Какие нюансы надо учесть, покупая земельный участок

Главная / Земля, дача, строительство / Документы и законодательство / Земельный участок / Категории и ВРИ / Земли сельскохозяйственного назначения

Назад

Опубликовано: 13.02.2018

Время на чтение: 6 мин

0

990

Целевое назначение земли означает разделение земельных участков по категориям (видам) и цели использования. Оно необходимо для установления правового статуса и разрешения или запрета на возведение объектов недвижимости.

• Земли сельхозназначения
• Законодательство
• Виды разрешённого использования
• Категории сельхозземель
• Строительство и прописка

Назначение земель устанавливается ЗК (Земельный Кодекс) России и законодательными актами, которые могут устанавливаться федеральными властями и субъектами РФ.

Юридическая консультация в Беларуси

– Такие решения должны находиться в реестре правовых актов или на сайтах исполкомов. Если заинтересованный гражданин не найдет эту информацию в региональных СМИ, тогда рекомендую обратиться за ней в земельные отделы исполкомов. Насколько мне известно, столичный облисполком планировал предоставлять земельные участки по результатам аукционов в населенных пунктах на территории Минского района.

– На территории Минска люди могут получить участки только по результатам земельных аукционов. Исключение составят только многодетные семьи, которые могут получать земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома непосредственно в исполкомах в тех случаях, если такие семьи состоят на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Ограничения по использованию государственных и муниципальных земельных участков

Являясь природным ресурсом, земельный надел может иметь ограничения в использовании. Эти условия отражает ст. 59 ЗК РФ. Оборот наделов ограничивается в следующих случаях:

• участок находится на санитарно-защитной территории;
• присутствуют охраняемые законом архитектурные/исторические памятники, культурные объекты, природные образования, обитают редкие представители флоры/фауны;
• плодородный почвенный слой земли истощен/разрушен и нуждается в рекультивационных мероприятиях;
• земля попадает в миграционные пути диких и редких животных;
• на конкретном участке существуют особые требования к характеру и срокам застройки, эксплуатации объектов.

В ситуации экономического кризиса государство делает упор на нуждаемость конкретного заявителя. Это значит, что одного желания стать частным домовладельцем недостаточно для положительного решения. Выделение земели под индивидуальное строительство предоставляется в первую очередь нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам, а также льготным категориям населения.

Полностью порядок оформления и предоставления земель под индивидуальное строительство детализируется законодательством субъектов федерации. Для уточнения условий получения надела следует обращаться в муниципалитеты по месту прописки претендента.

Подробнее о предоставление земельных участков смотрите в видео:

Смотрите также Телефоны для консультации 10 Дек 2020 kasjanenko 1267

Поделитесь записью

Обсуждение: 4 комментария

1. Иван says:
   08.07.2017 в 21:05

   Насколько я понял, если читать между строк, то получить земельный участок под застройку не так просто. Если ты не относишься к льготчикам, придется запастись терпением и потратить немало нервных клеток. И все это на права , гарантированные гражданам родным государством.a

   Ответить

   Читайте также:  На каком праве можно оформить земельный участок в ОНТ
2. Анна says:

   10.08.2017 в 14:17

   Не все, кто попадает под льготы, знают, что могут обратиться в соответствующие органы и получить земельный участок. А ведь для многодетных семей это первоочередной вопрос, так как каждому малышу хочется свою комнату.

   Ответить

3. Дарья says:

   11.12.2017 в 04:27

   Не знаю как у вас, а у нас бесхозной земли — гектары, и в деревнях люди жить не хотят, оставляют свои дома с землями, можно купить за копейки и оформить на себя, а хоть и так заезжай да живи.

   Ответить

4. Баринова Елизавета Никитична says:

   20.03.2018 в 11:20

   Нет смысла. Зачем вам голый «кусок» земли без дороги, газа и света? Проще в деревне несколько подальше от города за бесценок купить дом. Сейчас такие предложения есть. Причем даже знаю факты, когда отдают бесплатно землю с домиком, но никто не берёт!

   Ответить

Участки под строительство дома: на какой земле можно строить

Для человека, желающего отстроить собственную усадьбу, нет лучше земли, чем земля для ведения крестьянско-фермерского хозяйства. Она подходит, поскольку участок такого плана может иметь любые размеры. Но есть и проблема: на таком участке вам все равно придется заниматься фермерским хозяйством, чтобы иметь возможность составить отчеты в налоговую. Однако решить эту проблему несложно, создавая видимость целевого использования. Можно устроить тут конюшню, или же посадить сады.

Земля населенного пункта, или земля поселения – используемая непосредственно преимущественно для застройки категория земель, также ее могут использовать для развития населенного пункта, к которому она принадлежит. Земли такого типа могут разделяться с землями другой категории посредством границы городского или сельского поселения.

Что входит в категорию земель населенных пунктов

Кодифицированное Российское законодательство достаточно точно регулирует большинство земельных вопросов, это наше главное богатство так скажем. Так, в соответствии со статьей 83 ЗК РФ земли населенных пунктов — это участки, предназначенные исключительно для застройки городов, сёл и прочих муниципальных образований, а также их развития. Но это не значит что участки принадлежащие на праве собственности физическим или юридическим лицам отходят в пользу муниципалитета, право собственности сохраняется за собственником данного участка.

