ИЖС в Подмосковье: плюсы и минусы покупки участка или дома

ИЖС или СНТ — что лучше? Этот вопрос интересует граждан, собирающихся приобрести земельные участки во владение.

Территория Российской Федерации велика, поэтому разделена на категории и подлежит использованию только по назначению. В связи с этим покупка земли должна сопровождаться знанием категории, к которой она принадлежит.

Ниже рассмотрим преимущества и недостатки категорий и узнаем, что можно строить, какие дома, как организовать перевод категории из одной в другую и что нужно знать, чтобы не нарушить закон, какие существуют риски и как не получить отказ.

Категории земельных участков

В ЗК РФ прописаны существующие категории:

• земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственных нужд;
• под постройку населенных пунктов;
• участки специального назначения;
• особо охраняемые территории и объекты;
• земли лесного и водного фонда;
• участки, находящиеся в резерве страны.

Примите к сведению: лица, нарушающие порядок использования земельных угодий, несут не только административную, но и уголовную ответственность.

Законодательная база

Все, что касается землевладения, регулируется на уровне законодательства.

Список документов, к которым можно обратиться для решения вопросов, связанных с землей:

• ЗФ-136 — в нем указаны нюансы, связанные с передачей участка под ИЖС;
• ФЗ-218 — урегулирует порядок регистрации недвижимости;
• ФЗ-172 — содержит порядок перевода участка из одной категории в другую;
• ЖК РФ — определяет условия и порядок признания объекта жилым.

Отличия между ДНП и ИЖС

Если ДНП находится не в черте поселений, это означает, что все вопросы по благоустройству дачного поселка, решают владельцы участков самостоятельно, за свой счет. Сюда входит: водоснабжение, освещение, дороги. На ДНП участках строится дачный дом, для сезонного проживания, поэтому прописка не предусматривается. Участки ДНП дешевле ИЖС, поэтому и налог гораздо меньше, чем у ИЖС. Банки не берут в залог земли и объекты ДНП при оформлении ипотеки.

На участках ИЖС, вопросы, связанные с инфраструктурой решаются муниципальными органами власти. На таких землях возводится капитальное строение для проживания круглый год, присваивается адрес и гарантируется прописка. Оформляя ипотечный кредит, землевладения ИЖС берутся банками в виде залога. Но цена на участки ИЖС гораздо выше, чем на ДНП.

Проведя анализ положительных и отрицательных сторон, напрашивается вывод, что участки ДНП по ценовой политике выгоднее ИЖС

. Даже трудности с оформлением прописки, можно преодолеть, приложив усилия. Зато есть возможность на законных основаниях построить капитальный дом, со всеми коммуникациями. Это выгодное вложение средств каждого владельца такого участка.

Что лучше ИЖС или СНТ

Для того чтобы понять, что же всё-таки лучше, нужно понимать, для каких целей земля приобретается. Необходимо так же понять, что означает расшифровка аббревиатуры СНТ и ИЖС.

Итак, что значит СНТ? Это садовые некоммерческие организации, располагающиеся на землях сельхозназначения. Тут возникает вопрос — можно ли строить на такой земле жилой дом? Помимо ведения сельского хозяйства, допускается дачное строительство.

В данном случае необходимо состоять в товариществе и оплачивать членские взносы. Данное условие позволит возводить на участке строения как жилого, так и нежилого типа. Регистрация в подобных помещениях вызывает сложности, так как угодья не предназначены для капитального строительства.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Позволяет строить жилье или приобретать уже готовые дома в поселке или деревне, для постоянного проживания. С оформлением регистрации без дополнительного разрешения на данные действия.

Отсутствуют и членские взносы, что тоже немаловажно. Есть небольшие ограничения: пройти регистрацию сможет только одна семья, и здание может иметь максимальную высоту не более трех этажей.

Чем отличаются земли ИЖС, СНТ, ДНП: в чем разница и что выбрать

Проведем сравнительный анализ различных видов земельных наделов, чтобы наглядно продемонстрировать чем отличаются земли ИЖС от СНТ и ДНП. Также включим сюда не менее популярные огороднические объединения.

• Низкая оценочная стоимость земельного надела в связи с меньшей его плодородностью.
• Участок в ДНП может выделяться и на землях поселений, что упрощает административные процедуры при оформлении имеющихся на нем капитальных строений.
• Возможность регистрации по месту жительства.

