Раздел жилого дома: закон и его применение

Покупка доли дома для прописки может обернуться потерей денег и длительными судебными спорами. Важно внимательно читать документы, а при возникновении сомнений отказаться от сделки.

Приезжая в Москву или другой город с целью устроиться на работу и впоследствии остаться жить, многие граждане хотят оформить регистрацию. Для достижения этой цели собственниками недвижимости предлагается покупка доли дома для прописки.
Уважаемые читатели! В статьях содержатся варианты решения типовых проблем. Бесплатно помочь найти ответ на Ваш персональный вопрос помогут наши юристы. Для решения Вашей проблемы, звоните: Вы можете также получить бесплатную консультацию онлайн.

Варианты оформления прописки

Существует несколько способов оформить прописку в том или ином городе или регионе:

приобрести квартиру/дом и после оформления права собственности прописаться в ней;
заключить договор аренды квартиры/дома и, при наличии договоренности с собственниками, получить прописку (временную или постоянную);
заключить договор социального найма муниципальной квартиры и зарегистрироваться в ней (при наличии согласия остальных прописанных жильцов, информация о которых имеется в домовой книге);
получить регистрацию по месту проживания родственника (при условии, что он – владелец жилья и дает на это свое согласие).

Перечисленные выше способы – это официальные, предусмотренные действующим законодательством варианты, которые доступны каждому. При этом в интернете и иных СМИ часто можно встретить объявления о «продаже» прописки, или еще более подозрительные предложения, например, покупка доли дома для прописки. Прежде чем откликнуться на такие предложения, нужно взвесить все «за» и «против».

Кому комната, кому — веранда

Граждане, хоть раз в жизни столкнувшиеся с подобным процессом — разделом некогда совместного жилища, — правильно считают, что это мероприятие выглядит несложным только на бумаге. В действительности же «подводных камней» при любом разделе общего имущества не просто много, а очень много.

В нашем случае Верховный суд разбирался с одной из самых распространенных ситуаций — когда за годы совместной жизни супругов их дом сильно изменился по сравнению с тем, каким он был в самом начале. В нашем случае, дом начинал строить муж. И за годы брака общее жилье постепенно расстраивалось в высоту и в ширину. В итоге — разрослось в десять раз.

Затем, супруги разошлись и решили поделить дом, в котором вместе жили. И дело это не только для бывших супругов, но и для местных судов стало очень непростым. Оказалось, что, хотя дом сильно увеличился в размерах за годы брака, по правоустанавливающим документам, он значится прежним. Размером и площадью примерно в треть от существующего в реальном времени сооружения. Сами поделить такой дом бывшие супруги не смогли. Отправились в суд. Первая инстанция решила, что надо при разделе дома учитывать только официальные документы, судя по которым дом для раздела оказался более чем скромным. Поэтому мужу должна отойти большая часть.

Вторая инстанция — а это уже был Верховный суд Башкирии — с таким решением категорически не согласилась. Апелляция решила что надо просто поделить пополам между мужем и женой всю реально существующую на сегодняшний день недвижимость. Это решение в первую очередь не устроило бывшего мужа и было оспорено теперь уже в столицу, в Верховный суд РФ.

Эта история деления дома началась в Башкирии. Там очень давно — больше двадцати лет назад некий местный житель купил маленький дом площадью чуть больше десяти квадратных метров. Человек оказался хозяйственный, и, как говорят, с руками. Прошло совсем не много времени, и он получил у местных властей разрешение на постройку на этом месте большого и современного дома. А еще сельская власть предоставила местному жителю в пожизненное наследуемое владение землю вокруг приобретенной недвижимости. Так через год мужчина на месте маленького, старого дома отстроил новый. Этот дом был больше и лучше старого и оказался размером в 18 квадратных метров. Через несколько лет после постройки хозяин женился. Шли годы. Вся земля вокруг дома была им оформлена по всем правилам и, согласно документам, стала собственностью мужа.