Выделение земельного участка под строительство жилого дома

Бесплатное получение земельных участков гражданами предусмотрено также некоторыми федеральными законами, например Федеральным Законом от 09.01.1997 г. № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам Ордена Трудовой Славы» (в ред. от 28.12.2004 г.) – статья 3; Законом РФ от 15.01.1993 г. № 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы» (в ред. от 28.12.2004 г.) — статья 5.

Интересное: Образец акта приема передачи нежилого помещения образец

Предполагается, что с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляться для строительства не будут. Однако данное правило не будет распространяться на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых они не устанавливаются, а также на земельные участки, которые предоставляются в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Виды разрешённого использования

В соответствии с 78 статьёй ЗК России все земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на следующие виды:

• для сельскохозяйственных производств;
• для организации фермерских, крестьянских или подсобных хозяйств;
• для дачных и садово-некоммерческих товариществ;
• для садоводства и огородничества;
• для животноводства, в том числе пастбища и поля, используемые для заготовки сена;
• для организации лесных посадок с целью защиты полей от негативного внешнего воздействия;
• охотничьи угодья;
• используемые для организации и обустройства искусственных водоёмов, для разведения пресноводной рыбы;
• для научной, исследовательской и учебной деятельности, которая связана с сельским хозяйством или сельхозпроизводством.

Как получить бесплатно землю под строительство дома в 2020 году

В администрацию населенного пункта необходимо обратиться с заявлением. В нем обязательно формулируется просьба о бесплатном выделении земли именно под строительство индивидуального жилого дома и о том, какой именно участок заявитель просит предоставить.

Постройка индивидуального жилого дома на земельном участке, имеющем другое назначение, будет иметь ряд неприятных последствий. В лучшем случае, в таком доме нельзя будет прописаться (оформить регистрацию). В худшем — постройку придется снести, причем за собственный счет.

Общие сведения

Вся территория РФ поделена на земельные участки, которые имеют ряд характеристик. Эти признаки определяют правовой статус каждого участка. Одним из таких признаков является вид разрешённого использования (ВРИ).

Для начала рассмотрим более масштабное деление на категории. Это деление нужно для разрешения/запрета на определенные действия на земле. Самыми распространенными являются с/х категория и земли населенных пунктов.

Чаще всего возникает вопрос, можно ли получить разрешение на строительство на определенном участке земли:

• Первое, на что смотрят, это категория. Например, на земле с/х назначения строительство можно начинать только при определенных обстоятельствах.
• Второе: вид разрешенного использования земельного участка.

Обе характеристики можно бесплатно узнать на публичной кадастровой карте.

Эти же данные содержатся в выписке из Госкадастра, кадастровом паспорте, свидетельстве о регистрации права, выписке из ЕГРН. Некоторые документы уже не выдаются. Но выданные ранее, они в качестве информации не потеряли своей актуальности. Изменить категорию или ВРИ можно, но не всегда.

Получение земельного участка под ИЖС бесплатно

• ветераны ВОВ;
• ветераны боевых действий;
• люди, которые отслужили от 15 лет, и работники МВД, отработавшие не меньше 15 лет;
• если родители сироты пользовались каким-либо участком, то сирота имеет возможность получить бесплатно участок;
• владельцы орденов высшего значения.

• земля имеет категорию «под индивидуальное строительство»;
• только тем гражданам, которые никогда не имели и у которых нет в собственности земли ИЖС или сельскохозяйственного назначения;
• человек должен быть обязательно зарегистрирован на территории России на постоянной основе не меньше 5 лет;
• если гражданин не собственник частного дома, в котором живет;
• в случае проживания на площади, которая не соответствует по квадратным метрам нормативам;
• студенты, которые после учебы заключили трудовые договора с местными органами самоуправления.

Интересное: Что делать если потеряли документы на машину

Местоположение выданного объекта под строительство дома

Конечно же, рассчитывать на получение земли в пределах городов-миллионников или прибрежных зон будет глупо. Ведь большинство таких «вкусных» мест государство в любом случае зарезервировало для других, более значимых нужд.

И скорее всего следует ожидать, что под участок будет выделено место в отдельном районе, где могут отсутствовать какие-либо коммуникации или инженерные сети.

Конечно некоторых граждан это даже может подтолкнуть отказаться от такого предложения, но те, кто в нем и вправду нуждаются, примут этот участок всеми фибрами души. Тем более что такая возможность дается государством всего лишь один раз.

Выдается земля в размерах не более пятнадцати соток, правда есть исключения у определенных категорий граждан, вроде героев труда или ветеранов ВОВ. Первоначальный срок владения не может составлять более чем шесть лет.

СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО ДОМА НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ

Как мы показали выше в соответствии со ст. 81 Земельного кодекса РФ оборот земель, выделенных для ведения дачного хозяйства, регулируется нормами ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Таким образом на землях, выделенных для ведения дачного хозяйства (строительства) можно:

Многих потенциальных покупателей земельных участков, выделенных для ведения дачного хозяйства (строительства) отпугивает то обстоятельство, что указанные земли относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения и в этой связи якобы попадают под какой-то особый контроль. Ответ на эти сомнения дает ст.1 абзац 2 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где указано: «действие настоящего закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом российский Федерации».

Освоением земельных участков

Советы юристов:

1. Существуют ли сроки для освоения земельного участка для постройки жилого дома?

1.1. Здравствуйте, 15 лет для освоения (посадка плодово-«выгодных» культур), по поводу постройки дома от 3 до 10 лет с дачи выдачи разрешения (срок будет указан в нем).

