экспертизы также размещаются на сайте строительной компании.
Размер имеет значение — нюанс
При этом нужно учитывать и строительный объем — размеры строящегося жилого комплекса. Например, если объект сдается по очередям, и объем одной очереди не очень большой, (допустим, строится 1-2 подъезда девятиэтажки), то учет динамики может быть не столь существенен.
А вот если большой ЖК планируется сдавать целиком, и объём составляет 25-30 этажного дома на несколько подъездов, в каждом из которых по 10-20 квартир на этаже, то это уже гораздо более серьёзная история, требующая реальной динамики и мониторинга. Поскольку «нагнать» людей и техники для выполнения таких больших объемов зачастую просто не реально.
Можно ли проверить качество строительства?
Качество и надежно проверить удалённо, как вы понимаете, невозможно. Однако, на такие вещи, как культура, чистота, ухоженность строительного производства, которые можно вполне оценить по фотографиям хода строительства, необходимо обращать внимание. Порой небрежная неряшливость «говорит» о слабом управлении стройплощадкой, неуважении к потребителям и безответственности бизнеса в целом.
Также, покупателю новостройки стоит иметь представление об особенностях и даже о проблемах, которые, к сожалению, присущи различным типам конструктивных схем и решений, применяемых для строительства.
Проверка самостоятельно или с компанией? – решайте
Как видите, ещё до покупки, хотя в принципе вполне вероятно, что и после нее (переуступка сейчас вполне доступна), критериев проверки надежности контрагента предостаточно.
И, поскольку на качественную проверку самостоятельно даже самому настойчивому и искушенному покупателю квартиры понадобится минимум 40-50 часов полноценного рабочего времени и знание 20-30 ресурсов источников данных, многие предпочитают заказать работу специалистам, или даже получить эту услугу бесплатно.
Бесплатно своим клиентам анализируют строителей крупные агентства недвижимости, имеющие свои специальные подразделения юридических отделов. Однако, как правило, поскольку это услуга условно бесплатна (условно потому, что агентство недвижимости всё равно получит % с продажи этому клиенту квартиры в новостройке), качество ее довольно сомнительно: проходят по вершкам, не доставая реальных проблем. Ведь их цель продать М2, и получить процент, а не дать достоверную информацию.
Среди фирм, оказывающих платно эту услугу, Вы сможете найти следующие (ниже в таблице). Мы не делали очень глубокого анализа, лишь приведем полный список для сравнения. Хотя постарались расположить их по степени удобства пользователя и цене:
Как проходит процесс покупки жилья у застройщика
Строительство многоэтажного дома – экономически затратный процесс, поэтому застройщики чаще всего прибегают к привлечению дополнительных инвестиций при помощи финансов инвесторов или денег будущих владельцев квартир. При такой форме трехсторонних отношений выгоды получают все участники сделки:
- Застройщик получает деньги на строительство и ему не нужно вкладывать собственные средства.
- Инвесторы финансируют проект, а затем при реализации недвижимости имеют свою долю прибыли в виде процентов (вложенная сумма значительно увеличивается и возвращается).
- Покупатель имеет возможность купить квартиру по цене, ниже рыночной, так как в какой-то мере тоже выступает инвестором, вкладывая свои деньги в строительство.
Процесс покупки квартиры в строящемся доме выглядит следующим образом: застройщик начинает строить дом – покупатель покупает квартиру и сразу вносит сумму ее стоимости – после завершения строительства квартира оформляется в собственность покупателя.
Именно на третьем этапе часто возникают проблемы с застройщиками: дома не сдаются вовремя в эксплуатацию, стройка замораживается на неопределенный срок, люди годами ждут, чтобы переехать в квартиру, покупатель не может оформить недвижимость в собственность, выявляются проблемы застройщика с законом.
Важно! Если вы столкнулись с мошенниками, вернуть деньги за квартиру вряд ли удастся. Если у застройщика действительно появились проблемы, процесс возврата денег или заселения в квартиру может затянуться на неопределенный срок.
Чтобы не навлечь на себя подобные неприятности, к выбору строительной компании изначально нужно подходить со всей ответственностью и знать, как проверить ее надежность.
