Как разменять квартиру правильно в 2020 году

Продажа приватизированной квартиры с несовершеннолетними детьми

• заявление от обоих родителей о предстоящей сделке;

письменное согласие детей, достигших четырнадцатилетнего возраста;

• лицевые счета, выписку из домовой книги в подлинниках, свидетельство о рождении детей подлинник — продемонстрировать, копию — сдать;
• свидетельство о собственности на имя детей или другие документы, подтверждающие их имущественные права на жильё;
• документы об оценке квартиры от БТИ, кадастровый план;
• документ об уважительной причине отсутствия второго родителя, если обращается только один из них;
• документ из налоговой об уплате всех налогов на недвижимость.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок?

Продажа квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не имеющий имущественных прав, порождает множество слухов и домыслов. В итоге иные владельцы даже не допускают мысли о подобной сделке. Между тем, она вполне возможна, если соблюсти все требования, установленные законом в отношении данной процедуры.

Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?

Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

1. Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
2. Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
3. Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:

• площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
• расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
• условия проживания;
• техническая оснащенность;
• соответствие санитарных норм утвержденным законом;
• иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

Фактически ребенок младше 18 лет, не имеющий права собственности на данное жилье, но зарегистрированный в нем, не принимает участия в сделке купли-продаже. В договоре согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ прописывается, что продавец обязуется снять с регистрационного учета тех, кто в квартире числится — в том числе ребенка.

Иногда продавец физически не имеет возможности раньше перерегистрировать несовершеннолетнего, поскольку продаваемая квартира – единственное место проживания. Таким образом, нужно построить альтернативную сделку купли-продажи: бывший владелец сразу продает одну и покупает новую квартиру с последующей регистрацией детей в ней.

Как узнать, прописан ребенок в квартире или является собственником?

Имеет ли зарегистрированный ребенок права собственности на данное жилье?

Проверить данный факт позволяет только выписка из ЕГРН, получить его можно в территориальных отделениях Росреестра или в МФЦ.

Нужно ли разрешение органов опеки при продаже квартиры, где прописан ребенок?

Понадобится ли разрешение органов опеки и попечительства, чтобы продать квартиру, где прописан ребенок до 18 лет?

Наличие или отсутствие у ребенка доли владения конкретной квартирой – ключевое обстоятельство, влияющее на необходимость оформлять разрешение органов опеки.

1. Если ребенок – не владелец, интересы относительно имущества при продаже не страдают, следовательно, обращение в ООП не требуется.
2. Когда квартира, которой распоряжаются, принадлежит несовершеннолетнему, требуется разрешение на продажу от органов опеки.
3. Если ребенок-сирота, пребывающий под опекой, имеет регистрацию, но не входит в число собственников, то разрешение ООП тоже нужно согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Прежде чем ООП выдадут разрешение, нужно сделать справку, которая информирует, кто зарегистрирован в квартире, — ее выдает УВМ МВД. Обязательно предоставляются:

• паспорт представителя.
• свидетельство о рождении.
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Затем родители с ребенком от 14 лет отправляются в ООП, предоставив документы:

• заявление;
• оригинал свидетельства о рождении;
• выписку из ЕГРН;
• договор купли-продажи/дарения;
• справку об отсутствии задолженности.

Также родители предоставляют ООП сведения о том, что новые условия, в которых будет жить ребенок, не станут отличаться от предыдущих в худшую сторону. Исключением служит случай, когда несовершеннолетний находится под опекой или попечительством.

Прописан несовершеннолетний

Семейная пара, являющаяся собственником квартиры, при разводе делит и общее имущество. Раздел осуществляется по решению суда, если же такового нет, по происшествию трех лет, когда истечет срок давности.

Если квартира приватизирована на одного из супругов, но сам процесс приватизации проводился уже после регистрации брака, она будет считаться общим имуществом.

В таком случае жилье принадлежит разделу.
Если же приватизация выполнялась одним из супругов до оформления брака, жилье будет принадлежать только ему.
И делить в таком случае не нужно. Еще один нюанс. Супруг мог получить недвижимость до вступления в брак, но приватизировать ее на имя супруги.

В таком случае квартира также будет общей. Как видно, много есть вопросов по данной теме, с которыми нужно ознакомиться даже тем, кто не планирует развод.

В каких случаях не производится раздел имущества по суду? Если составлен брачный контракт, в котором оговорены все условия развода и раздела имущества, а также в случае, если владелец дает согласие на размен.

