С 2020 года технический план любого объекта недвижимости: жилого и нежилого помещения, земельного участка – стал центральным документом при оформлении владения. Купля-продажа, дарение, передача в наследство – любая операция на рынке недвижимости совершается только при наличии этого документа. Технический план дома необходимо заказывать и в том случае, если намечается реконструкция: расширение, пристройка, перепланировка. Расскажем подробнее о том, что же такое технический план.
Технический план: когда и для чего он нужен
Ответ на вопрос, для чего нужен технический план, дает закон о государственной недвижимости, который вступил в силу 5 лет назад. Сейчас в России существует Единый реестр недвижимости (ЕГРН). Согласно закону 218-ФЗ, недвижимость, подлежащая налогообложению и сделкам, должна быть поставлена на учет в государственном реестре. По информации в ЕГРН можно легко найти объект на карте и на местности, узнать о его размерах, рассчитать стоимость. Источником сведений для постановки собственности на кадастровый учет и является технический план, изготовленный инженером, имеющим лицензию на такой вид деятельности.
Технический план – это официальное описание объекта капитального строительства для его государственной регистрации. Он содержит данные о местоположении, формах, внутренней планировке и размерах здания/помещения.
План этажа
На какие объекты составляется техплан
Технический план составляется на следующие виды собственности:
- здания – жилые дома, коттеджи, садовые домики для сезонного проживания, отдельно стоящие гаражи;
- помещения – квартиры, комнаты, подвалы;
- машино-места – пространство в жилом комплекс, отведенное для автотранспорта;
- незавершенные постройки.
Если в ваших владениях имеется такой объект, рано или поздно на него потребуется техплан.
Обратите внимание: технический план земельного участка называют межевым планом, он является частью межевого (землеустроительного) дела, см. статью о межевании.
В каких случаях требуется документ
Технический план на дом нужен собственникам, которые построили или строят новое жилье. С помощью этого документа объект будет поставлен на кадастровый учет. Незарегистрированное жилье не получит адреса, в нем нельзя будет прописаться.
Кроме новостройки, могут возникнуть другие ситуации, когда владельцу нужен технический план на принадлежащие ему объекты. Примеры:
- Все сделки на рынке недвижимости: покупка, продажа, дарение, передача по завещанию – осуществляются только при наличии этого документа.
- В процессе купли-продажи, обмена и т. д. может обнаружиться, что выписка из ЕГРН (документ, подтверждающий частную собственность) содержит некорректную информацию. Ошибки, сделанные при первичной регистрации, можно исправить только с предоставлением нового техплана.
- Может оказаться, что купленная давно или перешедшая по наследству квартира еще не внесена в Росреестр. Жильцам придется узнать, что такое технический план квартиры, когда они захотят продать, обменять или разделить её.
- Если вы проводите в доме реконструкцию: что-то пристраиваете, объединяете, проводите коммуникации – необходимо предварительно заказать новый техплан на дом и получить разрешение на перепланировку, чтобы потом не возвращать все, «как было».
Кадастровая выписка (выписка из ЕГРН)
| Описание: | Не даром в названии мы объединили выписку кадастровую и из ЕГРН. Это практически одинаковые документы. Только в выписке из ЕГРН добавились данные о правах. Кадастровая выписка— выписка из государственного кадастра недвижимости. По своему виду и назначению очень схожа с кадастровым паспортом. Да и отличий у них немного. Основное- наличие в выписке координат поворотных точек земельного участка. Для владельца эти координаты бесполезны, их может использовать только геодезист- кадастровый инженер, например для выноса участка на местность. Важно- кадастровая выписка теперь не выдается. Только выписка из ЕГРН. Поэтому ниже сокращение «выписка» приравнивается выписке из ЕГРН. |
| Для чего нужна: | Выписка нужна везде, где требуется доказать наличие объекта на кадастровом учете. -при совершении сделок с недвижимостью, дарении, завещании и т.д -при перепланировке недвижимости или изменении границ земельного участка необходимо обновить выписку -при судебных разбирательствах -при изменении адреса объекта |
| Где получить: | Кадастровые данные, и выписка не исключение, можно получить на сегодняшний момент 3-мя способами: в ближайшем к объекту отделении кадастровой палаты, МФЦ и электронно на сайте Росреестра. Документ, полученный любым из перечисленных вариантов имеет одинаковую юридическую силу. Однако, электронный вид не всегда удобно предоставлять в разные органы, так как электронный документооборот не везде еще используется. Важно— если объект не зарегистрирован в Росреестре- выписку не получить. Если же он был ранее зарегистрирован, но впоследствии снят с учета, эти данные в выписке укажут. |
| Когда появилась: | В марте 2008 года вместе с появлением межевого плана появилась кадастровая выписка. Выписка из ЕГРН с 1 января 2020 года. Основание для появления кадастровой выписки— федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости». Его редакция «породила» и выписку из ЕГРН. |
| Срок годности: | Не имеет срока годности. Заказывать новую необходимо только в том случае, если подается технический или межевой план по перепланировке недвижимости или изменению границы участка. Также при совершении любой сделки потребуется свежая выписка, чтобы удостоверить, что изменений объект не претерпел (до 2 недель). |
| Связь с другими документами: | На основании технического и межевого плана вносятся изменения в кадастровые данные, которые потом отображаются в выписке. |
Требования к техплану
Общие требования к техническому плану жилого дома и других объектов содержатся в законодательных актах (ст. 24 закона №218; Приказ №953 Минэкономразвития).
