Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена ипотечной, приватизированной и муниципальной жилплощади, принудительного размена квартиры через суд, междугороднего обмена квартирами и обмена старого жилья на новое.
Понятие
Что такое договор обмена квартиры на дом с участком?
При такой сделке сторона, имеющая в собственности квартиру, меняет ее на дом с земельным наделом, на котором он расположен.
Если участники соглашаются, что мена неравноценна, одна из них делает другой доплату деньгами.
При данной сделке первый участник утрачивает собственность на квартиру (является ее продавцом), взамен приобретает собственность на дом и участок (является их покупателем).
Вторая утрачивает собственность на участок земли с домом на нём (является их продавцом), приобретает собственность на квартиру (является их покупателем) (читайте об обмене дома на квартиру).
Договор мены квартиры на дом с земельным участком образец.
О том, как обменять комнату в общежитии или коммунальной квартире, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена жилплощадями, вы можете узнать из наших статей.
Разбираемся в вопросах перераспределения земельных участков
14 июля на образовательном канале в социальной сети «Instagram» состоялась очередная онлайн лекция «Школы Росреестра».
В прямом эфире эксперты обсудили вопросы перераспределения земельных участков, получения прав собственности на земельный участок, образованный в результате перераспределения, а также привели примеры отказа в государственной регистрации и судебной практики.
Что такое перераспределение земельных участков? Это изменение границ смежных наделов с согласия двух собственников, с установлением новых границ. Процедура регламентируется статьей 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации. Закон о перераспределении земельных участков определяет упрощенную процедуру — достаточно заключить соглашение между собственниками смежных наделов и зарегистрировать сделку в местном муниципальном органе, а также поставить новые участки на кадастровый учет.
Елена Николаева, первый заместитель министра по управлению государственным имуществом Свердловской области:
«Перераспределить значит переформатировать границы земельного участка по определенным правилам. Правила эти заложены в Земельном кодексе РФ в статьях 39.27–39:29».
Согласно классификации, предложенной законодательством, есть три типа возможных изменений границ — с участием собственников:
���� Юридических и физических лиц.
В этом случае нужно заключить соглашение между собственниками наделов и получить разрешение государственных органов.
���� Муниципальных структур.
Этот тип сделок используют только для передачи надела от одного государственного учреждения к другому.
���� Муниципальных структур и физических лиц.
Здесь действует особо жесткий регламент размежевания, а к наделам предъявляется ряд дополнительных требований.
«Наибольший интерес представляют собой земельные участки, образуемые в результате перераспределения частной земли и государственной»
, — отметила Елена Павловна.
На практике часто встречается ситуация: земельный участок проходит под индивидуальным жилым домом и необходимо прирезать палисадник, который уже в пользовании собственников, или прирезать земельный участок, который находится позади огорода. В таком случае возникает вопрос: что нужно делать, чтобы провести перераспределение? как увеличить земельный участок?
Поясняем, в таком случае необходимо учитывать определенные правила при оформлении «прирезки» к своему земельному участку для индивидуального жилищного строительства:
— убедиться, что земельный участок отмежеван;
— убедиться, что из прирезаемой территории невозможно сформировать самостоятельный участок;
— убедиться, что отсутствует проект межевания территории или перераспределять в соответствии с ним;
— посмотреть в Правилах землепользования и застройки на сайте муниципалитета «прирезаемая» территория и свой участок находится в одной территориальной зоне;
— проверить на публичной кадастровой карте, что представляет собой та территория, которую землепользователь желает прирезать.
Основные отказы в перераспределении земельных участков:
— нет согласия землепользователей, арендодателей, залогодержателей;
— здание на прирезаемом земельном участке будет находиться в собственности третьих лиц;
— перераспределение с тем земельным участком, где утвержден проект межевания территории межевания и схема (ознакомиться можно на официальном сайте — екатеринбург.рф, в разделе Официально – Департамент архитектуры ).
О порядке постановки на кадастровый учет (ГКУ) и регистрации права на земельный участок, образованный в результате перераспределения, рассказалаЛюбовь Павловна Жучкова, заместитель начальника отдела гос.регистрации недвижимости УправленияРосреестра по Свердловской области: «Для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, образуемого из земельного участка, принадлежащего физическому лицу и используемого для эксплуатации жилого дома, и неразграниченных земель заинтересованное лицо подает в орган регистрации права (Росреестр) заявление и межевой план.Заявление может быть подано органом, осуществляющим распоряжение земельными участками через портал Росреестра в электронном виде. Также заявление может быть подано заинтересованным лицом через многофункциональный центр (МФЦ), если в акте органа указано, что оно может обратиться или должно обеспечить постановку на кадастровый учет земельного участка».