Вам помог ответ?ДаНет

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

2. Существуют ли сроки освоения приватизированного земельного участка?

2.1. Сроков нет. Но есть статья 284 Гражданского Кодекса, устанавливающая санкцию за неиспользование земельного участка по целевому назначению.

Вам помог ответ?ДаНет

3. Я выиграл на аукционе право аренды на земельный участок на 20 лет, под ИЖС. Планы изменились по освоению участка и теперь я его хочу продать по переуступке прав аренды. Но мне сказали что с 1 января 2020 года внесли поправки в закон и теперь это сделать нельзя, только если я там построю дом. Так ли это?

3.1. СК РФ Статья 22. Аренда земельных участков не содержит таких ограничений. Пусть укажут, тогда что за поправки..

Вам помог ответ?ДаНет

4. Если в мае 1994 года, согласно решению исполкома был предоставлен земельный участок 190 кв.м предпринимателю в постоянное пользовании для строительства магазина, но он в течении до 2020 года никакие работы не производил. Не приступал к освоению участка. Сохраняется ли за ним право пользования в данном случаи?

4.1. Вполне могут забрать земельный участок. Если предприниматель не освоил его. через судебные органы.

Вам помог ответ?ДаНет

4.2. Исполком не имеет права передавать предпринимателю участок в пользование. Только в аренду.

Вам помог ответ?ДаНет

5. Можно ли на земельном участке: категория земли — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для комплексного освоения в целях жилищного строительства, приобретенного в собственность построить жилой дом на одну семью, прописаться в нём и вести подсобное хозяйство?

5.1. Добрый день. Вам необходимо сначала изменить вид разрешенного использования земельного участка, с — «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», на — «индивидуальные жилые дома» (точную формулировку необходимо посмотреть в ПЗ Вашего района). Подается заявление в Управление Росреестра и меняется вид. Потом получаете разрешение на строительство в обязательном порядке! И строите дом. Удачи Вам)

Вам помог ответ?ДаНет

6. Можно ли на земельном участке: категория земли — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для комплексного освоения в целях жилищного строительства, приобретенного в собственность построить жилой домна на одну семью, прописаться в нём и вести подсобное хозяйство?

6.1. Добрый день! Вам необходимо сначала поменять вид разрешенного использования земельного участка на «индивидуальные жилые дома» (более точную формулировку вида можете посмотреть в ПЗ вашего района). Заявление подается в Управление Росреестра и меняете вид. Только после этого Вы ОБЯЗАТЕЛЬНО обращаетесь за получением разрешения на строительство индивидуального жилого дома. Строите и после этого оформляете дом в собственность. Удачи Вам)

Вам помог ответ?ДаНет

7. В целях оформления права собственности на земельный участок в ДНИ для освоения моего участка из-за необходимой аэрофотосъемки, мне нужно поставить на участке хозблок. Имеет ли принципиальное значение размер постройки и если имеет, то какого размера нужно его ставить. Считаются ли хозблоками дачные бытовки, строительные бытовки (блок-контейнеры)?

7.1. Вера, для постановки ЗУ на учет, не требуется аэрофотосъемка. Ставит на ГКУ участок после межевания кадастровый инженер. Услуга платная. В ДНТ должны быть приняты и действовать Правила застройки в дачном обществе. Обратитесь в правление общества и ознакомьтесь с Правилами. Строительные бытовки, сараи и т.п., возведенные не на капитальном фундаменте, не являются объектами капитального строительства. Это временные объекты, которые оформить как объекты капитального строительства нельзя. Объекты капстроительства являются: дом, баня, гараж. К примеру.

Вам помог ответ?ДаНет

8. Где указан срок освоения земельного участка сельхозназначения? Участок в собственности. Периодически нахожу в интернете, что данный срок — «два года» и указан в п.5 ст.6 ФЗ-101, но в действующей редакции в этом пункте ничего такого не вижу. Куда смотреть и как узнать срок?

8.1. Федеральный закон от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» Срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять более чем два года. Все там есть.

Вам помог ответ?ДаНет

9. Сколько дается время на освоение земельного участка. ?То есть за сколько времени нужно построить дом?

9.1. Согласно требований Земельного кодекса РФ, такой срок составляет три года. На практике же, требования сводятся к тому, чтобы участок не находился «голым», а на нем что-то делалось. Для начала, можно огородить участок забором. Потом заниматься подключением коммуникаций, получением разрешения на строительство. Это не быстрые процедуры и относятся к освоению земельного участка. Ну а дальше можно возвести хотя бы фундамент. Если будете следовать этим рекомендациям, то проблем не будет.

Вам помог ответ?ДаНет

10. Меня штрафуют за не освоение земельного участка по КС, который находится в частной собственности.

10.1. Здравствуйте. Только непонятно, кто штрафует и на каком основании.

Вам помог ответ?ДаНет

11. Земельный участок был отведен по решению Исполкома в 1990 году, одним из пунктов постановления указано, что освоение земельного участка осуществлять после оформления договора купли-продажи и нотариального оформления в установленном порядке. На сегодняшний день на этом земельном участке нет дома и участок не стоит на кадастре и купля-продажа не оформлена. Вопрос: можно ли данный участок формировать как вновь отводимый и предоставлять другому лицу?

11.1. Здравствуйте, можно на основании неисполнения постановления.

