Мнение экспертов о №271-ФЗ «О капитальном ремонте многоквартирных домов»

Чем отличается капитальный ремонт от текущего

Текущий ремонт — это поддержание коммуникаций и инженерных конструкций дома в исправном состоянии, а именно:

1. Устранение незначительных дефектов.
2. Укрепление оборудования и конструкций для предотвращения их дальнейшего разрушения.
3. Устранение трещин в стенах дома.
4. Укрепление и замена коммуникаций и тп.

Текущий ремонт не требует составления проектной документации.

Капитальный ремонт — это комплекс работ, направленный на устранение, замену или восстановление важных элементов многоквартирного дома:

1. Ремонт и обновление крыши, подвала, подсобных помещений.
2. Ремонт лифта или замена его кабины в случае полной неисправности.
3. Ремонт коммуникаций электроснабжения и водоотведения.
4. Установка на дом приборов учета (счетчики на электроэнергию, приборы учета горячей и холодной воды и отопления).

Капитальный ремонт также подразумевает под собой замену более 50% от общей площади неисправной конструкции или инженерной коммуникации.

Взаимоотношения между жильцами многоквартирного дома и представителями коммунальных служб регулируются нормами ЖК РФ и Федеральным Законом №271.

Вышеуказанный Федеральный Закон напрямую не влияет на тонкости проведения ремонтных работ. Он лишь вносит изменения в Жилищный Кодекс РФ.

Изменения, которые были внесены в ФЗ №271 обязали квартиросъемщиков и владельцев жилых помещений самостоятельно оплачивать капитальные ремонтные работы в своем доме. Данная обязанность также закреплена в ст. 210 ГК РФ. Также в соответствии с п.1 ст. 169 ЖК РФ, собственники помещений обязаны ежемесячно уплачивать взносы на капремонт дома.

Капитальный ремонт производится в порядке очередности, на которую влияет:

1. Срок эксплуатации объекта недвижимости.
2. Дата проведения последних ремонтных работ.
3. Площадь объекта.
4. Степень износа конструкций и коммуникаций.
5. Количество денежных средств в фонде.
6. Объем необходимых работ.

В некоторых случаях жители многоквартирных домов вынуждены ждать проведения капремонта по 10-15 лет. За это время денежный фонд обесценивается по причине ежегодной инфляции. В итоге когда приходит очередь, работники коммунальных служб не имеют возможности выполнить ранее оговоренный объем работ.

Посмотреть очередь на капитальный ремонт можно на официальном сайте Государственной корпорации Реформа ЖКХ.

Источники финансирования ремонта высотного дома

Ежемесячные платежи владельцев

Средства для этих целей включают в себя:

• финансы, ежемесячно вносимые собственниками квартир на содержание совместного имущества (размер платы за капитальный ремонт определяется общим собранием);
• целевые средства собственников на отдельные статьи ремонта.

Бюджетные деньги

На протяжении последних лет вкладов на ремонтные работы и модернизацию дома почти не делалось, так как у городских властей отсутствовали деньги, а собственники не считали это обязанностью в соответствии с законом. Проблема капитального восстановления многоквартирного сектора достигла уровня, когда собственники приватизированного фонда не в состоянии решить эту проблему. Поэтому для расходования бюджетных средств разрабатываются новые целевые программы по финансированию капитального ремонта зданий. Новый подход заключается в следующих положениях:

• Местные органы не влияют на мнение собственников о проведении ремонтно-восстановительных работ.
• Деньги из бюджета выделяются на работы в условиях софинансирования расходов с владельцами квартир.
• Рассмотрение вопроса выделения средств происходит после подачи заявки от товарищества на основании решения общего собрания.
• Ремонтные работы предусматривают не только восстановление физического и функционального износа, но и модернизацию, имеющую целью сбережение тепловых и иных ресурсов в многоквартирном секторе.
• В случае отсутствия целевых средств в бюджете по указанным статьям деньги в первую очередь выделяются на конкурсной основе по ранее объявленным общим критериям износа домов.

Создание координирующего фонда

Для регулирования использования нового механизма в части предоставления бюджетных денег принимается закон Российской Федерации № 185-ФЗ и создается корпорация Государственного фонда содействия реформированию ЖКХ. Фонд оказывает денежную помощь субъектам России и муниципалитетам, предоставляющим субсидии собственникам жилья на проведение ремонтных работ.

Следует подчеркнуть, что решить проблему ремонта и модернизации многоквартирного сектора созданием только фонда не удастся, как свидетельствует иностранный опыт стран на этапе переходной экономики. Поэтому целесообразно привлекать к восстановлению домов кредитные средства.

