Образец договора коммерческого найма жилья

Договор коммерческого найма жилого помещения: порядок заполнения, образец для скачивания

Как следует из ст.671 ГК РФ, договор коммерческого найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона передаёт другой жилплощадь для использования по прямому назначению. В указанных правоотношениях права и обязанности распределяются между наймодателем и нанимателем. Согласно ст.91.16 ГК РФ, объектом может выступать только часть коммерческого наёмного дома (комната, блок и прочее).

Стороной соглашения (нанимателем) может выступать и юридическое лицо. Однако принимаемый объект подлежит использованию лишь для расселения сотрудников компании. Комнаты, как правило, полностью готовы для переезда постояльцев: оборудованы мебелью, бытовой техникой.

В договоре должны быть прописаны следующие нюансы:

1. Место расположения объекта (город, улица, дом, номер);
2. Вид площади (квартира, комната, блок);
3. Перечень имущества, передаваемого в наём (мебель, бытовая техника, предметы интерьера, сантехника);
4. Ответственность нанимателя за порчу и повреждения собственности наймодателя;
5. Плата за пользование площадью, порядок её внесения, увеличения и пересмотра (необходимо прописать сумму в рублях или в иностранной валюте по курсу Центробанка, день передачи);
6. Порядок оплаты коммунальных услуг и электросвязи (телефон, интернет и прочее);
7. Аванс или сумма залога, выступающего как обеспечение обязательств нанимателя;
8. Срок действия соглашения (при отсутствии данного пункта, признаётся заключенным на 5 лет);
9. Дополнительные условия (к примеру, на нанимателя может возлагаться обязанность проводить уборку, обслуживать электроприборы, проводить текущий ремонт и прочее).

Рекомендуем договора коммерческого найма жилого помещения и убедиться в том, что он соответствует заключаемому соглашению. Следует отметить, что жилое помещение подлежит только целевому использованию: его нельзя превратить в офис, шоу-рум, магазин. При нарушении одной из сторон условий соглашения, второй участник правоотношений имеет право расторгнуть сделку, потребовать возмещения убытков (при их наличии).

Если помещение, используемое для сдачи, сменило собственника, это не влечёт автоматического прекращения договорных отношений. Новый владелец обязан соблюдать условия соглашений, заключённых ранее.

Образец типового договора коммерческого найма жилья

Прежде всего, следует понимать, что любой договор найма жилья должен отвечать ряду требований и пунктов, указанных в Гражданском кодексе. Именно данным документом регулируются все правоотношения участников сделок относительно вопроса аренды, найма или купли-продажи жилья.

Так, например, в 673 ГК РФ указанны следующие требования к сдаваемому объекту недвижимости:

• Изолированность помещения. Жилое помещение, сдаваемое по договору найма, должно быть ограждено строительными конструкциями (стенами) от других жилых помещений. Также подобное помещение обязательно должно иметь свой отдельный вход или выход на улицу. Исходя из этого, можно сделать вывод, что согласно данному договору не получиться сдать одну комнату в квартире или доме;
• Жилье должно соответствовать всем нормам предусмотренным законодательством. Все нормы прописаны в Жилищном кодексе;
• Сдаваемый объект должен быть целостным. Это скорее уточнение первого требования, относительно изолированности помещения. Сдавать можно квартиру, дом или часть дома, но так или иначе объект должен сдаваться полностью и быть целым.

Законодательством РФ не предусмотрена строгая форма заключения данного соглашения. Есть ряд обязательных условий, которые должны быть прописаны в договоре.

В остальном сделка заключается исключительно по договоренности двух сторон, на оговоренных ими условиях. Главное, чтобы данные условия не противоречили действующему законодательству.

Рассмотрим структуру коммерческого договора найма жилого помещения:

• Преамбула. В ней указывается название договора, дата и место заключения, а также информация об участниках. Здесь важно четко описать, кто является наймодателем, а кто нанимателем жилого помещения;
• Описание предмета договора. То есть описание жилого помещения, которое по условиям договора передается в пользование на определенный срок нанимателю. Желательно сделать данное описание максимально подробным и полным;
• Стоимость. Четко прописывается сумма, которую наниматель должен регулярно выплачивать собственнику за пользование имуществом. Цена должна быть конкретной величиной, в противном случае договор можно будет считать незаключенным;
• Состав жильцов, которые будут проживать на сдаваемой жилплощади. Как минимум необходимо включить ФИО каждого, но лучше предоставить полные паспортные данные;
• Перечень имущества, которое сдается вместе с жильем. Необходимо описать все ценное имущество и указать его состояние на момент сдачи;
• Обязанности и ответственность сторон;
• Дополнительные условия;
• Реквизиты и подписи всех участников сделки.

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения (действующая редакция)

1. Максимальный срок заключения договора найма — пять лет. Полагаем, что такой срок установлен в связи с тем, что жилое помещение используется только для проживания, поэтому может иметь место необходимость продолжительного обеспечения гражданину возможности проживания в жилом помещении.