Текстовая часть
Описательная часть – обязательный раздел технического плана на любой дом: расположен ли он на земельном участке под ИЖС, на землях СНТ, или это квартира в высотном здании. Текст составляется на основе документов собственника, а также замеров кадастрового инженера, привлеченного к выполнению плана.
Характер объекта определяет, что входит в текстовую часть технического плана. Для квартиры/помещения в этот раздел заносятся такие сведения:
- ФИО заказчика/собственника;
- информация по объекту недвижимости: адрес, местоположение, размеры, для чего служит;
- технические параметры: тип фундамента, материал стен и крыши, уровень изношенности;
- перечень документов, на основании которых составлен план;
- данные об инструментах для замеров.
- выводы кадастрового инженера и его реквизиты.
В техническом плане жилого или дачного дома, возведенного на личном земельном участке, заполняются также графы о пунктах геодезической сети/о межевых опорных точках; даются координаты границ участка, а также характерные точки самого строения.
Точки, определяющие местоположение здания на участке
Графическая часть
После измерений на местности, сделанных кадастровым инженером и геодезистом, составляется графическая часть техплана:
- данные геодезической съемки земельного участка;
- схема постройки на участке; её расположение по отношению к другим объектам;
- контуры постройки с пронумерованными поворотными точками;
- чертежи этажей, порядок расположения помещений;
Чертежи выполняются в единой государственной системе координат. Земельный участок и строение на нем получают четкие границы на публичной кадастровой карте.
В Росреестр необходимо предоставить документ на электронном носителе, заверенный электронной подписью кадастрового инженера – именно он несет ответственность за истинность информации технического плана. Заказчик может получить вариант на бумажном носителе.
Технический план и техпаспорт: сходство и различие
До 2013 года основным документом для регистрации объектов недвижимости был технический паспорт. Его изготовлением занимались исключительно специалисты БТИ. Содержал он техническую информацию:
- описание конструкции объекта, год постройки, количество этажей;
- площадь помещений, наличие балконов;
- материал фундамента и перекрытий;
- число окон, дверей, высота помещений:
- описание коммуникаций.
Техпаспорт дополнялся ситуационным планом – чертежом земельного участка по отношению к соседним объектам.
С 2013 г. для регистрации объектов недвижимости вместо технического паспорта требуется технический план. Главное отличие нового документа – наличие геодезической привязки границ земельного участка к государственной системе координат и определение контуров постройки относительно границ участка.
Координаты участка и постройки позволяют зафиксировать объект на кадастровой карте Росреестра. Вся остальная информация технического плана идентична сведениям техпаспорта.
