Стоит ли брать ипотеку в 2020 году: мнение экспертов

Изложенный ниже способ позволяет отсрочить первые платежи по ипотеке за новостройку на срок от 1 до 5 месяцев. Это может быть полезно при инвестировании в новостройки для того чтобы снизить вложения и повысить процентную доходность.

Как должен происходить процесс покупки квартиры по ФЗ 214 при ипотеке:

1. Вы бронируете квартиру (этап может отсутствовать). Как правило внося небольшую сумму денег можно закрепить за собой квартиру и сохранить условия приобретения квартиры на 1-2 недели.
2. Вы заключаете договор с застройщиком
3. Вносите первый взнос по ипотеке. Обычно он составляет 10-20% от стоимости квартиры.
4. Едете в банк и заключаете ипотечный договор.
5. Приносите ипотечный договор застройщику
6. Договор долевого строительства отправляется на регистрацию в федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии или по другому в росреестр.
7. Через не более чем 18 дней договор зарегистрирован, после чего вам нужно приехать в банк и окончательно утвердить график платежей.
8. В тот же день банк переводить деньги застройщику и именно с этого дня вы начинаете платить ипотеку.

То есть, если мы хотим как можно дольше не платить первые платежи по ипотеке задача сводиться к тому, чтобы максимально растянуть эти 6 шагов. Так как, пока банк не перечислит деньги застройщику то вы ему ничего не должны и вам не надо платить деньги за ипотеку, а перечислить он деньги только тогда когда все остальные документы будут в порядке.

Итак по пунктам где что и как можно затянуть:

Поездка в банк (2 недели)

После того, как договор с застройщиков заключен вам нужно съездить в банк и подписать предварительный ипотечный договор. Часто в договоре долевого участия прописаны конкретные сроки в которые нужно приехать в банк, если они указаны, то приезжаем в последний день

Здесь есть возможность еще немного потянуть резину сказав, что в указанные сроки вы никак не сможете заехать в банк, прикрыться можно например неотложной командировкой. Как правило застройщик без каких либо вопросов идет навстречу и ждет несколько недель пока вы утрясете свои дела и съездите в банк.

Как уменьшить платежи по ипотеке?

После того, как заемщик взял ссуду и оформил ипотеку, через месяц происходит первое перечисление установленного платежа. С этого срока можно рассмотреть альтернативные возможности снижения размеров выплат по ипотеке.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Виды платежей при ипотечном кредитовании

Размер взносов всегда зависит от типа кредита, которые взял заемщик. Выделяют несколько наиболее выгодных видов платежа:

1. Разграниченный или по-другому его называют дифференцированный. С учетом высокой инфляции этот вариант является одним из выгодных. При расчете процентов в учет берется остаток основной задолженности по кредиту. Поэтому из года в год заемщик платит меньше процентов. Главный плюс этого вида – это минимальная переплата по ссуде. Тут есть и минусы. Такой тип кредитования за счет процентов предусматривает большой размер первоначального взноса.
2. Аннуитетный. Это тот вид платежа, при котором сумма кредита и процентов по нему оплачивается постепенно одинаковой суммой. В этом варианте большая часть суммы – это проценты от всего кредита. В этом случае сумма первого и последнего взноса будут одинаковыми.

Способы снижения платежа по ипотеке

Один из популярных способов уменьшения суммы кредита – это рефинансирование.

Этот термин означает процесс получения другого займа для погашения уже существующего кредита, но на более выгодных условиях. Другими словами, это новый кредит для погашения старого.

С помощью него многие уменьшают платежи по ипотеке. Этот вариант выгодно использовать, если в новом кредите процентная ставка будет ниже, чем в нынешнем. Но будьте готовы к тому, что банк согласится обменять вашу ипотеку только в том случае, если вы были добросовестным заемщиком и не допускали никаких просрочек по кредиту.

• Термины ландшафтного дизайна. Словарь и расшифровка

Соединительная шина для автоматов в щитах дома. Какую лучше выбрать?

• Гриль-зона на участке. Как лучше сделать? Преимущества и недостатки разных решений

• Отопительный котел. Надо ли его чистить и обслуживать каждый год?