Отдельно было отмечено, что межевой план готовится в электронном виде на диске. Он может быть подготовлен на основании схемы расположения земельного участка, либо на основании проекта межевания территории.
Если кадастровый инженер готовит межевой план на основании проекта межевания территории, тонеобходимо проверить узаявителя наличие согласия органа на перераспределение, чтобы в дальнейшем этот земельный участок мог быть поставлен на кадастровый учет и могло быть зарегистрировано право заинтересованного лица. Срок постановки на кадастровый учет 5 рабочих дней.
Для регистрации права собственности заинтересованное лицо подписывает соглашение с органом, осуществляющим распоряжение землями (на территории города Екатеринбурга — Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, на территории Свердловской области — администрации муниципальных образований) и подает его в орган регистрации права через МФЦ. Если нет замечаний к документам осуществляется регистрация права. По результатам регистрации права заявителю через МФЦ выдается выписка из ЕГРН, в которой отражен собственник земельного участка. В данном случае постановка на кадастровый учет и регистрация права осуществляется не одновременно, так как задействованы земли государственной собственности, которые относятся к исключению.
Если же в перераспределении задействованы земельные участки, находящиеся в собственности, права на которые зарегистрированы в ЕГРН (собственность и собственность), то в данном случае будет одновременно осуществляться постановка на кадастровый учет и регистрация права на образованные земельные участки, прекращение права на исходные земельные участки.
На практике чаще всего регистратор приостанавливает гос. регистрацию:
— если при подаче документов на перераспределение земельных участков заявитель не подаёт заявление на регистрацию права;
— еслив межевомплане, подготовленном кадастровым инженером, содержатся ошибки (неправильно заполнены разделы, отсутствуют согласия арендаторов, нет утвержденной схемы, или схема представлена, но при проверке регистратор видит, что утвержден проект межевании территории).
Подтверждением актуальности данной темы стало количествовопросов,поступивших от слушателей во время онлайн лекции.
Напоминаем, что на странице «Школы Росреестра в «Instagram»в открытом доступерегулярно проводятся трансляции, в ходе которых можно задать вопросы специалистам.Принять участие может любой желающий. Для этого необходимо стать гостем или подписчиком аккаунта @66rosreestr или перейти по ссылке https://www.instagram.com/66rosreestr/
Ждем вас в «Школе Росреестра»!
Какими законами регламентируется?
Рассматриваемый тип договора впервые был закреплен в РФ указом президента в 1993 году. Нормы, его регулирующие, изложены в 31-й ст. ГК РФ.
Согласно ст. 567-й ГК РФ, на эти правоотношения распространяются правила ст. 30-й ГК Российской Федерации, которые статье 31-й и сути действия мены не противоречат. Если сути этих действий расходятся, применяют нормы ЗК. Регистрация сделки производится на основе статей. 131-й, 164-й ГК РФ.
Обзор практики судов РФ можно найти в Письме №69 Президиума ВАС РФ от 24.09.2002г.
Для чего нужен?
Цель предпочтения рассматриваемого варианта соглашения – получить желаемый результат в кратчайшие сроки с минимумом издержек.
Попутно решаются другие задачи:
- Снижается риск обмана, возможность мошенничества. В отличие от купли-продажи при сделке мены ни один ее участник не остается без жилья.
- Единовременность сделки исключает возможность потери средств из-за инфляции. Сделки купли-продажи такую опасность содержат, в чем мы неоднократно убеждались в годы реформ.
- Накопить или взять в кредит нужную для покупки сумму сложно и рискованно из-за девальвации, финансовой неграмотности населения, мошенничества банков. Рассматриваемый тип сделки решает проблему взаимной нехватки наличных денег.
- Неспециалисту трудно адекватно оценить предназначенную к продаже собственную и покупаемую чужую недвижимость. Человек приобретает то, что ценно индивидуально для него, хотя с рыночной точки зрения может и не являться ценностью.
- Сделка мены надежно защищена от судебных исполнителей 446-й статьей ГПК.