А вот дом, судя по оформленным бумагам, увеличился в размере до 67 кв. м. Но на самом деле дом с годами продолжал расти. И так случилось, что размер дома дошел до 169,3 кв. м. Частью дома стала даже пристройка к нему с летним кафе. Но потом у супругов начались проблемы в личной жизни . Итог таков — супруги развелись тихо, не предъявляя друг другу материальных претензий. И лишь спустя какое-то время все же пошли в суд делить здание. Для суда была заказана экспертиза. И специалист дал заключение, что фактическая площадь дома составляет 169,3 кв. м, а цена недвижимости за время брака супругов выросла на 1,2 миллиона рублей. Тут и встал вопрос — как делить общую недвижимость? По бумагам или в натуре? Ведь дома были очень разные.

Местный суд сказал, что часть дома размером 18 кв. м относится к личному имуществу бывшего супруга, точно так же, как и участок земли вокруг. Ну а право собственности на зарегистрированные 67 кв. м суд решил поделить в пропорции: 63/100 — мужу, а 37/100 — жене . Такой дележ одну из сторон не устроил и был оспорен в Верховный суд республики. Там, изучив дело, апелляция согласилась, что такое деление недвижимости было неверным. Поэтому было отменено решение первой инстанции и принято новое.

Оно выглядело следующим образом. Апелляция решила просто — разделить пополам между сторонами судебного спора всю фактическую недвижимость площадью 169,3 кв. м, включая пристройку .

В обоснование такого решения Верховный суд Республики Башкортостан сослался на статью 37 Семейного кодекса РФ. Суд сказал, что имущество каждого из супругов можно признать их совместной собственностью, если в период брака оно разрослось и значительно улучшилось.

Но и при таком разделе стороны не нашли общего языка. Решение апелляции так же оспорила недовольная сторона.

Когда дело дошло до Верховного суда РФ, то Судебная коллегия по гражданским делам не согласилась с выводами апелляции. Вот что заявил Верховный суд страны, изучив все документы судебного спора о разделе дома.

Сначала суд выделил «неделимое». Верховный суд страны сказал, что часть дома размером 18 кв. м бывший супруг построил лично еще до заключения брака, поэтому это не должно делиться. Так что эта часть дома считается его личным имуществом.

За годы совместной жизни дом супругов постепенно рос и в размерах, и в цене. Но — не по бумагам

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, в подобных случаях нужно в первую очередь учитывать и объем личных средств, которые каждый из супругов вложил в улучшение активов. Вот тут-то и начинают «говорить» бумаги, которые далеко не все граждане хранят годами. Так что старые чеки, договоры, накладные лучше не выбрасывать, а сложить. Именно за ними в аналогичных спорах может оказаться последнее слово.

Еще Верховный суд РФ подчеркнул — стороны дела не просили судей делить пристройку к дому. Но ее почему-то стали делить.

Учитывая перечисленные обстоятельства, высокий суд отменил акт апелляции и отправил дело обратно на новое рассмотрение.

Последствия покупки доли дома для прописки

Отсутствие элементарных знаний о порядке оформления прописки приводит к заключению сомнительных сделок и увеличению спроса на рынке подозрительных услуг. Первое, что необходимо помнить, это что сделки, не предусмотренные законом или противоречащие ему, заключаться не могут, а при заключении могут быть обжалованы в судебном порядке. Покупка доли дома для прописки – изначально сомнительное предприятие, а владельцы жилья стремятся не прописывать всех желающих, а получить с них как можно больше денег, хотя зачастую нет никакой гарантии оформления регистрации.

Договор купли-продажи доли квартиры/дома должен быть оформлен с собственником, который имеет право продавать ее исключительно с согласия других собственников, выраженного в письменном виде, или при их отказе от преимущественного права покупки. Получать такие документы можно очень долго, так как дольщики могут проживать далеко или, вообще, не оставить своих координат. При отсутствии их согласия покупка доли дома (для прописки) будет признана недействительной.

