Сколько было разговоров по поводу «прозрачности» работы УК, про удобство для собственников помещений и прочих красивых фраз уже и не упомнишь. Но тут, как всегда внезапно, из-под пера Д.А. Медведева появилось Постановление Правительства РФ от 27 марта 2018 г. № 331 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации» (далее по тексту – Постановление №331). Постановление во многом поменяет работу с собственниками. Ну, а для тех, кто не захочет меняться, государство приготовило «подарок» в виде штрафа в размере 250 000 рублей.
Во многом описанные в Постановлении №331 «методы» работы с собственниками уже применяются крупными и не очень управляющими организациями, но, как показывает наш опыт, многим придется очень сильно менять «стиль» своей работы.
Итак, поехали…
В обновленных Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 (далее по тексту – Правила №416), появится раздел VII «Организация взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме при осуществлении управления многоквартирным домом
»
Управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в МКД, в том числе посредством предоставления возможности личного обращения:
- в действующий офис УК
- либо
в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора (далее – представительство УК).
Обратите внимание, что и офис УК и МФЦ являются представительствами УК
.
Сделать так, чтобы было одно представительство на огромный город
, не получится. В п.27 Правил №416 прямо указано, что представительство (читаем – МФЦ) должно располагаться в пределах муниципального образования, в том числе в пределах внутригородского района в городском округе с внутригородским делением либо внутригородской территории города федерального значения,
на территории которого располагаются МКД
, управление которыми осуществляет такая управляющая организация.
Понятное дело, что в Правилах №416 ПП РФ не приводится определение муниципального образования и внутригородского района, поэтому «лезем» в Федеральный закон от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и видим:
«муниципальное образование
— городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район либо внутригородская территория города федерального значения.
внутригородской район
— внутригородское муниципальное образование на части территории городского округа с внутригородским делением, в границах которой местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления».
Пресс-центр
Кто придет на смену ЖЭКам? За чей счет будут ремонтировать старые дома?
На эти и другие вопросы во вторник 24 мая с 11.00 до 12.00 ответил замглавы КГГА Петр Пантелеев
Стенограмма прямой линии
— Как создать ОСМД За оставшееся время? Что будет, если мы не создадим ОСМД до 1 июля? Сможем ли мы создать ОСМД после 1 июля?
— Звучат мифы, что после 1 июля жизнь заканчивается, все пропало – это не правдивая информация. После 1 июля, так же как и сейчас, у всех остается возможность создать ОСМД и выбрать управляющую компанию. По закону, с 1 июля, органы местного самоуправления должны провести конкурс для тех домов, где нет ОСМД. Но, пока что, даже законодательной базы под этого нет. Мы обратились от лица города с письмом ко всем инстанциям, к ВР, чтобы был рассмотрен законопроект, который позволяет на год отложить. Даже если этого не произойдет, все равно есть возможность после 1 июля создавать ОСМД.
— То есть, нас и дальше будет обслуживать ЖЕК
— Да, ЖЕК будет обслуживать. Но ЖЕК и ОСМД это инстанции и их нельзя равнять. Можно создать ОСМД и оставить ЖЕК на обслуживании дома. ОСМД — это форма управления домом, это центр принятия решений, это небольшая ВР домов. А ЖЕК — это обслуживающая организация. Можно оставить ЖЕК. Можно выбрать другую организацию или самостоятельно заниматься обслуживанием и решать много других вопросов, которые сегодня ЖЕК не решает.
— Что будет с самими ЖЕКами
— Постепенно будет происходить конкурентная история. Качество услуги – это продукт конкуренции. В условиях здоровой конкуренции может улучшиться качество жилищно-коммунальных услуг. Такая конкуренция на сегодня отсутствует, но если постепенно будут формироваться ОСМД, люди будут привлечены к выбору организации по разным параметрам – цена, качество и др.. Такая конкуренция будет создаваться и предприятия жилищного обслуживания будут конкурировать друг с другом. Часть будет исчезать, поскольку не будет выдерживать конкуренции, а часть будут набирать обороты. Не исключены и коммунальные ЖЕКи, они так же будут брать участие в этой конкуренции. Те, кто сможет адаптироваться к новым условиям – будут работать, кто нет –просто потеряют клиента и исчезнут. Но, процесс этот не быстрый, искусственно его ускорять не безопасно. У города сейчас основная задача – стоять на страже интересов людей, которые будут делать выбор.