- Среди россиян немало легкомысленных граждан, которым трудно удержаться от соблазна растранжирить наличные, которые внезапно оказались на руках: пропить, потратить на наркотики, развлечения, блеснуть роскошью и расточительством. В итоге такого поведения легко оставить себя и семью без жилья и возможности его приобрести. Мена уберегает от такого опрометчивого поведения.
- Экономия на налогах. При мене НДФЛ берется лишь с суммы доплаты, если она официально упомянута в договоре (читайте о договоре мены с доплатой).
Альтернативный вариант купли-продажи недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, предполагает уплату НДФЛ обеими сторонами, в итоге мы получаем удвоение налога. - Мена помещения в многоквартирном доме на частный дом – отличный вариант решения проблем родственников. Родители не в состоянии вести приусадебное хозяйство по возрасту, им требуется городской уют. Семья сына, напротив, полна энергии, ей нужно место для гаража, бассейна, бани, теплицы. Поменяться в таком случае – естественный выход, при котором ни один из участников не утрачивает возможности бывать по прежнему месту проживания.
- Такое соглашение устраняет необходимость временного найма жилья при поиске новых вариантов путем купли-продажи. Это избавляет семью от временных неудобств, которые могут затянуться.
Единственные квартира, дом с участком относятся к категории недвижимости, которую у человека нельзя изъять за долги, конфисковать по уголовному приговору. Если должник на мгновение превратит единственное жилье в деньги, кредитор вправе изъять их. Такой должник рискует стать бомжем.
Требования к форме и содержанию
Документ заключается в письменной форме. Его нотариальное заверение производится по требованию одной или обеих сторон.
Участниками являются только собственники недвижимости.
- В шапке указывают Ф.И.О.; адреса регистрации; номера, даты и органы выдачи, коды подразделения, адреса регистрации паспортов.
- Числа пишутся цифрами и прописью.
- В конце текста Ф.И.О. участников указываются полностью и ставятся подписи.
- Если собственников объектов несколько, необходимы паспортные данные и подписи каждого. Если в их числе есть юр. лица, вместо паспортных данных пишутся их реквизиты, подпись ставит руководитель или доверенное лицо (прилагается доверенность).
К документу прилагаются:
- план участка земли с домом;
- поэтажный план здания, в котором находится жилплощадь;
- передаточные акты, подписанные участниками.
При желании стороны могут заключить предварительный договор.
Условия договора мены
Основными существенными условиями договора мены, которые должны быть согласованы сторонами, являются:
- Определение предмета договора – передаваемых участков для обеих сторон;
- Определение количественных характеристик передаваемого имущества;
- Определение равноценности свойств и стоимости передаваемых участков, либо указание соразмерной компенсации для установления такой равноценности.
Согласование существенных условий сделки происходит на стадии подготовки договора и основывается на правоустанавливающих документах на участки земли (кадастровый паспорта, отчеты о кадастровой и рыночной стоимости и т.д.).
Существенные условия
К существенным условиям относят:
- Предмет: какая конкретно жилплощадь (адрес, технические характеристики) меняется на какой дом (адрес, технические характеристики) и участок (местонахождение, площадь, план). Правоустанавливающие документы на все объекты, кем, когда, где зарегистрированы.
- Размер доплаты (при наличии), порядок внесения.
Без существенных условий договор не считается заключенным.
Технические характеристики дома и квартиры включают количество комнат, площадь каждой, общую и жилую площадь, инвентарную стоимость по документам БТИ (реквизиты справки), материалы, из которых построены здания, количество этажей, технические паспорта с планами расположения на этаже и земельном участке.
По земельным наделам указываются кадастровые номера, площадь, цель пользования, функциональное назначение, список находящихся на них объектов, нормативную стоимость, прилагаются экспертные оценки, кадастровые карты.
Участники правоотношений в тексте информируют друг друга о имеющихся проблемах в отношении обмениваемых объектов (или их отсутствии):
- Спорах о собственности, границах участка, претензиях, исках третьих лиц.
- Сервитутах.
- Нахождении недвижимости в аренде, залоге, под арестом.
Образец договора мены земельными участками
Договор мены земельными участками
г. ___________________ «_____» _______________ 20__г.
Мы, нижеподписавшиеся _______________________________________________
_______________________________________________________________________
_______________________________________________________________________
___________________________________________________________, являющийся
собственником земельного участка, что удостоверяется и ________________
_______________________________________________________________________
___________________________________________________________, являющийся
собственником земельного участка, что удостоверяется _______________
_______________________________________________________________________
______________________________________________________________________,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. По настоящему договору произведен обмен принадлежащего на
праве собственности ________________________________ земельного участка
(Ф.И.О.)