В договоре найма, в свою очередь, может быть установлен иной срок, но не более пяти лет. Также в договоре найма срок может вообще не устанавливаться, но в этом случае такой будет считаться договором, заключенным на срок пять лет. Отсюда следует, что срок в договоре найма не является его существенным условием.

Из материалов судебной практики следует, что именно срок является критерием для разграничения договоров коммерческого найма и договоров социального найма (см. Определение ВС РФ от 23.10.2012 N 18-КГ12-59).

В случае если заключается договор социального найма, согласно ст. 60 ЖК РФ такой договор заключается без установления срока его действия.

В зависимости от срока договоры найма подразделяются на:

— краткосрочные — договоры, заключаемые сроком до одного года;

— долгосрочные — договоры, заключаемые на срок от одного года до пяти лет.

К краткосрочным договорам, поскольку это договоры, действующие в течение непродолжительного периода, положения об указании в них граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, временных жильцах, преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок, поднайма, замены нанимателя, не применяются.

2. Применимое законодательство:

— ЖК РФ.

3. Судебная практика:

— Определение ВС РФ от 23.10.2012 N 18-КГ12-59;

— Определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02.10.2013 по делу N 33-9455/2013;

— Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 28.05.2012 по делу N 33-5818;

— Определение Московского городского суда от 18.07.2014 N 33-23105;

— Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22.05.2014 по делу N 33-2472/2014;

— Определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 08.04.2014 по делу N 33-960/2014;

— Определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 01.04.2014 по делу N 33-1154;

— Определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 06.03.2014 по делу N 33-806;

— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2014 по делу N 33-2695/2014;

— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2014 по делу N 33-2638;

— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2014 по делу N 33-2637;

— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04.02.2014 по делу N 33-1961/2014;

— Определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 27.09.2013 по делу N 33-6148/2013;

— Определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06.08.2013 по делу N 33-10667/2013;

— Определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 25.06.2013 по делу N 33-1057/2013.

Перечень существенных условий договора аренды

И даже в выборе способа оплаты партнеры могут исходить из собственных интересов. В большинстве случаев оплата происходить денежными средствами налично или банковским переводом. Однако есть и иные формы расчета, которые также подробно прописываются в договоре аренды как одно из существенных условий соглашения:

1. За весь объект (комната, все здание, производственный цех, автомобиль с экипажем и без него и т.п.) – это наиболее распространенный, простой случай.
2. За единицу общей площади – т.е. за квадратный метр или иные единицы. При этом не принимаются во внимания фактические различия разных помещений (отапливаемых, неотапливаемых, производственных, торговых, складских и др.).
3. За единицу площади отдельных помещений, т.е. как раз с учетом разной цены разных недвижимых объектов (сумма обычно расписывается на составляющие, а затем суммируется).

Рекомендуем прочесть: Материнский капитал в 2020 году на что можно использовать после 3 лет

Особенности составления договора

Документ составляется, с оглядкой на требования и рекомендации гражданской законодательной базы, в письменной форме. Особое внимание уделяется содержанию. Договор должен включать следующие сведения:

• наименование, дата и место составления документа;
• информация об участниках сделки. Потребуются персональные данные и паспортные реквизиты;
• предмет сделки – жилая недвижимость, и ее основные характеристики. Нужно указать точный адрес квартиры (дома), количество комнат и площадь;
• подтверждение факта принадлежности жилого помещения наймодателю. Владелец обязан подтвердить право собственности на жилплощадь;
• данные касательно стоимости договора. Если владельцем жилища выступает частное лицо, оно вправе самостоятельно назначить цену. Также нужно указать, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Если в соглашении данная информация отсутствует, ответственным за своевременную оплату коммуналки назначается наниматель;
• срок действия. Максимальный период действия соглашения коммерческого найма составляет 5 лет. Если изначально текст соглашения не включает данные касательно временного отрезка, закон устанавливает максимально возможное время;
• условия расторжения сделки. Обозначаются обстоятельства, при наступлении которых документ может быть аннулирован или прекращен.

Приоритет по расторжению имеет наниматель. Он может съехать без указания причины, предварительно уведомив собственника. Что касается наймодателя, то для расторжения ему потребуются более весомые причины.

Форма документа

Соглашение на использование жилого объекта на платном основании оформляется строго в письменной форме. Данное требование указано в положениях ст.674 ГК РФ. Исключительных ситуаций законодатель не предусматривает.

Важный нюанс. Если срок действия документа более 12 месяцев, в обязательном порядке его предстоит зарегистрировать. В противном случае стороны соглашения будут нести ответственность по ст. 19.21 КоАП РФ.

