Закон о перепланировке квартир: порядок, сроки, размер штрафа

Некоторые ремонтные или реконструкционные работы требуют оформления и регистрации. Прежде чем они начнутся нужно проверить, что запланированные мероприятия выполняются в соответствии с законом. В противном случае последует наказание от госструктур в виде штрафа.

Чтобы согласование перепланировки в квартире провести максимально быстро, рекомендуется обращаться в коммерческие компании, которые имеют лицензию на подобную деятельность. Это поможет сохранить не только бюджет, но и драгоценное время.

Что считается перепланировкой в квартире, которая требует согласования

При определении, что является перепланировкой квартиры, а что нет, следует ознакомиться с законодательными нормами. В 25 статье Жилищного кодекса оговорено, что ремонтные работы, касающиеся изменений в расположении и конфигурации помещений являются перепланировкой. Все это необходимо учесть в техпаспорте по всем действующим правилам, что поможет избежать последующих спорных ситуаций при покупке и продаже недвижимости.

Чтобы улучшить жилищные условия, некоторые собственники и съемщики помещений проводят капитальные ремонты, которые затрагивают перенос стен в квартире. Все эти действия нужно зарегистрировать в БТИ. Но выполнять подобные условия многие граждане не желают, ведь цена за оформление составляет около 2500 рублей, а хлопотать по этому делу придется до двух месяцев, оформляя и собирая нужные бумаги.

Все это заканчивается, как правило, немалыми штрафами, а узаконить самовольную перепланировку придется в любом случае, ведь продать такую квартиру будет невозможно. Поэтому следует заранее спланировать эту процедуру, создать план всех необходимых мероприятий и обратиться с ними к представителям БТИ, чтобы скоординировать перепланирование помещения.

Нельзя проводить действия по изменению конфигурации жилья в следующих случаях:

• увеличивать площади кухонных помещений и санузла в счет метража комнат для проживания (нельзя расширять эти элементы квартиры более чем на 25% от жилплощади);
• совмещать кухни с другой жилплощадью с помощью арочных конструкций, когда в жилье проведено централизованное газовое снабжение (при оснащении многоквартирных домов электроплитами такое возможно);
• сносить несущие стены и перегородки;
• демонтировать или перемещать инженерно-технические коммуникационные сооружения (трубы ХВС и ГВС, радиаторы, вентиляционные каналы, проемы);
• перемещать туалет и ванну на участки квартиры, на которых у жильцов внизу находятся комнаты для проживания (кроме помещений в два яруса);
• перемещать радиаторы отопления или делать отвод от центральной системы на балконах и лоджиях;
• увеличивать балконное пространство при помощи жилплощади (можно совмещать их арочными проемами, которые не шире метра).

Помимо подобных запрещенных мер следует знать, что при капремонте нельзя делать хуже существующие условия для жизни в квартирах. При этом можно:

• совмещать кухонное помещение (в том числе с газовой плитой) с остальной жилплощадью при установленных дверях, арочных устройств, раздвижных механических приспособлений;
• увеличивать туалет и ванную при помощи коридоров, но уровень напольного покрытия вне этих помещений при этом должен быть ниже;
• перемещать водопроводные и отопительные трубы от стояка, увеличивая их протяженность, но оставлять прежний угол слива.

Также при проведении реконструкции и капремонтов следует учитывать время проведения работ (с 9.00 до 22.00 в будни и с 10.00 до 22.00 в праздники).

Различия в согласовании перепланировки апартаментов и квартир

Очень многие ограничения, накладывающиеся на перепланировку квартир, не действуют в отношении апартаментов, которые не относятся к жилому фонду.

Это значит, что владелец апартаментов имеет практически неограниченную возможность воплотить в конфигурации помещения все свои представления об удобном для него жилье.

• Перепланировка апартаментов не обязана учитывать разделение помещения на жилые и нежилые зоны, как в любой квартире. То есть кухня и санузел могут размещаться там, где это удобно собственнику.
• Квартира-студия или гостиная-кухня могут получить свое полное воплощение именно в апартаментах, даже если они оснащены газовой плитой. В квартире обязали бы такую кухню отделять от жилого помещения перегородкой и напольным покрытием из иного материала.
• В отличие от квартиры, в апартаментах нет разграничения на «сухие» и «мокрые» зоны. Это обозначает, что ванная комната и туалет могут быть одним помещением или двумя разными и располагаться в любом месте площади апартаментов, где это удобно собственнику.

