Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости
Подайте через МФЦ
либо в электронном виде запрос
в Росреестр о предоставлении сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке
.
Используя сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости
, проверьте:
- статус записи о земельном участке
(сведения о земельном участке должны иметь статус «Актуальный», «Ранее учтенный»);Рекомендации:
убедитесь в отсутствии в данном реквизите выписки информации о снятии земельного участка с кадастрового учета.
- принадлежность земельного участка
(права аренды на земельный участок) конкретному физическому или юридическому лицу и отсутствие ограничений (обременений) прав правообладателя в отношении данного земельного участка;Рекомендации:
удостоверьтесь, что земельный участок принадлежит продавцу.
- границы и площадь
(проведено ли межевание, установлены ли границы участка?);
Рекомендации:
приобретайте земельный участок с установленными границами и уточненной площадью — это позволит в будущем избежать проблем из-за возможных земельных споров, в том числе с соседями и с органами власти.
- назначение
(использовать приобретенный участок придется в соответствии с целевым назначением. Необходимо учитывать, что для земельных участков, расположенных в границах населенного пункта, виды разрешенного использования определяются правилами землепользования и застройки соответствующей территории); - кадастровая стоимость
(проверить кадастровую стоимость земельного участка, поскольку от неё зависит размер земельного налога, а также размер арендной платы за земельный участок); - сведения о том, что земельный участок частично или полностью входит в зону с особыми условиями использования территории
(
водоохранную зону
, охранные зоны магистральных трубопроводов, объектов системы газоснабжения, объектов электросетевого хозяйства и т.д. — особый режим использования влечет за собой ряд обязанностей и обременений);Проверить такие сведения также возможно с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на сайте Росреестра.
Подробнее
Справочная информация о местоположении, площади, категории земель, разрешенном использовании земельного участка, а также, о том, входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территории доступна по кадастровому номеру земельного участка, на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.
Если границы земельного участка установлены, то на карте появится контур земельного участка.
Чтобы узнать в какую охранную зону попадает участок, предварительно выберете слой «зоны с особыми условиями использования территории», после чего на карте отобразятся все границы, внесенные в ЕГРН.
Если у участка не установлены границы, то существует другой «визуальный способ» определения охранных зон. Для этого необходимо в слое «Управление картой» выбрать космические снимки для более удобного поиска интересующего земельного участка на карте, а также слой «зоны с особыми условиями использования территории». После того, как будет определено расположение участка, можно визуально определить прохождение охранной зоны на местности.
Публичная кадастровая карта также позволяет узнать такую информацию об охранной зоне, как: наименование зоны, решение органа власти, на основании которого зона установлена, дата постановки на учет и многое другое.
- наличие объектов капитального строительства (ОКС) в границах земельного участка и сведения о правообладателях таких объектов
(в соответствии с земельным законодательством одновременно с продажей земельного участка (права аренды на земельный участок) должны продаваться и все оформленные постройки на нём);
Кроме того, в выписке из ЕГРН могут содержаться сведения из-за которых Вам, возможно, придётся пересмотреть Ваше решение о приобретении данного земельного участка. В частности, Вас должно насторожить наличие отметок:
- о возражении в отношении зарегистрированного права на земельный участок;
- о наличии решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд
; - о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя;
- о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения, сделки в отношении земельного участка.
Поиск и анализ всей необходимой информации о выбранном земельном участке вместо Вас могут выполнить квалифицированные эксперты. Для Вашего удобства на нашем сайте создан сервис «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА
«. Закажите «ПАСПОРТ ОБЪЕКТА» и оцените, насколько быстро, качественно и профессионально работают специалисты проекта «ВладейЛегко»!
Как выбрать подходящий участок
Прежде чем принять окончательное решение по поводу приобретения земельного надела, потенциальному владельцу целесообразно определиться с предназначением будущей покупки и тем видом собственности, к которому относится выбранный участок. Это могут быть:
- земли, имеющие отношение к государственной собственности;
- территории муниципального распоряжения;
- земли общей совместной и общедолевой принадлежности;
- собственности федеральных органов и субъектов РФ;
- земли и территории в частном распоряжении.