В чем различия

Прежде чем приобретать земельные угодья, необходимо понимать, в чем разница между той или иной категорией земель, например, чем отличается дачный дом от жилого.

В таблице приведены все факты, описывающие, чем отличаются категории друг от друга.

Если вы задумываетесь над вопросом — в чем подвох иметь статус земли СНТ, то вас скорее всего беспокоит, сможете ли вы там прописать себя и всю свою семью, построить дом, и не заставят ли вас снести построенное сооружение.

Возьмите на заметку: если граждане планируют проживать в строении сезонно, то участки категории СНТ вполне подходят для этого. На землях СНТ строятся как дачные, так и коттеджные поселки. А при желании построить дом с дальнейшим проживанием в нем постоянно, лучшим выбором станет ИЖС.

Отличие Снт От Ижс 2020

Законодательство позволяет гражданам прописаться в доме на участке СНТ. Основное условие для оформления регистрации — лицо должно проживать в доме на постоянной основе. На практике часто возникают сложности с удовлетворением этого требования. Связано это с тем, что зачастую в дачных домах отсутствуют необходимые коммуникации, что в свою очередь делает практически невозможным факт круглогодичного проживания в здании.

Ответ на него неоднозначен. С одной стороны, земли ИЖС ограничены в размерах, в связи с чем размещение на нем полноценного дома коттеджного типа может оказаться затруднительным. С другой стороны, если Вам удалось получить участок крупных размеров, то Вы можете построить на нем отдельно стоящий коттеджный дом. И в таком случае проблем с согласованием и получением разрешительных документов при оформлении права собственности у Вас возникнет значительно меньше, чем при СНТ.

Рекомендуем прочесть: Условия Патента Для Ип В 2020 Году

Порядок перевода земли

Что такое перевод земли? Это замена присвоенной категории земли на другую.

Чтобы узнать, как перевести земельный участок из одной категории в другую, например, СНТ в сельское поселение, собственнику необходимо проконсультироваться в администрации округа, к которому прикреплена земля.

Если подобный перевод возможен, то необходимо:

• заполнить заявление установленного образца с указанием имеющегося статуса земли и желаемого;
• собрать пакет установленных документов;
• принести заявление в произвольной форме от остальных владельцев о том, что они не имеют ничего против смены категории. Обязательно заверить у нотариуса.

Стоит отметить: в том случае, если в администрации заявляют, что перевод данных угодий невозможен, то любые попытки будут безуспешными.

ИЖС и садоводство сравняют, а для пенсионеров появится малоналоговое огородничество

— Если у вас есть право собственности на участок, закон не требует проводить межевание и оформлять дачный дом в собственность. Достаточно заполнить декларацию, приложить к ней правоустанавливающий документ на земельный участок, получить выписку из кадастра и идти в регистрационную палату. Землеустроителей вызывать не нужно. Иногда органы кадастрового учета отказывают в выдаче выписки из кадастра, ссылаясь на необходимость провести межевание. Но это требование законно только в том случае, если сведения об участке не были внесены в кадастр. В вашем случае такая ситуация маловероятна — сведения об участке в порядке инвентаризации ранее учтенных земельных участков должны были попасть в кадастр.

Рекомендуем прочесть: в каком случае приставы могут отобрать квартиру если трое детей

ВОПРОС: — В 1999 г. комиссия при администрации Мытищинского района жителям поселка Нагорное предоставила 2,4 га — под огороды, в аренду на неопределенный срок. В апреле 2006 г. нам предложили взять участки в собственность по нормативной цене. Но в декабре 2006 г. сообщили, что оформление наделов не представляется возможным, так как эти земли в перспективе предназначены под многоэтажную застройку. Есть ли у нас возможность в связи с «дачной амнистией» оформить огороды в собственность?

Необходимые документы

К вышеперечисленным бумагам требуется приложить пакет документов:

• бумаги, подтверждающие право на владение землей;
• кадастровая и техническая документации;
• выписка из ЕГРП.

Собрав и передав все бумаги в администрацию, по истечении месяца будет готов ответ. Он подготавливается и присылается заявителю в письменном виде.

Если решение принято в пользу собственника, то к ответу прилагается акт с указанием возможности перевода угодий в другую категорию. При получении отказа должны быть указаны причины.

Преимущества и недостатки ИЖС и СНТ

Каждый из участков имеет ряд плюсов и минусов.

Земли категории ИЖС — плюсы:

• у участка имеется юридический адрес, что позволяет оформить регистрацию на пмж;
• располагается в черте города и имеет развитую инфраструктуру;
• оплата коммунальных услуг в соответствии с установленными тарифами.

