Образец договора ТСЖ с собственником

0

6275

Товарищество собственников жилья в своей работе опирается на Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ. Основным внутренним документом в ТСЖ является Устав. Он должен отвечать законодательству РФ, поэтому необходимо вносить коррективы с учетом изменений в законах. При создании собственники выбирают председателя правления сообщества.

Жильцы доверяют председателю хозяйственную деятельность по облагораживанию многоквартирного дома, ремонтным работам и коммунальным затратам. Объём работы у председателя ТСЖ широкий, и не всегда в компетенции выбранного на эту должность человека. В этом случае, разумным выходом из положения будет нанять знающего человека. Правомерным действием является юридическое оформление и заключение договора с управляющим ТСЖ.

Сфера деятельности управляющего ТСЖ

Руководство ТСЖ включает в себя собственников квартир дома или нескольких многоквартирных домов. Это люди, заинтересованные в благоустройстве, небезразличные к имуществу. Но специалисты в коммунальном хозяйстве среди них бывают не всегда. Электрика или бухгалтера привлечь проще, чем менеджера по жизнеобеспечению многоквартирного дома. Поэтому появилась практика приёма на работу физического лица – специалиста в этом роде деятельности.

Управляющий ТСЖ – подчиняющийся председателю правления сотрудник, который руководствуется в своей работе должностной инструкцией и договором. Каждое жилищное сообщество самостоятельно оценивает задачи, возлагаемые на управляющего с учётом собственных нужд.

К распространённым функциям относятся:

• представление ТСЖ в государственных организациях и органах местного управления;
• выбор подрядчиков, контроль их деятельности, определение объёма работ и проверка результатов работы;
• заключение договоров по аренде общего имущества (баннеры на фасад, аренда подвальных помещений);
• координация деятельности членов товарищества;
• составление смет и отчётов за определенный период;
• работа с неплательщиками коммунальных услуг;
• работа с поставщиками услуг;
• наём, регулирование работы и увольнение персонала (дворников, уборщиков и др.);
• взаимодействие с жильцами дома, приём жалоб и предложений.

Помимо вышесказанного, существует множество обязанностей, которые по согласованию с руководством и собственниками квартир на общем собрании вносятся в трудовой договор с управляющим ТСЖ.

Согласно Жилищному кодексу, статья 147 пункт 3.1, председатель правления не может передавать все свои полномочия нанятому работнику. Возможно только согласованное с членами общего собрания наделение определённым кругом обязанностей.

Должность управляющего ТСЖ не является строго необходимой по закону. Всё зависит от нужд сообщества и решается коллективно. От председателя правления и всего жилищного сообщества потребуется определить, с какой целью будет привлекаться специалист. Необходимость приёма на работу управляющего ТСЖ со стороны может исходить из таких причин:

• среди жильцов нет специалистов, которые обладают нужными знаниями, опытом и компетенцией;
• в сообществе несколько многоквартирных домов, соответственно большой объём работы;
• недостаток у председателя правления свободного времени для всей управленческой деятельности;
• необходимость антикризисного руководства.

Потребность в антикризисном руководстве возникает, например, когда у ТСЖ существует крупная задолженность по коммунальным услугам. Практикуется приём стороннего управляющего также для передачи знаний и опыт руководству нового ТСЖ. Круг обязанностей определит требования к кандидату.

Значимыми факторами для управляющего будут:

• высшее образование;
• знание жилищного законодательства;
• опыт управленческой деятельности;
• отсутствие судимости; стрессоустойчивость;
• умение достигать взаимопонимания с людьми.

Образец договора тсж с собственниками жилья

Стороной договора является ТСЖ, от имени которого действует председатель. Но если устав ТСЖ предусматривает заключение договора всеобщим собранием собственников, то решение о подписании такого документа принимается на общих сборах членов товарищества.

Обязанность ТСЖ по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома является его уставной обязанностью (п. 1 ст. 135 , п. 1 ст. 138 , п. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ) . ТСЖ обязано управлять всем комплексом имущества многоквартирного дома, а собственники, не являющиеся членами ТСЖ, не могут отказаться от предоставления им данных услуг, так как в силу п. 4 ст. 37 ЖК РФ выделение доли в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома в натуре невозможно.

Рекомендуем прочесть: Что Нужно Требовать В Соц Защите Многодетным Семьяим В 2020

Состав трудового договора с управляющим ТСЖ

Работа управляющего ТСЖ может регулироваться двумя видами документов:

• гражданско-правовое соглашение с управляющим ТСЖ;
• трудовой договор с управляющим ТСЖ.