Чтобы избежать волокиты, связанной с уведомлением других собственников и получением их согласий, недобросовестный собственник, может предложить заключить договор дарения. Он заключается по закону на безвозмездной основе, то есть оплата потребуется в неофициальном порядке, и, в случае конфликта, возврату не подлежит. Такие действия обычно мотивируют желанием прописать максимальное количество дольщиков, но на практике выходит иначе.

Как правило, такая сделка совершается в отношении очень маленькой доли жилья и за небольшую плату, что приводит к нарушению социальной нормы жилой площади, составляющей примерно 18 кв. м. на человека (в разных регионах она варьируется). Это приведет к тому, что зарегистрировать дольщика по адресу квартиры/ дома будет невозможно, а вернуть оплаченную сумму нереально.

Покупка доли дома для прописки даст возможность получить регистрацию, но только если следовать следующим правилам:

заключать договор купли-продажи доли, а не дарения, который практикуют некоторые хитрые владельцы (при этом в предмете договора нельзя указывать «покупка доли дома для прописки», иначе договор можно будет признать мнимым);
проверять наличие всех документов (в частности, согласия других собственников или хотя бы уведомления об извещении их о преимущественном праве покупки доли, согласие супруга/ супруги продавца на реализацию доли);
до заключения договора купли-продажи хотя бы один раз самостоятельно проверить сведения об объекте недвижимости, заказав в Росреестре выписку из ЕГРП, а в паспортном столе выписку из домовой книги;
покупать долю, которая в метрах составляет более 18 кв. м., а лучше отдельную комнату, даже при отсутствии намерения в ней проживать;
прописываться в новом жилье до осуществления оплаты по договору купли-продажи.

Содержание услуги при покупке загородного дома на вторичном рынке:

юридическая экспертиза документов на объект, проверка юридической чистоты объекта
разработка оптимальной схемы проведения сделки с точки зрения снижения рисков клиента
сбор документов для оформления сделки при необходимости
составление предварительного или иного договора на внесение аванса (задатка), документов об оплате
составление договора купли-продажи
переговоры с контрагентом и участие на стороне клиента при заключении сделки
сопровождение расчетов за объект, в том числе в банке, включая составление документов, подтверждающих взаиморасчеты сторон по сделке
проверка и изменение договора аренды банковской ячейки в интересах клиента, если ячейка используется
сдача пакета документов на госрегистрацию совместно с клиентом или самостоятельно по доверенности
получение документов о госрегистрации совместно с клиентом или самостоятельно по доверенности
подписание акта приема-передачи объекта

Содержание услуги при покупке загородного дома в новостройке:

проверка документации на объект, в том числе на земельный участок, на котором новостройка возводится
проверка юридического статуса застройщика и полномочий подписанта договора со стороны продавца (застройщика)
проверка проектной декларации на объект
согласование условий договора долевого участия в строительстве, инвестирования, иного аналогичного договора
представление договора на госрегистрацию и получение договора после его регистрации
приемка объекта от застройщика по акту совместно с клиентом
представление акта приемки объекта для регистрации перехода права собственности и получение документа, подтверждающего госрегистрацию перехода права собственности

В рамках данной услуги поиск объекта осуществляется покупателем самостоятельно. Вы можете также обратиться в «АКИГ Недвижимость» за оказанием риелторских услуг по поиску загородного дома.
Указанное содержание услуг может быть скорректировано с учетом конкретных обстоятельств оказания услуги.

Почему это выгодно для вас:

экономия на риелторских услугах
сопровождение сделки опытным юристом, который поможет вам не совершить ошибок в оформлении договора и не стать жертвой мошенников
лучшее ценовое предложение (стоимость услуги не зависит от цены объекта недвижимости)
возможность самостоятельно выбрать перечень требуемых услуг (от юридической консультации до полного сопровождения сделки под ключ)

Как разделить дом и участок на двух хозяев

При этом стоит помнить, что вопрос перепланировки в большей степени строительный, нежели юридический. Поэтому перед ее проведением необходима, прежде всего, консультация опытного специалиста-строителя. Именно такие специалисты смогут предложить как наиболее оптимальный вариант образования двух изолированных частей, так и определиться с необходимостью проведения работ по перепланировке здания.

