Квартиры под ипотеку: как оформить, требования к клиентам

Ипотечный кредит – что это?

Ипотека – это целевой кредит, который банк выдает клиенту для покупки жилья. Деньги, полученные от банка, клиент не может потратить на иные нужды. Процентная ставка по таким кредитам бывает самой разной. Существуют банки, которые готовы предоставлять ипотеку по весьма выгодным условиям. И поэтому количество клиентов таких банков остается достаточно большим.

Однако, клиенты, оформляя в банке ипотеку, обращают внимание не только на процентную ставку. Еще одним важным параметром является срок погашения взятого в банке кредита. Некоторые кредитные организации устанавливают слишком маленькие сроки для погашения кредита, но при этом предоставляют низкую процентную ставку.

Практически любое жилье клиент может приобрести в кредит, став участником ипотечной программы выбранного банка. Кредитная организация с готовностью выделяет средства на приобретение недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке. Кроме того, ипотеку можно взять и на строительство коттеджа. Однако это не означает, что банк с радостью предоставит кредит на покупку любого жилья. Существуют такие объекты, которые кредиторы предпочитают обходить стороной. В особенности, если при этом речь еще идет и об оформлении залога.

Среди банков все же можно отыскать тот, который весьма демократично относится к залогам по ипотеке. Это Сбербанк, который считается одним из крупнейших банков на территории РФ.

Условия оформления ипотеки на квартиру в Сбербанке

Каждая ипотечная программа имеет свои особенности, но существуют общие условия оформления в данной кредитной организации:

• ссуды предоставляются в рублях;
• минимальная кредитная сумма – от 300 тыс.руб.;
• максимальная – до 80 % от оценочной или рыночной стоимости оформляемой квартиры;
• длительность кредитного договора – до 30 лет;
• начальный взнос – 20% (10% по акции «Молодая семья»);
• нет комиссии за оформление и выдачу ссуды;
• кредитуемое жилье оформляется как залоговое;
• обязательное страхование объекта кредитования.

Вам может быть интересно:
Ипотека для физических лиц

Требования к ипотеке в 2020 году

Клиенты Сбербанка могут оформить ипотеку на покупку недвижимости в элитных районах города, а также приобрести так называемые «хрущевки». Кроме того, банк совершенно не интересуется тем, какая у приобретаемой недвижимости планировка и когда она была сделана. Иными словами, данный банк нисколько не ограничивает своих клиентов в выборе. Это очень удобно, поскольку далеко не все граждане стремятся приобрести дорогостоящее современное жилье. Некоторых интересуют и бюджетные варианты.

Какое жилье подходит под ипотеку

Прежде, чем перейти к конкретным параметрам квартир, следует сформулировать понятие того, что значит квартира подходит под ипотеку. Такой термин используется применительно к объектам, покупаемым за счет заемных средств, которые должны удовлетворять требованиям конкретного финансового учреждения.

Реестр банковских требований к квартирам имеет обобщенную схожую структуру, но может варьироваться в зависимости от конкретного кредитора, местоположения жилой недвижимости и личности заемщика. Тому, кто интересуется, как узнать подходит ли его квартира для ипотеки следует проверить свою недвижимость по алгоритму, приведенному ниже.

Залог для ипотеки

Банк сотрудничает с клиентами, которые предоставляют выгодные залоги. Однако, далеко не каждому человеку понятно, что именно может посчитать банк хорошим залогом для ипотеки. Существует несколько параметров, по которым банк оценивает залог. Но особенно строгими эти мерки являются для квартир, выступающих в роли залогового имущества при оформлении ипотечного кредита.

1. Имущество должно находиться в собственности клиента не менее 3-х лет. Разумеется, банк будет рассматривать и то имущество, которым клиент владеет не так давно. Однако стоит отметить, что недвижимость, которая находится в собственности дольше, не нуждается в дополнительной страховке титула собственности. Поскольку в таком случае банк не будет сомневаться в том, что в скором времени не объявятся дальние родственники, которые так же являются претендентами на собственность.
2. Квартира должна полностью соответствовать санитарно-техническим нормам. В противном случае банк откажет клиенту в одобрении оставленной заявки.
3. У клиента должны быть на руках документы, которые свидетельствуют о том, что были заключены договора с муниципальными компаниями. То есть, в квартире, оставляемой под залог, должно быть электричество, газ, отопление. Кроме того, в помещении так же должна быть проведена не только холодная, но и горячая вода.
4. Если объект был подвергнут перепланировке, подобное должно быть отображено в специальных актах, полученных от БТИ.

Стоит отметить, что залогом может выступать не только квартира, но и дом. Однако к домам банк предъявляет дополнительные требования. Объект должен быть обязательно построен из плит или кирпича. Кроме того, банк хочет, чтобы дом, оставляемый в виде ипотечного залога, полностью соответствовал тем требованиям, которые предъявляет пожарная безопасность. Если дом построен, например, из дерева, банк не удовлетворит заявку.