Соглашение предполагает широкие полномочия наёмного работника. Но гражданско-правовое соглашение заключается, когда работника нанимают на определённый срок для выполнения конкретной задачи. В нём подробно описаны сфера деятельности, сроки и ответственность управляющего.

Трудовой договор подразумевает подчинённое положение управляющего председателю правления ТСЖ. Договор регламентируется Трудовым кодексом РФ.

В интернете можно найти много вариантов трудового договора с управляющим ТСЖ. Но основные пункты схожи и прописаны на законодательном уровне. Субъектами договора выступают сообщество жильцов в лице председателя правления и привлечённый специалист. Управляющим может быть физическое лицо или индивидуальный предприниматель (ИП). В ведомстве ИП может находиться несколько жилищных сообществ.

Договор включает стандартные разделы:

• Предмет контракта. В этом пункте раскрывается суть договорных соглашений – оказание управленческих услуг.
• Срок действия договора зависит от требований, возлагаемых на специалиста: контрактные отношения ограничиваются конкретными датами, заключение контракта на неопределённый срок, заключение контракта на время выполнения работ, обусловленных настоящим договором.
• Реквизиты сторон. В реквизитах указываются расчётный счет ТСЖ, его адрес, ИНН и название. Со стороны кандидата должны быть указаны паспортные данные, номер страхового свидетельства, ИНН и банковские реквизиты.
• Обязанности сторон. Этот пункт раскрывает предъявляемые требования к работе управляющего и ответственность субъектов договора.
• Условия труда. В этом пункте подробно описывается заработная плата, гарантии оплаты труда, нормирование рабочего дня, отпуск, социальная защищённость нанимаемого специалиста.
• Изменение, продолжение и прекращение контракта. Договорные отношения могут быть прекращены по окончании срока контракта или автоматически пролонгированы до завершения деятельности по оказанию услуг. Также этот пункт регулирует досрочное прекращение действия договора.
• Особые условия. Пункт регламентирует прочие условия, зависящие от устава ТСЖ, цели приёма стороннего работника и возможные юридические подробности.

Во избежание споров важно составить трудовой договор грамотно и максимально подробно.

Договор с ТСЖ на обслуживание

Граждане, отказавшиеся вступить в товарищество или принявшие решение выйти из него, заключают договора, содержащие условия о содержании/обслуживании многоквартирного дома.

С такого жильца взимается плата за коммунальные услуги и расходы, связанные с поддержанием имущества и территории дома в надлежащем состоянии.

Обязать жильцов сдавать дополнительные взносы, товарищество не может. На законодательном уровне, форма такого документа не предусмотрена, но по правилам, он всегда оформляется в письменном, произвольном виде.

Несоблюдение такой формы влечет признание любых правоотношений между сторонам не имеющих юридического смысла.

Видео: ЖКХ-энциклопедия — создание ТСЖ

Многоквартирного дома

Главной целью создания органа управления является контроль над имуществом, находящемся в многоквартирном доме.

Сюда относится обеспечение его эксплуатации, владение и пользование в рамках, указанных в нормах закона.

Жилищное законодательство предусматривает возможность заключения соглашений, касающихся содержания, проведения ремонтных работ, предоставление коммунальных услуг и пр., то есть, иными, словами, различные сделки в интересах лиц, входящих в товарищество.

Нормы жилищного права обязывают товарищество оформлять договорные отношения на проведение ремонтных работ общего имущества, содержание дома с жильцами, не входящими в число членов товарищества.

Не менее важными являются следующие моменты, связанные с оплатой взносов:

Все участники товарищества обязаны оплачивать обязательные платежи, взносы	требуемые для оплаты расходов на содержание и проведение различного вида ремонтных работ общедомового имущества, включая услуги коммунального характера
Лица, не входящие в число участников товарищества	вносят необходимые платежи на основании заключенных индивидуальных соглашений

Взаимоотношения между товариществом и полноправными владельцами жилых помещений, носят обязательный характер.

Возникновение таких отношений происходит из закона и договора, соответственно, к ним применяются общие нормы гражданского законодательства.

С членами товарищества все отношения выстраиваются на основании Устава и решений, принимаемых на общем собрании. А с теми, кто не входит в состав товарищества, заключаются отдельные договора.

С собственником жилья

Товарищество, после его официальной регистрации, обязано выстроить взаимоотношения с жильцами, вступившими в его ряды, а также с теми, кто такое желание не изъявил.

С теми, кто не пожелал стать участникам товарищества, подписывается специальный договор. Предметом его будет являться общее имущество и порядок его содержания и ремонта.

