Недвижимость, полученная по наследству и выставленная на продажу, имеет дурную славу. Потенциальные покупатели сторонятся подобных квартир, даже если стоимость такой недвижимости сильно снижена. Это обусловлено тем, что покупка квартиры, полученной по наследству, сопряжена с высокой вероятностью разбирательств, в том числе и судебных, с наследниками, своевременно не вступивших в права наследования. О том, как учесть все риски при покупке квартиры полученной в наследство и прочих важных нюансах подобной сделки, пойдет речь в данной статье.
Риски при покупке квартиры у наследников
Полученная по наследству недвижимость полностью принадлежит наследнику. Он имеет право распоряжаться ей на свое усмотрение, то есть, может подарить, продать или поменять. В ГК РФ не предусмотрено никаких дополнительных требований при заключении сделок, предметом которых является недвижимость, полученная по наследству. В частности, из-за этого имеются риски покупки квартиры по наследству. Все особенности наследственного законодательства не могут учесть даже опытные юристы, не говоря о рядовых гражданах.
Покупка квартиры по наследству – это высокая вероятность имущественных претензий со стороны наследников, чьи права были нарушены. Жилая недвижимость, в частности квартиры, могут передаваться по наследству в законном порядке или по завещанию.
Что следует знать, если предстоит покупка квартиры, полученной в наследство? В первую очередь потенциальному покупателю недвижимости у наследников нужно разобраться в особенностях каждого способа наследования.
Для начала следует разобрать более распространенный способ наследования – по закону. Этот способ наследования подразумевает разделение родственников на очереди. Первыми на получение наследства претендуют родители, дети и супруги усопших. Если подобных претендентов нет, то наследниками становятся родственники из второй очереди – это братья, сестры, бабушки и дедушки и так далее.
Достаточно часто случается так, что родственники из первых очередей ничего не знают об открывшемся наследстве. Именно в этом заключаются основные риски для покупателя, которому предстоит покупка наследственной квартиры. Наследник вне очереди вступает в права наследования, а после этого появляется более близкий родственник и оспаривает передачу имущества. Подобное чаще всего случается в следующей ситуации. Собственник имущества, перешедшего в наследство давно не жил со своей супругой (супругом), но при этом брак не был официально расторгнут. Про такого наследника наверняка могут забыть, и если он сам не явится к нотариусу, то распределение наследуемого имущества пройдет без него. Еще большая путаница возникает при вступлении в наследство 4-5 очередей. В такой ситуации пропустить наследника имеющего больше прав, очень просто.
В обязанность нотариусов не входит поиск наследников первых очередей. Они помогают получить наследство тем, кто обратился к ним и предоставил доказательства родства с усопшим.
Если покупка квартиры, доставшейся по наследству была произведена наследником, вступившим в права наследования вне очереди, то скорей всего будет суд, который обяжет покупателя освободить жилую недвижимость. Разумеется, суд также постановит взыскать с продавца деньги в пользу покупателя, но если они уже потрачены или не находятся на банковских счетах, то процедура возврата может растянутся на десятки лет.
Казалось бы, покупка квартиры, наследство которой подтверждено завещанием, имеет меньше рисков. Это верно, но лишь отчасти. Ряд рисков также имеется. К основным из них следует отнести:
Процедура продажи наследственной квартиры которая меньше 3 лет в собственности
- исключение из завещания лиц, которые имеют право на получение части наследственной жилой недвижимости. Это несовершеннолетние дети и прочие лица, находившиеся на иждивении завещателя;
- признание наследника, успевшего распорядиться полученным наследством, недостойным;
- оспаривание завещания в суде. Например, наследникам по закону удалось доказать в суде, что завещание написано под давлением.
Доля таких случаев невелика, примерно 0.5 % от всех случаев оспаривания наследственных прав. Но все же в судебной практике подобное встречается.
При покупке квартиры у наследников, следует учитывать и такой немаловажный фактор как сроки давности. ГК РФ предусмотрен шестимесячный срок для вступления в наследство. В большинстве случаев этого достаточно. На как показывает практика не все так просто. Некоторые родственники не знают, что где-то имеется наследственный дом или квартиры, которые они могут получить, воспользовавшись своими правами, другие находятся на длительном лечении и не могут по этой причине получить наследство и т. д. Простыми словами у них имеются уважительные причины для пропуска, установленного на законодательном уровне срока.
Согласно 1155 статье ГК РФ человек, имеющий право на получение имущества в наследство, но по каким-либо причинам пропустивший установленный законом срок, должен подать исковое заявление в суд в течение полугода с момента, как он узнал о смерти наследодателя. В то же время согласно 196 статье ГК РФ, срок исковой давности по подобным вопросам не может превышать 10 лет с момента нарушения прав, имеющихся у наследников. Таким образом покупатель купивший квартиру у наследника может лишиться ее на протяжении 10.5 лет с момента смерти ее первоначального владельца.