Кредитование модернизации многоквартирного сектора

Использование заемных денежных потоков останавливают следующие проблемы:

• У общества совладельцев квартир в многоэтажном доме отсутствует подходящее имущество, которое можно применить в качестве залога перед банком, а собственники не желают производить такое действие со своими квадратными метрами.
• Товарищество собственников, по мнению банка, не относится к категории надежных заемщиков, так как в рамках законодательства может быть ликвидировано при выходе из общества более 50% владельцев.
• Управляющие организации (например, ЖЭК) имеют перед банками определенное преимущество, хотя договор управления может быть расторгнут, а способ принятия решений изменен решением собрания в любое время.

Основным направлением нового направления по кредитованию ремонтных мероприятий в многоэтажном секторе может стать снижение процентных ставок путем государственного субсидирования и снижение рисков для банка предоставлением гарантий собственниками квартир и управляющими конторами. Над доступностью кредитов работает государство, а пока подобные меры находятся в проектном состоянии, и обсуждается их реализация.

Что говорится в законе о капитальном ремонте многоквартирных домов

До 2012 года капитальный ремонт проводился за счет средств коммунального фонда. Федеральный Закон №271 в корне изменил алгоритм сбора денежных средств. Теперь капитальный ремонт проводится исключительно за счет взносов владельцев квартир. При этом денежный фонд распределяется между всеми участниками реформы ЖКХ.

Размер ежемесячных взносов устанавливается региональными властями. То есть точная сумма на сегодняшний день законодательно не закреплена. Сумма взносов напрямую зависит также от площади жилого помещения. Главное условие — владелец квартиры должен своевременно вносить обязательные платежи.

Все собранные денежные средства направляются в специальный фонд капитального ремонта ЖКХ, который создан в каждом регионе страны. Действующее законодательство предоставляет жителям многоквартирных домов возможность перечислять деньги на индивидуальный банковский счет. Для того, чтобы открыть специальный счет в банке и начать копить деньги на ремонт собственного дома, все жильцы должны принять участие в общем собрании.

Важно: проведение капремонта не избавляет жильцов дома от обязанности вносить дальнейшие ежемесячные платежи.

Новое в блогах

2 декабря 1988 г. было принято Постановление СМ СССР N 1400 «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда». Но выкупить у государства эти квартиры советские люди уже не могли, т. к. страна вступила в эпоху дикого капитализма, и у людей таких денег просто не было. С 1990 г., в результате «заморозок» советских денежных вкладов и проведённой в январе 1991 г. денежной («Павловской») реформы, многомиллиардные сбережения уже российских граждан к 1992 г. были уничтожены.

4 июля 1991 г. Б. Ельцин подписал Закон РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который предусматривал «бесплатную передачу или продажу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде». И все бросились приватизировать квартиры, несмотря на то, что на момент приватизации многоквартирные дома (далее – МКД), уже требовали капитального ремонта.

После чего всякие ЖЭКи, и в советское время не особо любившие заниматься своими обязанностями, вообще перестали обслуживать МКД, объясняя своё бездействие тем, что содержание общего имущества теперь является обязанностью собственников МКД. Такие же отписки на жалобы граждан приходили и из муниципальных органов.

В свою очередь, местная власть стала предлагать жильцам участвовать в софинансировании при проведении капитального ремонта. А затем Федеральным законом № 271 от 25.12.2012 г. «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», и вовсе обязала жильцов МКД проводить за свой счет капитальный ремонт, внося обязательные платежи в Фонд капитального ремонта.

Когда же наши граждане поняли, что «застряли в лифте», то стали внимательно читать «инструкцию», т. е. тот самый «Закон о приватизации жилищного фонда в РФ», и нашли в нём очень интересную статью 16.

Статья 16.Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Государство не исполнило свою обязанность по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Таким образом, эта очень странная организация — Фонд капитального ремонта, в нарушение ст. 189 Жилищного кодекса РФ, без проведения общего собрания собственников дома о решении проведения капитального ремонта, без протоколов этих собраний, присвоила себе полномочия по сбору денежных средств на этот ремонт. Когда статья 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» сохраняет за бывшим наймодателем (государством, в лице местных властей), обязанность производить капитальный ремонт МКД.

Поэтому на совершенно законных основаниях собственники квартир в судебном порядке потребовали от местных властей провести капитальный ремонт своих домов. Суды в РФ уже удовлетворили сотни исков в пользу жителей МКД на десятки, а то и сотни миллиардов рублей. Местные власти обязаны исполнить решения судов, вступивших в законную силу. А то, что у них нет на это денег, не освобождает их выплаты долга. Поэтому местные органы власти стали обращаться к федеральным властям с заявками о выделении денежных средств.