Это означает, что свою долю можно продать, подарить, завещать и т.д. без каких-либо ограничений. Если говорить проще, то долей дома можно распоряжаться точно так же, как и целым домом. Процедуры продажи и иного отчуждения доли ничем не отличаются от аналогичных процедур, совершаемых с целыми объектами. Единственное исключение – это преимущественное право совладельца на приобретение доли, которое закреплено статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Рекомендуем прочесть: Где Получить Компенсацию За Покупку Квартиры

Раздел жилого дома в натуре между собственниками

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
все жилые помещения должны быть изолированы;
раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.

17 мая 2020 piterurist 115
Поделитесь записью

Можно ли получить 25 тысяч с материнского капитала в 2019 году
Когда выплатят субсидию за коммунальные услуги
При продаже квартиры что такое встречка
Нужно ли делать временную регистрацию при переезде в другой город

Доля в доме

Осуществление купли-продажи должно осуществляться максимально грамотно. Если осуществляется продажа доли в доме, то даже при несоблюдении малейших условий, договор может быть признан недействительным. Именно поэтому за помощью в данном вопросе лучше обращаться к профессионалам.

В том случае, если все собственники или супруги согласны на разделение имущества, обратитесь в отдел градостроительства и архитектуры. В первую очередь необходимо будет предоставить документы, которые правоудостоверяют документы на дом, а также архитектурный проект раздела дома на доли в натуре. Стоит заметить, что оформление доли дома состоит из нескольких очень важных этапов. После сбора всех документов, вам будет выдано разрешение, согласно которому можно будет поставить в доме капитальную стену, сделать отдельный вход. Таким образом, доля дома будет у каждого своя. Для того чтобы зарегистрировать отдельное право собственности на получение доли, необходимо размежевать общий земельный участок, а также обратиться в БТИ для оформления отдельного кадастрового и технического плана на каждую долю. Затем нужно получить кадастровые выписки и обратиться в ФУГРЦ. В дальнейшем у каждого собственника будет отдельное свидетельство о праве собственности, после чего со своей долей каждый сможет сделать что угодно: доля жилого дома может быть продана, подарена, либо ее можно обменять или проживать в ней. Отвечая на вопрос, как оформить долю в доме , заметим, маленький дом, если в нем всего одна комната, нельзя разделить на части. В таком случае судом будет вынесено решение в процентном отношении. Отметим также, что согласно статье 252 ГК РФ произвести выделение доли в частном доме может каждый участник долевой собственности. При этом решен этот вопрос может быть, как путем обоюдного согласия, так и через суд. Также, отвечая на вопрос, как выделить долю в доме , заметим, что в случае незначительной спорной доли владельца, вы и другие претенденты на собственность могут выплатить компенсацию даже без его согласия. Не забывайте о том, что должна быть осуществлена и приватизация доли дома .

Рекомендуем прочесть: Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка

Делим квартиру с маткапиталом между членами семьи: размеры долей, цены, последствия

Разъяснения Верховного суда проще всего понять на примере: семья из 4 человек купила квартиру за 3,4 млн, использован маткапитал 340 тыс. На каждого члена семьи приходится 85 тыс. из этой суммы. Если упрощённо, то долю такой стоимости получит каждый ребёнок. Остальное будет разделено между родителями. Проведём несложные расчеты и получим, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры, у каждого из родителей доля в размере 19/40.

Рекомендуем прочесть: Вписать человека в квартиру

Пока видится только один выход из подобной ситуации – человеку надо откровенно нарваться на неприятности – демонстративно не наделять долями детей и желательно ещё и уведомить об этом прокуратуру. Тогда она, возможно, добьётся решения суда о возврате средств маткапитала в ПФР. Подобный судебный процесс прошёл недавно в Челябинске. Женщина не наделила детей долями, и районный суд взыскал с неё в пользу ПФР сумму «неосновательно израсходованных средств материнского капитала».