Вам помог ответ?ДаНет

12. Приобрел в собственность земельный участок 10 соток, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование для комплексное освоения в целях жилищного строительства. В районной администрации говорят, что разрешение на строительство дома для ИЖС я могу получить только через суд. Правомерно ли это?

12.1. Нет, не правомерно.

Вам помог ответ?ДаНет

13. Я присмотрел земельный участок на территории новой Москвы. Каким образом я могу его приобрести. Как узнать находится ли он в составе земельного участка предоставленного в том числе для комплексного освоения территории. Какова процедура приобретения его в этом случае? Спасибо!

13.1. Обратитесь в администрацию новой Москвы.

Вам помог ответ?ДаНет

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

14. Приобрели участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

14.1. Нет, не нужно.

Вам помог ответ?ДаНет

15. Есть земельный участок в собственности. Категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: комплексное освоение в целях малоэтажного жилищного строительства. Возможно ли изменить разрешенное использование земли с действующего на ИЖС? Если это можно, то с чего начать?

15.1. Если это можно, то с чего начать? — с обращения в администрацию города (поселения) к которой относится данный участок.

Вам помог ответ?ДаНет

15.2. Добрый день! Порядок перевода земель и земельных участков из одной категории в другую следующий: 1. Заинтересованное лицо подает ходатайство в орган исполнительной власти субъекта РФ. Заинтересованным лицом может быть не обязательно собственник земельного участка, но согласие собственника в этом случае обязательно. 2. В ходатайстве необходимо указать: — кадастровый номер земельного участка; — категорию земель, в состав которых входит земельный участок, и категорию, перевод в состав которой предполагается осуществить; — обоснование перевода земельного участка; — права на земельный участок. 3. К ходатайству необходимо приложить следующие документы: — выписку из земельного кадастра; — копии документов, удостоверяющих личность заявителя; — выписку из ЕГРП; — заключение государственной экологической экспертизы; — согласие правообладателя земельного участка на перевод; — расчеты потерь сельскохозяйственного производства. 4. Ходатайство рассматривается в течение двух месяцев со дня его поступления. 5. Принимается акт о переводе либо об отказе.

Вам помог ответ?ДаНет

16. Каким образом возможно оставить построенные объекты инженерной инфраструктуры в собственности арендатора, если по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, объекты инженерной инфраструктуры должны быть безвозмездно переданы муниципалитету. Земельный участок разделен на несколько маленьких, маленькие ЗУ выкуплены в собственность, оставшийся участок имеет разрешенное использование — земли общего пользования (дороги, улицы). Александра.

16.1. В такой ситуации у Вас не получится оформить право собственности.

Вам помог ответ?ДаНет

17. Администрация моего города вынесла решение об изъятии предоставленного мне земельного участка для строительства жилого дома, ссылаясь на то, что я в течение 2-х лет не приступила к его освоению. Правомерны ли их действия? Г. Новочеркасск.

17.1. Вообще в ст. 284 Гражданского Кодекса указан трехлетний срок, но нужно смотреть условия предоставления земельного участка. Вам лучше обратиться к реальному юристу из вашего города.

Вам помог ответ?ДаНет

18. Имею в собственности земельный участок документально все оформлено. Статус ЗУ — земли населенного пункта, вид разрешенного использования — для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Утвержденной планировки данной местности нет. Поэтому в получении ГПЗУ отказали. Могу я поменять вид разрешенного использования на индивидуальную застройку без дополнительных согласований?

18.1. Вы можете изменить его на основании ст. 37 и 38 Градостроительного Кодекса и ст.4.1 ФЗ»О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ»

Вам помог ответ?ДаНет

19. Был выигран аукцион на право аренды земельного участка под застройку. В результате торгов ежемесячная арендная плата значительно выросла. Срок аренды 10 лет. Как снизить размер арендной платы, сохранив при этом право его освоения.

19.1. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета земельного участка … 2) должна быть определена первоначальная стоимость (размер арендной платы) земельного участка… Уточните в письменном виде причину повышения, если необоснованно, то в суд…

Вам помог ответ?ДаНет

19.2. Большие сомнения, что это возможно, если цена (арендная плата) совпадает с вашей ценой (арендной платой).

Вам помог ответ?ДаНет

20. Я купил садовый участок вместе с расположенным на нем домостроением за 7 млн. руб. При освоении земельного участка ко мне подошел председатель садового товарищества и потребовал внести в кассу дополнительно 1 млн. руб. за проведение в прошлом общих работ по обустройству территории. 1. Правомерно ли требование председателя? 2. Как разрешить спор?

20.1. 1. Попросить решение уполномоченного органа садового товарищества о проведении таких работ и формировании сумм денежных средств на них. 2. Попросить документальное подтверждение фактически понесенных затрат на выполнение работ — договоры подряда, акты принятых работ, платежные поручения о перечислении денежных средств и т.д. 3. Удостовериться, что устав предусматривает обязанность членов садового товарищества нести расходы по содержанию общих территорий и главное в каких размерах денежных средств. 4. Имелся ли проект организации и застройки территории и разрешение на проведение соответствующих работ. 5. Соблюдены ли нормативы организации и застройки территории. Если получите ответы на эти вопросы — думаю вы получите ответ и на свой вопрос.

Вам помог ответ?ДаНет

Скажите, пожалуйста, можно ли и каким образом вернуть права на земельный участок под ИЖС, выданный в 1993 году и изъятый в 1996 году в связи с неосвоением?