В договоре оговариваются следующие моменты:

Перечень общего имущества, которые следует отремонтировать	виды проводимых работ, варианты их проведения
Ответственность товарищества за неисполнение возложенных на него обязательств	сроки, порядок и размер платы за услуги, и ответственность, в случае их нарушения
Обязанности собственников своевременно	и в полном размере оплачивать коммунальные и прочие услуги

Договор составляется по одному экземпляру, для каждого из субъектов, вступивших в новые правоотношения, в которых расписываются председатель товарищества и собственник жилого помещения.

Какие учредительные документы у ТСЖ читайте в статье: документы ТСЖ (Товарищество собственников жилья). Как написать и куда подать жалобу на председателя ТСЖ, читайте здесь.

Со своей стороны законодательство не дает право товариществу, в принудительном порядке заключать договора с собственниками помещений.

Если кто-то из них откажется от подписания договора, то следует надеяться на его добропорядочность, так как если не будет производиться своевременная оплата за коммунальные услуги, то ответственность может коснуться всех жильцов многоквартирного дома.

Как вариант, управление домом может передаваться управляющей компании, которая будет выбираться также на общем собрании. На этом же собрании утверждается и договор на управление домом.

По договору, выбранная для управления компания, по заданию товарищества или собственников, берет на себя обязательства по выполнению всех условий, касающихся управления дома и его общим имуществом.

По своей сути договор будет аналогичен договору, заключаемому между товариществом и собственником.

Управляющая компания может проводить ремонтные работы собственными силами, с привлечением персонала организации или посредством привлечения подрядчиков. В ее обязанности входит ежегодный отчет перед собственниками помещений.

Технический осмотр

Вопрос необходимости заключения договора на технический осмотр общедомового имущества является спорным, часто подвергаемым сомнениям.

По данному вопросу существует две позиции:

Законодательная позиция	исходя из норм жилищного законодательства, договора, по техническому осмотру заключаются с лицами, не входящими в состав товарищества, правоотношения с членами рассматриваемого органа управления, регулируются утвержденным и принятым Уставом
Вторая позиция касается несовершенства действующего законодательства в рассматриваемой сфере и ее придерживаются многие товарищества	многие собственники помещений, не проявляющие желания вступить в созданный орган управления, категорично относятся к нему, либо не являются инициативными собственниками, поэтому заключить какой либо вид соглашения с ними проблематично. Обязанность по оформлению и подписанию договоров полностью относится по закону к ТСЖ, то есть владельцы помещений не обязаны сами проявлять какую-либо инициативу

Важно отметить, что обязанность выполнять ремонт и контролировать содержание имущества, являющегося общедомовым, вытекает из Устава товарищества (Жилищный кодекс РФ, п. 1 ст. 135, п. 1 ст. 138, п. 1, 2 ст. 161).

Собственники помещений, не входящих в состав членов товарищества, не могут отказаться от предоставления его услуг, так как в силу норм жилищного законодательства (п. 4 статья 37), выделение долей в общей собственности на имущество в натуре не допускается.

Необходимо учитывать, что выставление собственнику счета, касающегося оплаты услуг по содержанию общедомового имущества, услуг по коммунальному обслуживанию и оплата такого счета со стороны собственника, будет расцениваться как заключение между сторонами соответствующего соглашения.

Такое обстоятельство раскрывается из статей 434 (п. 3) и 438 (п. 3) Гражданского кодекса РФ.

Условия по техническому осмотру и всеми связанными с ним услугами, рассматриваются на общем собрании членов товарищества, там же устанавливается общий перечень и стоимость.

Гражданское и жилищное законодательство устанавливает общий принцип возложения обязанности содержания имущества на его собственников, а также бремя внесения платы за жилье.

Иными словами, несмотря на имеющиеся нормы законодательства, регулирующие выполнение работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества дома, в том числе в части заключения договоров с лицами, не вошедшими в число членов ТСЖ, не всегда дает возможность прийти к общему соглашению с ними.

На нежилое помещение

Если речь заходит об участии собственников, не входящих в состав ТСЖ, в общедомовых расходах, то с ними заключается договор.

Документ оформляется между товариществом и владельцем жилья:

• на право долевого участия в пользовании имуществом и имеющихся расходах;
• на управление общей собственностью.

В этой части, жилищное законодательство накладывает обязательство по содержанию имущества на всех субъектов, обладающих правом как на жилые, так и не жилые помещения.