Предмет найма

Предметом сделки выступает жилое помещение. Оно должно соответствовать всем признакам, обозначенным в п.1 ст.673 ГК РФ:

1. Изолированность. Исключается свободное проникновение на сдаваемую площадь посторонних лиц.
2. Пригодность для проживания. Жилплощадь подключена ко всем коммуникациям, а текущее состояние жилища не должно нести потенциальных опасностей для нанимателя.
3. Помещение является собственностью наймодателя. Объектом договора являются только те помещения, которые принадлежат наймодателю. Согласно действительным нормам гражданского права, сдать чужое жилье за плату невозможно.

Законодатель предусматривает, что жилое помещение оснащается и обустраивается таким образом, чтобы исключить возможные опасные ситуации для жильцов.

Обязанности сторон

Договор коммерческого найма является двусторонней сделкой, и заключается между:

• наймодателем, то есть особой, обладающей собственническими правами на жилплощадь. В роли наймодателя может выступать доверенное лицо владельца жилища, при условии имеющихся делегированных полномочий, подтвержденных нотариальной доверенностью;
• нанимателем, в роли которого выступает гражданин, приобретающий жилой объект в пользование на время за определенную плату.

Требования законодательной базы устанавливают ряд прав и обязанностей участников договорного процесса. При их несоблюдении нарушителю грозят штрафные санкции.

В обязанности наймодателя включают следующие моменты:

1. Передача нанимателю жилого объекта, соответствующего требованиям нормативной документации.
2. Осуществление надлежащего использования здания, где находится объект сделки.
3. Предоставление коммунальных услуг на платной основе.
4. Проведение ремонтных операций по необходимости.

В то же время владелец жилого помещения получает ряд специфических прав:

1. Отказ на вселение вместе с нанимателем других лиц. Исключение составляют дети, не достигшие 18-летнего возраста. В их отношении согласие не потребуется.
2. Переоснащение помещений. Если данная процедура способна существенно изменить условия эксплуатации жилья, потребуется предварительно получить согласие у нанимателя.
3. Категорический запрет на вселение временных жильцов, если это противоречит действующим нормам жилплощади на человека.

Помимо того, владелец имеет полное право требовать от пользователя своевременно оплачивать коммунальные услуги, и в любой момент может проконтролировать исполнение своего требования.

В свою очередь наниматель приобретает следующие права и обязанности:

• использование помещений в рамках действующего соглашения;
• обеспечение сохранности имущества, поддержание надлежащего состояния жилища;
• выполнение ремонтных работ. Если ремонт требуется из-за недостатков, возникших по вине собственника, арендатор может требовать компенсацию;
• своевременная оплата коммуналки и расчет с владельцем жилья по условиям договоренностей;
• незамедлительное освобождение жилого объекта в случае расторжения договора;
• использование помещения для личного проживания и членов своей семьи;
• осуществление переоснащения или реконструкции жилья по согласованию с владельцем;
• запрет на передачу части квартиры в поднаем третьим лицам. Для этого также потребуется согласование вопроса с собственником.

Документы для скачивания (бесплатно)

• Договор коммерческого найма (бланк)

Определение стоимости

Если владельцем жилища является частное лицо, оно вправе самостоятельно устанавливать размер арендной ставки. Юридические лица, владеющие жилыми помещениями, действуют соответственно с внутренними правилами, или устанавливают стоимость найма по средней ставке в регионе (населенном пункте).

Срок действия и расторжение договора

Договор найма жилья на коммерческой основе заключается максимум на 5 лет. Если в тексте соглашения отсутствует информация касательно длительности арендных отношений, считается, что он оформлен на 5-летний период.
При завершении срока действия наниматель обладает преимущественным правом на пролонгацию сделки или заключение новых соглашений.

Закон устанавливает обязанность собственника минимум за 3 месяца до конца срока предложить арендатору продлить договор. Также допускается прекращение отношений, если владелец намерен в обозримом будущем вообще прекратить сдачу жилья в найм.

Договорные отношения прекращаются:

• по завершению срока действия соглашения;
• по требованию одной из сторон в судебном порядке;
• одностороннему решению нанимателя.

Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Плата за наем помещения представляет собой одно из наиболее важных условий договора. В договоре обозначаются не только размер, но и сроки оплаты, ее порядок и иные условия. В некоторых случаях оговаривается плата за единицу площади, в таком случае, полная сумма оплаты устанавливается исходя из площади сданного помещения. Тем не менее, плата не является неизменной величиной, она может быть уменьшена в случае ухудшения условий для проживания, естественно, не по вине нанимателя.

Заключение договора имеет единую цель, выражающуюся в предоставлении имущества во временное пользование. Существенным различием является то, что договор найма можно заключить только с юридическим лицом. Аналогичный договор, заключаемый с юридическим лицом, может быть только договором аренды помещения Панченко Т.М. Пользование чужим имуществом / Т.М. Панченко. — М.: «Издательский дом «Налоговый Вестник», 2020. — 320 c..

Рекомендуем прочесть: Уплатат Налога На Имущество В 2020 Году В Калининграде