Все, кто сталкивался с выбором квартиры, замечали интересную тенденцию: квартира на первом часто стоит на 5-10% дешевле, чем на остальных этажах. По статистике такое жилье менее востребовано и медленно раскупается. Еще со времён Советского Союза в сознании людей прочно укоренилась мысль, что первый и последний этаж в доме – почти неликвид.
Конечно же, в этом вопросе все не столь однозначно и перед тем, как сделать окончательный выбор, нужно копнуть глубже. Мы поможем вам понять, имеет ли минусы квартира на первом этаже или может этот вариант лучше, чем другие. Поехали!
Основные недостатки
Самая первая и главная проблема – всем проживающим в таком доме не нравится тот факт, что в окна может заглядывать любой желающий. Решить ее конечно же можно плотными шторами-жалюзи, но в дневное время суток мешать будут не только взгляды прохожих, но и шум.
Шумоизоляция
Да, отлично слышно все, что происходит на улице, точно, как и снаружи отличная слышимость того, что происходит в 4 стенах. Дополнительным раздражителем выступает звук постоянно открывающегося лифта и подъездной двери. Так что шумоизоляция – это самое слабое место такой квартиры.
Внешняя среда
Почти у каждого дома (особенно это касается хрущевок на вторичном рынке недвижимости) растут деревья, заслоняя солнечный свет жильцам нижних этажей. В особых случаях даже днем приходится включать свет, а это лишние траты на электричество.
Если к тому же окна смотрят на дорогу, то «бонусом» будет постоянная пыль на подоконнике и не только, а также выхлопные газы и шум автомобилей. Этот момент необходимо продумать заранее, ведь гул автомобилей и постоянная пыль может сводить с ума всех хозяев квартир, независимо от этажности, если рядом оживленная трасса.
Так что при покупке жилья важно уточнить, куда именно выходят окна. Иначе проблема выхлопов будет касаться не только первого этажа.
Полезный материал: Как вложить деньги в строительство квартиры?
Безопасность
Большое значение приобретает безопасность, так что все жильцы стремятся поставить на окна решетки. Только так можно обезопасить себя от домушников, но взамен можно получить постоянное ощущение того, что вы смотрите на мир через решетку.
Возмущение жильцов вызывает факт близкого соседства с подвалом и канализацией. Отсюда постоянная сырость на стенах, потолке и даже в шкафах. Периодически могут беспокоить неприятные запахи, холодный пол необходимо будет дополнительно утеплить. Также возможно появление разных насекомых или в особенно запущенных случаях – даже грызунов.
Вид из окна
Любителям панорамных видов придется туго, из окна не увидишь закат, ведь максимально доступный обзор – на ближайший двор. И только в том случае, если рядом с окном нет высоких деревьев. И еще ряд немаловажных аспектов:
- Потопы. Большие шансы, что залить вас может кто угодно, ведь над вами весь стояк. Даже если течет в квартире на 6 этаже, есть вероятность, что все это спустится аж до вас;
- Близость подвала. Здесь и так все понятно, еще к сырости может добавиться постоянный неприятный запах. В таких условиях в ванной может быстро распространиться грибок, что недопустимо для аллергиков;
- Наличие мусоропровода. Этот пункт касается лишь старых хрущевок и брежневок, ведь в современных новостройках мусоропровод редко размещают внутри подъезда. Летом такое соседство чревато неимоверной вонью, это отличные условия для мышей и крыс;
- Обычно на первых этажах нет балконов и лоджий. Для некоторых людей это может быть принципиально.
По сути, это основные проблемы, с которыми вероятно придется столкнуться. Но все не настолько плохо, жилье на первом этаже имеет и преимущества. Особенно это касается молодых пар с ребенком, людей пожилого возраста и инвалидов. Для них такой выбор точно будет оптимальным.
Советуем вам статью: Покупка квартиры в рассрочку.
Что делать, если застройщик изменил квартиру на этапе строительства?