Дополнительно нужно сказать и о том, что покупка квартиры, полученной в собственность по наследству менее 3 лет назад, сопряжена еще с одним распространенным риском. Наследник, решивший продать полученную по наследству недвижимость в течение трех лет, обязан заплатить налог государству в размере 13 %. Под это правило попадает вся жилая недвижимость дороже 1 000 000 рублей. Чтобы избежать этого, наследники предлагают покупателю указать в договоре меньшую стоимость. Если покупка квартиры в наследственной собственности менее 3 лет, в последствии будет оспорена, то согласно решению суда, покупателю будет присужден возврат суммы, указанной в договоре. Доказать, что покупка была осуществлена за другую сумму практически нереально.
Отвечает адвокат коллегии адвокатов «Кузнецова и партнеры» Ирина Кузнецова:
При получении квартиры по наследству уплата каких-либо налогов не предусмотрена. Между тем, при оформлении наследства оплате подлежит нотариальный сбор, определяемый в проценте от стоимости наследуемого имущества.
При продаже квартиры, полученной в наследство, которая находилась в собственности менее трех лет после получения по наследству, продавец обязан оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости квартиры. Однако налоговым законодательством предусмотрена налоговая льгота в форме налогового имущественного вычета в размере 1 млн рублей. Таким образом, налог будет уплачиваться в следующем размере: (2 млн — 1 млн) x 13% = 130 тысяч рублей.
Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?
Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
Какие меры следует предпринимать покупателям?
Чтобы получить гарантии при покупке квартиры, которая оформлена в собственность по праву наследования, нужно соблюдать определенные правила:
- не принимать предложения купить жилую недвижимость по подозрительно низкой цене;
- покупать квартиру с привлечением юристов;
- оформлять титульное страхование недвижимости минимум в течение трех лет.
Если приобретение квартиры будет выполнено с учетом всех вышеперечисленных правил, то возможное вступление в права наследования неучтенного наследника будет практически исключено, или по крайней мере не таким болезненным для покупателя.
Нужно ли платить налог при принятии наследства
Налоговый кодекс РФ в статье 217 однозначно отвечает на вопрос, облагается ли налогом имущество, полученное по наследству, — нет, не облагается. Не имеет значения, получено наследство в денежной или натуральной форме, является ли оно движимым или недвижимым и даже то, кто является наследодателем: родственник или посторонний человек.
Исключения составляют авторские вознаграждения и патентные выплаты, которые выплачиваются наследникам усопшего автора или владельца патента. Эти суммы признаются налогооблагаемым доходом и с него уплачивается НДФЛ.
Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству
Продажа квартир, полученных в наследство непопулярна еще и потому, что в данном сегменте рынка недвижимости активно орудую мошенники. Если квартира, полученная в наследство, была продана неосознанно (наследник просто не знал, что есть еще люди претендующие на получения наследства), то имеется шанс договориться, например, наследники поделят деньги или другое имущество, доставшееся в наследство, то договориться не получится. Они целенаправленно обманывают покупателя.
Схема мошенничества достаточно проста. Наследники знают о существовании друг друга, но стремятся получить больше выгоды, умышленно получают наследственные права вне очереди. После этого обделенный наследник подает в суд и как правило выигрывает его. Разумеется, продавца обяжут вернуть деньги, но не факт, что они уже не потрачены.
Процедура вступления в наследство на квартиру по завещанию
Главный минус для покупателя заключается в том, что он не сможет доказать, что имело место мошенничество. Но есть и положительная сторона. Если покупатель совместно с правоохранительными органами смог убедить суд, что имел место факт мошенничества, то недвижимость остается в его собственности, а мошенники будут наказаны согласно закону. Справедливости ради стоит сказать, что последнее случается крайне редко, в том числе и из-за бездействия полиции.
Налог на продажу дома, полученного по наследству
При продаже дома, полученного от наследодателя, действуют общие правила налогообложения и совершения сделки купли-продажи. Продать такой дом наследник имеет право сразу после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности. Однако в этом случае придется заплатить НДФЛ по ставке 13%, так как объект находится в собственности менее 3 лет. Чем больше стоимость недвижимости, по которой ее продали, тем больше будут налоговые отчисления.
Когда платить налог при продаже унаследованного имущества
Обязанность платить налог возникает у гражданина при продаже принятого по наследству имущества, но тоже не всегда: налог на имущество по наследству физических лиц не уплачивается, если к моменту продажи гражданин владел наследством три или более года. Не имеет значения, является ли наследство движимым или недвижимым и в были ли между наследником и наследодателем родственные или семейные отношения.
Если трехлетний срок владения истек, продать его вы вправе без уплаты каких-либо налогов, и вопрос о том, платится ли налог с продажи наследуемого имущества, снимается. Допускается снижение срока владения вплоть до нуля законом субъекта РФ.
Сроки и порядок уплаты
Законодательство требует: чтобы заплатить налог при продаже имущества, полученного по наследству, гражданин обязан задекларировать его. Для этого в срок до 30 апреля года, следующего за тем, в котором состоялась продажа и получен доход, налогоплательщик подает в свою налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
В декларации необходимо указать сумму, полученную при продаже, и применяемые вычеты, даже если после применения вычета НДФЛ стал нулевым: это возможно, когда стоимость проданной недвижимости была равна или менее миллиона, декларацию все равно необходимо подать.
Сам НДФЛ необходимо уплатить до 15 июля того же года.