_______________________________________________________________________
(с расположенными на нем объектами недвижимости или без них)
на принадлежащий на праве собственности _______________________________
(Ф.И.О.)
земельный участок _____________________________________________________
(с расположенными на нем объектами недвижимости
______________________________________________________________________.
или без них)
1.2. Обмениваемый земельный участок, принадлежащий _________________,
(Ф.И.О.)
имеет площадь _____________, кадастровый № _____________, расположен
(га, кв.м)
_______________________________________ на землях _____________________
(город, район, субъект Федерации) (целевое назначение
________________ , предоставлен (приобретен) для _____________________.
земель) (цель использования)
Нормативная цена земли составляет ___________________________________
(сумма в рублях)
согласно прилагаемому к настоящему договору акту.
Оценка расположенных на обмениваемом земельном участке объектов
недвижимости установлена в сумме ______________________________________
(сумма в рублях)
согласно прилагаемой к настоящему договору сводной ведомости оценки
строений, помещений и сооружений.
1.3. Обмениваемый земельный участок, принадлежащий _________________,
(Ф.И.О.)
имеет площадь _____________, кадастровый № _____________, расположен
(га, кв.м)
_______________________________________ на землях _____________________
(город, район, субъект Федерации) (целевое назначение
________________ , предоставлен (приобретен) для _____________________.
земель) (цель использования)
Нормативная цена земли составляет ___________________________________
(сумма в рублях)
согласно прилагаемому к настоящему договору акту.
Оценка расположенных на обмениваемом земельном участке объектов
недвижимости установлена в сумме ______________________________________
(сумма в рублях)
согласно прилагаемой к настоящему договору сводной ведомости оценки
строений, помещений и сооружений.
2. Земельные и иные споры по обмениваемым земельным участкам
2.1. _____________________ довел до сведения _____________________,
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
что по обмениваемому им земельному участку ____________________________
(не имеется
___________________________________________________________________ или
земельных споров)
имеются следующие земельные и иные споры:
а) __________________________________________________________________
_______________________________________________________________________
б) __________________________________________________________________
______________________________________________________________________.
2.2. _____________________ довел до сведения _____________________,
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
что по обмениваемому им земельному участку ____________________________
(не имеется
___________________________________________________________________ или
земельных споров)
имеются следующие земельные и иные споры:
а) __________________________________________________________________
_______________________________________________________________________
б) __________________________________________________________________
______________________________________________________________________.
3. Обременения обмениваемых земельных участков (сервитуты и иные
права третьих лиц по ним)
3.1. На земельном участке, принадлежащем на праве собственности
_____________________, установлены сервитуты на площади _____________.
(Ф.И.О.) (га, кв.м)
На земли участка распространяются иные права третьих лиц в
связи с:
— принадлежностью ___________________________________________________
(название объектов)
_______________________________________________________________________
________________________________________________________ третьим лицам;
— передачей земельного участка (части земельного участка) в аренду
третьему лицу;
— передачей земельного участка (части земельного участка) во
временное пользование третьему лицу;
— передачей земельного участка (части земельного участка) в залог.
3.2. На земельном участке, принадлежащем на праве
собственности _____________________, установлены сервитуты на площади
(Ф.И.О.)
_____________.
(га, кв.м)
На земли участка распространяются иные права третьих лиц в
связи с:
— принадлежностью ___________________________________________________
(название объектов)
_______________________________________________________________________
________________________________________________________ третьим лицам;
— передачей земельного участка (части земельного участка) в аренду
третьему лицу;
— передачей земельного участка (части земельного участка) во
временное пользование третьему лицу;
— передачей земельного участка (части земельного участка) в залог.
3.3. Границы земель, обремененных правами других лиц, и
содержание этих прав указаны на прилагаемых к настоящему договору
планах (чертежах) обмениваемых земельных участков.
4. Ограничения в использовании обмениваемых земельных участков
4.1. На земли участка, принадлежащего _______________________________
(Ф.И.О.)
на праве собственности, распространяются следующие ограничения в
использовании в связи с установлением санитарно-защитных,
технологических и других зон или отнесением земель участка
(или его части) к землям природоохранного, рекреационного, историко-
культурного значения:
а) _________________________________________________________________;
б) _________________________________________________________________;
в) _________________________________________________________________.
4.2. На земли участка, принадлежащего _______________________________
(Ф.И.О.)