Несмотря на строгие нормы закона о долевом строительстве, многим дольщикам вместе с заветными ключами застройщики преподносят неприятные сюрпризы. В интернете полно историй о том, как люди получают совсем не то, что хотели: застройщики меняют не только площадь объектов, но и планировки квартир, их расположение на этажах и материалы отделки. LIVING разобрался, какие изменения законны, а какие – нет. И что делать, если в реальности квартира оказалась не такой, как в договоре.
Где указаны параметры строящейся квартиры, и по каким документам дольщику сверять то, что он купил, с тем, что построено?
Основные сведения о строящемся жилье содержатся в проектной декларации и договоре долевого участия (раздел «характеристики объекта»).
Согласно ФЗ-214, в проектной декларации должны быть данные о застройщике и всех подрядчиках, о страховании строительной компании, о результатах госэкспертизы проектной документации на дом, о правах на земельный участок под возводимым объектом и о схеме финансирования строительства. Кроме того, документ содержит данные разрешения на строительство, указывает количество квартир в доме и их технические характеристики, объясняет функциональное назначение помещений дома, планируемое подключение к инженерным сетям. Наконец, в проектной декларации указано, когда застройщик планирует завершить стройку, и когда дом будет введен в эксплуатацию.
В договоре долевого участия (ДДУ) содержится более подробная информация о самой квартире: ее площадь и расположение на этаже. В ДДУ должна быть экспликация — план строящейся квартиры с расшифровкой. Также в этом документе указывают характеристики отделки. Статья 4 ФЗ-214 регламентирует, что ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади.
Имеет ли право застройщик отступать от этих документов?
Девелопер может менять проектную декларацию и уведомлять об этом дольщиков (на официальном сайте компании). Измениться может, например, площадь жилого комплекса или сопутствующая инфраструктура.
Все изменения в ДДУ непременно должны быть согласованы с дольщиком.
При этом все вносимые изменения не должны ухудшать качество объекта. Это указано в статье 7 ФЗ-2014 («Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям»).
Что делать, если изменения существенные, и не нравятся дольщику?
Если изменения, которые застройщик вносит в проектную декларацию, ущемляют интересы дольщика (например, застройщик строит вместо кирпичного дома – панельный, отказывается от строительства объектов инфраструктуры или меняет расположение квартир на этаже), то покупатель имеет право предъявить компании претензии.
Причем доказывать, что изменения не влияют на безопасность и не нарушают права дольщиков, обязан застройщик. Такое решение в недавнем споре принял Верховный суд.
Если застройщик изменил проект по своему усмотрению и не уведомил об этом дольщика (или дольщик с этим не согласен), то у покупателя есть несколько вариантов действий. Первое, что можно сделать, – посчитать расходы на устранение ошибок строительной компании, потребовать от нее оплатить их или переделать работу.
Если квартира в построенном виде дольщика больше не устраивает, он может потребовать расторжения ДДУ (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ-214). Единых норм, при которых расторжение ДДУ уместно, не существует – в каждом конкретном случае будет разбираться судья (расторгнуть ДДУ можно только по решению суда). Вероятнее всего, при небольших отклонениях от договора (например, если в квартире не хватает межкомнатной перегородки) дольщик может рассчитывать на досудебное урегулирование спора (денежную компенсацию или предоставление аналогичной квартиры без нарушений).
Наконец, дольщик может рассчитывать на изменение цены договора (согласно пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей). Но сначала придется доказать, что изменения в проекте привели к снижению стоимости квартиры.
Я хочу, чтобы застройщик все переделал за свой счет. Как мне действовать?
Если вы хотите, чтобы застройщик за свои деньги изменил планировку квартиры (например, построил отсутствующую перегородку, если она указана в ДДУ, или снес установленную), то вам придется:
1. Составить и подписать дефектный акт и акт приема-передачи.
2. Установить сумму расходов на устранение ошибок застройщика (например, на возведение новой перегородки).
3. Отправить застройщику претензию (в двух экземплярах и со штампом о получении). Срок ответа на претензию – 10 дней.
4. Подать в суд (если компания отказывается удовлетворить претензию в досудебном порядке).
Качество ЖК не сильно пострадало, но если бы я знал, что проект изменится, то не купил бы квартиру. Что делать?