— Есть ли шанс, что принудительное назначение управляющей компании, в случае не создания ОСМД, отсрочат? Знаю, что такой законопроект зарегистрирован в ВР.
— Такой законопроект есть. Виталий Кличко обратился к ВР, чтобы этот проект был немедленно рассмотрен, чтобы дать отсрочку еще на год, чтобы доработать все хвосты и чтобы была проведена грамотная, качественная, информационная компания. Чтобы люди сознательно делали выбор. Мы в городе такую информационную компанию начали, но сроки очень маленькие, было бы правильно дать время, чтобы люди разобрались.
— Так примут законопроект или нет?
— Мне тяжело сказать. Но такая вероятность есть, что такой закон будет принят. Но гарантировать мы не можем. С теми депутатами, с которыми я общался, они все это поддерживают. Есть технические регламентные нормы, другие вещи. Мы будем лоббировать, чтобы этот законопроект был принят. Но 100% гарантию мы не можем дать, мы не отвечаем за результаты работы парламента. Сделаем все, что в наших силах
— Если вернутся к ЖЕКам… С 1.07 ЖЕКов больше не существует, теперь они будут называться – управляющие компании? Или ЖЕКи все-таки остаются?
— Еще в 2014 году, мы понимали, что такой закон будет принят, потому создали 10 городских, муниципальных, управляющих компаний, которые готовы работать и в рамках нового закона. Они и сейчас работают, в их структуре есть ЖЕКи, подразделения территориальные, которые занимаются непосредственно обслуживанием, и они как работали так и будут, после 1 июля, работать. Но, все равно, процесс самоорганизации людей уже запущен. Сейчас мы говорим о том, что выгодней создать ОСМД, чтобы никто за нас не решал судьбу, выбирал подрядную организацию и т.д. Создав ОСМД мы можем принять, например, решение, что ЖЕК продолжает обслуживать дом и никто это решение не может изменить. Или любые другие варианты. Так же важно то, что город ввел ряд интересных программ поддержки. В первую очередь это программа по энергосбережению. Она предусматривает получение домами гранта в размере 70% от стоимости каких-то полезных энергосберегающих работ по дому – это утепление, установление автоматического оборудования, индивидуальных тепловых пунктов, которые позволяют экономить потребление тепла в доме. Мы обкатали этот проект в прошлом году, 73 дома у нас уже есть. Будем продолжать наращивать темпы финансирования таких программ. Интерес к ним большой.
— Несколько раз вы говорили, что возможно закон отодвинут, я так понимаю, в нем есть недоработки. Какие?
— Пока что нет самого главного документа – порядка проведения конкурсов на определение управителя. Мы говорим, что нужно определить управителя, но как их определить мы не понимаем. Нет соответствующего порядка, который должен быть утвержден постановлением Кабмина. И нет типового договора на управление. Эти базовые вещи на данный момент не разработаны, это не дает нам возможности адаптировать наш городской норматив. Не говоря уже о том, что проведение этих конкурсов, достаточно сложный организационный проект.
— Есть ли ориентировочные тарифы на обслуживание дома после 1 июля от управляющих компаний? Будет ли тут какая-то регуляция тарифов со стороны властей
— Этот вопрос окончательно не решен. Но, судя по той информации, которую мы получаем, вопрос будет регулироваться или конкурсом (компании предлагают цены, по которым они будут обслуживать) или люди самостоятельно будут определять договорную цену. Такого понимания как тариф не будет, договорная цена будет состоять из тех услуг, которые выберут люди, их стоимости рыночной, и способности оплачивать. Самоорганизация дает возможность нам решить – хотим ли мы, чтобы у нас убирали каждый день с моющими средствами. Хотим конечно. Но, можем ли мы это оплатить. Посчитали – нет, дороговато. Значит нам достаточно, чтобы у нас 2 раза в неделю убрали и цена нас устраивает и т.д. Тариф утверждался последний раз в 2010 году, уже 2020 год, произошло очень много изменений, цены поменялись, сам тариф не отображает реальной картинки. Так же законодатель должен уточнить, будут ли тарифы утверждаться или нет, но, скорее всего, это будет договорная цена, которая будет определятся домовой общиной исходя из их потребностей и платежеспособности.