Земельный участок с домом в равных долях с братом находится в собственности.

Помогите пожалуйста разобраться в следующем вопросе. Земельный участок в собственности с марта 2012 г.

В мая 2012 года ООО (строительная фирма) заключило договор аренды земельного

Очень нужна помощь. В 1992 году мне выделили земельный участок под ИЖС (согласно постановлению)

Купили участок? Можно ли построить индивидуальный дом на земельном участке предназначенном для комплексного освоения в целях жилищного строительства,

Скажите пожалуйста, как оформить земельный участок в собственность (участок в аренде на 49 лет)

Моему отцу был выделен участок в Садовом некоммерческом товариществе в 1999 г.

Можно ли считать земельный участок 10 соток в дачном кооперативе, полученный по безвозмездной сделке (решение администрации)

Правомерны ли с учетом нового кодекса о земле действия организации по отрезке

Выделение земельного участка под строительство жилого дома

Из пояснения истца следует, что в 1974 году его бабушкой, К. была возведена пристройка к дому, построенному в 1918 году, расположенному по адресу: г. Омск, ул. 3 Северная, д. № . которая введена в эксплуатацию актом приемочной комиссии № 541 от 04.10.1974г. Ввод в эксплуатацию жилой пристройки на самовольно занятом земельном участке был бы невозможен. Данный факт свидетельствует о признании органами государственной власти права пользования К. земельным участком под жилым домом 15 по ул. 3-я Северная в г. Омске, поэтому считает, что спорное строение возведено на находящемся в его пользовании земельном участке.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации ( ст. 219 ГК РФ ).

Для чего нужно знать виды разрешенного использования земель населенных пунктов

Кодексом об Административных правонарушений предусмотрена санкция к лицам, использующим землю не по определенным планам целям это влечет не только штрафные санкции к лицам, использующим землю не по назначению, но и по решению суда данный объект (нецелевого использования) должен быть снесен, а на его месте возведен объект, который определен градостроительным планом муниципалитета.

Но так ген. планы муниципалитетов часто меняются и на их основании может быть изменены цели использования земли, не будет считаться нарушением если лицо до вступления в силу нового ген. Плана получило разрешение и право собственности или аренды на основании старого генерального плана если это было им предусмотрено. Данные положения прописаны в Гражданском Кодексе, в нем также защищается право собственности на недвижимость если на здание было установлено право собственности, то оно не может быть отчуждено от земли.

В данном случае применяется положения определяющие сервитут на землю или проход к зданию и его функционирование.

Предельно минимальный размер земельного участка

• Под среднеэтажную застройку выделяется земля от 5 000 до 500 000 квадратных метров. Среднеэтажная постройка является многоквартирным домом и содержит от 8 этажей;
• Под малоэтажную застройку выделяется от 2500 до 100 000 квадратных метров. Малоэтажная постройка – это многоквартирный дом до 4 этажей;
• Под ИЖС – от 300 до 3 000 квадратных метров. Индивидуальная жилая постройка – это дом на 1 семью, этажностью до 3 надземных этажей.

• Зона размещения наделов;
• Количество участков;
• Спрос на земельные участки под ИЖС в этом районе;
• Уровень экономического развития конкретного населенного пункта, в пределах которого находится данный участок, а также региона, в пределах которого находится этот населенный пункт.

Интересное: Как перевести ипотечный кредит в другой банк под меньший процент

Как еще можно использовать земельные участки

1. Основной вид использования. Для выбора конкретного вида использования из основных не требуется дополнительных согласований с органами власти. Данные участки предоставляются в простой форме от администрации, но таковых очень мало либо они находятся в крайне отдаленных места, поэтому существует еще два вида использования земли, дабы она не простаивала в ожидания. А муниципалитету очень выгодно сдавать в аренду и передавать в собственность землю, так как с нее налоги поступают непосредственно в бюджет муниципалитета.
2. Условно-разрешенные виды использования. Перечень возможного использования земельного участка определяется градостроительным регламентом региона, на территории которого он расположен. Для получения разрешения следует пройти проведу согласования в местной администрации, вам скорей всего потребуется предоставления подробного проекта использования данной земли, возможно муниципалитет предложит изменить свой градостроительный план и проект вам придется защищать на публичных слушаниях, все зависит от чиновников местной администрации. Следует также добавить что в случае, если региональным законодательством установлено решение данных вопросов субъектом федерации, то вам уже следует обращаться не в местную администрацию, а в соответствующий уполномоченный орган региона. С одной страны это проще и быстрее не нужно никаких изменений в градостроительную документацию, со стороны субъект может просто не согласиться выдать вам разрешение.
3. Вспомогательные виды использования. Вспомогательные виды использования допускаются исключительно в качестве дополнения к основным или условно-разрешенным видам и реализуются совместно с ними.

Иначе говоря, это все дополнительные виды деятельности фирмы, если она на своей территории самостоятельно производит электричество для себя, то для этого не нужно никаких изменений в градостроительный план города, главное чтобы котрольно-надзорные органы согласовали безопасность данных видов, имеется в виду в первую очередь пожарная безопасность.

Заявление и другие документы на аренду земельного участка и их образцы

После изложения сути обращения, подается информация об участке: адрес его расположения, категория (под какой тип деятельности разрешено использовать землю, что на ней можно возводить), основания, на которых будет осуществляться использование участка, обременения (если есть).