При намерении купить земельный/дачный участок потенциальный собственник должен удостовериться в возможности покупки и предстоящего освоения земли. Для этого рекомендуется обратиться в Земельный комитет по территориальной принадлежности и узнать, кому именно принадлежит территория, планируемая к покупке.
О том, что нужно учесть на этапе выбора земельного участка — на видео
Произведите повторный осмотр земельного участка
Если при первоначальном осмотре земельного участка Вы не обратили внимание на наличие на участке построек
, то при повторном осмотре обязательно удостоверьтесь в том, что они узаконены.
В соответствии с земельным законодательством все, прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков. Это значит, что одновременно с продажей земельного участка должны продаваться и все оформленные постройки, находящиеся на этом земельном участке.
Настоятельно советуем Вам проверить фактические границы и площадь
приобретаемого земельного участка и сравнить их с границами и площадью, установленными в ЕГРН, а также убедиться, что постройки, ограждения, элементы благоустройства находятся в границах земельного участка.
Возможно, для того, чтобы проверить границы земельного участка, Вам потребуется осуществить вынос в натуру точек границ земельного участка. Это процедура, в ходе которой на конкретном земельном участке устанавливаются межевые знаки для обозначения его границ. Результатом выноса границ является установление точной площади земельного участка, его формы, четких границ, достоверного месторасположения в общем земельном массиве. Проведением такой процедуры занимаются инженеры — геодезисты.
Фактическая площадь приобретаемого участка не должна превышать площадь, указанную в выписке из ЕГРН.
Проверка земли- как проверить юридическую чистоту участка
Нажимайте на «+» справа внизу карты, чтобы приблизить и тогда появится кадастровая сетка земельный участков. Далее найдите на карте нужный участок, кликните на него и появиться окошко с его кадастровым номером.
- Перейдите на Ктотам.про.
- Вставьте кадастровый номер участка и нажмите на кнопку «Найти». Для ввода кадастрового номера нажмите на кнопку «Кадастровый номер», введите его в поле и нажмите на кнопку «Найти».
- В открывшемся окне сверьте адрес и жмите на «Выбрать объект». Если показано сообщение «Росреестр не может предоставить информацию о запрашиваемом объекте недвижимости
. Проверьте правильность введенных данных и попробуйте снова» — это означает, что введен неправильный адрес или «тормозят» сервера Росреестра (такое бывает). Советуем всё проверить или если адрес верный, то подождите немного, а потом попробуйте сначала.
Проверьте личность продавца земельного участка
Это ещё один немаловажный критерий проверки при приобретении земельного участка. Сравните данные в его паспорте и при необходимости в других личных документах (свидетельство о браке, о расторжении брака, о смене фамилии и пр.) с данными, указанными в документах на участок. Вы должны убедиться в том, что сделку с участком совершает его собственник.
Рекомендации:
визуально сравните внешность продавца на фото в паспорте с данными о возрасте.
При малейших подозрениях (преклонный возраст, признаки алкогольного или наркотического опьянения, неадекватное поведение и т.п.) проверьте дееспособность продавца: попросите продавца, либо его представителя предоставить документы, подтверждающие дееспособность (выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным
, либо уведомление об отсутствии в ЕГРН данных сведений; справку из психоневрологического диспансера).
Если сделка проводится с участием доверенного лица собственника, удостоверьтесь, что у него имеется нотариальная доверенность
, которая соответствует всем требованиям закона. Не забудьте проверить срок действия доверенности.
Если согласно полученной Вами выписке из ЕГРН, собственником земельного участка является юридическое лицо, рекомендуем проверить сведения о статусе юридического лица, индивидуального предпринимателя (ИП), крестьянском (фермерском) хозяйстве (КФХ) — действующее, ликвидированное, находится в процедуре ликвидации, банкротства. Эту информацию можно получить на .
В случае, когда юридическое лицо находится на стадии ликвидации, продажа имущества возможна только на торгах для погашения имеющейся кредиторской задолженности, либо посредством прямой продажи при отсутствии такой задолженности.