В такой ситуации поможет разобраться Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Сообщите о недобросовестной конкуренции и донесите до контролирующих органов, что строительная компания, на ваш взгляд, сознательно распространила заведомо недостоверную информацию о строящемся ЖК, создав у покупателей впечатление, что квартира на самом деле более привлекательна для покупки по сравнению с предложениями других компаний.
Жалобу можно подать на официальном сайте антимонопольного ведомства, отправить по почте или принести в ФАС лично. К обращению нужно приложить все доказательства (копии проектной декларации до и после внесения изменений, копии ДДУ), свидетельствующие о недобросовестности застройщика. По закону, ФАС обязана рассмотреть жалобу в течение 30-60 дней.
Плюсы квартир на первом этаже
Основной плюс квартиры на первом этаже сейчас большинство квартир на первом выкупают для переоборудования в магазинчики, парикмахерские и т.д. Таким образом окна так называемого «первого» будут находиться чуть выше – это уже почти второй.
Таким образом решается проблема посторонних взглядов, нет необходимости устанавливать решетку – залезть в окно проблематично. Если говорить о шумах – то можно установить стеклопакеты, которые надежно защитят от шума и пыли.
Отсутствие соседей снизу
Если проживание на первом чревато затоплением сверху, то того, что вы случайно затопите соседей снизу, можно не бояться. Если вдруг прорвет трубу – то вода будет утекать в подвал, так что можно будет избежать ссор с соседями и трат на их внеплановые ремонты.
Обезопаситься от затопления сверху можно с помощью натяжных потолков: они способны выдержать вес большого объёма воды без потери своих свойств. Потом необходимо лишь вызвать специалиста, чтобы все слить.
Вопрос с лишними запахами от мусоропроводов тоже решается. В большинстве домов они намертво заварены, а мусорные баки расположены далеко во дворах. Так что этот минус тоже уходит.
Советуем статью: Как подготовить договор и документы квартиры?
Безопасно для маленьких детей
Ни для кого не секрет, что они невероятно любознательны и все мы слышали о страшных случаях выпадения деток из балконов верхних этажей. Что касается безопасности, то такая квартира станет просто находкой для семей с маленькими детьми.
Таким образом почти все минусы квартиры на нижнем этаже можно обратить если не в плюсы, то хотя бы в нейтральные моменты, которые не будут оказывать существенного влияния на качество проживания.
Первый этаж – это идеальное место для проживания людей с проблемами двигательного аппарата и инвалидов. Нет необходимости пользоваться лифтом, а еще не нужно будет платить за это ежемесячную плату. Детскую коляску намного проще завезти на первый чем на 10, особенно, если внезапно отключили свет.
У вас отключен JavaScript.
Пункт 5.4.1 свода правил СП 1.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы гласит: «Не менее двух эвакуационных выходов должны иметь квартиры, расположенные на двух этажах (уровнях), при высоте расположения верхнего этажа более 18 м должны иметь эвакуационные выходы с каждого этажа».
Исходя из информации, изложенной в вопросе, в рассматриваемом случае требование вышеуказанного пункта о наличии двух эвакуационных выходов с каждого этажа двухуровневой квартиры выполняется (в эвакуационный коридор, соответствующий требованиям пунктов 5.4.3, 5.4.4, 5.4.8 СП 1.13130.2009), но в один эвакуационный выход с этажа — в эвакуационную лестничную клетку.
2. Требование пункта 5.4.2 СП 1.13130.2009 об обязательном наличии аварийного выхода из квартир (требования к аварийному выходу см. в пункте 5.4.11 данного СП), расположенных на высоте более 15 м и имеющих один эвакуационный выход с этажа, является общим требованием, в том числе и для двухуровневых квартир, имеющих выходы с каждого этажа по пункту 5.4.1 СП 1.13130.2009.
3. В новой редакции СП 1.13130.2009 (см. информацию по адресу: ), требование о наличии аварийного выхода оставлено без изменений, а именно пункты 6.1.1, 6.1.12 и 4.2.4 новой редакции гласят:
«6.1.1 * Не менее двух эвакуационных выходов, как правило, должны иметь этажи здания при общей площади квартир на этаже (на этаже секции) более 500 м2. При меньшей площади каждая квартира, расположенная на высоте более 15 м, кроме эвакуационного, должна иметь аварийный выход в соответствии с п.4.2.4.