Что не требует согласования

Не требует регистрации следующая деятельность:

• наклеивание различных обойных покрытий, покраска потолочных и стеновых конструкций;
• установка и смена мебельных элементов, это касается и встроенных моделей;
• смена сантехнического оборудования, отопительных приборов, любые работы на балконах и лоджиях;
• обустройство кондиционеров и антенных мачт с улицы;
• перестановка кухонных плит и их замена;
• установка дверных конструкций, перегородок, которые не будут давить на перекрывающие элементы;
• снос ненесущих стенных конструкций и тамбуров;
• оборудование проемов в ненесущих стеновых конструкциях.

Все это можно делать без разрешения. Подтверждение на ремонтные работы требуется при внесении основных изменений: переносе или сносе несущих конструкций дома. Тогда необходимо подготовить проект, и получить разрешение на строительные работы. Согласовывать перепланировку несущих стен требуется в обязательном порядке. При нелегальных перепланировках, которые не получили одобрения у специалистов, может нарушаться нагрузка на несущие стены, что чревато появлением в них трещин, а иногда и обрушениями многоэтажных зданий.

Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя?

Действующее законодательство позволяет ознакомиться с правилами перепланировки и ее особенностями заблаговременно.

Поэтому, прежде чем делать капитальный ремонт, необходимо узнать что можно и что нельзя делать в квартире.

Ипотечной

В ипотечной квартире производить какие–либо действия по перепланировке невозможно. Это запрещается не только действующим законодательством, но и кредитным договором.

После полной выплаты кредита возможны какие–либо действия, но и только в рамках законодательства.

Многие граждане желают знать какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения.

Нельзя производить следующие работы:

• проведение работ на территории, представляющей культурную ценность;
• оборудование технического помещения;
• подключение технических устройств, которые влияют на потребление электроэнергии в другом помещении;
• присоединение квартиры к общедомовой территории, объединение нескольких квартир;
• конструирование газовой трубы в стену;
• увеличение нагрузок на несущую стену;
• снесение несущей стены в целом;
• монтаж перегородки для образования нового помещения, несоответствующего нормам – без окон и отопления;
• минимизирование размера канала для вентиляции;
• установка теплых полов с электропотреблением общедомовым;
• установка радиаторов на балкон;
• все изменения, которые влияют на жилищные условия остальных собственников.

Узнайте, как узаконить перепланировку квартиры в 2020 году. Где согласовать перепланировку квартиры? Смотрите тут.

В панельном доме

В панельном доме присутствуют все те же ограничения, что и в ипотечной квартире.

Можно не регистрировать следующие изменения:

• покраска стен, потолков, иное их обновление;
• устранение проема для двери в не несущей стене;
• удаление не несущих перегородок и тамбура;
• монтаж легкой витрины и оборудования с уличной стороны;
• ремонт балкона и замена оборудования на аналогичное;
• перемещение кухонной плиты, замена оборудования для подогрева;
• замена старой техники и сантехники.

Чем грозит незаконная перепланировка

Все несогласованные видоизменения в жилых помещениях многоквартирного дома необходимо легализовать, потому что незарегистрированные перепланированные мероприятия приведут к следующим последствиям:

• штрафам за незаконную перепланировку. Согласно КоАП все нарушители будут обложены денежными санкциями от 2 тыс. до 2 тыс. 500 рублям. Помимо этого, несанкционированное перепланирование приведет к обязательному возврату жилого помещения в предыдущий вид. Если в установленное время это не будет выполнено, то последует судебная ответственность в виде продажи квартиры с торгового аукциона с компенсационными выплатами. Съемщикам жилья по социальному договору грозит выселение и разрыв контракта;
• запрет на различные операции с недвижимостью, в частности продавать квартиру с выполненной неузаконенной перепланировкой;
• нельзя проводить несанкционированные ремонты, поскольку это грозит чрезвычайными ситуациями, которые могут повлечь за собой разрушения несущих стен и перекрытий, потопами и иными пагубными результатами проведенных нелегальных работ.