— Если мы создадим ОСМД, но окажется, что это хуже и дороже, чем пользоваться услугами управляющих компаний, можно ли будет вернуться на обслуживание управляющей компании?
— Создавая ОСМД вы создаете правление, которое может принимать решения, которые вы делегируете этому управлению, в том числе и смену управляющей компании, подрядчиков или любые другие решения. Если создается такая ситуация, что есть недопонимание с другими структурами, это можно сделать и практика такая в домах с ОСМД есть. Это не кабала на вечно. Не нравится — собрались, приняли решение, изменили ситуацию. ОСМД это не обслуживающая организация, это, по сути, собрание владельцев квартир дома, это центр принятия решения для дома. Обслуживать может компания, которая занимается этим — ЖЕК, коммерческая структура, она может обслуживать один дом, два, десять, сто.
— Могут ли несколько домов организовать одно ОСМД?
? Для ОСМД есть такое понятие как – ассоциация. Есть небольшие дома, которым тяжело самим выживать, каждому такому дому невыгодно нанимать бухгалтера, паспортиста и т.д., такие дома могут объединятся в ассоциацию
— Сейчас на ЖЭКи можно жаловаться по телефону 1551. Кому можно будет жаловаться на управляющие компании?
— Хороший вопрос, вопрос управляемости ситуации. Система коммуникаций в городе остается и она будет касаться всех организаций, фирм, частных ЖЭКов и в том числе и ОСМД. Т.е. возможным будет обращаться на горячие линии, которые контактируют с районными администрациями, где есть районное подразделение, которые занимаются координацией работы ОСМД. Конечно, мы не можем самоустраниться от этой ситуации и бывает, что необходимо наоборот больше внимания уделить этим домам, чем, например, коммунальным ЖЭКам. Поэтому мы будем координировать эту работу. И помогать вам работать в режиме ОСМД.
— Это будут другие телефоны, которые будут сообщены позже?
— Я не думаю, что мы будем десятки телефонов создавать. Есть сейчас 1551, это общая городская горячая линия и у нас есть телефон 1557 –именно оперативная служба, которая занимается вопросами жилищно-коммунального хозяйства, куда можно позвонить по вопросам, которые касаются ЖКХ. Мы специально выделили такую линию, потому что очень много вопросов на 1551 было получено именно по поводу ЖКХ, поэтому немножко разгрузили и 1557 достаточно автоматизировано, там нет очереди практически и эти две линии будут в дальнейшем работать.
— Допустим, управляющая компания не очень добросовестно выполняет свои обязанности. Город может влиять на эту компанию?
— Конечно, город может влиять на эту компанию. Но сейчас речь идет о другом. Сегодня предлагается нам, как владельцам квартир и совладельцам дома, самостоятельно влиять на этот процесс. Кто сегодня является заказчиком? Мы с вами и те, кто проживают в квартирах. Мы же видим убирается или нет. Поэтому есть возможность сегодня самоорганизоваться и самостоятельно определять насколько качественно работает та или иная компания, сколько им платить, или нужно поменять компанию. Административно невозможно повлиять на качество услуги ни коммунальных ЖЭКов, ни коммерческих услуг. Поэтому мы видим много примеров, где люди самоорганизовались в домах. У них нет этой проблемы. У них нет вопроса куда-то обращаться, жаловаться. Если есть проблема, собрались и решили вопрос, например, изменить подрядчика. Я вам скажу, что подрядчики совсем по другому работают на таких условиях, потому что они понимают, что ответственность другая. Если они что-то напортачат, то тут же будет реакция или финансовая, или другая и они работают более дисциплинировано. А когда есть такая ответственность общая, коллективная, которой по сути нету, тогда появляются проблемы, жалобы и т.д. Т.е. есть сегодня вариант упорядочить вопрос ответственности за качество услуг между управляющей компанией и непосредственными заказчиками, собственниками квартир. И я считаю, что это очень правильно и этим путем нужно идти.