• Косметический ремонт, капитальный и реконструкция дома. В чем разница?

• Виды систем очистки сточных вод для загородного дома

• Как избежать обмана при покупке коттеджа, дома, земельного участка?

• Гараж в коттедже. Где лучше построить: отдельно на участке или рядом с домом?

• Свайный фундамент дома. Какие есть виды, преимущества и недостатки

• Натуральный (природный) камень в интерьерах

Если заемщик решает сделать перекредитование, то он может взять новый кредит в другом банке.

Перед принятием решения заемщик должен выяснить: будет ли это выгодно или нет. Если он получит всего 1-3 процента снижения ставки, потратив при этом больше сил и времени, то эта операция будет не слишком выгодной.

Еще одним из условий успешного перекредитования является срок погашения по кредиту. Если он увеличится, то плюс этой операции будет лишь в снижении ежемесячного взноса.

Как сэкономить при оформлении ипотечного кредита?

В процессе ипотечного кредитования заемщик может неплохо сэкономить на страховании. Это можно сделать, выбрав страховую компанию не по рекомендации банка, а любую другую на свой выбор, где выгоднее условия.

Еще один из вариантов – это имущественный вычет. С помощью него можно вернуть 13 процентов от сумм, уплаченных при покупке жилья (но не более двух миллионов рублей).

Процесс возврата не прост — требуется оформление и предоставление множества документов в налоговый орган и распространяется только на работающее население с официальной заработной платой.

Стоит учесть, что при рефинансировании заемщик теряет право на налоговый вычет, потому что новый заем будет использован в качестве взноса за старый кредит, а не на покупку собственности.

Для экономии важно учитывать и период погашения ссуды. Более короткий срок погашения займа позволит получить больше выгоды и значительно меньшую переплату по процентам.

Как брать ипотеку на квартиру?

Прежде чем изучать тонкости закладной на квартиру по ипотеке и другие детали, важные, но не первостепенные, нужно подумать, нужны ли в принципе заёмщику жильё и кредит для его приобретения. Вполне может случиться, что при зрелом размышлении он откажется от казавшихся разумными планов и предпочтёт какой-либо другой вариант — кто знает, в какой момент и насколько сильно изменятся обстоятельства.

Чтобы взять квартиру в ипотеку, нужно предварительно оценить свои возможности

Если же иных путей получения квартиры не предвидится, остаётся всё та же ипотека — и несколько подготовительных ступеней, к ней ведущих.

Оценка своих возможностей

Первый шаг будущего кредитополучателя, как однозначно следует из советов бывалых, — тщательная, неспешная и желательно всесторонняя оценка собственных возможностей. Речь идёт не только о платёжеспособности, хотя и о ней будет сказано чуть ниже; сейчас же нужно рассмотреть всю совокупность обстоятельств, передвигаясь от одного фактора к другому и сделав в конце вывод — пусть неутешительный, зато позволяющий избежать полного краха.

К таким факторам относятся:

1. Условия получения кредита. Принимая их во внимание, можно рассчитать ипотеку на квартиру, пользуясь онлайн-калькулятором на сайте финучреждения-фаворита или лично придя в отделение. Важнейшие условия — это годовая процентная ставка, срок, на который банк готов предоставить деньги, тип платежей (аннуитетные или дифференцированные) и обязательность первого взноса. Приложив немного усилий, кредитополучатель сможет взять ипотеку на квартиру и без первоначальных вложений, однако за такую возможность придётся переплатить — а значит, лучше проявить немного терпения и подкопить денег на взнос, чем впоследствии переплачивать по процентам. Тем более что обычно это 15–20% от требуемой суммы — много, но всё же по силам твёрдо настроенному человеку.
2. Способность к ежемесячным выплатам. Если совокупный доход семьи составляет 30 тысяч рублей, из которых порядка 75% тратится на основные потребности (еда, медикаменты, плата за найм жилья и коммунальные услуги), рассчитывать на ипотеку вряд ли стоит: выплачивать оставшиеся 7–8 тысяч рублей в месяц придётся чуть ли не бесконечно (не принимая в расчёт отсутствие «подушки безопасности»), а рисковать и брать на себя повышенные обязательства — глупо: в какой-то момент кредитополучатель или столкнётся с привходящими неблагоприятными факторами, которые в итоги приведут к катастрофе, или просто-напросто сорвётся.
3. Ориентировочная стоимость жилья. С одной стороны, она зависит от возможностей кредитополучателя и готовности банка предоставить требуемую сумму; с другой, и это не менее важно, — от характеристик квартиры. Следуя советам бывалых, не стоит сразу покупать роскошную недвижимость в центре города, тем более если планируется перебраться из подселения или однушки, которую получатель делит со старшими родственниками; лучше понемногу продвигаться вперёд — шаг за шагом, но наверняка, не стремясь прыгнуть выше головы.
4. Категория квартиры. В зависимости от конкретного предложения и собственных предпочтений можно взять в ипотеку как первичное (ранее не имевшее хозяина, в том числе строящееся), так и вторичное (уже принадлежащее кому-то на момент подписания договора) жильё. Стоимость недвижимости сильно зависит от этих факторов — как и от инфраструктуры района, наличия поблизости медицинских, образовательных учреждений, супермаркетов, остановок или станций метро и других деталей.
5. Необходимая сумма кредита. Накопив деньги на первоначальный взнос и изучив возможности занять у родных и знакомых, а также продать что-то, не представляющее насущной необходимости, сделав вклад в квартиру, получатель средств сможет определить, сколько именно ему не хватает — эту сумму (не больше и не меньше) и следует просить у банка.

Важно: ипотечный кредит относится к целевым — никто не выдаст заёмщику деньги на руки. Таким образом, брать слишком много не рекомендуется — получившийся разрыв будет лишь новой проблемой, а не возможностью устроить ремонт или приобрести бытовую технику.

Выбор финучреждения

Определившись со своими возможностями и вычислив, какой примерно суммы не хватает для покупки квартиры, будущий кредитополучатель может приступить к выбору банка. Как и на предыдущем этапе, здесь нужен комплексный подход: оформлять ипотеку просто потому, что в одном финучреждении меньше процентная ставка или первоначальный взнос, неразумно. Обычно эти преимущества компенсируются, а то и перебиваются недостатками ипотечной программы — и чтобы в дальнейшем не жалеть и не искать способы расторжения кредитного договора, лучше изучить все факторы.

Смотрите также: На каких условиях можно получить кредитную карту Сбербанка?

К факторам, определяющим предложение кредитора и имеющим первостепенное значение, относятся:

1. Годовая процентная ставка. Само собой, чем она меньше — тем лучше плательщику; с другой стороны, пониженная ставка неминуемо будет связана с рядом неприятных условий — ни один банк не станет предлагать кредитополучателю выгодные условия из чистого альтруизма. Обычно низкие проценты — не более чем маркетинговый ход, а на деле кредитор может не только подпортить картину другими условиями, но и предусмотреть для себя возможность изменять её с течением времени.
2. Иные проценты, штрафы и пени. Получателю следует с самого начала поинтересоваться, сколько ему придётся платить за расчётное обслуживание, получение дополнительной информации, уточнение графика платежей и другие услуги, а также какие штрафные санкции предусмотрены банком за просрочки и возможные огрехи. В эту же категорию можно включить стоимость страхования жизни, здоровья, работы и непосредственно квартиры — от последнего отказаться, в соответствии с законом, не получится, а значит, нужно заранее учитывать излишние расходы.
3. Срок погашения обязательств по кредиту. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку и на 25–30 лет, понимая, что чем дольше кредитополучатель платит за квартиру, тем больше они получат денег; другие же, ставя во главу угла финансовую безопасность, ограничивают срок окончательного расчёта пятью-десятью годами. Этот фактор необходимо принимать во внимание в большей мере заёмщику, не имеющему возможности ежемесячно расставаться с крупной суммой: чем меньше у него получается платить, тем на более долгий срок растянется ипотека.
4. Тип регулярных платежей. На сегодня банки предлагают два варианта: аннуитетные и дифференцированные выплаты. Первые удобнее с «эксплуатационной» точки зрения: получатель каждый месяц переводит банку одну и ту же сумму, не утруждая себя расчётами и не сверяясь с графиком. Вторые — практичнее: в первую очередь заёмщик выплачивает тело кредита равными долями, а проценты в данном случае вторичны. Однако следует принимать во внимание, что дифференцированные платежи, постепенно уменьшаясь, сначала могут стать для покупателя квартиры попросту неподъёмными. Чтобы снизить финансовое бремя, ему придётся или растягивать срок погашения задолженности, или уменьшать сумму.
5. Требования к кредитополучателю. Основные факторы — его официальный ежемесячный доход, качество кредитной истории, готовность представить все необходимые документы, наличие залогового имущества и поручителей и так далее; чем больше совокупность положительных обстоятельств, тем охотнее банк даст заёмные средства — и наоборот. Именно поэтому на моменте отбора финучреждения не стоит останавливаться на одном варианте: всегда следует иметь запасные, чтобы вдруг не столкнуться с необходимостью спешно подыскивать новый банк. Нужно понимать, что заключение кредитного договора — обоюдный процесс, требующий совпадения воль кредитора и кредитополучателя, и не рассчитывать на стопроцентную готовность финучреждения рисковать своими деньгами.
6. Требуемые документы. Некоторые банки готовы перечислить на счёт получателя нужную сумму только после представления им всевозможных бумаг — от паспорта с ИНН до справки с места работы и выписки из трудовой книжки; другие, включая Сбербанк и ВТБ 24, предлагают упрощённый порядок, вплоть до возможности взять ипотеку по двум документам, компенсируя свои риски повышенной процентной ставкой и увеличенным первоначальным взносом.
7. Готовность работать со льготными категориями граждан. Если у человека есть право на материнский капитал, участие в программах для многодетных семей и другие дополнительные возможности, следует подыскать финучреждение, согласное предоставить деньги на таких условиях. В большинстве случаев это крупные банки, хотя при желании можно найти и структуры поменьше — всё зависит от возможностей и личных предпочтений потенциального заёмщика.

Важно: если квартира уже присмотрена и заёмщику требуется срочно заплатить за неё, чтобы не допустить перекупки, нужно принимать во внимание и срок рассмотрения банком заявки. Как правило, чем крупнее финучреждение, тем больше в нём бюрократии — и наоборот: например, у Сбербанка на ответ заявителю может уйти больше недели, а у его менее крупных собратьев, всё ещё сохраняющих независимость, — три-четыре дня.

Подача заявки и сбор документов

Изучив условия, предлагаемые банками, и выбрав лидера (или несколько лидеров), можно переходить к заполнению анкеты и сбору необходимых документов. Как правило, сегодня банки дают пользователю возможность отправить заявку в режиме онлайн, просто вписав данные в удобную электронную форму и нажав на кнопку «Отправить» или аналогичную.

Это интересно: Формы и виды заработной платы

Это позволяет сэкономить время на походе в отделение и ожидание в очереди, а также, что важно для многих заёмщиков, исключить на первых порах человеческий фактор: результат рассмотрения анкеты не будет зависеть от внешности, грамотности речи и других факторов, способных испортить впечатление о потенциальном кредитополучателе.

Форма онлайн-анкеты и перечень данных, которые в неё следует внести, определяется самим банком и не зависит от желания отправителя. Крайне рекомендуется заполнить в ней все доступные поля, чтобы не столкнуться с отказом или дополнительными вопросами финучреждения. Впрочем, если была допущена небольшая погрешность и заявитель согласен уточнить сведения, особых сложностей с подачей заявки не предвидится.

Смотрите также: Что такое дифференцированный платёж по кредиту?

То же касается и списка необходимых для того, чтобы взять ипотеку на квартиру, документов. Обычно в него включаются:

• паспорт гражданина России или другой документ, в соответствии с законом подходящий для удостоверения личности;
• второй, а иногда и третий документ, подтверждающий актуальность паспорта: загранпаспорт, идентификационный номер налогоплательщика, СНИЛС (зелёная карточка), водительское или пенсионное удостоверение и даже военный билет;
• для мужчин в возрасте до 27 лет — военный билет, даже если он не был запрошен на предыдущем основании; необходимость предъявлять военный билет связана с повышенным риском для финучреждения: если заёмщика вдруг призовут, график выплат как минимум сместится на двенадцать месяцев;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ за указанный финучреждением срок — от квартала (трёх месяцев) до полугода и даже года;
• копия трудовой книжки, заверенная в отделе кадров или непосредственным начальником, или трудовой договор, обычный или срочный; взять деньги под гражданско-трудовой договор, как правило, значительно сложнее, а некоторые банки и вовсе отказываются рассматривать его наравне с трудовым;
• иные бумаги: свидетельство о вступлении в брак, согласие второго супруга на ипотеку, свидетельства о рождении детей, справку по форме 3-НДФЛ и даже справки от психиатра и нарколога — всё определяется фантазией и степенью осторожности займодавца.

Важно: шансы кредитополучателя, согласного привести с собой одного или двух поручителей или предоставить банку залоговое имущество, существенно возрастают; это следует иметь в виду, если высока вероятность получить отказ в выдаче заёмных средств. Кроме того, отдельные финучреждения готовы при «предъявлении» поручителей снизить процентную ставку на несколько пунктов.

Ожидание ответа и поиск квартиры

Как уже было упомянуто, срок рассмотрения банком заявки составляет от трёх дней до недели с лишним; податель заявки будет уведомлен о решении по телефону, электронной почте (значительно реже), с помощью SMS-уведомления или в ходе запланированного визита.

Если ответ положительный, будущий кредитополучатель сможет приступить к подбору квартиры, которую предполагается взять в ипотеку. Обычно срок, отводимый банком на поиски, составляет от одного до четырёх месяцев.

Подбирать недвижимость следует по следующим параметрам:

1. Качество самого жилья. Понятно, что чем комфортабельнее изначально квартира, тем лучше. И всё же не стоит слишком гнаться за удобствами: зачастую выгоднее взять недвижимость с ремонтом ниже среднего и самостоятельно провести необходимые работы, чем тратить деньги на «люксовую» квартиру.
2. Инфраструктура. Как бы ни было прекрасно жильё, если оно стоит в отдалении и на болоте (или рядом с перерабатывающим заводом), не стоит его покупать. Лучше присмотреть варианты поскромнее, но хотя бы немного включённые в окружающую среду.
3. Юридическая чистота. Не стоит брать в ипотеку, да и за «живые» деньги, квартиру, владелец которой не может подтвердить своё право на обладание ею и отсутствие ограничений и обременений. Проверить, нет ли осложняющих жизнь факторов, удастся с помощью справки из Единого государственного реестра недвижимости: заказать её может и покупатель, но обычно эту обязанность берёт на себя продавец.

Это интересно: Порядок списания ГСМ на предприятии и составление акта

Документы, относящиеся к найденной квартире, следует отнести в банк; если жильё соответствует условиям кредитора, он даёт одобрение, после чего составляется предварительное соглашение о предоставлении заёмных средств.

Заключение кредитного договора

Обычно оформление кредитного договора занимает минимум времени; после того как все документы собраны и заёмщик ещё раз ознакомлен с условиями, остаётся лишь поставить подпись в конце документа. Через непродолжительное время деньги поступят на счёт покупателя, а он переведёт их продавцу недвижимости — на этом процедура купли-продажи заканчивается, а выплата кредита — только начинается.

Вряд ли нужно напоминать о необходимости тщательно проверять и перечитывать все задействованные в сделках купли-продажи и кредитования документы: ни один банк не станет делать этого за заёмщика, а разбираться с юридическими сложностями незадачливому покупателю придётся самостоятельно.

Оформление договора страхования

Все банки, крупные и поменьше, любят навязывать клиентам страховку: жизни и здоровья, трудоустройства (на случай сокращения), приобретаемой квартиры. И если от большинства из них, следуя советам бывалых, можно отказаться ещё перед подписанием договора или в течение периода охлаждения, то с последним придётся смириться: право навязать заёмщику страхование жилья, в отношении которого оформляется кредит, дано банкам законодателем.

Зато никто не запрещает кредитополучателю самостоятельно подобрать страховую компанию: если постараться как следует, можно сэкономить до 50–100% от стоимости услуг, предлагаемых самим банком или аффилированными страховщиками.