Договор, в качестве обязательных условий должен иметь:

Точный перечень имущества	и список предоставляемых услуг
Расшифровка стоимости услуг, касающихся содержания дома	правила доступа к оборудованию, требуемого для проведения осмотра и ремонта
Условия снятия показаний счетчиков	и условия пользования общим имуществом
Ответственность по уходу за землей	расположенной возле многоквартирного дома

В качестве отдельного документа будет выступать соглашение о порядке поставки коммунальных услуг.

Все документы оформляются в письменном виде и подписываются сторонами. При возникновении любых разногласий, стороны могут оформить соответствующие протоколы или дополнительные соглашения.

Должностная инструкция управляющего ТСЖ

Должностная инструкция – утверждённый уставом ТСЖ документ, в котором прописаны все трудовые обязанности управляющего. Помимо этого, документом определяются права работника, условия оплаты и регламентируется рабочее время, время отдыха и отпуск.

Ознакомление с должностной инструкцией и уставом ТСЖ должно происходить до подписания трудового договора. Трудовой договор гарантирует согласие наёмного сотрудника на все условия должностной инструкции. Подписывается должностная инструкция председателем правления ТСЖ и наёмным управляющим. Заверяется мокрой печатью.

Доверенность на полномочные действия

При вхождении в должность управляющего ТСЖ на нового работника оформляется доверенность на действия от имени жилищного товарищества. Это юридический документ, вменяющий право принимать решения и подписывать необходимые документы. Управляющему ТСЖ доверенность необходима в решении таких вопросов:

• оформление контрактов с подрядными организациями и поставщиками ресурсов;
• решение задач в финансовых и надзорных организациях;
• представление интересов ТСЖ в судебных, налоговых инстанциях.

Любое действие финансового или юридического характера должно подтверждаться доверенностью, которая подписывается председателем правления ТСЖ. В доверенности должны быть оговорены все организации, в каких действуют полномочия управляющего. Также должны быть указаны все действия, на которые распространяются права наёмного работника от имени ТСЖ. Обязательно указание даты окончания доверенности. Обычно она совпадает с датой окончания действия трудового договора.

Подлинность доверенности заверяет председатель правления ТСЖ подписью и мокрой печатью. Резонно будет доверить оформление доверенности юристу, так как неверное составленный документ может быть основанием для признания сделки недействительной.

Сравнение видов договора

Действующее законодательство предусматривает два вида договоров, которые могут быть заключены между Товариществом и УК:

• подряда, положения которого регулируются гл.37 ГК РФ;
• возмездного оказания услуг по управлению МКД, заключаемый в порядке ст.161 ЖК РФ.

Оба варианта заключаются в письменной форме председателем ТСЖ.

Обязательными условиями являются:

• платность (должна быть указана цена или способ ее определения);
• срочность (устанавливается срок действия договора);
• виды услуг должны быть четко определены.

ВНИМАНИЕ! Договор считается заключенным не тогда, когда есть решение собрания, а только если на нем присутствуют оригинальные подписи и печати уполномоченных лиц с каждой стороны!

Рассмотрим подробнее отличия.

Подряд

В этом виде соглашения ТСЖ поручает УК выполнение некоторых функций по содержанию и ремонту МКД (например, аварийное обслуживание, уборка территории, бухгалтерские услуги, и т.п.).

• Цена УК установлена положениями заключенного договора в соответствие со сметой доходов и расходов, утвержденной общим собранием ТСЖ.
• Собственники помещений делают платежи на расчетный счет Товарищества, расчеты с УК ведет оно само.
• Претензии по ненадлежащему исполнению работ собственники помещений предъявляют Товариществу, которое может предъявить их УК в порядке регресса (ст.1081 ГК РФ).
• УК может браться за выполнение подрядных работ с ТСЖ не имея лицензии.
• Перед собственниками помещений о проделанной работе и исполнении сметы отчитывается Товарищество.
• Возможно расторжение по соглашению сторон или в судебном порядке.

ВАЖНО! Договор подряда оставляет за Товариществом право управления домом и контроль за денежными потоками остается у ТСЖ.

Оказание услуг

Выделим важное — все функции по управлению домом ТСЖ полностью передает УК.

• Стоимость работы УК устанавливается договором управления. Она одинакова для всех собственников, но не более суммы, утвержденной на общем собрании членов ТСЖ.
• Собственники помещений оплачивают платежи за ЖКХ на счет управляющей компании.
• Претензии по ненадлежащему исполнению собственники помещений предъявляют УК.
• Необходима лицензия на осуществление деятельности УК.
• Предусмотрен ежегодный отчет Управляющей организации о проделанной работе и исполнении сметы перед собственниками помещений.
• Возможно расторжение в одностороннем порядке.