Тогда федеральные чиновники стали думать, как опять не исполнить свою обязанность по проведению капитального ремонта в МКД. Думали-думали и придумали! Федеральным законом от 20.12.2017 г. N 399-ФЗ правительство РФ внесло поправки в часть первую ст. 190.1. Жилищного кодекса РФ, согласно которым «обязанность о проведении капитального ремонта в МКД у органов власти возникает, если на момент приватизации первой квартиры органом власти было принято решение о проведении капитального ремонта, но он не был проведен». Эта поправка противоречит условиям приватизации, изложенными в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Если даже такое решение о необходимости проведения капитального ремонта того или иного многоквартирного дома, до момента приватизации первой квартиры, существует в архиве Местной администрации, то кто же его жильцам выдаст, его скорее уничтожат.

Вот теперь нужно отменить эти поправки как дискриминационные, и тогда деятельность Фонда капитального ремонта МКД станет полностью незаконной. Если чиновники опять что-нибудь не придумают!

Платить или нет

Жилищное законодательство обязывает всех квартиросъемщиков ежемесячно вносить платежа в фонд капитального ремонта. Однако, некоторые граждане освобождены от этой обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 169 ЖК РФ, жители многоквартирного дома, который в установленном порядке был признан аварийным и готовится к сносу, освобождаются от уплаты ежемесячных взносов.

Кроме этого некоторые категории лиц имеют льготы по уплате взносов на капитальный ремонт в размере 50% (государство компенсирует взносы за счет федерального и регионального бюджетов):

1. Инвалиды 1 и 2 группы.
2. Ветераны боевых действий.
3. Ветераны ВОВ.
4. Собственники жилых помещений, которые достигли 70-летнего возраста. При этом данные граждане должны проживать одни или с недееспособными родственниками.
5. Ветераны труда.

Претендовать на 100% льготу могут:

Лица преклонного возраста, достигшие 80 лет, при условии, что они проживают одни или с недееспособными родственниками.

Герои России и СССР, кавалеры ордена Славы и близкие родственники, проживающие с ними на одной территории.

Важно: компенсация рассчитывается не из расчета общей суммы ежемесячного взноса. Скидка предоставляется в пределах региональных льготных норм.

Кроме этого, от уплаты освобождаются жильцы новостроек, срок эксплуатации которых не превышает 5 лет. Данное исключение связано с тем, что в течение первых пяти лет эксплуатации жилого дома все финансовые расходы, связанные с текущим и капитальным ремонтом, берет на себя застройщик.

ФЗ 271 о взносах на капитальное обслуживание многоквартирных домов

1. Денежные средства вносятся по квитанциям и зачисляются на счёт специального фонда.
2. Государственный бюджет расходуются только в случае, если жильцы вынуждены были переехать в другое здание из-за признания старого аварийным.
3. Минимальный размер взноса определяется законодательным актом субъекта РФ, соответствующим методическим рекомендациям, которые утвердило правительство. При расчёте платы учитывается занимаемая площадь жилья в здании.
4. Размер платежа рассчитывается в рублях. Для этого установленный в регионе размер платежа за 1 кв. метр умножают на общую площадь жилья.

Введённый в 2012 году ФЗ капитальный ремонт дома обязывает оплачивать жильцам путём внесения взносов. Жителям городов федерального значения придётся заплатить несколько больше, чем лицам, проживающим в населённых пунктах областного и районного значения.

Рекомендуем прочесть: Многодетная семья льготы на работе отцу

Порядок финансирования ремонтных работ

Для составления единого плана ремонта многоквартирного дома на несколько лет имеет значение не только определение важности отдельных видов ремонта, но и решение финансовых вопросов в сфере экономической оценки поступления денежных ресурсов от собственников жилья. Главная роль отводится окупаемости затрат, экономии денег на текущее обслуживание, своевременное устранение аварий, уменьшение количества потребляемых ресурсов.

Управляющая организация предлагает обоснованный экономичный вариант (порядок) финансирования капремонта или отдельных процессов, при этом собственники выбирают из следующих механизмов:

• Ежемесячно вносимые деньги владельцами квартир накапливаются до того времени, пока сумма не будет достаточной для финансирования ремонта, длительность сбора зависит от размера платежа, нужной суммы и возможностей собственников.
• Устанавливается возможность дополнительного целевого сбора, который используется совместно с накопленными деньгами от ежемесячных поступлений.
• Использование банковского кредитного капитала с возмещением от ежемесячного поступления положенных взносов.
• Сочетание банковского кредита и средств из программы городского финансирования капитального ремонта определенного дома.

В результате изменений в сборе средств на финансирование ремонтных работ каждого отдельного дома собственники квартир смогут контролировать применение денег и качество выполненных работ при капитальном ремонте многоквартирных домов. Платить или нет ежемесячные взносы — такой вопрос волнует каждого собственника квартиры, но при грамотном подходе и сборе таких платежей дом будет ремонтироваться вовремя и на собственные деньги жильцов.