| Надоело читать? Сэкономьте время, задайте вопрос юристу БЕСПЛАТНО: |
Технический пасорт
| Описание: | Его часто путают с кадастровым. И тот и тот- паспорт. Только юридическое и фактическое назначение их весьма отличаются. Технические паспорта начали выдавать раньше, чем кадастровые. Именно технический паспорт до 2013 года был основанием для занесения данных об имуществе в Государственный кадастр недвижимости и регистрации недвижимости. Сейчас кадастровый паспорт упразднен, а технический паспорт выполняет роль «вторичного документа» для достаточно узких целей. Для регистрации недвижимости он уже не используется. Техпаспорт подготавливают только на недвижимость (строения, здания, помещения), а предназначение его — подробный учёт технических характеристик и указание инвентаризационной стоимости. |
| Для чего нужен: | -при переводе недвижимости из жилого фонда в нежилой -для получения разрешения на перепланировку или переустройство недвижимости -при судебных разбирательствах -для внутренних нужд управляющих компаний -для оценки и залога имущества |
| Где получить: | Подготовкой этого документа занимается исключительно БТИ. Несмотря на то, что законодательно БТИ перестало быть монополистом в подготовке документов для регистрации строений и помещений- техническую инвентаризацию оно оставило за собой. |
| Когда появился: | В том виде, который он имеет сейчас — появился 1 октября 1997 года. Незначительные изменения в форме не меняют общей сути. |
| Срок годности: | Не имеет срока годности. Опять же, даже если на нем написан срок- это самоуправство БТИ. Для сделок негласно действует правило 1 года- чтобы обновить- просто получите свежий в районном БТИ. Заказывать новый необходимо только в том случае, если была произведена перепланировка. |
| Связь с другими документами: | На его основании вносились данные в кадастр недвижимости до 1.01.2013и собственнику выдавали кадастровый паспорт. Технический паспорт изготовленный до 1 января 2013 года может служить основанием для подготовки технического плана. Паспорта, изготовленные позже этой даты не используются для постановки недвижимости на кадастровый учет. |
На основании информации из этого документа начисляются налоги и коммунальные услуги, принимаются решения о капитальном и текущем ремонте многоквартирных домов, строительстве и реконструкции, выдаются разрешения на перепланировку и переустройство жилого помещения, а также на подвод коммуникаций при строительстве и после, регистрируются возведённые дома и т.п.
В отличие от технического плана, технический паспорт акцентирует внимание на технические характеристики объекта. Например, если речь идёт о квартире, то там будут такие данные, как год постройки и последнего капремонта дома, количество этажей в доме и комнат в квартире, высота потолков, материалы стен и перекрытий, наличие водопровода и канализации, тип отопления и т.п. Также там будет инвентаризационная стоимость (некая абстрактная величина). Не стоит ее путать с кадастровой, по которой начисляется налог.
Образец технического плана помещения (дома)
Технический план – документ, содержащий 10-12 страниц информации, из которых 5-6 страниц занимает текстовая часть; 3-4 – графическая, и одна-две страницы приходится на приложение. Содержание документа зависит от того, какой объект недвижимости описывается. Первые три листа одинаковы для техплана квартиры, здания, садового дома.
- Титульный лист содержит регистрационный номер документа, сведения о заказчике и о кадастровом инженере, который работал над планом:
- На втором листе приводится содержание документа:
- Третий лист содержит название источников для составления техплана; приводится система координат, в которой осуществлялись геодезические измерения:
Самая важная часть документа – сведения, характеризующие местоположение объекта недвижимости. Если это квартира, здесь просто проставлен кадастровый номер здания, в котором находится описываемая квартира. Техплан на дом или здание содержит координаты характерных точек, определяющих положение постройки на земельном участке (см. образец выше) .
На странице с технической характеристикой здания проставляется кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом:
В графической части технического плана квартиры приводятся план и чертеж этажа, на котором она находится.
Техплан для дома (см. образец выше) содержит:
- схему геодезических построений с привязкой к пунктам геодезической сети;
- контуры здания по отношению к границам земельного участка;
- чертеж здания.
Кто такой кадастровый инженер?
Подготавливать технические планы может только специалист с высшим профильным образованием – кадастровый инженер, имеющий соответствующее разрешение – аттестат, а также состоящий в саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
При подготовке документов кадастровый инженер несет ответственность за достоверность передаваемых в регистрирующие органы сведений, так как заверяет все документы своей усиленной квалифицированной электронной подписью. Как найти грамотных специалистов для составления технического плана?
Сведения о кадастровых инженерах общедоступны и выложены Интернет. Любого инженера можно найти в Реестре кадастровых инженеров, размещенном на официальном сайте Росреестра, введя лишь его фамилию, имя и отчество. Там Вы увидите информацию о количестве подготовленных инженером документов за отчетный период и количество отказов по поданным документам. Таким образом можно оценить качество работы специалиста. Информацию о наших инженерах вы можете найти в разделе «Лицензии» (ссылка).
Если вам еще ни разу не приходилось сталкиваться с составлением технической документации на недвижимость, а необходимость в решении этого вопроса назрела давно – обращайтесь за помощью к нашим кадастровым инженерам, они помогут составить быстро и качественно необходимую документацию, подготовят технический план, помогут подать документы в соответствующие инстанции.