— Если у нас создадут ОСМД, то сохранятся ли субсидии для людей?
— Да, льготы и субсидии сохраняются.
— У вас открылась школа, где учат управлять домом?
— Да, мы действительно начали проводить занятия в Школе осведомленного киевлянина. Я вам скажу, что такой ажиотаж вокруг этого вопроса присутствует. У нас было очень много людей. Вопросы очень похожи с сегодняшним эфиром, но мы даем информацию от людей, которых я могу назвать экспертами. Это люди, которые непосредственно занимаются созданием ОСМД, сопровождением работы ОСМД, которые самостоятельно это делали и их квалификация позволяет на 99% вопросов ответить. Такие занятия у нас начались. На первое занятие пришло около 300 людей. Чтобы стать студентом или просто, чтобы посещать такие занятия, необходимо заполнить анкетку на сайте Горадминистрации, она простая. И все, мы вас автоматически зачисляем в абитуриенты, потом приглашаем на занятия. Сегодня зарегистрировано уже 600 людей. Пока что идет первый уровень обучения, т.е. вопросы простые, на которые мы должны ответить – кто является владельцем дома, какие права, обязанности каждый из нас имеет, какие перспективы домов, наших домовых общин в связи с принятием этих новых законодательных норм. Далее будем уже выделять группы непосредственно по вопросам управления дома, технической эксплуатации. Потому что там есть очень много нюансов по созданию ОСМД. Это процесс, который нужно сопровождать, есть юридические, правовые аспекты, которые нужно понимать для того, чтобы раз сделать и потом к этому вопросу не возвращаться. Поэтому такие занятия начались. Приобщайтесь, пожалуйста. Я считаю, что было интересно в прошлый раз и людям понравилось.
— Может ли дом после создания ОСМД отказаться от центрального отопления, заменив его индивидуальной котельной?
— Да, это возможно, если дом в целом такое решение примет, это возможно. Но тут уже техническая сторона присутствует, нужно учитывать, а что же выгоднее? Потому что есть такое распространенное мнение, что крышная котельная – это очень хорошо, а центральное отопление – это не хорошо. Это не совсем правда, т.к. крышная котельная это, во-первых, огромные капитальные вложения. Во-вторых, это не автономное отопление, вам придется покупать газ в любом случае и на газ цена уже немножко другая, чем была раньше. И обслуживать котельную нужно. Котельная, когда новая, красивая, а когда проходит 5 и более лет, потом, приходится проводить ремонт, который достаточно дорогой. Я бы все-таки по своему опыту обратил внимание на термомодернизацию домов. В первую очередь это касается инженерного оборудования в доме, т.е. индивидуальных тепловых пунктов, соответственной автоматики, которая позволяет регулировать подачу тепла в доме и также другие вещи, которые можно сделать для того, чтобы уменьшить подачу тепла. Я вам приведу пример. Мы в части домов установили такое оборудование в прошлом году. Так вот дома платили в два раза меньше, чем по тарифу. Т.е. где тариф был 16 грн люди платили по 8 грн за квадратный метр, за центральное отопление. По домам, где крышные котельные, нет такой экономии. Просто выясните для себя, а потом уже принимайте решение.
— А котельные эти только газом отапливаются?
— Ну в многоквартирных домах, конечно, газом. Мы же не можем дрова тянуть на крышу и т.д.
— Если жители дома не создали свое ОСМД и им назначили управляющую компанию. Могут ли они ее со временем изменить?
— Да, можно заменить управляющую компанию, тогда, когда вы соберетесь и примите такое решение.
— Т.е. эта управляющая компания она не на вечно?