* Допускается в жилых зданиях с общей площадью квартир на этаже (этаже секции) от 500 до 550 м2 устройство одного эвакуационного выхода с этажа:
- при высоте расположения верхнего этажа не более 28 м – в обычную лестничную клетку при условии оборудования прихожих в квартирах датчиками адресной пожарной сигнализации;
- при высоте расположения верхнего этажа более 28 м – в одну незадымляемую лестничную клетку типа Н1 при условии оборудования всех помещений квартир (кроме санузлов, ванных комнат, душевых и постирочных) датчиками адресной пожарной сигнализации или автоматическим пожаротушением.
Примечание: в общую площадь квартир включается площадь всех помещений квартир, а также площадь их балконов (лоджий) с учетом понижающих коэффициентов».
«6.2.12 Квартиры, расположенные на двух этажах (уровнях), при высоте расположения верхнего уровня более 18 м, как правило, должны иметь эвакуационные выходы с каждого уровня. Допускается не предусматривать эвакуационный выход со второго уровня (вне зависимости от высоты расположения этажа) при наличии аварийного выхода в соответствии с п. 4.2.4, либо при отсутствии на втором уровне помещений, выделенных перегородками.
В двухуровневых квартирах допускается использовать внутриквартирные лестницы винтовые или с забежными ступенями, при этом ширина проступи в середине ступени должна быть не менее 18 см. Внутриквартирную лестницу допускается выполнять деревянной».
«4.2.4 К аварийным выходам относятся:
- а) выход на балкон или лоджию с глухим простенком не менее 1,2 м от торца балкона (лоджии) до оконного проема (остекленной двери) или не менее 1,6 между остекленными проемами, выходящими на балкон (лоджию). Простенки следует располагать в одной плоскости с оконными (дверными) проемами, выходящими на балкон (лоджию). При этом, указанные балкон (лоджия) должны иметь ширину не менее 0,6 м предусматриваться неостекленными, либо должны быть обеспечены естественным проветриванием в соответствии с требованиями СП 7.13130 к помещениям, а также не менее чем двумя открывающимися окнами площадью не менее 0,8 м2 каждое, размещенными напротив глухого простенка и напротив двери выхода на балкон (лоджию). Верхняя кромка указанных окон должна размещаться на высоте не менее 2,5 м от пола балкона (лоджии);
- б) выход на открытый наружный переход (галерею) шириной не менее 0,6 м, ведущий в смежную пожарную секцию или в смежный пожарный отсек. Размещение ограждающих конструкций на границе секций (отсеков) не допускается;
- в) выход на балкон или лоджию, ширина которых составляет не менее 0,6 м, оборудованные лестницей (в том числе складной), поэтажно соединяющей балконы или лоджии с люком размером не менее 0,6х0,8 м в полу балкона (лоджии) для доступа на нижележащий балкон (лоджию);
- г) выход непосредственно наружу из помещений с отметкой чистого пола не ниже минус 4,5 м и не выше + 5,0 м через окно или дверь с размерами не менее 0,75х1,5 м, а также через люк размерами не менее 0,6х0,8 м. При этом, выход через приямок должен быть оборудован лестницей в приямке, а выход через люк – лестницей в помещении. Уклон этих лестниц не нормируется;
- д) выход на кровлю здания I, II и III степеней огнестойкости классов С0 и С1 через окно, дверь или люк с размерами и лестницей в соответствии с перечислением г).
Указанные выходы, а также мероприятия и средства, предназначенные для спасения людей, не учитываются при проектировании путей эвакуации из помещений и зданий».
Таким образом, в рассматриваемом случае аварийный выход необходим.
Преимущества приобретения
Легко подниматься
Главным достоинством квартир на первом этаже выступает независимость от работы лифта. Семьи с маленькими детьми и пожилые люди, бесспорно, оценят отсутствие необходимости шагать по лестнице. Люди с различными заболеваниями, которым противопоказаны физические нагрузки, инвалиды могут получить возможность комфортного проживания, не ориентируясь на обустройство дома в целом.