При покупке квартиры рекомендуется проверить помещение и документацию, чтобы избежать неприятных ситуаций, касающихся несанкционированных ремонтов.

ВАЖНО! Основные конструкции многоквартирного здания, внутренние несущие стены и колонны являются основой дома. Следовательно, замена и снос этих элементов квартиры не могут быть произвольными. Незаконно осуществляя капитальный ремонт жилища, существует риск не только штрафов – это угрожает конструкции всего дома.

Перепланировка кухни. Общие требования

Рассмотрим требования по перепланировке, которые затрагивают кухню. В данном помещении должен обязательно быть источник естественного света (окно). А если окна нет, нужно сделать окошко в комнату с достаточным естественным освещением.

Естественный свет на кухне

Подключая вытяжку к плите не забудьте оставить естественную вентиляцию. Особенно это важно, если плита на кухне газовая.

Естественная вентиляция кухни

Газовый стояк, как и другие коммуникации, нельзя полностью зашивать отделочными материалами. Доступ к ним необходим для сотрудников газовой службы.

Границы кухни с газовой плитой не могут меняться (объединение с другими комнатами). Но, если вы хотите создать кухню-гостинную законно, выходом будет использование больших дверей или раздвижные перегородки, которые плотно закрываются. При правильном исполнении такая перепланировка согласуется.

Кухня-гостиная при перепланировке

Есть также способ, когда отключается газ, и ставится электроплита. Но сделать это сложно, и вам могут отказать из-за нехватки выделенной мощности и по другим причинам.

Если у вас в квартире электроплита, то в этом случае объединение кухни и жилой комнаты возможно. Единственное ограничение имеется у однокомнатных квартир. Здесь также потребуется раздвижная перегородка или дверь для разграничения жилой и кухонной зоны.

При перепланировке квартиры имеется возможность перенести кухню на место коридоров и кладовок. При этом нужно:

• Выдержать минимальную площадь для кухни-ниши 5 м², для отдельной кухни — ширину ≥ 190 см и площадь ≥ 6 м² (8 м² для двух и более комнатных квартир).
• Выполнить сложное подключение вентиляции и канализации.
• Не нарушать путь эвакуации при чрезвычайных ситуациях.
• Отделить плиту стенкой от входной двери.

Перенос кухни при перепланировке

Расширение кухни на коридор или кладовку разрешается без проблем. Расширять на санузел — только на последнем этаже. На остальных этажах это делать нельзя, так как ваша кухня окажется под санузлом соседа (нарушение санитарных норм). Расширение кухни на комнату допустимо, если под вами нет жилой квартиры. В противном случае кухня нависнет над жилой комнатой соседа, что послужит поводом отказать в согласовании перепланировки.

Куда жаловаться

При подозрении в нарушениях несущей конструкции дома следует посетить Жилищную инспекцию по месту регистрации недвижимости. Если в ходе проверок установлено, что у виновника нет необходимых документов для проведении перепланировки, информация передается в прокуратуру или суд, где наложит штраф и потребует вернуть все в исходное состояние.

Когда изменения касаются зданий, которые зарегистрированы как памятники культуры, то нужно обращаться в архитектурный надзор. После регистрации заявления и отсутствия конкретных действий можно смело жаловаться в другие учреждения местного самоуправления, а дальше в судебные инстанции. В небольших поселках следует обращаться в местные административные организации.