Аренда земли – явление распространенное. Мало кто может себе позволить сразу же выкупить участок, куда дешевле снять его. Однако процедура оформления договора аренды – достаточно длинная и трудоемкая. Чтобы осуществить ее, нужно обить пороги нескольких организаций и собрать пакет бумаг. Итак, какие документы нужны для оформления аренды земли?

Правила бесплатного получения земельного участка от государства

• ветеранов и инвалидов, причиной ограниченности которых является ВОВ;
• ветеранов и инвалидов, являющихся участниками какого-либо боевого действия;
• граждан, лишившихся трудоспособности полностью или частично ввиду аварии на Чернобыльской АЭС;
• граждан, отнесенных к жертвам политической репрессии и реабилитированных в дальнейшем;
• лиц, на воспитании которых находится 3 и более несовершеннолетних ребенка;
• граждан, место проживания которых признано аварийным и непригодным;
• семей, в которых каждому человеку положено менее 10 кв. м. жилого пространства.

Ну, а если для этого не нужно копить, а можно просто обратиться к государству за положенной по закону территорией, то это еще лучше. Ведь в условиях современного состояния экономики и рынка недвижимости, приобретение собственной квартиры или загородного дома для многих является недостижимым желанием.

26 Июн 2020 glavurist 307

Поделитесь записью

Похожие записи
• Договор подряда гражданский договор с физическим лицом
• Правила оформления наследства после смерти родителей
• Сроки камеральной проверки налоговой декларации усн
• Займ на реконструкцию дома под материнский капитал

Какова схема получения земли под строительство в Новой Москве и Подмосковье

Вопрос относительно того, где же построить очередную новостройку больше волнует девелоперов, нежели клиентов. Ведь рынок жилой недвижимости на сегодняшний день в Москве и области довольно хорошо развит, а у населения есть выбор, что на первичном рынке, что на вторичном. Конечно, в столице уже, как говорится, строить негде, а в Московской области еще есть земли. Однако все же интересно, какова схема получения земли под строительство новостроек в Новой Москве и Подмосковье. На это и на другие вопросы, ответили эксперты рынка недвижимости.

Начиная с 2010 года, в Москве была упразднена практика заключения инвестиционных контрактов с городом, то есть практика предоставления земельных участков целевым образом без торгов за исключением предоставления участков, например, под транспортную инфраструктуру. «Город в качестве участника рынка земли (продавца) под многоэтажное жилое строительство на рынке практически не присутствует, — говорит Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер ГК Rusland SP. — В качестве известных совершенных сделок с участием города можно отметить продажу прав на заключение договора о совместной деятельности с ВДНХ. Периодически также происходят продажи доли города в предприятиях сторонним инвесторам, иногда данные предприятия приобретаются и с целью дальнейшего редевелопмента территории девелоперскими структурами».

«Как правило, власти Москвы и Московской области при реализации земельных участков для будущей застройки используют рыночные механизмы: аукционы или конкурсы, — делится Валентин Чернобаев, директор по развитию «ЛСР. Недвижимость – Москва». — Благодаря им власти получают возможность выбора партнера, обладающего подходящими компетенциями, а также возможность максимизации прибыли от продажи земли».

Владимир Щекин, управляющий партнер, председатель Правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группы Родина», обращает внимание на тот факт, что в новой редакции Земельного Кодекса РФ существует положение, по которому Субъект федерации имеет право выделить землю без аукциона при условии, что на ней будет реализован социально значимый объект: детский сад, школа, спортивный комплекс, филармония и др. Принять участие в аукционе могут компании, которые соответствуют его условиям. Одно из самых распространенных требований – наличие в портфеле застройщика определенного количества реализованных квадратных метров за последние несколько лет.

Московская область

Власти Московской области, по словам Валентина Чернобаева, уже несколько лет реализуют политику уточнения границ земельных участков, что ведет к увеличению земельного банка Московской области. Потенциально, именно эти земли могут стать точками роста жилищного строительства и пополнения бюджета при их продаже.

Однако, Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп утверждает, что в последнее время сложилась такая ситуация, что в Подмосковье практически не осталось муниципальных земель. «На сегодняшний день структура земельных участков следующая: 30% земель принадлежат лендлордам, 30% — это земли населенных пунктов и застроенные территории. 20% — лесной фонд и 20% — прочие территории (водоемы и т.д.), — уточняет она. — Немногие оставшиеся участки земли, принадлежащие муниципалитету, выставляются на конкурс на праве аренды земельного участка, кроме того земли реализуются через РЖС. Другой вариант приобретения земельного участка — их покупка у лендлордов».

«В Московской области так же, как и в Москве было проведено несколько аукционов фонда РЖС, по условиям которых в том числе и ФСК Лидер построила и реализовала ЖК M-House на улице Кировоградская, — рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». — Кроме того, через аукционы можно приобрести площадки, принадлежащие инфраструктурным ведомствам: земли Мосводоканала, РЖД или Министерства Обороны. Другой путь: крупные лэндлорды также периодически продают земельные участки под многоэтажное жилищное строительство, бывшие земли совхозов».

Проблемы

Если говорить о проблемах, с которыми девелоперам приходится сталкиваться — наличие в Московской области ограничений по высотности и плотности застройки. Эти ограничения иногда не отвечают сформировавшейся градостроительной обстановки в конкретном населенном пункте. Так, например, нормы РНГП ограничивают высотность и плотность будущей застройки, хотя эти же характеристики окружающей застройки значительно выше. Это может приводить к диссонирующему размещению жилых объектов.