Минусы:

• высокая стоимость участка, значительно выше налог на землю;
• ограничение по высоте здания;
• соблюдение всех установленных ГОСТов при возведении постройки;
• если земля куплена без дома, то в течение пяти лет необходимо его построить.

Земли СНТ — плюсы:

• для садоводства установлена более низкая стоимость земли;
• налог меньше;
• расположение вдали от городов, что говорит о более чистой экологии.

Минусы:

• отсутствие возможности прописаться;
• постоянные членские взносы;
• отсутствие инфраструктуры.

Прописка на даче – плюсы и минусы

В Госдуме готовится ко второму чтению законопроект, позволяющий собственникам жилых строений, расположенных на землях СНТ, переоформить их в качестве индивидуальных жилых домов и зарегистрироваться в них. Однако статус населенного пункта территория бывшего СНТ не получит, а значит, никаких обязательств по благоустройству и созданию социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры у властей не возникнет.

В деталях документа, а также в возможностях его практического применения в ходе круглого стола в московском пресс- постарались разобраться представители общественных организаций, представляющих интересы членов СНТ, и чиновники.

Конституционный суд РФ признал, что положения 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не соответствуют Конституции в той части, где исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания. Сейчас ко второму чтению в Госдуме готовится законопроект, призванный привести документ в соответствие с Основным законом страны.

В целях соответствия уже используемой в законодательстве терминологии и устранения неопределенности в вопросе о том, в жилом строении или жилом помещении регистрируется гражданин, понятие «жилое строение», которое применяется в действующей редакции закона предлагается заменить на понятие «индивидуальный жилой дом». Документом также предлагается исключить положения, ограничивающие право граждан на регистрацию по месту жительства в жилом доме, расположенном на садовом или дачном земельном участке, который относится к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения.

В дополнении к этому предлагается добавить норму, «закрепляющую право граждан, имеющих в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках в составе земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения, отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и признанные в установленном порядке пригодными для постоянного проживания, переоформлять указанные жилые строения в качестве индивидуальных жилых домов в установленном законом порядке».

В пояснительной записке к документу отмечается, что его принятие позволит реализовать нормы конституционного права граждан на выбор места жительства в пределах РФ. Однако регистрация по месту жительства в индивидуальном жилом доме не будет приводить к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, возлагать на органы власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной инфраструктуры.

Такая постановка вопроса не вызвала оптимизма у представителей садоводческих товариществ, ведь в таком случае граждане, зарегистрированные и проживающие в своих домах на территории бывших СНТ, будут ущемлены в правах по сравнению с гражданами, проживающими в населенных пунктах. А вот платить налоги и коммуналку будут наравне со всеми, ведь если дачный участок получит статус отведенного под индивидуальное жилищное строительство, налоги на землю и имущество, а также стоимость коммунальных услуг резко возрастут.

«Мы получили официальный ответ от председателя комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Алексея Русских, который подтвердил, что, действительно, в случае принятия законопроекта правовой статус земельного участка меняется. Это повлечет увеличение налога на землю. Для многих индивидуальный жилой дом станет второй собственностью, и для таких граждан налог кратно увеличится. Кроме того, разрушение СНТ приведет к появлению управляющих компаний, и за индивидуальный жилой дом придется платить не 700-800 рублей в месяц, как это происходит сейчас, а по 5 тыс. рублей, как за квартиру», — отметила председатель профсоюза Садоводов России Людмила Голосова.

При этом, по словам Голосовой, есть и другие негативные последствия, в частности, для очередников.

«Если сегодня гражданин проживает в квартире по социальному найму и хочет улучшить жилищные условия, у него есть возможность подать документы и встать на очередь. В случае переименования жилого строения в индивидуальный жилой дом, гражданин, имеющий садовый дом на территории СНТ, на очередь ставиться не будет. Те, которые уже поставлены, будут сниматься. Депутат Госдумы Галина Хованская это подтвердила, у нас есть ее официальный ответ. Таким образом, власти, видимо, попутно хотят решить и проблемы с очередниками», — заключила председатель профсоюза Садоводов России.