— Не на вечно, но просто нужно как можно раньше начать заниматься тем, чтобы вам самоорганизоваться вокруг этого вопроса. Не затягивать это в длинный ящик, не откладывать, потому что мы видим, как законодательство меняется, жизнь насколько интересная сейчас. В моем доме мы дважды собирались и мне не удалось убедить соседей создать ОСМД. У нас небольшой дом, сейчас уже будем третий раз собираться, потому что там уже проблема с безопасностью во дворе, все-таки еще одна мотивация появилась, думаю, что мы уговорим. Я для себя вижу, что мы должны создать ОСМД, но пока останемся на обслуживании в ЖЭКе.
— Нам после создания ОСМД придется менять все документы?
— существует своя процедура по созданию ОСМД. Вы открываете счет в банке, можете заниматься этой деятельностью или не заниматься. Можете даже не открывать счет в банке, в принципе, ОСМД это неприбыльная организация. ОСМД это больше юридическое лицо, которое представляет интересы людей, которые проживают в доме.
— А расходы на ремонты?
— Расходы на ремонта, да, это уже вопрос, который решается снова-таки людьми, а люди должны собраться, обсудить стоит ли что-то ремонтировать, не стоит, что в приоритетах. Если там что-то горящее, тогда нужно делать. ОСМД имеет право на создание ремонтных фондов, там ничего сложного, снова-таки нет, это можно делать и нужно делать. И город дает возможность участвовать в программах грандовых, город дает 70% денег на какие-то работы нужные по дому в основном касающиеся, конечно же, энергосбережения, это очень большой спектр работ. Мне кажется, что это выгодно. Снова-таки мы в своем доме планируем утепление сделать, поучаствовать в программе и с соседями уже договорились. Единственный вопрос, что есть люди социально незащищенные, малообеспеченные. Ну тут нужно смотреть. Мы собрались, решили, что мы где-то перекроем своими силами расходы. Но это все решается таким переговорным, договорным путем среди собственников квартир.
— ОСМД и управляющей компании крыши не чинят, где гарантия, что ОСМД и эта управляющая компания смогут эффективно работать?
— Смотря, что называть эффективной работой. Если мы хотим, чтобы нам сделали капитальный ремонт крыши, то это не вопрос не к управляющей компании. В квартирной плате нет таких денег на капитальный ремонт. Это может быть текущий ремонт, заменить лист шифера или что-нибудь в этом духе немножко. Поэтому снова-таки возвращаясь к тому, что люди собственники квартиры должны понимать, что они хотят от управляющей компании и сколько могут за это заплатить. Нужно, чтобы был этот разумный баланс этих двух понятий и тогда получается нормальная ситуация. Третий вопрос – можно открыть ремонтный фонд на какие-то работы, может быть, и капитальный ремонт крыши. Может быть, какие-то другие. Нужно понимать, что каждый из нас имеет квартиру, которая имеет свою рыночную стоимость, от состояния дома эта рыночная стоимость поверьте тоже очень сильно зависит, я в этом убедился, объезжая дома. Два одинаковых дома, где в одном ОСМД, в другом ЖЭК. ОСМД организован уже с 1992 года, они его в идеальном состоянии содержат. Так вот со мной делились информацией, что квартира стоит в этом доме на 20% дороже, чем в соседнем, который убитый.
— Так, если убитый, сам ОСМД может крышу починить, зачем эти компании управляющие?
— Да, могут быть и такие варианты, что кто-то сам себе что-то сделает. Но мы сегодня говорим, что управляющая компания должна отвечать за вывоз мусора, обслуживание лифта, уборку придомовой территории, за подачу электроэнергии на лестничной клетке, чтобы было светло, за подачу электроэнергии на лифты и также за другие вопросы, которые касаются дома в целом, как целостного комплекса. Это должно быть обеспечено, согласитесь.
— Если вернуться к школе. Как долго вы будете там проводить обучение, платное ли оно?