В нашей компании работают высококвалифицированные, аттестованные специалисты, знающие все тонкости отрасли, обладающие многолетним багажом знаний. Кадастровые инженеры помогут составить документ, даже для самых сложных объектов качественно и быстро. Для получения ответа по вашему вопросу, просто позвоните нам, по указанным на сайте телефонам.
Техплан на садовый дом
Аналогичную работу выполняет кадастровый инженер для техплана на садовый дом. Однако существуют нюансы, отличающие технический план жилого дома от аналогичного документа, составленного на дом в СНТ.
Главное особенность в требованиях к техническому плану на садовый дом связана с так называемой «дачной амнистией». До марта 2021 г. регистрация дач осуществляется по облегченной программе: для неё НЕ требуется уведомление администрации о соответствии постройки законодательным требованиям. Достаточно декларации собственника, содержащей основные сведения об объекте, и технического плана, выполненного инженером (закон № 267-ФЗ, от 02.08.2019). Документ состоит из 8 страниц: 5 из них занимает текст, остальное – графическая информация. На основании проведенных измерений специалист пишет заключение и может дать рекомендации по корректировке данных из декларации или технической документации, предоставленной заказчиком, см. пример ниже.
Сертификаты
Кадастровый инженер Голубев Артём Александрович Проверить в Росреестре
Кадастровый инженер Чистова Юлия Анатольевна Проверить в Росреестре
Где заказать техплан
Где получить технический план? Сегодня заказать этот документ можно в любой организации, которая имеет в штате кадастровых инженеров. Некоторые из таких организаций имеют в названии хорошо знакомую многим с советских времен аббревиатуру БТИ (бюро технической инвентаризации).
Обратите внимание: законное право на изготовление технических планов имеют только кадастровые инженеры – специалисты по межеванию земель и по определению границ объектов недвижимости на местности.
Рекомендуем обращаться в организацию с хорошей репутацией. Признаки такой организации:
- компания имеет кадры профессионалов и гарантирует качество работы;
- в её штате есть инженеры-геодезисты – не нужно дополнительно приглашать специалистов для определения координат объекта;
- организация выполняет комплекс , вплоть до постановки дома на учет.
Пакет документов
Кадастровый инженер возьмется за работу по составлению технического плана только при наличии необходимой документации. Стандартный набор документов приведен в таблице.
| Документ | Новый дом | Садовый дом | Квартира |
| Уведомление о строительстве (разрешение на строительство) | да | ||
| Выписка из ЕГРН на участок | да | да | |
| Межевой план участка | да | да | |
| Декларация об объекте недвижимости | да | ||
| Выписка из ЕГРН о праве собственности | да |
Декларация – документ, содержащий сведения об объекте недвижимости (адрес, назначение, кому принадлежит, кадастровый номер участка, технические характеристики). Она заполняется на стандартном бланке заказчиком. До 2021 г. техплан строений на землях СНТ (дачи, садовые домики) разрешено составлять при наличии документов на земельный участок и декларации.
Кадастровый паспорт
| Описание: | До начала 2020 года это был основной документ кадастрового учета, который подтверждал наличие данных о недвижимом имуществе (здание, земельный участок) в ГКН. На данный момент его юридическая сила ничтожна. |
| Для чего нужен: | Теперь это лишь очередная ненужная бумажка, которая будет все равно «на всякий случай» храниться в кипе документов на недвижимость. |
| Где получить: | Не выдается. |
| Когда появился: | В марте 2008 года вместе с появлением межевого плана. Основание для появления кадастрового паспорта— федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости»( вообще в кадастровых отношениях этот закон на данный момент-основной). До этого времени основным кадастровым документом был кадастровый план земельного участка (здания там указывались как части ЗУ). |
| Срок годности: | По сути он бессрочный. Но теперь его никуда не приложишь. |
| Связь с другими документами: | В состав кадастрового паспорта включался кадастровый план-это была его неотъемлемая графическая составляющая. |
Для каждого объекта недвижимости у кадастрового паспорта имелась своя установленная форма. В этот документ вносились основные технические характеристики недвижимости.
Стоимость работы
Цена технического плана зависит от назначения объекта недвижимости и от его размеров. Оплачиваются следующие услуги:
- выезд исполнителей на место;
- внешние и внутренние обмеры объекта;
- определение координат характерных точек;
- изготовление чертежей;
- оформление текстовой и графической части документа, заверение его электронной подписью инженера;
- запись готового плана на электронный носитель.
Технический план квартиры в Москве стоит от 10 тыс. рублей. Для дома площадью 100 м2 цена начинается от 15 тыс., а для здания площадью до 600 м2 придется выложить не меньше 25 тыс. рублей.