Достаточно проблематично в данном случае приходится владельцам домов, которые располагаются на территории деревень. Поскольку банк так же обращает внимание и на такие параметры:

• установлен ли в доме санузел;
• имеется ли хорошая вентиляция, система трубопроводов;
• располагается ли кухня непосредственно в доме;
• установлен ли дом в развитом районе, где в непосредственной близости функционируют больницы, детские сады, школы и другие муниципальные учреждения.

Кроме того, в приоритете находятся строения, которые располагаются на хорошей транспортной развязке. Это касается не только домов, расположенных в деревнях. Это одинаково важно и для городских объектов.

Разумеется, еще одним требованием является отсутствие в домовладении строений, которые находятся в аварийном состоянии. Обратите внимание, что использовать в качестве залога разрешается только то имущество, которое не находится под обременением. В противном случае подобное будет считаться финансовой махинацией. Имущество, которое уже было заложено, не может использоваться в качестве залога повторно.

Юридическая чистота недвижимости

• Приобретаемое жильё не должно состоять в залоге или под арестом.
• В квартире не должны быть в числе собственников несовершеннолетние или престарелые граждане (при продаже могут возникнуть трудности с органами опеки, если несовершеннолетние дети имеют долю в собственности; в случае смерти престарелого человека возникнут проблемы, связанные с вступлением его родственников в наследство).
• Если проводилась приватизация, необходимо проверить, не было ли при этом обделённых граждан, которые в любой момент могут восстановить свои права.
• Если с квартирой ранее совершались сделки купли-продажи – следует проверить чистоту этих сделок.
• Продавец должен быть дееспособен на момент совершения сделки, иначе сделка может быть расторгнута по решению суда.

Предлагаем ознакомиться: Как оформить получение налогового вычета при покупке квартиры

Проверку юридической чистоты жилья производят юристы банка. Кроме того, банки неохотно одобряют покупку квартиры под ипотеку у родственников, опасаясь сговора при проведении сделки. Невозможно купить в ипотеку жильё у супруга/супруги или у детей. Если дети покупают квартиру у родителей – сделка возможна, но с рядом ограничений.

Конкретный перечень документов устанавливает банк. Обычно это правоустанавливающие документы (копия свидетельства о праве собственности), справка из БТИ, выписка из ЕГРП, копии паспорта продавца и других собственников квартиры, технический и кадастровый паспорт, копия нотариального согласия супруга собственника, справка из паспортного стола о жильцах, зарегистрированных в квартире.

Могут потребоваться справки, подтверждающие дееспособность продавца (что он не находится на учёте у психиатра и нарколога). Также нужны документы, подтверждающие отсутствие у продавца задолженности по коммунальным платежам. Банк обычно требует, чтобы к моменту сделки из приобретаемой квартиры были выписаны все жильцы.

Отдельно следует упомянуть об ипотеке на покупку комнаты. Обычно банки неохотно дают кредит на приобретение такого жилья, за исключением случая, когда заёмщик уже является собственником остальных комнат в коммуналке, тогда последнюю комнату он может приобрести в ипотеку. Таким образом, он будет единственным собственником всей коммунальной квартиры.

Покупка жилья в ипотеку – процесс непростой, но эта сделка является очень надёжной, поскольку банк выступает гарантом её безопасности. Все риски сведены практически к нулю, приобретаемая недвижимость проходит всестороннюю проверку независимыми экспертами и юристами банка. Заёмщик может не опасаться возникновения неожиданных проблем после покупки квартиры, и при условии выполнения своих обязательств перед банком он будет иметь ликвидное жильё.

Возврат к списку

Заемщик может «подстраховать» себя еще до обращения в банк, проверив соответствие квартиры под ипотеку условиям кредитования:

• Сделав независимую оценку приобретаемого объекта недвижимости. Оценщик, аккредитованный в банке, в срок не более 3-5 дней составит подробный отчет, изучив конструктивные особенности и внутреннюю заполненность приобретаемого объекта. Если стоимость, указанная им, будет значительно ниже, чем установлена продавцом, банк не одобрит кредит. Достаточно часто стоимость занижают те, кому недвижимость принадлежит менее трех лет (с 2020 года – пяти лет), делается это для снижения налоговой ставки на полученные доходы. Покупатель может согласиться на искусственное снижение цены в договоре, однако, ему это может быть не очень выгодно из-за снижения суммы возможного налогового вычета.

• Кредитные организации не предоставляют ипотеку на жилье, которое уже заложено, «ипотека на ипотеку» разрешается в исключительных случаях. Гражданину должен попросить у продавца оригиналы документов на приобретаемую недвижимость – предыдущий договор купли-продажи, дарения или решение о принятии наследства. Если недвижимость находится в собственности продавца менее трех лет – сделка может быть небезопасной.
• Покупатель должен в обязательном порядке заказать выписку из реестра государственных прав, чтобы подтвердить права владения недвижимостью и ее возможное обременение.
• По первоначальному техническому паспорту объекта необходимо проверить приобретаемое жилье на наличие незаконных перепланировок. Банк может одобрить кредит на перестроенное жилье только в том случае, если покупатель предоставит нотариально заверенное согласие на то, что он узаконит перепланировку после регистрации сделки.
• Приобретая вторичное жилье в ипотеку, покупатель должен запросить у продавца справку из домоуправления об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии постоянно зарегистрированных в жилище лиц.