— Первый уровень обучения бесплатен и мы не планируем ограничиваться во времени. Во-первых, эта тематика достаточно продолжительна. Снова-таки, исходя из опыта стран, таких как Польша, Прибалтика, Россия, там эти вопросы до сих пор еще существуют, они актуальны. Единственное, мы хотим, чтобы школа была гибкой и подстраивалась оперативно под запрос общины. Потому что могут возникать еще какие-то другие вопросы, например, они могут касаться только жилищно-коммунальных проблем или вопросов, субсидии и т.п. Мы не ограничиваем школу исключительно коммунальными вопросами и она будет работать и подстраиваться под ту ситуацию, которая будет актуальна в тот или иной момент. Сейчас у нас люди работают на общих началах, мы фактически волонтеров к этому привлекаем. Но курсы непосредственно по управлению дома, там где люди будут получать соответствующие сертификаты, будут платными. Это уже приобретение фактически профессии. Есть много моментов, которыми должен владеть управляющий. Он должен иметь соответствующую квалификацию, в том числе по управлению электроустановки, лифтов, всего оборудования, которое связано с опасностью. Есть нормы законодательства, которые предусматривают получение квалификации, обучения, сертификатов такими специалистами, которые привлечены к управлению, содержанию дома.
— Многие люди боятся, что после создания ОСМД, жильцы не смогут финансово потянуть ремонт дома, особенно если дом старый. Расскажите, за чей счет происходит ремонт домов после создания ОСМД?
— Я говорил выше, что есть программы помощи и они будут, причем программы мы разрабатываем сейчас для тех домов, в которых не создан ОСМД, потому что мы понимаем, что не во всех домах можно создать ОСМД. Это объективная реальность и мы не можем устроить дискриминацию. Есть дома небольшие, где экономически сложно это сделать. Работы энергосбережения, плановые работы проводят, как мы говорили, ОСМД, ремонтный фонд, программа финансирования. Если происходит какая-то экстраординарная ситуация… например, у нас была в прошлом году ситуация, когда сгорела полностью крыша дома, который не относиться к коммунальному жилью, это жилищно-строительный кооператив-ОСМД. Город пошел на то, чтобы выделить деньги и полностью заменил крышу, достаточно большие деньги. Никто в беде никого не бросит, потому что понимаем, что город в ответе за людей, которые проживают. Но, что касается домов, где не будут созданы ОСМД, мы будем создавать программы (она практически создана) о софинансировании таких работ, там, где люди также должны поучаствовать в тех или иных работах без создания ОСМД. Снова-таки вопрос по людям, которые мало обеспечены, не могут отплатить. На сегодняшний день субсидия на содержание дома дается, на капитальный ремонт дома ее нет. Поэтому необходимо, чтобы все-таки люди, которые проживают в доме, постепенно приобщались к его управлению, процессу решения проблем этого дома и участвовали в таких программах. Возможно немножко позже будет законный механизм помощи составления субсидий малообеспеченным людям на проведение капитальных ремонтов, но это уже следующий этап. Пока разработали такой порядок для домов, где не созданы ОСМД и в этом году будем его обкатывать как модель.
— В принципе, насколько я понимаю, капремонт ложиться на плечи жильцов?
— В идеале в законе о приватизации сказано, что должно государство отремонтировать дом прежде, чем начинают приватизироваться квартиры и прежде чем будет передан ОСМД дом. Но в реальной жизни этого не произошло, эфемерная такая норма, которая не работала, не работает и работать не будет. Это снова-таки правда жизни. Поэтому большое участие в решение вопросов капитального ремонта приходится на собственниках квартир.
— Что будет с долгами за квартплату, которые не успел вернуть ЖЭК? Кто теперь будет заниматься взысканием старых долгов?
— Старые долги будут взимать те организации, которые задолжали, т.е. ОСМД на себя долги не берет и уже начинает работать с чистого листа. Если задолжали, например, ЖЭКу № 1, то ЖЭК №1 будет тому человеку подавать иск в суд, чтобы те старые долги забрать. Если задолжали Киевэнерго, то Киевэнерго. Водоканалу – Водоканал. Это индивидуальная история каждого должника и те, кому они задолжали, это их проблема, их обязанность эти долги взимать.
Но у ОСМД начинается своя история. И если ОСМД самостоятельно захочет заниматься управлением дома и собирать средства, потом оплачивать, то он должен самостоятельно потом решать вопросы с должниками. Если он делегирует это право управляющей компании тире ЖЭК, то соответственно эта управляющая компания будет заниматься, в том числе, и платежной дисциплиной работой с должниками. Это уже будет решать управление, как вы сами захотите.