В квартире разведенных супругов, готовящихся к размену жилья, может быть прописан несовершеннолетний ребенок. И это станет препятствием для совершения сделки, лучше ребенка перед разменом прописать по другому адресу. Органы опеки могут не дать согласие на выселение ребенка, его выписку, даже если имеется альтернативный вариант для переселения.

Как будет происходить размен муниципальной квартиры с несовершеннолетними детьми, решает местная власть. Она должна нести ответственность за судьбу детей, обязана предоставить им при расселении комфортную и просторную жилплощадь, не уступающую по удобствам предыдущей. На такой жилплощади должно быть возможным постоянное проживание и постоянная прописка.

Неприватизированная квартира

На данное время не все квартиры, находящиеся в муниципальной и государственной собственности, приватизированы, многие еще семьи проживают в них по договору социального найма. В таких случаях расселение производится по согласованию с муниципалитетом или органами государственной власти, в зависимости от того, кто является собственником недвижимости.
Жильцы подают в муниципалитет заявление на размен квартиры, если она не приватизирована, не принадлежит им на правах собственности. В заявлении следует указать причины, по которым граждане желают разъехаться из муниципальной квартиры.
Комиссия рассматривает заявление в течение месяца, потом направляет заявителю ответ со своим решением. Он составляется по стандартному образцу. В полученном ответе должно быть указано, как разменять муниципальную квартиру между родственниками, порядок действия лиц, включенных в процесс размена.

Исполком местной власти может быть инициатором расселения жильцов, если на это имеются веские основания, причины. При этом он должен предварительно уведомить граждан, проживающих в квартире, о предстоящем расселении. Важно, чтобы в данном случае не были ущемлены права жильцов имущественного характера.

Если все-таки нарушение прав произойдет, жильцы имеют право пожаловаться на органы местной власти в суд. Также граждане имеют право обратиться в суд, если получили неправомерный отказ на свое заявление по поводу расселения.

Как можно разменять квартиру в любой ситуации

Вопрос, как разменять квартиру, интересует тех, кто хочет через одну сделку совершить сразу две операции: продать и купить недвижимость. Алгоритм действий зависит от вида владения квартирой, статуса его жителей и других особенностей.

Приватизированной

Приватизация жилья предполагает возможность распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе продавать или разменивать. Поэтому подобная операция будет невозможной только в одном случае, если у недвижимости несколько владельцев и один из них не согласен на сделку.

Существует два способа мена:

1. классический (прямой);
2. альтернативный.

В первом случае один владелец квартиры предлагает её в обмен на две другие меньшей стоимости. Это позволяет сэкономить время и уменьшить количество необходимых документов. Получается, что осуществляется одновременный переезд из одного жилья в другое.

Во втором случае владелец недвижимости выставляет её на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант покупки новых. Этот способ предполагает участие агентства недвижимости, у которых есть обширная база клиентов. Альтернативная мена является наиболее распространенным способом проведения сделки и используется, когда продавец хочет улучшить свои жилищные условия.

При размене приватизированной недвижимости стороны заключают договор мены, в котором при необходимости прописывают условие о доплате. Необходимым условием сделки является согласие всех собственников жилплощади, составленное в письменном виде и заверенное нотариально.

Неприватизированной

Подобная сделка возможна, только если обмен будет осуществляться с таким же объектом недвижимости (находящимся в муниципальной или государственной собственности). Связано это не только с правовыми особенностями ситуации.

Закон устанавливает возможность сделки только между объектами недвижимости одинаковой формы собственности.

Достаточно сложно найти человека, который захочет обменять собственное жильё на квартиру, которой можно только пользоваться, без права совершать сделки с недвижимостью. Если такой желающий всё же найден, для проведения сделки размена нужно подготовить:

• письменное согласие всех зарегистрированных на жилплощади лиц, заверенное нотариально;
• разрешение собственника недвижимости (муниципалитет либо иной государственный орган);
• договор социального найма (если имеется только ордер, необходимо обратиться в жилищный отдел муниципалитета для получения договора);
• справку из ЖЭКа о зарегистрированных жильцах;
• справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Окончательный список документов зависит от конкретного региона.

Договор размена составляется при участии юридического собственника жилья (муниципалитета), нанимателя квартиры и покупателя.