Почему требования к залогу настолько жесткие?

Некоторые клиенты ошибочно полагают, что могут без проблем оформить ипотеку, если в их владении находится дом или квартира. Однако, после подачи заявки, они неизменно сталкиваются с трудностями, которые доказывают, что получить ипотеку под залог квартиры или дома так же непросто. Большинству подобное кажется крайне несправедливым. Однако, все эти требования, которые кредитная организация выдвигает к заемщикам, очень легко объяснить.

Необходимо помнить о том, что только часть клиентов, которые берут ипотеку, могут погасить ее за несколько лет. Большинство заемщиков выплачивают ипотеку в течение 20-25 лет. Следовательно, банк заинтересован в получении только ликвидного объекта. А ведь не каждый объект может простоять все 25 лет. В особенности, если речь идет о квартирах, находящихся в аварийном состоянии. Ведь они за этот срок могут полностью стать непригодными. Следовательно, если заемщик по какой-либо причине окажется не в состоянии погасить кредит, банк понесет убытки, ведь заложенное имущество утратит ценность.

То же самое касается и пункта про владение собственностью более 3-х лет. Ведь если неожиданно после оформления кредита появятся родственники, которые предъявят свои права на владение домом или квартирой, это негативно отразится на кредитной организации. Именно поэтому в случае, если заемщик получил квартиру недавно, ему будет предложено оформить дополнительную страховку.

Необходимо помнить о том, что высокие требования к состоянию дома или квартиры можно так же объяснить и стоимостью объекта на рынке. Если клиент не выплатит кредит, банк сможет быстрее и дороже продать на аукционе тот объект, который полностью соответствует всем предъявляемым к нему требованиям.

Процентные ставки

Ставочные индексы устанавливаются Сбербанком с учетом средних показателей Центробанка (а значит и экономической ситуации в целом), а также собственных рисков. Предельные планки, ниже и выше которых нельзя изменить процент, имеются и различаются по каждому кредитному продукту. Изменение в этих пределах допустимы в двустороннем порядке.

Как можно повлиять на снижение ставки при покупке дома с земельным участком:

• воспользоваться сервисом ДомКлик от Сбербанка для поиска и покупки объекта;
• заранее подключиться к зарплатному проекту и получать свой доход на счет в Сбербанке;
• дать согласие на проведение электронной регистрации прав собственности на земельный участок, а также дом после их покупки;
• подписать договор страхования самого кредитуемого (а не дома с участком);
• увеличить размер первоначального взноса на покупку;
• подойти под статус молодой семьи по акции Сбербанка (при возрасте менее 35 лет для одного из двух супругов или для единственного родителя в семье).

Подпрограмма Сбербанка с господдержкой отдельных семей не подразумевает таких возможностей, так как клиенты здесь обеспечиваются наиболее сниженной ставкой. При подключении материнского капитала продолжают действовать те же льготные показатели. При покупке загородного дома с земельным участком используется урезанный список скидок: дополнительное страхование и зарплатная карта.

Необходимые документы

Стандартные документы для подачи заявления на ипотеку:

• Паспорт гражданина РФ;
• Справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
• трудовая книжка (заверенная копия);
• иной документ (водительское удостоверение, загран. паспорт и др.).

При участие в социальной программе поддержки для льготных групп населения, понадобится предоставление сертификата на государственную субсидию.

В случае одобрения заявки на кредит вместе с продавцом выполнить сбор документации на жилье.

С детальным перечнем документов заемщик может ознакомиться после принятия положительного решения по заявке.

Какое жилье подходит под ипотеку Сбербанка

Ранее каждый объект ипотечного кредитования подвергался обязательной инвентаризации БТИ , для обновления технического паспорта на квартиру, в ходе которой и выявлялась проведенная перепланировка. В настоящее время данное требование аннулировано, и квартира, в которой произведена перепланировка, имеет все шансы быть быстро продана при отсутствии каких-либо претензий у покупателя. Однако юридическое сопровождение, которое происходит при непосредственном участии банка в данной процедуре, предусматривает соблюдение вышеизложенного требования. При выявлении такого факта сделка отложится до момента согласования со всеми инстанциями проведенного переустройства помещения, и по срокам эта процедура очень затянется (от 2 до 6 месяцев).

Следовательно, уже изучив требования к месторасположению и состоянию здания, можно вычеркнуть из списка помещения, не подходящие для проживания. Квартира, передаваемая в залог Сбербанка должна иметь все, что необходимо для нормального проживания и эксплуатации, в том числе окна и двери должны быть и исправно функционировать.

Кому может выдаваться

Требования банков относительно заемщиков, как правило, стандартны:

Получить ипотечный кредит на загородный объект недвижимости можно и льготникам, например, военнослужащим, молодым семьям и т.д.

В случае приобретения частного дома для основного проживания, то можно претендовать на ипотеку по льготным программам.