Удобный балкон
Ценители домашних заготовок и большого количества ремонтно-бытовых приспособлений могут дополнительно создать под балконом место хранения или небольшой подвал. Жители многоэтажных домов оценят привлекательный вид из окна на зеленую лужайку или на ухоженную придомовую территорию, чувствуя близость к природе. Специалисты утверждают о комфорте проживания ближе к магнитному полю.
Ценовая доступность
Стоит отметить доступную стоимость жилья на первом этаже многоквартирных домов. Элитные квартиры в хороших районах могут стоить порядком дешевле, чем обычные варианты, но этажами выше. Данный способ поможет выгодно сэкономить финансы и получить жилье премиум класса. Первые этажи многоэтажных домов могут иметь коммерческий формат, позволяя изменить целевое назначение квартиры, переведя ее в статус нежилого фонда.
Преимущества и недостатки первого этажа
Сначала о минусах
Сегодня застройщики отдают нижние этажи своих строений под офисы, так как практически сложно найти желающих, которые хотели бы приобрести там жильё. Ведь ещё в советские времена возник стереотип, что первый этаж весьма неудобен. Но есть, тем не менее, и другие причины такого мнения.
Безопасность Одной из наиболее важных проблем является проблема безопасности. Особенно это актуально для старых домов, где балкон расположен достаточно низко. Это может привлечь внимание злоумышленников. Есть несколько вариантов защиты. Один из них — решётки на окна. По цене это обойдется не так дорого, но всё же не эстетично, и к тому же находиться «за решеткой» не очень приятно. Охранная система обеспечивает высокий уровень безопасности, но требует больших денежных затрат.
Шум Обитатели первых этажей часто жалуются на постоянный шум за окном: от проезжающего неподалёку транспорта, от весело проводящих время во дворе дома людей, а также от животных.
Видимость Большую роль играет вид с улицы. Ведь не каждому из нас хочется выставлять свою жизнь напоказ. Тем не менее, проживая на первом этаже, особенно если ваши окна будут выходить во двор вы можете столкнуться с такой проблемой, что проходящие мимо по тротуару прохожие будут заглядывать в ваше окно. Конечно, эту проблему можно с лёгкостью решить при помощи жалюзи и рулонных штор, однако, в вашем доме в таком случае практически никогда не будет солнечного света.
Насекомые Не меньшие неудобства доставляют насекомые: мухи, комары, пчёлы, пауки и муравьи. Не исключено появление плесени. Кондиционерам справиться с этой напастью не по силам.
Пол Пол на первом этаже постоянно холодный. Это, конечно, прекрасно летом, но зимой — сущий кошмар.
Вид из окна Насладиться прекрасными видами из окна первого этажа у вас, разумеется, не получится, особенно если окна выходят во двор. С другой стороны, если подойти к этому процессу творчески, то можно посадить под окном красивые цветы, разбить газон или клумбу.
А теперь о плюсах
Доход Но не всё так безнадёжно. В квартире на первом этаже можно найти некоторые плюсы. Например, когда человек приобретает квартиру с целью сдавать её в аренду. Съемщиков, как правило, не интересует этаж, они ориентируются на район и стоимость. Таким образом, сэкономив на покупке жилья, арендатору не придётся снижать плату за квартиру.
Расстояние до улицы Также пожилым людям и инвалидам предпочтителен именно первый этаж, ведь это облегчает путь из дома на улицу и обратно: не нужно мучительно подниматься на верхний этаж по лестнице или бояться, что застрянет лифт. Есть преимущества и для молодых семей: если окна выходят во двор, то детская коляска может какой-то промежуток времени находиться на улице (ведь она достаточно тяжёлая, и не всегда есть возможность таскать её из квартиры на улицу и обратно). И за детьми будет проще наблюдать из окна, когда они немного подрастут.
Аренда юридическим лицам Если договориться с соседями, то можно сдать квартиру под офисное помещение и получать за аренду весьма неплохие деньги.
Несмотря на то, что у первого этажа есть множество недостатков, он также обладает существенными преимуществами, благодаря которым вы сможете неплохо подзаработать.