Согласование перепланировки

При самостоятельном обращении узаконивание перепланировки квартиры согласовывают в несколько этапов:

• получить административное разрешение на проведение переустройства жилых и нежилых помещений. Процедура начинается со сбора документов в государственные учреждения, которые расположены по месту регистрации объекта недвижимости в новостройке или старом фонде. Такими органами могут быть Жилищная инспекция и отдел капстроительства. Если все бумаги подготовлены и отсутствуют вопросы по порядку оформления документов, то нужно обращаться сразу в многофункциональный центр, что значительно сбережет силы и время;
• заказать проектную документацию либо самостоятельно изготовить план переустройства. Проектные документы подготавливают специализированные компании, у которых есть законное разрешение на эту работу из госорганов. По эскизу, выполненному самостоятельно, можно получить согласие, но не всегда. По нему разрешается только отражение сноса ненесущих стен или работы, которые не приведут к изменениям в конструкции инженерно-технических коммуникаций;
• следующим этапом будет обращение с собранными документами в уполномоченную организацию — Жилинспекцию;
• получение согласия компетентных структур на изменения в соответствии с актами. Временной промежуток рассмотрения и получения согласованного проекта может длиться до 45 суток. Три дня предоставляется дополнительно для отправки постановления заявителю;
• после получения разрешения нужно перенаправить его в БТИ, чтобы правильно зафиксировать и оформить изменения.

Как узаконить перепланировку квартиры

На данный момент из возможных вариантов приведения самовольных действий в соответствие с законом, существует два варианта:

• При решении вопроса в ходе судебных разбирательств (этот способ используется чаще всего);
• Соблюдение обозначенной местными властными органами административной процедуры. Эта процедура сходна с процессом оформления разрешительной документации на выполнение перепланировочных работ.

На этом этапе, следует рассмотреть процесс приведения выполненной перепланировки в соответствие с законом.

Где проводится регистрация

Регистрация перепланировки квартиры должна проводиться в БТИ, Жилищной инспекции или муниципалитете. Туда отдают бумаги для согласования и выдачи нового плана, где будут зафиксированы все выполненные изменения. Для этого сотрудники этой организации приходят на объект, при этом оформляется необходимый акт.

Если не последовал отказ, то на следующем этапе нужно повторно обратиться в организацию, там выдадут новый паспорт. После этого необходимо посетить Росреестр для внесения видоизменений.

Через суд

Узаконить переустройство через суд можно при отказе компетентных органов. Подают исковое заявление, в котором требуют либо оспорить решение, либо сохранить проведенные изменения объекта недвижимости.

Чтобы утвердить изменения в судебном порядке потребуются следующие документы:

• квитанция о внесении пошлины (300 рублей);
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• документы из БТИ;
• проектная документация;
• заключительная оценка уполномоченных органов;
• разрешение проектного учреждения;
• остальные документы, обосновывающие правомерность узаконивания;
• заявление (образцы исковых заявлений можно найти на стендах в суде).

После процесса последует или отказ, или подтверждение законности перепланировки. Решение вступит в законную силу через 30 дней. В случае положительного решения суда, следует посетить БТИ для внесения изменений в техпаспорт жилища.

Что можно сделать без разрешения?

Вы вправе производить следующие действия:

• Косметический ремонт. Включает в себя любые отделочные работы.
• Сборку и демонтаж встроенной мебели.
• Переустановку электрической плиты в пределах кухни.
• Замену или монтаж межкомнатных и входных дверей.

В некоторых случаях можно уведомить об изменениях соответствующие органы после окончания работ. Для этого нужно написать заявление в БТИ о произведенной перепланировке и необходимости ее приемки специальной комиссией. Это можно сделать, если вы:

• перенесли сантехнику в пределах кухни или санузла;
• закрыли проем или сделали новый не в несущей стене;
• установили перегородку из гипсокартона, не добавляющую нагрузки на перекрытия;
• произвели остекление балкона или лоджии;
• ликвидировали тамбур.

Однако лучше все-таки оповестить о перепланировке заранее.

Если планировка уже сделана

Если произошел самовольный перенос или снос капитальных стен, то необходимо безотлагательно подготовить проектную документацию и согласовать проект в Жилинспекции. Узаконивается самовольная перепланировка квартиры таким же образом, как и при первичном обращении. Необходимо только будет оплатить штраф за незаконную перепланировку для ее легализации. Эксперты в жилищных вопросах советуют согласовывать переустройство так, как будто оно еще не выполнено. В таком случае грозить штрафом это не будет. Но это возможно только при незначительных изменениях в квартире.

Когда в помещение уже сделана основательная перепланировка, которая затронула, например, несущие стенные конструкции, то легализацию таким способом оформить не получится, ведь выезд жилищного инспектора неизбежен.