на праве собственности, распространяются следующие ограничения в
использовании в связи с установлением санитарно-защитных,
технологических и других зон или отнесением земель участка
(или его части) к землям природоохранного, рекреационного, историко-
культурного значения:
а) _________________________________________________________________;
б) _________________________________________________________________;
в) _________________________________________________________________.
4.3. Границы земель, на которые распространяются ограничения в
использовании, указаны на прилагаемых к настоящему договору планах
(чертежах) обмениваемых земельных участков.
5. Обязательства сторон
5.1. Обмен земельными участками по настоящему договору производится
без доплат.
5.2. По настоящему договору стороны обменивают земельные участки,
не состоящие под арестом (запрещением) и свободные от любых (кроме
изложенных в разделе 3 настоящего договора) имущественных прав
и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения
договора ____________________________ и ____________________________.
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
не могли не знать.
5.3. Земельные участки обмениваются в качественном состоянии — как
они есть.
5.4. Сторона, в собственность которой в результате настоящего
договора переходит земельный участок, принимает на себя
обязательство соблюдать упомянутые в разделе 3 права третьих лиц,
вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной
договоров.
5.5. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем
договоре, определяются законодательством Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации.
6. Заключительные положения
6.1. Договор вступает в силу с момента регистрации районными
(городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству,
на территории которых расположены обмениваемые земельные участки,
нотариально удостоверенного договора.
6.2. Настоящий договор составлен в ____-__ экземплярах.
6.3. Расходы по заключению настоящего договора несут обе
договаривающиеся стороны в равных частях.
6.4. В качестве неотъемлемой части к договору прилагаются:
— планы или чертежи границ обмениваемых земельных участков;
— акты установления нормативной цены обмениваемых земельных
участков, выданные районными (городскими) комитетами по земельным
ресурсам и землеустройству;
— сводные ведомости оценки строений, помещений и сооружений,
расположенных на обмениваемых земельных участках (прилагаются при
включении строений, помещений и сооружений в предмет договора);
— требования залогодержателя по задолженности (прилагаются в случае,
если один или оба обмениваемых участка переданы в залог);
— доверенности лиц, уполномоченных выступать при заключении договора
от имени сторон, обменивающих земельные участки (прилагаются в
случае подписания договора уполномоченными лицами);
— копии договоров аренды, временного пользования, залога, заключенных
сторонами с третьими лицами, по предмету настоящего договора.
Регистрация Комитета по земельным ресурсам и землеустройству
Заверительная подпись и печать нотариуса
Подписи сторон
Права и обязанности сторон
При мене продавец недвижимости обязан передать ее; покупатель обязан принять.
Каждая сторона обязана:
- Передать объекты:
- В разумный срок уведомить контрагента об обнаруженном нарушении условий договора.
- Принять переданные объекты.
- Оплатить поровну связанные со сделкой и ее регистрацией расходы.
— свободными от прав иных лиц; — со всем оборудованием, документами; — в указанном в договоре количестве; — именно те, что указаны в соглашении; — согласованного качества и комплектации; — с ключами, остекленными окнами, входными дверями.
Каждая сторона вправе требовать от контрагента выполнения его обязательств. От выполнения обязанностей участники могут быть освобождены при возникновении обстоятельств неодолимой силы.
Документ составляется в трех экземплярах (для обеих сторон и регистрирующего органа). После подписания передаточных актов и госрегистрации соглашения взаимные обязательства считаются выполненными.
Регистрация
Нужно ли и где регистрировать? Собственность участников правоотношений переходит после последовательного выполнения трех действий:
- Регистрации документа с внесением изменений в Госреестр.
- Фактической передачи объектов друг другу с подписанием передаточных актов.
- Регистрации права собственности каждого участника.
Документы, необходимые для регистрации:
- заявления сторон;
- паспорта, учредительные документы юр. лиц;
- доверенность (при необходимости);
- квитанция уплаты пошлины;
- кадастровая карта участка;
- 3 экземпляра документа;
- нотариально заверенное или подтвержденное личной явкой согласие супругов сторон, если они в браке;
- правоустанавливающие документы на объекты;
- технические кадастровые паспорта;
- если сторона получает объект с обременением, соответствующе оформленное согласие третьих лиц на сделку.
Документ регистрируется в учреждении Росреестра по месту нахождения одного из объектов мены, право собственности – по месту нахождения соответствующих объектов.