По ее словам, документ этот актуален только для Москвы и области, ведь за пределами МКАД у дачников довольно скромные участки и постройки, и переоформлять их в индивидуальные жилые дома, увеличивая тем самым налоговые взносы и коммунальные платежи, захотят лишь единицы. Да и в столице едва ли найдутся люди, готовые поменять московскую прописку на постоянную регистрацию на даче, уверена Голосова. «То, что законопроект всенародный и огромное количество стариков мечтают прописаться в садовых домах — миф», — отметила она.

Однако советник руководителя департамента развития новых территорий Москвы Валерий Фильченков опасений дачников на этот счет не разделил. Ведь перевод жилого дома в ИЖС — никакая не обязаловка. У дачников есть выбор. Если они хотят увеличить стоимость земли и строений, то пойдут на это, уверен чиновник. «Сейчас все, на что могут рассчитывать члены СНТ — 2 кВт на дом, временный водопровод, отсутствие природного газа и центральной канализации. ИЖС же — это определенный уровень комфорта, благоустройство территории, соответствующее нормативам, и возможность выстроить отношения с местными властями, коммунальными и социальными службами», — отметил Фильченков.

Кроме того, чиновник подметил, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники индивидуальных жилых домов вправе создать ТСЖ, чтобы самим управлять коммунальным обслуживанием своих домов и территории, либо нанять подконтрольную управляющую компанию. Еще один из бонусов — возможность участвовать в местном самоуправлении, в том числе выбирать главу и влиять на деятельность местной власти. Ведь сейчас это можно сделать только по месту постоянной регистрации. «Но опять же, заниматься переоформлением в индивидуальный жилой дом или нет — добровольное дело каждого члена СНТ», — подчеркнул советник главы профильного ведомства.

В ходе разговора у представителей профсоюза возникло множество вопросов, касающихся практической стороны дела. В частности, что чиновники планируют делать с почтовыми адресами, которых у СНТ нет, поинтересовалась председатель московского отделения Профсоюза садоводов России Галина Шорохова. Для тех, кто поменял статус земли почтовые адреса выделят, а для остальных членов СНТ — нет?

«Закон, вроде, хороший и вроде дает тебе право, но когда захочешь воспользоваться, может возникнуть много проблем», — опасается Шорохова.

По словам представителя профильного департамента, вопрос с адресами пока открыт. «Сначала, видимо, придется сделать проект планировки, чтобы ускорить и упростить процедуру присвоения почтового адреса, а местным властям принять решения о включении данной территории в границы населенного пункта и о присвоении наименований улицам и номеров жилым домам», — отметил он.

Что же касается благоустройства и создания инфраструктуры, Фильченков заявил следующее: «есть внешняя инфраструктура и есть инфраструктура, расположенная внутри СНТ. С переводом земель в ИЖС статус самой территории не меняется и никаких обязательств у города, соответственно, не возникает. Значит, члены товарищества создают ТСЖ или выбирают управляющую компанию и решают эти вопросы совместно. Будут они заниматься благоустройство или нет — это их собственное решение. Понудить их никто не может».

При этом он добавил, что если все члены СНТ примут решение о переоформлении дачных строений в индивидуальные жилые дома, совместными усилиями им будет проще привести в порядок дорогу, сделать зимний водопровод, очистные сооружения. «Внутри товарищества граждане должны делать это сообща, и тогда местным властям будет проще подключить их к сетям населенного пункта», — заметил чиновник.

Однако, такой вариант развития событий возможен только в случае принятия документа в том виде, в котором он представлен сегодня. В этом вопросе чиновник все же согласился с представителями общественности: если гражданин может зарегистрироваться по месту жительства в индивидуальном жилом доме на территории СНТ, у него должно быть право на определенные блага цивилизации, в том числе на обеспечение транспортной и коммунальной инфраструктуры, детсады, школы, пожарные депо. «Законопроект пока только обсуждается, это не утвержденный документ, поэтому, не исключено, что до его принятия он может претерпеть определенные изменения», — обратил внимание представитель департамента.

«Только после принятия документа совместно с членами садовых товариществ мы будем определяться, какую часть работы возьмет на себя город, а какую — жильцы нового поселка».

Однако, выработать возможные подходы к тому, как положения закона будут применяться на практике, по мнению Фильченкова, можно было бы уже сегодня. Он предложил представителям профсоюза садоводов создать совместную рабочую группу и заниматься решением этих проблем сообща. «Никакой хирургической акции нет, мы пытаемся определить подходы к тому, как преобразовать территории СНТ. Это будет делаться только в диалоге с членами садоводческих товариществ и с теми общественными организациями, которые представляют большинство», — заметил чиновник.

Анна Семенец