Для совершения процедуры сначала необходимо подать заявление в Жилищную инспекцию. Затем следует собрать следующий список документов:

• правоустанавливающее свидетельство на жилье;
• письменное подтверждение всех зарегистрированных жильцов;
• план БТИ и технический паспорт;
• проект изменений;
• решение о безопасности выполненного переустройства в уполномоченной организации.

Примерно через месяц последует вердикт, с которым нужно обратиться в Жилинспекцию при вынесенном разрешении. Пришедший через установленное время инспектирующий сотрудник осмотрит квартиру на соответствие нормативам и оформит акт, после этого проведенное переустройство будет легализовано. За нарушение наложат штраф от 2 тыс. до 2 тыс. 500 рублей. Затем следует посетить Росреестр с техпланом, правовыми документами на жилье, планом БТИ и согласием уполномоченных инстанций на перепланировку.

Этапы процедуры переустройства жилья

Первым этапом после принятия решения о переустройстве жилой площади является сбор документации.

Список необходимых документов для подачи заявления о перепланировке квартиры:

• Технический паспорт квартиры;
• Документ, подтверждающий решение общего собрания собственников многоквартирного дома о разрешении внесения изменений в план общей собственности (копия и оригинал);
• Удостоверение права на земельный участок, если изменения в плане здания предполагает возведение дополнительных лестниц в подвальные помещения в пределах установленного земельного участка;
• Кадастровый паспорт — в случаях, предусмотренных в предыдущем пункте;
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру;
• Информация о лицах, зарегистрированных и проживающих на данной жилплощади (выписка из домовой книги);
• Разрешение на проведение работ по перепланировке жилья, заверенное в ЖЭУ или ТСЖ;
• Копия финансово-лицевого счета;
• Заключение Санитарно-эпидемиологической станции о соответствии жилья санитарным нормам;
• Заключение МЧС об уровне пожарной безопасности в письменном виде;
• Эскиз или проект квартиры.

Ознакомьтесь 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства» в Российской Федерации

Эскиз не требует юридического подтверждения. Его уместно заказывать, если в процессе перепланировки осуществляются:

• Демонтаж или возведение стен, не являющихся несущими;
• Увеличение или уменьшение диаметра окон с соответствующими заменами рам;
• Демонтаж или возведение перегородки между туалетом и ванной комнатой;
• Создание и замуровывание дверных проёмов.

Согласно действительному закону, перепланировка квартиры по проекту происходит в случаях:

• Возведения лестниц в двухуровневых квартирах;
• Переноса санузла и кухни в другие помещения квартиры;
• Изменения устройства пола;
• Замены газовых плит на электрические;
• Установки тяжёлых сооружений, увеличивающих нагрузку на несущие конструкции здания.

Составлением проектов перепланировки квартир занимаются проектно-технические организации.

Для получения более подробной информации о том куда обращаться за предоставлением перечисленной документацией можно обратиться к юристу-консультанту. Его консультация совершенно бесплатна.

Если вся необходимая документация собрана, можно приступать к следующему этапу — утверждению проекта или эскиза на проведение работ. Для этого необходимо обратиться в архитектурный отдел районной администрации. В двух экземплярах подписывается соответствующее заявление, и полный пакет документов направляется в жилищную инспекцию.

Решение жилищной инспекции о разрешении или разрешении перепланировки, согласно закону, выдается не позднее чем через месяц с момента подачи документов. В случае положительного решения работы могут быть начаты с момента вступления данного решения в силу. На мероприятия по плановому изменению жилья выделяется 4 месяца.

По окончанию работ уполномоченные сотрудники жилищной инспекции осуществляют проверку изменённого жилища в целях утверждения результатов. Далее собственникам необходимо предпринять следующие шаги:

• Получение акта о проведённых работах;
• Оформление новых технического и кадастрового паспортов;
• Пройти регистрацию в УФРС или МФЦ, в случае если была изменена изначальная площадь помещения.