Муниципальной

Помимо сложностей с поиском согласного на подобный обмен, сделка с муниципальной квартирой имеет ряд других препятствий:

• несогласие на сделку зарегистрированных проживающих;
• непригодность жилплощади (нуждается в капитальном ремонте с выселением проживающих либо стоит на очереди к сносу);
• среди проживающих есть тяжелобольной человек, который физически не сможет покинуть квартиру, даже если подписал согласие на сделку (хотя п.4 ст.51 ЖК РФ устанавливает обязанность муниципалитета представить проживающим иную квартиру либо выселить больного для принудительного лечения, если его состояние несет опасность для жизни и здоровья других жильцов);
• наличие долгов по коммунальным услугам;
• имеются законные притязания на недвижимость со стороны третьих лиц.

Таким образом, разменять муниципальное жильё возможно, но это связано с целым рядом сложностей.

Ипотечной

Первое, что нужно учитывать в данном случае, любые операции с недвижимостью возможны только с согласия банка, который является её юридическим собственником до выплаты долга. Поэтому начинать подготовку к размену нужно с получения разрешения от банка на сделку.

Процедура может проводиться разными способами:

1. С заключением сделки на основании соглашения о мене и последующей замене залога. Этот вариант целесообразен, когда речь идёт о двух квартирах, имеющих примерно одинаковую стоимость. Легче всего получить согласие банка, если оба объекта недвижимости находятся в одном населенном пункте. Если заёмщик хочет переехать в другой город, необходимо учитывать наличие в нём филиала банка.

Ещё один способ увеличить шансы на получение банковского согласия — покупка более дорогой квартиры без увеличения кредитного долга. По этому варианту банк получает более дорогой залог, что для него достаточно выгодно.

Если предполагается обмен на более дешевое жильё, согласие можно получить, если погашена большая часть долга.

1. С подписанием двух договоров купли-продажи: продажи ипотечной недвижимости и покупки другой. Если у потенциального покупателя недостаточно денег на приобретение новой квартиры, банк может согласиться на замену заёмщика. В итоге продавец может рассчитывать только на разницу между ценой на жильё и остатком по долгу.
2. С использованием краткосрочного займа без залога. В этом случае заёмщик берёт потребительский кредит, с помощью которого расплачивается за ипотеку и снимает обременение с квартиры. Это позволяет существенно расширить круг потенциальных покупателей. Такой вариант выгоден, если плата за недвижимость позволит расплатиться с новой ссудой, потому что проценты за потребительский кредит будут на порядок выше, чем на ипотечный.

Главное условие для беспрепятственного размена недвижимости — согласие всех собственников. При этом важно учитывать, что если один из владельцев не хочет менять жилплощадь, даже суд не вправе принуждать его к этому. Тем не менее, закон предусматривает обстоятельства, когда размен одной квартиры на две другие производится в судебном порядке. К таковым относится:

• невозможность дальнейшего совместного проживания (например, при разводе);
• неприемлемое поведение одного из проживающих;
• невозможность прийти к согласию мирным путём.

Важно учитывать, что для обращения в суд необходимо иметь не только весомые основания, но и твёрдые доказательства своей позиции: свидетельские показания, врачебные заключения, фото/аудиоматериалы и пр.

Если одним из жильцов является гражданин, не достигший совершеннолетия, для размена необходимо согласие органов опеки. Покупателю квартиры важно особенно внимательно проверить, выписался ли ребёнок перед оформлением сделки, потому что лишить его права на проживание через суд будет затруднительно. Это возможно только, если будет доказано, что:

• он не проживает на жилплощади в течение длительного времени (более года);
• его родители не участвуют в оплате коммунальных счетов;
• у ребёнка есть возможность зарегистрироваться в другом месте (по месту проживания родителей).

Интересы несовершеннолетних граждан соблюдаются законом в первую очередь. Поэтому органы опеки дадут согласие на сделку только при условии, что она не влечёт за собой ухудшение условий проживания ребёнка.

Необходимые документы

Для проведения размена понадобится:

• личный паспорт владельца;
• паспорта и свидетельства о рождении всех проживающих;
• правоустанавливающий документ, если квартира приватизирована;
• договор социального найма, если жилплощадь муниципальная;
• письменное согласие каждого жильца, заверенное нотариально;
• выписка из домовой книги;
• справа об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• согласие органов опеки и попечительства, если в квартире проживает несовершеннолетний.

Таким образом, размен квартиры является хорошим вариантом, если её владельцы не хотят более проживать вместе. Но для того, чтобы сделка прошла успешно, важно учитывать множество моментов, от которых зависит также скорость разрешения жилищного вопроса.