Алгоритм действий для регистрации договора
Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:
- заявление о проведении регистрационных действий;
- общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
- нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
- договор мены и передаточные акты;
- правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
- межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
- платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).
В зависимости от варианта обращения, регистрационные действия будут проведены за срок от 7 до 12 дней (при обращении через Многофункциональный центр регистрация займет на два дня дольше). После завершения регистрационного этапа, новый владелец земельного участка получит выписку из госреестра ЕГРН.
Регистрация договоров мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения сделки. Для этого правообладателю участка нужно соблюсти следующий алгоритм действий:
- получить межевой план на долю через кадастрового инженера;
- направить другим собственникам уведомление о заключении договора мены с предложением выкупить долю на преимущественном праве;
- если в течение месяца на указанное предложение не последовало согласия, либо был получен отказ, договор представляется в нотариальную контору для удостоверения.
Также по теме: Имеют ли право в СНТ требовать от вас установить счетчики на столбах?
После удостоверительной отметки нотариуса дальнейшие регистрационные действия в Росреестре будут проходить по общим правилам.
Особенности и нюансы
Недостатком такого типа соглашения является трудоёмкость и длительность поиска удовлетворяющего обе стороны варианта. Их приходится искать на интуитивном качественном уровне; ценовые показатели в этой сфере условны. При поиске варианта мены значительно сокращается возможность выбора.
По закону в жизни человека лишь одна сделка по покупке жилья влечет налоговый вычет базы НДФЛ в размере ее суммы. Если намечается главная, может быть, единственная такая покупка в жизни, глупо не воспользоваться льготой. Но действует она лишь в отношении купли продажи.
Если это актуально хотя бы для одной из сторон, заключать договор она откажется. Поэтому нередко даже в случаях, когда реально граждане меняются недвижимостью, оформляют правооьношения встречными договорами купли-продажи.
Индивидуальный, нерыночный подход к оценке приобретаемого путем мены объекта приводит к трудностям его продажи в дальнейшем, например, наследниками покупателя.
Двойная регистрация документа влечет двойные расходы на оплату услуг регистратора и дополнительную трату времени.
Всегда есть риск, что контрагент на одном из этапов остановится и не доведет его до конца, что повлечет необходимость судиться или расторгать соглашение, неся убытки и терпя неудобства.
Когда признается недействительным?
Основной риск заключения договора мены взамен встречной купли-продажи: три года после сделки одна из сторон вправе передумать и предъявить претензии к контрагенту, добиваясь ее отмены с возмещением своих расходов.
Существует богатый перечень поводов, по которым реально добиться в суде расторжения документа и восстановления первоначального положения.
Особо велика вероятность такого исхода, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных граждан, участники правоотношений формально подошли к составлению текста соглашения, передаточных актов, не приобщили какие-то документы.
Мотивов у истца может быть несколько. Один из них – его реально обманули, скрыв негативные качества объекта. Но могут быть другие варианты.
Например, сделанная при сделке доплата не была указана в соглашении, чтобы не платить налога. При расторжении соглашения требовать возврата этой суммы контрагент не вправе.
Более того, явная неравноценность сделки, из-за которой потребовалась доплата, повышает вероятность признания ее судом ничтожной. Контрагент расторгает соглашение по суду, а полученную без оформления доплату присваивает.
Покупатель сразу приступил к реконструкции дома, масштабному строительству на участке. Противная сторона подает иск о расторжении мены с целью присвоить результаты стройки.
Наняв опытного адвоката, она добьется успеха. Вложенные в перестройку средства ответчика будут присвоены контрагентом. Плюс ему придется доплатить за издержки переезда, моральный ущерб.
Мена и дарение земельного участка — Земельное право (Меденцов А.С.)
Мена земельного участка.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один земельный участок в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже земельных участков, если это не противоречит специальным правилам и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В результате договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на них.
Основные правила купли-продажи земельных участков, которые рассматриваются в качестве недвижимого имущества, установлены гражданским законодательством. Правила о купле-продаже земельных участков содержатся также в земельном законодательстве.
Объектом мены
могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Стороны при заключении договора мены обязаны предоставить друг другу имеющуюся у них информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Недействительными являются следующие условия договора мены земельного участка:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Дарение земельного участка.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, применяемые к мнимым, притворным сделкам.
Обещание безвозмездно передать кому-либо земельный участок признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу участка.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения – земельный участок – ничтожно. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