Сроки

Как было сказано выше, сроки на осуществление работ по перепланировке после сдачи дома в эксплуатацию — 4 месяца. Время на прохождение остальных этапов зависит от типа изменения изначального квартирного плана:

• По эскизу или проекту, без внесения изменений в несущие конструкции: получение разрешения в течение двух месяцев, сдача результатов проведённых работ — 1 месяц, обновление технического паспорта — 10 рабочих дней;
• По проекту с изменениями в несущих конструкциях: техническое заключение о допустимости проведения подобных работ — 15 дней, получение разрешения — 2-3 месяца, сдача результатов — 10 дней.

Как узаконить перепланировку?

Самовольное изменение изначального квартирного плана чаще всего можно узаконить только через суд (часть 4 статья 29 ЖК). Однако, согласно действительному закону, в некоторых случаях допускается обращения в местные органы самоуправления. Во втором случае процедура узаконивания будет тождественна получению разрешения на осуществления рассматриваемых работ.

Если вопрос легализации уже поведённых работ решается через суд, необходимый алгоритм действий будет следующим:

• Составление иска в судебную инстанцию районного типа;
• Сбор необходимой документации, уже перечисленной ранее;
• Подготовка квитанции об уплате государственной пошлины (300 рублей);
• Явка на заседание суда;
• Проведение экспертизы, в целях которой — сбор доказательств о не причинении ущерба несущим конструкциям и субъектам общей собственности (при необходимости);
• Получение решения суда.

Если решение суда положительное, на основании полученного документа необходимо оформить новый технический паспорт. В случае неудовлетворительного судебного решения, апелляционные протесты подаются в течение 30 последующих рабочих дней.

Если квартира в ипотеке

Квартиры в ипотеке также можно производить ремонт и переустройство. Для перепланировки в этом жилье нужно следовать определенным условиям. Так как эти помещения состоят в залоге у финансово-кредитных структур, все переустройства в них могут ограничиваться этими компаниями.

Договор ипотеки может состоять из следующих моментов:

• перепланировка в ипотечной квартире обязательно согласовывается с представителями банка;
• строго запрещается проводить какие-либо архитектурные изменения в помещении.

Особенностями узаконивания переустройства помещения в ипотеке являются требования предоставить в Жилищную инспекцию дополнительный документ – разрешение в письменном виде финансово-кредитной организации. Чтобы получить это согласие, нужно начинать с написания заявления, а за его рассмотрение придется заплатить комиссию, которая составляет от 2 тыс. до 5 тыс. рублей.

Помимо предоставления разрешения на изменение конфигурации жилого помещения от банковской компании нужно будет взять положительное заключение от страховой организации. Этот документ понадобится также направить в Жилинспекцию для утверждения проводимых работ.

ВНИМАНИЕ! Если финансово-банковская структура прописала в договоре невозможность архитектурного переустройства, то обладателю квартиры в ипотеке нужно будет дожидаться полного возврата средств банку.

Как оформить

Оформление перепланировки в апартаментах очень похоже на согласование изменений в квартире.

Только риск получить отрицательный ответ гораздо ниже, так как меньше существует ограничений.

На первых порах вам нужно будет иметь дело с тремя организациями:

1. БТИ;
2. жилищная инспекция;
3. проектное бюро (не обязательно, так как проект требуется только при вмешательстве в несущие конструкции).

• БТИ выдает вам техпаспорт помещения (до и после перепланировки).
• Жилинспекция рассматривает заявление, дает разрешение на перепланировку и принимает работу.
• Проектное бюро изготавливает, при необходимости, проект нового устройства и конфигурации объекта (можно воспользоваться и типовым проектом, что дешевле, но не учитывает ваших индивидуальных пожеланий).

Документы

Для начала перепланировки вам потребуется:

• техническое заключение о состоянии помещения. Его получают в организации, которая проектировала данное здание (если в процессе переустройства потребуется затронуть несущие конструкции). Если данной организации уже не существует, то следует обратиться в архитектурный отдел вашего населенного пункта. Например, в г. Москва такое заключение при отсутствии фирмы-проектировщика может выдать только МосжилНИИпроект. Если несущие конструкции затрагиваться не будут, техническое заключение может выдать любое проектное бюро, имеющее допуск СРО;
• технический паспорт и поэтажный план строения. Выдает БТИ;
• проект или эскиз, в зависимости от вида работ по перепланировке.
• документ, устанавливающий право собственности на данное помещение.