При реализации строительного проекта нельзя обойти стороной и вопрос наличия инженерной инфраструктуры на земельном участке, его обеспеченностью ею. Бывают случаи, когда девелоперы не могут или сталкиваются с большими проблемами при расчёте точного объема затрат на инженерное обеспечение будущей застройки. Источники инженерного обеспечения – питающие центры — могут находиться в значительной отдалённости от земельного участка, что осложняет планирование затрат и ведёт к значительным расходам на подготовку и строительство инженерных коммуникаций до участка.

В последнее время довольно существенную долю затрат девелоперов стало формировать изменение вида разрешённого использования земли.

Наконец, при реализации проектов комплексного освоения территории застройщик через какое-то время может столкнуться с появлением дополнительных обременений по строительству объектов социальной инфраструктуры, изначально не предусмотренных в проекте. Этот сценарий возможен в случае изменения градостроительных нормативов, нормативов по обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры.

Пожалуй, самая главная проблема, которая встает перед российскими девелоперами, по словам Марии Литинецкой, – постоянно меняющиеся «правила игры. «С приходом нового губернатора Воробьева значительно усложнилась процедура согласования проекта, — говорит она. — К примеру, прежде разрешение на строительство получали на уровне администрации района, а сейчас лишь после одобрения на уровне области. Проекты площадью более 100 тысяч кв.м рассматриваются сегодня при личном участии Губернатора МО».

Стоит отметить, что помимо этого поменялись и нормативы, предъявляемые к жилым комплексам. Например, при проектировании ЖК численность населения рассчитывается сегодня, исходя из нормы 28 кв. м. площади на одного человека, тогда как ранее этот параметр варьировался в пределах 25-50 кв. м на человека. А от этого показателя зависит количество требуемых парковок, мест в школах, детских садах и т.д. Естественно, девелоперы старались делать расчеты таким образом, чтобы на каждого жителя приходилась максимально возможная площадь, тем самым снижая нагрузку. Сейчас такой возможности уже нет.

«Также были увеличены и сами нормативы по обеспеченности жителей местами в социальных учреждениях, особенно в части количества мест в детских садиках, -, в свою очередь отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — Так, если раньше на 1000 жителей было достаточно 35 мест, то теперь необходимо 65. Таким образом, с приходом нового губернатора, застройщикам «закрутили гайки» и теперь получить согласование на строительство стало гораздо сложнее. При этом качество проектов в результате нововведений только улучшилось».

Григорий Алтухов акцентирует внимание на том, что при приобретении земель даже с необходимым назначением (под многоэтажное строительство) при согласовании проекта планировки могут возникать дополнительные обременения для застройщика: строительство транспортной развязки, переселение в новые дома дольщиков замороженной ранее стройки. «В целом, приход господина Воробьева упорядочил механизмы взаимодействия власти и бизнеса», — считает он.

Дальше больше…

Что касается Новой Москвы, то трудностей, с которыми сталкиваются застройщики, по словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», очень много. Первое – это неотработанность до конца местного законодательства, второе связано с тем, что сами московские власти активно нарушают сроки предоставления документации. Основная проблема, по мнению эксперта, – это несостыковка документации по строительству по законодательству московской области с законодательством Москвы, что создает для застройщиков большую проблему с документальным оборотом. «Кроме этого, также пока не сформированы генпланы развития новой территории. Хотя есть эскизы этих генпланов, но проекты планировки до сих пор не утверждены. Некоторые инвесторы, владеющие землей, столкнулись с проблемой, что по их земельному участку, который был приобретен под жилищное строительство, по плану должна проходить дороги». Таким образом, получается, что административно-правовые риски для инвестора довольно высоки, так как еще нет понимания, что будет на территории Новой Москвы как целостного региона. В связи с этим, застройщик не знает, дадут ли ему разрешение на строительство или нет, а если дадут, то, когда. Аналитики отмечают, что та неясность, в свою очередь, очень сильно влияет на инвестиционный климат на новой территории и создает трудности с привлечением новых инвесторов.

Однако Валентин Чернобаев считает, что отсутствие внесенных в генплан градостроительных параметров земельных участков одновременно является не только плохой, но и хорошей для девелопера возможностью. «Это означает, что девелоперу нужно будет, руководствуясь действующими нормами и законами, обосновать технико-экономические параметры будущей застройки, — говорит он. — Отсутствие градостроительных параметров вынуждает власти вести расчет показателей по региональным нормам градостроительного планирования, определяя тип застройки: квартальная застройка или районная (плотность и высотность меньше, чем при квартальной), которые существенно отличаются по ТЭПам».