Также рекомендуем проверить продавца (как физическое, так и юридическое лицо) на банкротство
. Для проверки предполагаемого продавца на банкротство нужно воспользоваться ресурсом . Здесь Вы сможете найти лицо, в отношении которого введена процедура банкротства, либо убедиться в том, что Ваш продавец не является банкротом.
Если в отношении физического или юридического лица введена процедура банкротства, — это предполагает ограничение его правоспособности и совершение сделки арбитражным управляющим в порядке, установленном ».
Советуем также на убедиться в отсутствии исполнительного производства в отношении предполагаемого продавца (как физического, так и юридического лица).
Наличие такого исполнительного производства не исключает возможное применение обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должнику.
Можно ли построить дом?
Многие граждане рассматривают земельные участки в качестве будущей площадки для постройки собственного жилого дома. Но для этого им нужно сначала понять, разрешает ли закон строить жилой дом на данном участке или нет.
Ответить на эти вопросы поможет онлайн-выписка из ЕГРН, о которой мы говорили ранее. В выписке есть такие разделы, как «Категория земель» и «Разрешенное использование».
Здесь очень много тонкостей и нюансов, о которых простой гражданин может не знать. Например, строить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения нельзя, однако, если земельный участок предназначен для садоводства, то уже можно. При этом участок должен быть включен в специальную зону с утвержденными градостроительными регламентами. Если же участок не удовлетворяет этим требованиям, то на нем можно будет строить только нежилые помещения, предназначенные для обработки сельхозпродукции.
Если участок предназначен для личного подсобного хозяйства, но при этом он находится за пределами населенного пункта, то здесь также возникнут проблемы с разрешением на строительство жилого дома.
Самый удачный вариант — это найти участок с категорией «Земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство. На таком участке можно построить полноценный жилой дом и в последующем там прописаться.
В любом случае при выборе участка лучше всего посоветоваться со специалистами, которые хорошо ориентируются в земельных нюансах и смогут проанализировать объект с точки зрения разрешенного использования.
Права и ограничения
Еще один важный момент, в котором может помочь онлайн-выписка Росреестра, касается прав и ограничений на участок. Если участок находится под арестом, например, приставов, то соответствующая информация отразится в выписке. Подробнее на эту тему читайте в нашем материале «Наложение ареста на имущество: от заявления до продажи».
Не помешает проверить самого продавца, чтобы избежать сделок с лицом, которое находится в предбанкротном состоянии. Такие сделки очень опасны, поскольку, если в ходе процедуры банкротства выяснится, что должник избавлялся от своих активов по заниженным ценам, чтобы тем самым не платить по долгам, то сделку могут объявить недействительной.
Это значит, что стороны должны будут вернуться к состоянию до сделки. Покупатель возвращает продавцу землю, а продавец покупателю – деньги. Проблема только в том, что земля никуда не денется и в любом случае вернется продавцу, а вот своих денег покупатель может не увидеть. Ему придется вставать в ряд с другими кредиторами и надеяться, что в ходе банкротства вырученных денег от продажи имущества должника хватит на всех.
Чтобы избежать такой ситуации, имеет смысл проверить продавца по базе ФССП, где ведется реестр исполнительных производств. Также не помешает попросить у продавца предоставления кредитной истории, по которой также можно проследить платежную дисциплину гражданина.
Коммуникации
Немаловажное значение при покупке участка имеет наличие коммуникаций. Если в деревню, где находится участок, проведен газ, там есть электричество, можно подключиться к водопроводным сетям, то подобный участок будет стоить дорого. А вот земля в чистом поле, где нет ни газа, ни воды, ни света, особым спросом не пользуется, поскольку подведение дорогостоящих коммуникаций к участку может в несколько раз перекрыть стоимость самой покупки.
Часто в объявлениях можно встретить обещания продавцов о том, что в скором времени в местность подведут и газ, и водопровод, поэтому мол нужно покупать, пока дешево. Все эти утверждения нуждаются в проверке. Лучше всего связаться с местной администрацией, найти официальные документы, которые бы подтверждали планы по подведению коммуникаций.
Перед покупкой следует узнать, как глубоко залегают воды на участке, какого они качества, есть ли альтернатива в виде близлежащего водоема и т.д.