ВНИМАНИЕ! Если заключен договор управления МКД, товарищество добровольно передает все свои полномочия по управлению и право распределения финансов в руки управляющей организации, оставляя за собой ежегодный контроль за исполнением сметы.

Разграничение полномочий

А также между самим ТСЖ и УК.

Следующие положения определяют сущность деятельности контрагентов.

УК

• Предоставляет коммунальные услуги собственникам МКД: заключает соглашения с ресурсоснабжающими компаниями, следит за своевременной и качественной поставкой воды, света, газа и т. д.
• Выполняет работы по содержанию и текущему ремонту МКД: организует уборку территории, исправную работу приборов освещения общих мест пользования и придомовой территории, ремонт лифтов, инженерных коммуникаций и электрических сетей, иные необходимые работы.
• Предоставляет услуги управления домом: услуги аварийной службы, организует регистрационный учет жителей и т. п.

Товарищество

• ТСЖ должно создать специальную комиссию для контроля деятельности УК (либо возложить такую работу на председателя правления).
• Требовать от УК надлежащего исполнения условий.

ВАЖНО! Грамотный договор даёт возможность в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников отказаться от исполнения договора.

В таком случае, у неё остаётся возможность принять решение о выборе иной управляющей компании, либо о налаживании работы своими силами.

Условия соглашения об управлении

От того, насколько проработано соглашение, зависит эффективность управления ЖКХ и возможность привлечь к ответу сторону, ненадлежащим образом выполняющую свои обязанности.

Права наёмного управляющего

Управляющий ТСЖ официально принимается в штат правления, получает оклад, прописанный в штатном расписании, и регулирует свою работу согласно должностной инструкции. Его увольнение должно регламентироваться Трудовым кодексом РФ. Заключение трудового договора с управляющим ТСЖ гарантирует работнику следующие права:

• возможность принимать участие в собраниях ТСЖ;
• возможность вносить собственные инициативы;
• получать необходимую документацию о работе ТСЖ.

Ответственность управляющего ТСЖ

Наёмный работник несёт материальную, гражданскую и уголовную ответственность. Материальная и гражданская ответственности должны быть отражены в договоре. Уголовную ответственность наступает в случае халатных действий со стороны управляющего ТСЖ, когда они приводят к аварийным ситуациям, влекущим угрозу жизни ли здоровью граждан.

Управляющий ТСЖ – не сантехник, электрик и бухгалтер в одном лице. Это скорее менеджер, который берёт на себя административную деятельность. Грамотный специалист на должности управляющего ТСЖ способен привести вверенный ему дом в порядок, выстроить эффективную работу персонала, обслуживающего помещения и решить проблемы с ЖКХ.

Как происходит оплата коммунальных услуг?

Оплата коммунальных услуг в рамках товарищества собственников жилья может осуществляться несколькими способами, конкретный вариант выбора которых осуществляется на общем собрании собственников помещений в доме, находящемся под управлением такого юридического лица.

В качестве вариантов для оплаты следует рассматривать:

• безналичную оплату полученных услуг на основании договора с товариществом путем перечисления денежных средств на специальные счета, с которых в последующем осуществляется перевод денежных средств ресурсоснабжающим организациям;
• оплату услуг с помощью внесения необходимой оплаты путем использования наличных платежей в кассу товарищества;
• непосредственное перечисление денежных средств на счета ресурсоснабжающих организаций на основании заключения прямого договора между потребителем тех или иных коммунальных услуг и их поставщиками.

В случае если перечисление денежных средств за потребленные ресурсы и коммунальные услуги осуществляется ресурсоснабжающей организации через товарищество собственников жилья, на товарищество как на представителя собственников помещений налагается обязанность своевременно и качественно проводить все платежи, а в случае наличия задолженностей со стороны потребителей – проводить работу, направленную на погашение таких задолженностей.

В случае если выбор собственников помещений в многоквартирном доме пал на ТСЖ как на посредника в перечислении денежных средств ресурсоснабжающим организациям, в товариществе должны быть заведены специальные счета, с которых денежные средства будут переводиться конкретному поставщику коммунальных услуг и ресурсов. При этом в соответствии с положениями действующего законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства товарищество собственников жилья не имеет права перераспределять полученные средства (например, средства, которые были внесены за вывоз мусора жильцами дома не могут быть переданы поставщикам электроэнергии даже в том случае, если по статье платежей за электроэнергию накопилась существенная задолженность).

Если выбор пал на самостоятельное заключение договоров собственниками помещений с ресурсоснабжающими организациями, то для такого варианта предусмотрена специальная процедура.