С этими документами вы обращаетесь в жилинспекцию, где составляете заявление установленного образца.
В течение месяца жилинспекция рассматривает его и затем дает вам письменное разрешение или отказ с обоснованием.

Приступать к работам можно только при наличии разрешения.

По окончании работ:

• требуется пригласить сотрудников жилинспекции, которые составляют акт сдачи-приемки работ. Этот документ необходим для выдачи нового техпаспорта (обращаются за ним в БТИ);
• получив новый техпаспорт на помещение, требуется внести изменения в кадастровый паспорт. Для этого обращаются в Росреестр (через МФЦ). Эта процедура является заключительной, она дает возможность в дальнейшем совершать разные сделки с данной недвижимостью.

Сколько стоит узаконить перепланировку

Стоимость перепланировки квартиры зависит от региона проживания. При самостоятельной регистрации изменений она обойдется достаточно дешево, но для этого необходимы определенные знания. При отсутствии таковых следует обратиться для получения разрешения в специализированные компании, которые имеют государственное разрешение на подобную деятельность. Для ориентировки в ценах, чтобы легализовать несогласованные переустройства, обратимся к работе столичных компаний.

Для внесения изменений в документы, которые зафиксируют монтаж перегородок, стоимость услуг составляет около 30 000–50 000 рублей при условии, что это не затрагивает несущие стены никаким образом. Увеличение метража санузла в счет прихожей, снос перегородки между жилым помещением и кухонным и тому подобные работы будут стоить от 60 тыс. до 100 тыс. рублей.

Самым дорогостоящим будет изменение конфигурации несущих стен жилого объекта. В такой ситуации внесение изменений в документы на квартиру обойдется в сумму более чем 100 тыс. рублей.

Что можно делать при перепланировке

Законодательством РФ предусмотрены те виды работ, что можно делать при перепланировке квартиры. Согласно с Постановлением московского правительства №508 (пункт 2 и 3) при переустройстве помещения допускаются следующие строительно-ремонтные работы:

1. Дверные и оконные проемы в несущих и ненесущих конструкциях и перегородках. В данном случае есть свои нюансы. Чем ниже этаж, тем сложнее будет получить разрешение контролирующих инстанций и реализовать эту идею на практике. На нижние этажи приходится большая нагрузка, чем на верхние, из-за чего вмешательство в несущие конструкции нижних ярусов дома может не самым лучшим образом отразиться на целостности и прочности всего дома. Чтобы осуществить перепланировку квартиры с монтажом дверных проемов в несущих стенах, необходимо тщательно обследовать техническое состояние всех несущих перегородок. Также очень важно выяснить перед началом работ, осуществлялось ли что-то подобное соседями снизу и сверху. Если они уже сделали проемы в несущих конструкциях, то добиться разрешения у муниципалитета на проведение аналогичных ремонтных работ не получится.
2. Расширять помещение ванной комнаты и туалета, а также проводить замену сантехнического оборудования. Этот вид перепланировки допустим лишь в том случае, когда общая площадь санузла увеличивается не за счет кухни или жилых помещений, а к примеру, за счет коридора или подсобного помещения (кладовой, чулана и т.д.). Установка джакузи и душевой кабины предполагает увеличение потребления воды и электричества. Громоздкое сантехническое оборудование также увеличивает нагрузку на межэтажное перекрытие, поэтому его монтаж требует согласования с Жилищной инспекцией и другими компетентными органами.
3. Соединять между собой или разделять жилые комнаты. Кто-то объединяет две небольшие комнаты в одну просторную, пытаясь визуально увеличить пространство, а кто-то, наоборот, пытается разделить одну большую комнату на две более компактных. Также можно расширить жилое пространство за счет коридора или кухни при условии, что кухня не оборудована газовой плитой. А вот за счет жилых комнат увеличивать площадь ванной комнаты или туалета запрещается. В последнее время стало модным объединять кухню с прилегающей к ней комнатой, чтобы создать просторное, но функциональное помещение кухню-гостиную. В однокомнатных квартирах такая планировка превращает жилое помещение из обычной квартиры в квартиру-студию с выделенными функциональными зонами (рабочая зона, зона отдыха, гостиная, кухня). А вот в просторном жилом помещении с несколькими комнатами кухня-гостиная позволит не только визуально расширить пространство, но и сделать его более комфортным и практичным. Если стена, разделяющая кухню со смежной комнатой, является несущей, то объединить эти два помещения можно только созданием проема определенной ширины. Снести несущую перегородку невозможно.
4. Соединять между собой соседние квартиры. Это допускается лишь в том случае, когда собственником этих квартир является одно лицо. Объединение квартир возможно как в горизонтальном, так и в вертикальном сообщении. Это значит, что из нескольких квартир можно сделать одну более просторную, даже если они расположены на разных (но смежных) этажах.
5. Объединять балкон/лоджию с комнатой. Часто с целью увеличения (визуального, фактического) жилого пространства многие прибегают к объединению лоджии с жилым помещением. Получить разрешение на проведение такого перепланировки весьма затруднительно, поскольку объединение этих двух помещений в квартире может стать причиной дефицита тепла в других квартирах вашего дома. Но вполне возможно объединение лоджии с комнатой при условии, что отопительная система на лоджию выводиться не будет, а вместо нее там будет установлен электрический обогревательный прибор (если это не влияет на напряжение электрической сети). В каждом регионе могут быть свои нормативные акты, регламентирующие именно этот вид работ по перепланировке квартиры. К примеру, в столице РФ запрещено объединять лоджию с жилой комнатой. Между ними обязательно должна быть перегородка, которую по желанию можно заменить панорамными окнами с широкими распашными дверями.
6. Проводить ремонтные работы по наружному остеклению балконов и лоджий, а также устанавливать на фасад здания кондиционерные блоки. Для остекления балконов с недавних пор не требуется специальное разрешение при условии, что через них не проходит пожарная лестница. А крепление на наружную стену дома кондиционерного оборудования и установка спутниковых антенн не расценивается как существенное изменение фасада здания, поэтому является законной и также не нуждается в специальном разрешении контролирующих органов.
7. Менять местами функциональные зоны (переносить кухню на место жилой комнаты и наоборот). В принципе этот вариант перепланировки допускается по закону, но он достаточно сложный технологически. Плюс ко всему выбить у муниципалитета разрешение на такие изменения в конфигурации квартиры практически нереально. Если в планах перенести кухню в комнату, которая расположена под жилой комнатой или гостиной соседей снизу, то вряд ли органы местной власти допустят такие переделки. Кухня считается источником сырости и повышенной влаги, что может негативно сказаться на жилом помещении соседей, особенно учитывая, что жилые комнаты недостаточно гидроизолированы. Поэтому такой вид перепланировки доступен только жильцам первых этажей, под которыми нет жилых помещений.
8. Сделать проход из спальни в ванную и туалет. Установить вход в санузел просто со спальни можно, но при условии, что в квартире он не единственный. Также можно сделать ванную комнату рядом с жилым помещением, но главным условием здесь является наличие входа с коридора. Также важно учитывать, что ванная и санузел не могут быть расположенными над жилыми комнатами и кухней соседей нижнего этажа.
9. Установить в квартире камин. Это удовольствие доступно только жильцам последнего этажа или владельцам многоэтажных квартир, расположенных на верхних этажах. При этом монтаж камина возможен на любом этаже многоэтажной квартиры. Жильцы нижних этажей могут порадовать себя электрическими или биокаминами, установка которых не требует согласования с контролирующими инстанциями. Один только нюанс – должна быть хорошая качественная вытяжка.
10. Создать лоджию на нижних этажах. Это допустимо, но только если данный вопрос согласован на общих сборах жильцов дома и представителей компании, которая управляет домом. При наличии согласия всех жильцов, необходимо собирать пакет документов и подавать его в муниципалитет для получения официального разрешения контролирующих органов на создание лоджии в квартире, расположенной на нижних этажах здания.