«Надо понимать, что Правительство Москвы получило эту территорию в том виде, как она есть, а именно со всеми собственниками, деревнями, инфраструктурными проблемами, — продолжает Владимир Яхонтов. — Но помимо того, что не отработано законодательство по новой территории, сами московские власти активно нарушают сроки предоставления документации. Лично знаю застройщика, документы которого рассматриваются больше года, в то время как должны рассматриваться три недели. Соответственно, у застройщика сдвинулся срок обязательств перед физическими лицами-дольщиками. И это обычная практика сейчас на территории Москвы. Между правительством Москвы и области в свое время происходили определенные конфликтные ситуации вплоть до «разборок» с участием криминальных структур и правоохранительных органов. Это было связано прежде всего с тем, что жители Подмосковья, проживающие в области, едут работать в Москву и соответственно, налоги (как предприятие) тоже платят в Москве. Поэтому шли бурные дискуссии по объединению, что было бы вполне логично, но в идеальных условиях. Фактически же Москва, «схватив» такую территорию и применив все свои нормативы на территорию Московской области, по бюджету бы стала дефицитной, как и Подмосковье сейчас. Плюс к этому создание огромной территории влияния с политической точки зрения было бы некорректно, поскольку, к примеру, мэр объединенного региона имел бы слишком большое влияние в стране».

Заметим, что присоединение к Москве небольшую часть Московской области было сделано с экономической и политической точки зрения для использования профицитного бюджета для развития территории, то есть вкладывать денежные средства в дороги, инфраструктуру, сельское хозяйство. «Москва, например, закупает продукты, поскольку не имеет своих с/хоз угодий, — объясняет Владимир Яхонтов. — А эти присоединенные территории как раз направлены на дифференциацию московского бюджета и использование его на развитие новой территории. Почему было выбрано именно это направление, и именно такой размер территории сложно сказать. Но определенно это решение носило строго политический характер».

Правила игры

Среди крупнейших игроков рынка в Подмосковье стоит выделить ГК «Мортон», ГК «Жилищный каптал», ГК «МИЦ», ТЕКТА GROUP, «Абсолют Недвижимость», ГК «СУ-155». На вопрос о том, есть ли на рынке недвижимости Московской области «деления между своими», Мария Литинецкая уверяет, что нет. «Рынок недвижимости прозрачен и любой девелопер сегодня может на конкурсной основе приобрести землю», — утверждает она.

«Я бы не сказал, что сегодня рынок каким-то образом «поделен», — говорит Валентин Чернобаев. — Ситуация несколько размыта – большое количество земельных участков было куплено или передано в земельные банки крупных застройщиков довольно давно. Проекты на этих участках находятся либо в стадии реализации, либо в стадии разработки разрешительной документации. При этом существенного перекоса в ту или иную сторону я не вижу».

В свою очередь, Альбина Ямалетдинова о на рынке девелопмента определяются соответствующими нормативно-правовыми и иными регулирующими актами, имеющими отношение как к земельному рынку, так и к градостроительной сфере. «Новички» в сфере девелопмента стараются приобретать земельные участки с минимальными градостроительными рисками, такими участками можно условно считать площадки с разрешением на строительство», — говорит она.

Заметим, что — довольно «молодой» девелопер, который ведет строительство жилых комплексов «Люберцы-2015», «Люберцы-2016» в «Внуково-2016». Тем не менее, несмотря на масштабность вышеперечисленных проектов, «Самолет Девелопмент» не входит в число лидеров. Среди новых компаний также можно назвать «МД Групп» (ЖК «Новое Бутово»). «Самолет Девелопмент реализует крупный проект Люберцы 2020 и 2020, является серьезным конкурентом для всех девелоперов в данной локации, — считает Григорий Алтухов. — Rdi — не новый игрок на рынке, ранее специализировался на загородной недвижимости, позже начал строительство среднеэтажного квартала НовоМолоково, реализация которого идет уже 3-4 года. Наиболее конкурентным из имеющихся у девелопера проектов в сфере многоэтажного жилищного строительства является Южное Видное в одноименной локации».

Основной фактор успеха вышеперечисленных компаний, по мнению Марии Литинецкой, – удачно выбранные участки и качественные проекты. «Да, вряд ли новые девелоперы подвинут крупнейших игроков, однако вполне возможно, что через несколько лет при грамотной политике застройщики могут встать с ними в один ряд», — полагает она.

При выборе квартиры в том или ином доме, клиенты обращают внимание на отзывы и рейтинг застройщика. Однако в данном случае нужно иметь в виду, что рейтинги бывают разные. Например, есть рейтинг застройщиков по уровню выполнения социальных обязательств перед городом, есть рейтинг по объемам построенного жилья, числу проектов и т.д. и не факт, что перечисленные компании попали в исследование, которое проводят для присвоения места в рейтинге. Это первое. Второе — некоторые компании сейчас действуют не как самостоятельный инвестор/застройщик, а реализуют партнерские проекты, в которых одна сторона, например, владеет земельным участком, а другая строит, или инвестирует, или выполняет какие-то подрядные работы, как, например, «Самолет Девелопмент» и «Абсолют».

Власти Москвы в последние несколько лет активно структурируют работу на рынке недвижимости, предпринимают шаги по повышению инвестиционной привлекательности города. Девелоперы уже отмечают уменьшение бюрократических барьеров по разработке и согласованию разрешительной документации. Появился ярко выраженный тренд по необходимости строительства объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ и т.п. В то же самое время существенно увеличились затраты на изменение ВРИ земли.

Есть и еще одна опасность, о которой правительство страны заговорило текущим летом – возможная отмена механизма долевого участия в строительстве. Некоторые аналитики считают, что это совершенно несвоевременное предложение, которое скорее приведет к снижению темпов строительства и росту стоимости квадратного метра, чем обеспечит большую защиту дольщиков. Если все компании на рынке будут строго следовать положениям 214-ФЗ, то появление новых обманутых дольщиков на рынке будет невозможно.

Автор: Сугра Гаджиева